АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-25202/2020 

 

Дата принятия решения –  28 октября 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  21 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием:

от истца – представителя ФИО2, действующего  на основании доверенности от 19.06.2020,

от ответчика – представителя ФИО3, действующего на основании доверенности от 28.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А65-25202/2020  по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 31516900035295, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды №КзФ/95/13 от 06.02.2013, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора аренды №КзФ/95/13 от 06.02.2013.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, от ответчика поступило ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статья 87 АПК РФ).

Заключение судебной экспертизы по настоящему делу содержит однозначный ответ на вопрос о том, является ли здание на текущий момент аварийным, установление данного обстоятельства имеет существенное значение для разрешения спора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове эксперта и ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства либо об объявлении перерыва в судебном заседании для ознакомления с экспертным заключением.

Экспертное заключение поступило в суд 23.09.2021, судебное заседание назначено на 21.10.2021. Экспертное заключение размещено в Картотеке арбитражных дел в электронном виде. Истец имел реальную возможность ознакомиться с экспертным заключением до даты судебного разбирательства, в том числе путем ознакомления с делом в электронном виде, однако соответствующих ходатайств об ознакомлении с материалами дела не заявил.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться своими процессуальными правами; несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства истца об объявлении перерыва либо отложении судебного разбирательства.

Истец поддержал исковые требования, ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 06.02.2013 заключен договор аренды №КзФ/95/13 от 06.02.2013, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование  объект – нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 319,3 кв.м, инв. 7332, лит. А, А1, объект №1, расположенное по адресу: РТ, 

<

...>.

В соответствии с пунктом 6.1 договора, в редакции дополнительного соглашения к нему, договор заключается сроком на 16 лет.

Согласно пункту 2.1.6 договора арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. 

Арендодатель 20.02.2020 направил арендатору письмо о необходимости проведения реконструкции кровли здания, в котором находится арендуемое помещение.

Арендатор 16.03.2020 сообщил о том, что готов дать согласие на проведение работ по замене кровли при соблюдении арендодателем следующих условий: получение разрешения на реконструкцию и последующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласование сроков начала и окончания работ. Кроме того арендатор сообщил, что расходы по демонтажу конструкций в случае проведения работ составят 1 485 517 руб. 67 коп.

Арендодатель 02.07.2020 направил в адрес арендатора уведомление о проведении осмотра объекта недвижимости.

По результатам осмотра 06.07.2020 составлено экспертное заключение № 21, согласно которому нежилое здание находится в аварийном состоянии. 

В рамках досудебной экспертизы эксперт пришел к выводу, что деформация кровельного покрытия из профнастила, а именно провал покрытия в передней части фасада здания произошла из-за комплекса причин: осуществление перепланировки помещений в сторону увеличения площади зала и уменьшения бытовых помещений; монтаж дверного проема с нарушением строительных норм и отсутствием должного расчета нагрузок; увеличение временных нагрузок в зимний период времени; усталость металла ферм, отсутствие покраски металла и появление коррозии; подмывание канализационными стоками фундамента основного здания.

Арендодатель полагая, что действия арендатора привели к аварийному состоянию здания, 18.09.2020 направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, установив 30-дневный срок для его расторжения и возврата имущества.

В обоснование требования о расторжении договора арендодатель указал, что арендатор существенно ухудшил предоставленное в аренду имущество, что привело здание к аварийному техническому состоянию: произошла деформация кровельного покрытия из профнастила.

Неудовлетворение требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Основания и порядок расторжения договора аренды урегулированы нормами главы 29, статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор также может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании пункта 2 статьи 450, статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Истец указывает, что арендатор существенно ухудшил предоставленное в аренду имущество, что привело к необходимости проведения работ по реконструкции кровли нежилого здания, в котором находится арендуемое помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.06.2021 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет» ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить соответствие несущей способности здания, расположенного по адресу: 

<

...>, требованиям строительных норм и правил, определить, является ли здание на текущий момент аварийным;

- в случае несоответствия несущей способности здания требованиям строительных норм и правил, в случае аварийности здания, определить причину такого несоответствия и дату возникновения.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом  Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет» ФИО5, эксперт пришел к следующим выводам:

1) несущая способность здания:

- несущая способность стен и фундамента – обеспечена;

- несущая способность и функциональное предназначение подвесного потолка типа «Армстронг» - обеспечены;

- несущая способность утепляющего слоя обеспечена, теплоизоляционные свойства не достаточны, утепляющий слой выполнен из горючих материалов, что противоречит требованиям;

- несущая способность стропильных ферм покрытия -  не обеспечена по ненаступлению 1 и 2  групп предельных состояний;

2) здание в целом не соответствует требованиям действующих строительных норм, правил, регламентов;

3) несущие конструкции покрытия, а следовательно и все здание, находятся в аварийном состоянии;

4) причины не соответствия здания требованиям действующих строительных норм, правил и регламентов:

- ошибки проектирования неустановленной проектной организацией (отсутствие надлежащей системы связей по верхним поясам стропильных ферм, ошибочная компоновка раскосной решетки стропильных ферм, несоответствие климатическим условиям и противопожарным нормам утепляющего слоя) – дата проектирования не установлена (проектная документация отсутствует);

 - деструктивные изменения конструктивной формы несущих конструкций покрытия неустановленными лицами (частичное удаление центральных раскосов, частичное удаление связевых ферм) – предположительно в момент возведения покрытия при строительстве до работ по реконструкции;

5) на настоящий момент здание представляет угрозу для жизни и здоровья людей в случае возникновения чрезвычайной ситуации в виде пожара и в зимний период при действии нагрузки нормативного значения.

В рамках досудебной экспертизы эксперт ФИО6 также пришел к выводу об аварийности здания.

При этом помещение используется арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров.

Из представленной переписки арендатора и арендодателя следует, что сторонам не удалось прийти к соглашению о проведении ремонтных работ. При этом арендатор не выполняет условия договора в части проведения капитального ремонта здания, а арендодатель, осуществляя социальную деятельность в помещении, находящимся в аварийном состоянии, подвергает опасности жизнь и здоровье многочисленного числа людей и не предпринимает действия по ремонту помещения, а также действия по согласованию капитального ремонта с арендодателем.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об обоюдной недобросовестности сторон в пользовании помещением, находящемся в аварийном состоянии.

Поскольку здание находится в настоящий момент в аварийном состоянии, стороны не пришли к соглашению о проведении ремонтных работ здания и продолжают пользоваться помещением, находящимся в аварийном состоянии, тем самым подвергая опасности жизнь и здоровье посетителей и работников магазина, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и расторжении договора аренды №КзФ/95/13 от 06.02.2013.

Суд отмечает, что стороны не лишены возможности обратиться в суд с иском об удовлетворении имущественных требований в связи с расторжением договора.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о распределении судебных расходов между истцом и ответчиком в равных долях.

За проведение экспертизы Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет» выставило счет на оплату № 000572 от 28.09.2021 на сумму 150 000 руб.

Судом установлено, что ИП ФИО4 оплатил платежным поручением № 4 от 18.01.2021 на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан 100 000 руб., общество с ограниченной ответственностью «Тандер» платежным поручением № 632138 от 23.06.2021 - 300 000 руб.

С лицевого счета Арбитражного суда Республики Татарстан для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, подлежат перечислению денежные средства в размере 150 000 руб. 00 коп. на расчетный счет Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»  за проведение экспертизы по делу № А65-25202/2020.

С депозитного счета суда подлежат возврату истцу 25 000 руб., ответчику 225 000 руб. 

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №КзФ/95/13 от 06.02.2013, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ОГРНИП 31516900035295, ИНН 

<

***>) и акционерным обществом «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Взыскать с акционерного общества «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 31516900035295, ИНН 

<

***>) 3 000 (Три тысячи) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан  Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»  на основании счета № 0000-000572 от 28.09.2021 денежную сумму в размере 75 000  руб. из денежных средств, перечисленных на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан  индивидуальным предпринимателем ФИО4 (ОГРНИП 31516900035295, ИНН 

<

***>) по платежному поручению № 4 от 18.01.2021.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан  Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Казанский государственный архитектурно-строительный университет»  на основании счета № 0000-000572 от 28.09.2021 денежную сумму в размере 75 000  руб. из денежных средств, перечисленных на депозитный счет Арбитражного суда Республики Татарстан  акционерным обществом «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по платежному поручению № 632138 от 23.06.2021.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 31516900035295, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 25 000 (Двадцать пять тысяч) руб., перечисленных на основании платежного поручения № 4 от 18.01.2021.

Возвратить акционерному обществу «Тандер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 225 000 (Двести двадцать пять тысяч) руб., перечисленных на основании платежного поручения № 632138 от 23.06.2021.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

 

Судья                                                                                                          Е.А. Холмецкая