ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7046/2023, 18АП-7048/2023

Дело № А07-537/2016

18 июля 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Журавлева Ю.А., Ковалевой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрова-1» и конкурсного управляющего акционерного общества «Интеграл» ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2023 по делу № А07-537/2016 о признании права собственности на недвижимое имущество.

В судебное заседание, посредством использования систем видеоконференц-связи, организацию которой обеспечивал Арбитражный суд Удмуртской Республики, явились представители:

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрова-1» – ФИО3 (паспорт, доверенность от 10.11.2021 сроком действия 3 года);

конкурсного управляющего акционерного общества «Интеграл» - ФИО2 - ФИО4 (паспорт, доверенность от 30.12.2022 сроком действия до 31.12.2023);

ФИО5 - ФИО6 (паспорт, доверенность от 14.08.2020 сроком действия 5 лет).

В производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело о банкротстве №А07-537/2016 о признании акционерного общества «Интеграл» (далее – АО «Интеграл», должник, застройщик) несостоятельным (банкротом). 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2016 (резолютивная часть от 07.10.2016) требования АО «РОСТ БАНК» признаны обоснованными, в отношении АО «Интеграл» введена процедура наблюдения, временным управляющим должником утверждена ФИО7, член СРО ААУ «Евросиб». 

Поскольку АО «Интеграл» по настоящему делу является застройщиком, при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ.

Сообщение о введении в отношении АО «Интеграл» процедуры наблюдения и о применении правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве опубликовано в газете «КоммерсантЪ» №197 от 22.10.2016. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2017 (резолютивная часть от 16.05.2017) в отношении АО «Интеграл» введена процедура внешнего управления имуществом сроком 18 месяцев, до 16.11.2018, до даты утверждения внешнего управляющего АО «Интеграл» исполнение обязанностей и осуществление прав внешнего управляющего, за исключением составления плана внешнего управления, возложено на арбитражного управляющего ФИО7 

Сообщение о введении в отношении АО «Интеграл» процедуры внешнего управления имуществом опубликовано в издании «Коммерсантъ» №93 от 27.05.2017. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2017 (резолютивная часть от 17.08.2017) внешним управляющим АО «Интеграл» утвержден арбитражный управляющий ФИО8, член СРО ААУ «Евросиб». 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2018 (резолютивная часть от 20.03.2018) ФИО8 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего АО «Интеграл». 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2018 (резолютивная часть от 15.05.2018) внешним управляющим должником утвержден арбитражный управляющий ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига». 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2018 (резолютивная часть от 09.10.2018) АО «Интеграл» признано несостоятельным (банкротом), в отношении АО «Интеграл» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим АО «Интеграл» утвержден ФИО2, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига». 

В рамках дела о банкротстве №А07-537/2016 ФИО5 (заявитель, участник строительства) обратилась с заявлением к АО «Интеграл», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрова – 1» (ООО «СЗ «Петрова-1») о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый № 18:26:000000:14500, площадью 36,5 кв.м. 

В уточнённом заявлении ФИО5 просила обязать ответчиков передать заявителю по акту приема – передачи спорную квартиру. 

К участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2023 заявление ФИО5 к АО «Интеграл», ООО «СЗ «Петрова – 1» о признании права собственности на квартиру - удовлетворено. За ФИО5 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый № 18:26:000000:14500, площадью 36,5 кв.м.

Не согласившись с указанным определением, ООО «СЗ «Петрова-1» и конкурсный управляющий АО «Интеграл» - ФИО2 обратились в суд апелляционной инстанции с самостоятельными апелляционными жалобами.

Апеллянты, в том числе ссылаются на невозможность удовлетворения требований о признании права собственности, поскольку ранее судебным актом иного суда в удовлетворении такого иска заявителю было отказано, имеет место выход суда за пределы заявленных требований, поскольку от заявителя были уточнения в виде обязания передать квартиру, которой должник не располагает, учитывая передачу ее второму ответчику на основании процедуры о намерениях, указывают на факт того, что заявитель не предъявлял требований к установлению в реестр о передачи жилых помещений.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 18.05.2023 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 14.06.2023.

Посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», от ФИО5 поступил отзыв на апелляционную жалобу, с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле. Суд, в соответствии со ст. 262, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приобщил к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу. 

Определением от 14.06.2023 судебное разбирательство отложено на 11.07.2023, перед участниками процесса поставлен на обсуждение вопрос относительно возможности переквалификации требований.

Определением суда от 11.07.2023 в составе суда произведена замена судьи Курносовой Т.В., находящейся в отпуске, на судью Журавлева Ю.А., в связи с чем, рассмотрение дела начато сначала.

Представленные к заседанию 11.07.2023 от сторон документы (вх. от 22.06.2023, 06.07.2023) приобщены к материалам дела (статьи 66, 168, 268 АПК РФ).

В судебном заседании апелляционной инстанции представители апеллянтов поддержали доводы жалобы, представитель ФИО5 указал на возможность переквалификации требований, но просил оставить судебный акт без изменения, жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, 10.10.2014 между ОАО «Интеграл» («Застройщик») и ФИО5 (Участник долевого строительства) заключен Договор №66/39 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее - Договор), предметом которого является квартира, т.е. жилое помещение, проектный номер объекта:82, общая площадь объекта с учетом балконов, лоджий в соответствии с проектной документацией состоит из: площади помещения по внутренним поверхностям наружных стен дома, межквартирных стен и внутриквартирных перегородок, а также дополнительной площади объекта – площадь лоджий с коэффициентом 0,5; площадь балконов с коэффициентом 0,3 – 38,13 кв.м, общая площадь объекта без учета балконов, лоджий 36,48 кв.м., количество жилых комнат – 1, этаж - 7.

Согласно п. 1.2. Договора квартира подлежит передаче Участнику долевого строительства в течение двух месяцев с даты получения после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения Участником своих обязательств.

Согласно п. 4.1 Договора стоимость квартиры составляет 1 773 045,00 руб.

Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости квартиры по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности от 15.08.2016, квитанциями о внесении платежей на общую сумму 1 773 045,00 руб. Указанное подтверждено и вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 09.11.2016 по делу №2-7886/2016.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись от 16.01.2015.

29.08.2016 ФИО5 обращалась в Октябрьский районный суд гор. Ижевска с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме. 09.11.2016 Октябрьским районным судом гор. Ижевска было вынесено решение по делу № 2- 7886/2016 о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (процент завершенности 95%). Указанное решение суда вступило в законную силу 13.12.2016, в апелляционном порядке в вышестоящем суде не рассматривалось.

В рамках дела о банкротстве №А07-537/2016 рассматривалось заявление ООО «Петрова -1» (ныне ООО «СЗ «Петрова-1») о намерении стать приобретателем объектов незавершенного строительства и земельного участка (г. Ижевск Удмуртская Республика) застройщика АО «Интеграл».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2019 (резолютивная часть от 25.06.2019) заявление ООО «Петрова -1» о намерении стать приобретателем объектов незавершенного строительства и земельного участка (г. Ижевск Удмуртская Республика) застройщика - АО «Интеграл» удовлетворено.

Определено, что ООО «Петрова -1» передается имущество и обязательства застройщика АО «Интеграл», а именно объекты незавершенного строительства:

- многоэтажный жилой дом со встроено – пристроенными помещениями обслуживания населения в VI микрорайоне Северо – западного жилого района в Октябрьском районе г. Ижевска, жилой дом №38, степень готовностью объекта незавершенного строительством 52%, площадью 4 008,7 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 18:26:010239:174;

- многоэтажный жилой дом со встроено – пристроенными помещениями обслуживания населения в VI микрорайоне Северо – западного жилого района в Октябрьском районе г. Ижевска, жилой дом №39, степень готовностью объекта незавершенного строительством 70%, площадью 849 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 18:26:000000:12424;

- земельный участок, общей площадью 7 072 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 18:26:000000:10361; 

- земельный участок, общей площадью 393 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 18:26:010234:16.

Обязательства АО «Интеграл» перед участниками строительства передаются в соответствии с реестром о передаче жилых помещений АО «Интеграл».

Определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.07.2019 не обжаловано, вступило в законную силу.

Между приобретателем прав и обязанностей застройщика - ООО «Петрова - 1» и АО «Интеграл» подписан договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

Государственная регистрация перехода от АО «Интеграл» прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями на нового застройщика - ООО «Петрова - 1» осуществлена.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 08.10.2020 по делу № 2-1911/2020, вступившим в законную силу 19.12.2020) исковые требования ФИО5 к ООО «Петрова-1» о признании одностороннего расторжения ответчиком договора участия в долевом строительстве № 66/39 от 10.10.2014 в форме уведомления исх. № 7 от 30.07.2020 недействительным, удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что на нового застройщика перешли права и обязанности АО «Интеграл» по договорам участия в долевом строительстве, в том числе и в отношении ФИО5, для него (ООО «Петрова-1»), как правопреемника первоначального застройщика, являются преюдициальными обстоятельства, установленные решением суда от 09.11.2016 о признании права собственности ФИО5 на незавершенный строительством объект.

В IV квартале 2020 года многоквартирный жилой дом достроен правопреемником АО «Интеграл» - новым застройщиком ООО «СЗ «Петрова-1» и введен в эксплуатацию.

Введение многоквартирного дома в эксплуатацию стало поводом для заявителя к обращению в Управление Росреестра по Удмуртской Республике за регистрацией за собой права собственности на спорную квартиру.

Государственная регистрация права собственности Управлением Росреестра по Удмуртской Республике осуществлена не была. Препятствием в государственной регистрации стало отсутствие Акта приема-передачи объекта долевого строительства, подписанного со стороны застройщика.

В связи с этим, ФИО5 обратилась к застройщику в ООО «СЗ «Петрова-1» с просьбой о передаче ей объекта долевого строительства по Акту приема-передачи. На указанное обращение получено письмо от 24.03.2021 с отказом в удовлетворении просьбы о передаче объекта долевого строительства. Основанием для отказа послужил факт того, что в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, сформированный в рамках дела о банкротстве прежнего застройщика АО «Интеграл» № А07-537/2016, не содержит сведений о ФИО5 как об участнике долевого строительства.

В рамках дела о банкротстве ООО «СЗ «Петрова – 1» обращалось в арбитражный суд с заявлением к ФИО5, АО «Интеграл» о признании наличия права собственности за ООО «СЗ «Петрова – 1» на жилое помещение – квартиру №82, общей площадью 36,5 кв.м., кадастровый №18:26:000000:14500 (на спорную квартиру). В качестве правового обоснования заявления ООО «СЗ «Петрова – 1» указывало на статью 201.8 Закона о банкротстве. Вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда от 26.10.2021 в удовлетворении требований ООО «СЗ «Петрова – 1» отказано. Отказывая в удовлетворении требований ООО «СЗ «Петрова – 1», суд, в том числе исходил из того, что ранее - 29.08.2016 ФИО5 обратилась в Октябрьский районный суд гор. Ижевска с исковым заявлением о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме. 09.11.2016 Октябрьским районным судом гор. Ижевска было вынесено решение по делу № 2-7886/2016 о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру № 82.

Полагая, что имеются основания для признания за ФИО5 права собственности на спорную квартиру, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Вместе с тем, ФИО5 обращалась и в Октябрьский районный суд гор. Ижевска с исковым заявлением о признании права собственности на спорную квартиру.

Решением Октябрьского районного суда гор. Ижевска по делу №2-1880/2022 в удовлетворении исковых требований ФИО5 судом отказано. Из вышеуказанного решения суда общей юрисдикции следует, что, фактически, основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО5 являлось тот факт, что ФИО5 в рамках дела о банкротстве застройщика №А07-537/2016 не обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований АО «Интеграл» о передаче жилых помещений и на момент принятия ООО «Петрова-1» прав и обязанности застройщика требования данного участника строительства не были учтены в соответствующем реестре. Отказывая в удовлетворении требований ФИО5 суд общей юрисдикции признал отсутствующем обязанности ООО «Петрова-1» передать ФИО5 спорную квартиру.

С учетом отказа названным судом в иске о признании права собственности, заявитель уточнил требования, просил обязать передать квартиру. 

Заявитель считает, что поскольку объекты незавершённого строительства на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2019 переданы новому застройщику, объект долевого строительства достроен, обязательства по передаче спорного жилого помещения должны быть возложены на него.

Суд первой инстанции переквалифицировал заявленные требования на требования о признании права собственности, удовлетворил требования к двум ответчикам, посчитав, что единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, фактически оплатившего стоимость квартиры, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру и об истребовании имущества у ответчиков, при этом суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд указал, что фактически, в настоящее время, единственным препятствием в регистрации права собственности участника строительства ФИО5 на спорную квартиру является тот факт, что ФИО5 в рамках дела о банкротстве застройщика №А07-537/2016 не обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований АО «Интеграл» о передаче жилых помещений и на момент принятия ООО «Петрова-1» прав и обязанности застройщика требования данного участника строительства не были учтены в соответствующем реестре. Вместе с тем, суд счел, что в рассматриваемом деле, с учётом того, что на момент строительства дома за ФИО5 в судебном порядке было признано право собственности на спорную квартиру (процент завершенности 95%) только вышеуказанный факт не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований участника строительства. У ФИО5, исполнившей свои обязательства перед застройщиком в полном объеме, после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию возникает право собственности на спорное жилое помещение. Суд счел, что ООО «Петрова-1», принимая права и обязанности застройщика, находящегося в процедуре банкротства, должно было самостоятельно учитывать все риски дополнительных затрат на завершение строительства проблемного объекта, в том числе по участникам строительства, которые по тем или иным причинам не обращались в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований АО «Интеграл» о передаче жилых помещений. 

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что квартира заявителем оплачена, сведения о наличии обоснованных притязаний иных лиц на заявленное жилое помещение отсутствуют, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, пришел к выводу о возможности защиты заявителем своих прав путем признания за ними права собственности на спорную квартиру, отметив, что отказ в удовлетворении требований ФИО5 привел бы к правовой неопределённости в судьбе спорной квартиры, так как ранее арбитражным судом отказано в удовлетворении требований ООО «СЗ «Петрова – 1» о признании наличия права собственности на спорную квартиру.

Апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ, частью 1 статьи 49, пунктом 4 части 2 статьи 125 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

При разрешении спора суд не связан с правовым обоснованием иска, определение норм права, подлежащих применению к установленным обстоятельствам, входит в компетенцию суда (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Статьей 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию урегулирована ст. 5 5 Градостроительного кодекса РФ. При этом в соответствии с частью 1 названной статьи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений, при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика установлены положениями статьи 201.4 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение

обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

При рассмотрении настоящего спора не оспаривается тот факт, что ФИО5 в рамках дела о банкротстве застройщика №А07-537/2016 не обращалась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований АО «Интеграл» о передаче жилых помещений и на момент принятия ООО «Петрова-1» прав и обязанности застройщика требования данного участника строительства не были учтены в соответствующем реестре.

При этом, доказательств уведомления ФИО5 о порядке предъявления требований в индивидуальном порядке не имеется, при том, что договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию, по иску вышеназванного лица вынесено решение о признании права собственности на незавершенный строительством объект, следовательно, конкурсный управляющий осведомлен об обязательствах должника перед названным лицом.

Не оспаривается и тот факт, что обязательства по договору в части оплаты ФИО5 исполнены в полном объеме.

За ФИО5 в 2016 году судебным актом признано права собственности на незавершенный строительством объект (однокомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>) степенью готовности 95 %. Указанное решение суда вступило в законную силу 13.12.2016.

Впоследствии объект в составе многоквартирного дома и земельного участка передан новому застройщику через процедуру намерений для завершения строительства, которое фактически было завершено.

О наличии притязаний ФИО5 фактически должно было быть известно новому застройщику, учитывая факт регистрации договора участия в долевом строительстве (январь 2015 года), факт принятия судами решения о признании права собственности на незавершенный строительством объект (2016 год) и о признании одностороннего расторжения новым застройщиком договора участия в долевом строительстве (уведомление нового застройщика о расторжении от 30.07.2020, решение суда 2020 года).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 22.05.2023 № 305-ЭС22-29387, по смыслу положений § 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат. Так, Законом о банкротстве предусмотрена возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу (в целях самостоятельного завершения строительства объекта - статья 201.10); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (если строительство объекта завершено - статья 201.11); привлечения приобретателя (иного застройщика) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства (статьи 201.15-1, 201.15-2).

В последнем случае факт привлечения инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что, в конечном счете, существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения. Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.

После начала расчетов должник более не отвечает перед участниками строительства, поскольку он нашел приемлемый для кредиторов выход из сложившейся ситуации. По этой причине пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве закреплено, что на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства.

Как указано выше, обязательства застройщика перед участниками строительства переданы новому застройщику определением от 15.07.2019. Новым застройщиком дом достроен и введен в эксплуатацию.

В связи с чем, в настоящий момент (июль 2023 года) отсутствуют основания для переквалификации требований заявителя в виде обязания передать квартиру на требования о включении требований о передаче жилых помещений.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суд апелляционной инстанций приходит к выводу, что ФИО5 вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре, в связи с чем, подлежат удовлетворению ее требования об обязании передать в собственность спорную квартиру, адресованные новому застройщику. 

Как верно отметил суд первой инстанции, ООО «СЗ «Петрова-1», принимая права и обязанности застройщика, находящегося в процедуре банкротства, должно было самостоятельно учитывать все риски дополнительных затрат на завершение строительства проблемного объекта, в том числе по участникам строительства, которые по тем или иным причинам не обращались в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований АО «Интеграл» о передаче жилых помещений.

Оснований для признания права собственности у суда первой инстанции не имелось, исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права собственности относятся к вещно-правовым способам защиты, в то время как ФИО5 и первоначального и нового застройщика фактически связывают обязательственные правоотношения из договора участия в долевом строительстве (купли-продажи будущей вещи).

С учетом этого и в силу договорного основания возникновения отношений сторон иск о признании права собственности не мог быть удовлетворен, что, однако не ставит под сомнение само право ФИО5 требовать предоставления квартиры в натуре (обязательственный иск о передаче спорной квартиры в собственность истца).

Принимая во внимание конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, активную позицию ФИО5 по отстаиванию своих интересов различными способами, но с применением судебного порядка, факт не предъявления требований ФИО5 ко включению в реестр передачи жилых помещений правового значения уже не имеет и не препятствует удовлетворению требований к новому застройщику о передаче квартиры.

Суд первой инстанции, исходя из того, что квартира заявителем оплачена, сведения о наличии обоснованных притязаний иных лиц на заявленное жилое помещение отсутствуют (ранее арбитражным судом отказано в удовлетворении требований ООО «СЗ «Петрова – 1» о признании наличия права собственности на спорную квартиру), исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, пришел к верному выводу о возможности защиты прав заявителя, однако неверно определил сам способ защиты.

Поскольку права и обязанности с объектами переданы новому застройщику,  тогда как должник не обладает спорным объектом, к нему требования не могут быть удовлетворены.

В связи с чем, определение подлежит отмене, апелляционные жалобы частичному удовлетворению (подпункт 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ). Заявление ФИО5 подлежит частичному удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.04.2023 по делу № А07-537/2016 отменить, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрова-1» и конкурсного управляющего акционерного общества «Интеграл» ФИО2 – удовлетворить частично.

Заявление ФИО5 удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Петрова-1» передать ФИО5 по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый № 18:26:000000:14500, площадью 36,5 кв.м.

В удовлетворении требований ФИО5 к акционерному обществу «Интеграл» отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья       Л.В. Забутырина 

 

         Судьи   Ю.А. Журавлев

                                                                                                  М.В. Ковалёва