Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-269150/23-125-1428

г. Москва

21 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченковой К.С.,

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело

по исковому заявлению АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МСМ-ИНВЕСТ" (117420, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ, НАМЁТКИНА УЛ., Д. 12А, ЭТАЖ 25, ПОМЕЩ. 2516, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2006, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения , а именно переплату по договору аренды № М-06-509797 от 08.05.2009 г. в размере 11 010 467,99 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 818 235,51 руб.

при участии:

от истца – ФИО1 по дов от 01.12.2022г., дип. от 09.06.2021г.

от ответчика -  ФИО2 по дов от 11.12.2023г., дип. от 20.07.2020г. 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «МСМ-ИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о взыскании неосновательного обогащения , а именно переплату по договору аренды № М-06-509797 от 08.05.2009 г. в размере 11 010 467,99 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 818 235,51 руб.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела; заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против ходатайства ответчика о назначении судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. В качестве предмета экспертизы выступают обстоятельства, имеющие значение для дела. Экспертиза подлежит назначению, если обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не могут быть установлены иными средствами доказывания.

Отказывая в проведении судебной экспертизы, суд исходит из возможности рассмотрения дела по имеющимся доказательствам и из того, что для разъяснения возникающих при рассмотрении данного дела вопросов не требуются специальные знания. Протокольным определением от 16.02.2024 суд в порядке ст. 82 АПК РФ отказал ответчику в удовлетворении заявленного ходатайства.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, постановлением Правительства Москвы от 03.06.2008 г. № 458-ПП было принято решение о реализации инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса на пересечении ул. Наметкина и ул. Херсонской.

Договор на право соинвестирования проектирования и строительства 99% общей площади многофункционального жилого комплекса на пересечении ул. Наметкина и ул. Херсонской от 15 ноября 2005 г. № 272-ИС (в редакции дополнительных соглашений от 1 июня 2006 г. N 1 и от 26 декабря 2006 г. № 2) был заключён с АО «МСМ-Инвест».

В целях реализации инвестиционного проекта земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:118 был передан в аренду Департаментом городского имущества г. Москвы в пользу застройщика ЗАО «Трест МСМ-1» по Договору краткосрочной аренды № М-06-509797 от «08» мая 2009 г.

Постановлением Правительства Москвы от 27 января 2016 г. № 13-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 3 июня 2008 г. N 458-ПП и признании утратившими силу правового акта (отдельных положений правовых актов) города Москвы» было принято решение о продолжении реализации указанного инвестиционного проекта, а именно строительстве 2 очереди застройки - многоквартирного дома по строительному адресу 

<

...> (адрес ул. Херсонская, д. 43, к. 5).

Соответствующие изменения были также внесены в Договор от 15.11.2005 г. № 272-ИС путём подписания Дополнительного соглашения № 9 от «25» февраля 2016 г. к нему.

С учетом того, что АО «МСМ-Инвест» осуществляло строительство 2 очереди застройки своими силами (являлось застройщиком) с 08.04.2016 г. на основании Дополнительного соглашения от «18» апреля 2016 г. к Договору аренды; решения градостроительной-земельной комиссии города Москвы от 21 мая 2015 г., распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от «10» ноября 2014 г. № 17954 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004011:118 с сохранением в изменённых границах» права и обязанности в отношении спорного земельного участка в полном объеме перешли к АО «МСМ-Инвест» в целях продолжения строительства многофункционального жилого комплекса, в частности жилого дома (ул. Херсонская, д. 43, к. 7).

Соответствующие сведения были внесены в ЕГРН.

Разрешение на строительство указанного объекта была выдано АО «МСМ-Инвест» 13.09.2017 г.

Срок реализации инвестиционного проекта неоднократно продлялся путем внесения изменений в Постановление Правительства Москвы от 3 июня 2008 г. № 458-ПП.

Последний раз срок реализации инвестиционного проекта был продлён до 30.06.2021 г. Постановлением Правительства Москвы от 29 июня 2021 г. № 932-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 3 июня 2008 г. № 458-ПП».

Строительство многоквартирного дома по адресу 

<

...> было завершено 19.04.2021 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с условиями Договора аренды арендная плата составляла 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в год и уплачивалась ежеквартально равными долями.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2021 г. составляла 3 412 978 029 руб. 23 копейки, что подтверждается выпиской ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 77:06:0004011:118 от 21.09.2023 г.

Платёжными поручения № 267 от 05.02.2021 г., № 2166 от 16.02.2021 г., № 837 от 29.03.2021 г. были произведены оплаты арендной платы по Договору на общую сумму 34 129 780 руб. 61 коп.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.07.2021г. №99/20210/406184007, регистрации права собственности на первое помещение в МКД, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0004011:118, произведена 11.06.2021г.

Следовательно, с 11.06.2021г. договор аренды земельного участка прекратился в силу закона.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в доме (11.06.2021), у общества прекратилось право пользования земельным участком, предоставленным для строительства указанного дома и, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды.

Следовательно, ответчик не вправе распоряжаться спорным земельным участком, поскольку владельцами земельного участка являются собственники помещений в многоквартирном доме, который расположен на указанном земельном участке.

За период с 01.01.2021 по 10.06.2021 г. включительно истцом перечислены денежные средства в счет арендной платы в общем размере 22 784 441 руб. 24 копейки, из которых 11 010 467,99 руб. являются переплатой.

Арендные платежи, полученные от истца ответчиком в связи с таким распоряжением имуществом, являются неосновательным обогащением последнего в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ и подлежат возврату истцу.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).

Для установления факта неосновательного приобретения имущества необходимо в совокупности установить условия приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного имущества должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление в порядке ст. 131 АПК РФ, судом изучены и отклонены ввиду следующего.

Ответчика заявил о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:118 полностью не перешел в общую долевую собственность.

В соответствии с положениями статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты,

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вступившим в законную силу решением Черемушкинского районного суда г. Москвы по делу № 2-1459/22 от 27.10.2022г. установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:118 является придомовой территорией, раздельная эксплуатация которой в соответствии с проектной документацией на многофункциональный жилой комплекс невозможна.

Положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок (указанная позиция подтверждена в Определении Верховного Суда РФ № 307-ЭС22-19570 от «09» февраля 2023 г.).

По правилам п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Право общей долевой собственности земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома, а также размер доли в таком праве возникают (устанавливаются) в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений (регистрации).

Таким образом, совокупность представленных в материалы дела документов позволяет однозначно прийти к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:118 перешёл в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

Иные доводы ответчика рассмотрены судом и отклонены, ввиду их несостоятельности.

Рассматривая требование истца о взыскании начисленных истцом в порядке ст. 395, 1107 ГК РФ процентов за пользование ответчиком денежными средствами в размере 1 818 235,51 руб. руб., начисленных с 11.06.2021г., арбитражный суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 4 Постановления от 08.10.1998 « 13/14 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» разъяснено, что предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за не исполнение или просрочку исполнения денежного обязательств.

Производя перерасчет требований истца в данной части, суд исходит из того, что пункт 2 статьи 1107 ГК РФ связывает возможность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения с моментом, когда должник узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств, и учитывая дату направления претензии в адрес ответчика, суд приходит к выводу об удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.09.2023 по 08.11.2023 в размере 166 816,13 руб., в остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд в настоящем деле не усматривает, исходя из разъяснений, изложенных п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Расходы по государственной пошлине распределены судом по правилам ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 69, 71, 110, 148, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АО "МСМ-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 11 010 467,99 руб., проценты за  пользование чужими денежными средствами в размере 166 816,13 руб.,  госпошлину в размере 75 926,09 руб.

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

К.С. Самодурова