ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-4577/2023

23 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., 

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3820/2024) Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.03.2024 по делу № А81-4577/2023 (судья Санджиев М.А.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) о признании недействительными (ничтожными) сделок, применении последствий их недействительности, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителей:

от Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой – ФИО3, по доверенности № 96 от 02.12.2022;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО4, по доверенности от 20.08.2021,

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) и обществу с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» (далее – ООО «Арктикэкострой») о признании недействительными (ничтожными) пункта 1.4, пункта 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2023 № 7, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой»; соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21, заключенного между ООО «Арктикэкострой» и ИП ФИО2

Кроме того, истец просил применить последствия недействительности сделки: исключить из ЕГРН сведения о соглашениях о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21: от 19.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6; от 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3; обязать ООО «Арктикэкострой», ИП ФИО2 возвратить ИП ФИО1 земельный участок общей площадью 20 729 кв. м, с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенный по адресу ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

Решением от 10.03.2024 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-4577/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд необоснованно не усмотрел нарушения публичных интересов и счел, что земельное законодательство имеет приоритет в отношениях, связанных с реализацией прав на земельные участки на торгах, а значит, ИП ФИО1 имел право передать свои права и обязанности по договору ООО «Арктикэкострой». Между тем, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

От ИП ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель ИП ФИО1 поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от 25.08.2021 № 10/2- 2021/3 между ИП ФИО1 (арендатор) и Департаментом заключен договор аренды от 06.09.2021 № НУ208-21 земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, площадью 20 729 кв. м.

Земельный участок предоставлен арендатору для размещения (строительства) складов (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1.2 договора арендатор имеет право передавать арендные права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора при условии письменного уведомления арендодателя.

Согласно пункту 5.1.3 договора арендатор также вправе передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при условии письменного уведомления арендодателя.

В силу пункта 5.2.7 арендатор обязан осуществлять передачу арендных прав земельного участка по договору только в порядке, предусмотренном пунктами 5.1.2, 5.1.3 договора.

30.09.2021 на кадастровый учет поставлен объект, которому присвоен кадастровый номер 89:11:030102:450, назначение – нежилое, холодный склад, площадью 8,1 кв. м.

Между ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества  от 15.03.2023 № 7, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает холодный склад, расположенный на земельном участке.

Право собственности ООО «Арктикэкострой» на указанный объект зарегистрировано 21.03.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.03.2023.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи от 15.03.2023 предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 путем передачи договора. Предварительное согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей выражено в пункте 5.1.2 договора аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21.

Покупатель также принимает на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21, в том числе обязанности по оплате задолженности, возникшей по договору аренды земельного участка до передачи покупателю объекта (пункт 2.6 договора).

Обременение в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 89:11:030102:74 зарегистрировано за ООО «Арктикэкострой» 24.04.2023 на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 б/н, выдан 19.04.2023, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.04.2023, 01.06.2023, 07.08.2023.

Как следует из содержания выписки из ЕГРН от 07.08.2023, право аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:030102:74 зарегистрировано за ФИО2 20.06.2023. Основанием для государственной регистрации послужило соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21.

Полагая, что положения, предусмотренные пунктами 1.4, 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023, а также в соглашении о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 нарушают установленную действующим законодательством процедуру предоставления земельного участка, что влечет нарушение публичного интереса, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене ввиду следующего.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласно положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ). 

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения. 

По общему правилу в силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исковые требования в настоящем случае обоснованы пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которому если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям, возникающим по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также по совершению сделок с ними, нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

При этом следует учитывать, что диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

В отношении договоров аренды земельных участков, подлежащих заключению только посредством проведения торгов и фактически заключенных на них, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на перенаем земельного участка.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020 приведена следующая правовая позиция.

Так, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Нельзя согласиться с выводами антимонопольного органа и судов о необходимости применения в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, мотивированные тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 №N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Таким образом, вопреки выводам судов, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.      

С учетом изложенного обоснованным является  довод апеллянта о необходимости применения к спорным отношениям положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ и недопустимости передачи приобретенного на торгах права аренды земельного участка иному лицу без проведения торгов.

Учитывая, что земельный участок был предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, суд пришел к неправомерному выводу о том, что на спорные правоотношения не распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При ничтожности сделки в силу статьи 168 ГК РФ подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как указано в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лицам в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В настоящем случае департамент имеет право на подачу настоящего иска как компетентный орган, в том числе выступающий в защиту публичных интересов.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела усматривается, что пунктами 1.4, 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023, а также соглашением о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023, на которые указано в исковом заявлении, предусмотрена передача права аренды на земельный участок, возникшего на основании договора аренды от 06.09.2021, заключенного по результатам торгов.

При этом ИП ФИО1 указано, что требования о признании недействительным пункта 5.1.2 договора аренды от 16.09.2021, которым предусмотрено право арендатора передавать права на земельный участок, истцом не заявлено.

Требования о признании недействительным (ничтожным) пункта 5.1.2 договора Департаментом действительно не заявлены, а именно на признание этого пункта недействительным не указано в просительной части иска с учетом его уточнения.

Вместе с тем указание на недействительность (ничтожность) данного условия следует из мотивировочной части иска, апелляционной жалобы и пояснений истца.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Так, на вопрос представителя ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что пункт 5.1.2 в проект договора аренды включен департаментом ошибочно, является ничтожным вне зависимости от указания на то в иске.

Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной с момента ее совершения.

Предоставленная законом дискреция суда на признание сделки недействительной по собственной инициативе направлена на обеспечение эффективной судебной защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Приведенные положения направлены на реализацию задач правосудия по укреплению законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (подпункт 4 статьи 2 АПК РФ).

По мнению суда апелляционной инстанции, произвольная замена стороны в обязательстве, которая может быть произведена на основании пункта 5.1.2 договора в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по договору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, направлено на преодоление здоровой конкуренции на рынке земли.

Допускаемая Департаментом возможность арендатора, вопреки требованиям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, по сути допускает возможность получения права использования земельных участков лицами, которые наравне с остальными не принимали участия в торгах на право заключения договора аренды, что противоречит публичному порядку распоряжения указанными земельными участками, так как в противном случае позволяет обойти указанными лицами конкурентные процедуры предоставления земельных участков.

Спорный пункт договора аренды нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожное условие, посягающее на публичные интересы.

С учетом  изложенного, пункты 1.4, 2.6 договора купли-продажи от 15.03.2023, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой», а также соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 б/н, выдан 19.04.2023, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21 б/н, выдан 20.06.2023, на основании которых право аренды земельного участка перешло к ИП ФИО2 (сведения о соглашениях о переуступке отражены в выписках из ЕГРН), также являются ничтожными, поскольку сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Из обстоятельств настоящего дела, пояснений сторон усматривается отсутствие намерения ответчиков соблюдать условия договора аренды от 06.09.2021 и использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Так, по утверждению ИП ФИО1, целью Департамента является навязывание невыгодных для ФИО1 условий договора аренды земельного участка и исключение тех условий договора, которые послужили для предпринимателя основанием для принятия решения об участии в торгах.

Между тем, действуя разумно и осмотрительно, предприниматель, принимая решение об участии в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, должен был осознавать ограничения, установленные действующим законодательством в отношении такого объекта аренды.

Из поведения ИП ФИО1 усматривается отсутствие намерения вести хозяйственную деятельность, предусмотренную договором. 

Так, в рамках данного процесса ИП ФИО5 поясняет, что пункт 5.1.2 договора аренды от 06.09.2021, подразумевающий отчуждение права аренды,  является для него существенным.

Из переписки, представленной ИП ФИО5 с отзывом на иск, в частности из письма департамента от 29.10.2021 усматривается, что уже на эту дату имело место обращение ИП ФИО1 о расторжении договора аренды от 06.09.2021 № НУ-208-21.

30.09.2021 на кадастровый учет поставлен объект, которому присвоен кадастровый номер 89:11:030102:450, назначение – нежилое, холодный склад, площадью 8,1 кв. м.

В письме департамента от 29.10.2021 также  указано, что одноэтажное строение синего цвета площадью около 8 кв.м представляет собой установленное на землю без видимых частей фундамента прямоугольное сооружение из металлических листов.

В удовлетворении иска департамента о призвании права ИП ФИО1 на нежилое здание  холодный склад с кадастровым ом 89:11:030102:450 площадью 8,1 кв. м. отсутствующим отказано, указано, что требования истца обусловлены нежеланием перезаключать договора аренды в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, экспертиза не проводилась (дело № А81-11089/2021).

В рамках дела № А81-139494/2021 судами установлено, что цель, для реализации которой предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в публичной собственности, фактически не достигнута, в постановлении суда округа от 20.12.2022 указано, что приобретение земельного участка значительной площади для эксплуатации объекта направлено на обход закона (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов указанных дел усматривается, что ИП ФИО1, заключив договор аренды от 06.09.2021 на торгах, создав объект площадью 8,1 кв.м, обратился за расторжением этого договора и заключением договора аренды в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что подразумевает иной расчет арендной платы в меньшую сторону.

К аналогичному выводу приходит суд апелляционной инстанции в настоящем деле. Возведение на арендованном земельном участке объекта площадью 8,1 кв.м при общей площади предоставленного земельного участка 20 729 кв.м о намерении арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым использованием «для размещения (строительства) складов» не свидетельствует, поскольку не позволяет сделать вывод об экономическом смысле пользования земельным участком в обозначенной площади в отсутствие размещения надлежащим образом оборудованных коммерческих складов, позволяющих хранить товары. 

На вопрос апелляционного суда о том, что хранится на данном складе и какую именно деятельность планировал вести ИП ФИО1 на земельном участке, представитель ИП ФИО1 ответить затруднился, предположил, что хранились инструменты.

Наличие каких либо-коммуникаций на земельном участке из материалов дела не следует.

На сегодняшний день склады, если не учитывать объект площадью 8,1 кв.м, отсутствуют, что также подтверждается пояснениями ИП ФИО2, изложенными в отзыве на иск, из которых следует, что предприниматель провел только земляные работы.

Доказательств ведения на земельном участке деятельности, предусмотренной аренды от 06.09.2021,  материалы настоящего дела не содержат.

Согласно сведениям ЕГРИП основным видом деятельности ИП ФИО1 является «70.22 Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления». Среди дополнительных видов отсутствуют виды деятельности, связанные с коммерческим хранением.

Из изложенного не следует, что предприниматель планировал вести хозяйственную деятельность в соответствии с целевым использованием земельного участка.

Указанное поведение не отвечает стандартам добросовестности, предъявляемым к участникам гражданского оборота, поскольку направлено на обход действующей процедуры заключения договоров аренды на торгах.

В свою очередь, ООО «Арктикэкострой» деятельность на земельном участке также не осуществляло, по истечении двух месяцев передало право аренды ИП ФИО2

Согласно сведениям ЕГРИП основным видом деятельности. ИП ФИО2 является «46.77 Торговля оптовая отходами и ломом», складская деятельность предпринимателем на земельном участке также не ведется, иное материалами дела не подтверждается.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что в результате цепочки оспариваемых сделок имеет место нарушение публичного интереса, в защиту которого выступил департамент.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что у ИП ФИО1 имелось право на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 16.09.2021, заключенному с Департаментом.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в силу положений статьи 167 ГК РФ смысл реституции состоит в возврате сторон в первоначальное положение, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, следовательно, признание сделок недействительными и применение судом последствий их недействительности является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительных сделок.

Соответственно требование департамента о применений последствий признания сделки недействительной - исключении из ЕГРН сведения о соглашениях о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21: от 19.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6; от 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3 являются обоснованными.

Относительно требования об обязании ООО «Арктикэкострой», ИП ФИО2 возвратить ИП ФИО1 земельный участок общей площадью 20 729 кв. м, с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенный по адресу ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона, апелляционный суд исходит из следующего.

Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции во владении одной из сторон по такой сделке.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела департаментом обоснованно заявлено об односторонней реституции, поскольку из условий договора купли-продажи недвижимого имущества № 7 от 15.03.2023 не следует, что право аренды было оценено, являлось предметом купли-продажи и входило в цену договора (пункты 1.1, 3.1).

Уменьшение имущественной массы на стороне ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой» в результате применения заявленных истцом последствий признания сделки недействительной отсутствует.

Также в деле отсутствуют документы, подтверждающие, что ИП ФИО2 понес какие-либо расходы на приобретение права аренды земельного участка. В отзыве на иск ИП ФИО2 указывает, что им был приобретен объект недвижимости

Таким образом, в отсутствие доказательств иного апелляционный суд исходит из того, что право аренды отчуждалось ответчиками безвозмездно, соответственно ни истцом,  ИП ФИО1 и ООО «Арктикэкострой» не получено благо, требующее возврата в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Более того, соглашения о перенайме подразумевают собой переход не только прав, но и обязанностей по договору аренды от 06.09.2021.

Так, в рамках дела № А70-7005/2022, производство по которому в настоящее время приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, департаментом заявлено о взыскании с ИП ФИО1 в том числе долга по арендной плате по договору от 06.09.2021 за период с 06.09.2021 по 31.03.2022 в размере 2 943 778,74 руб. Исковое заявление принято к производству 01.04.2022, то есть до отчуждения ИП ФИО1 права аренды, ранее приостанавливалось в связи с рассмотрением дела № А81-13494/2021.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежит отмене на основании статьи 269, пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт, которым исковые требования Департамента удовлетворить.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.03.2024 по делу №  А81-4577/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункт 1.4, пункт 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2023 №7, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой».

Признать недействительным (ничтожным) соглашение о переуступке прав и обязанностей от 20.06.2023 по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки - исключить из ЕГРН сведения о соглашениях о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2021 № НУ-208-21: от 19.04.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/025/2023-6; от 20.06.2023, номер регистрационной записи 89:11:030201:74-89/051/2023-3.

Применить последствия недействительности сделки - обязать общество с ограниченной ответственностью «Арктикэкострой», индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельный участок общей площадью 20 729 кв. м, с кадастровым номером 89:11:030102:74, расположенный по адресу ЯНАО, г. Новый Уренгой, Восточная промзона. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Т.А. Воронов

Е.С. Халявин