АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-42136/2018

г. Нижний Новгород                                                                                    31 января 2019  года 

Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2019;

Полный текст судебного акта изготовлен 31.01.2019;

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны, (шифр 44-803), при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Администрации города Нижнего Новгорода

к ответчику: ООО «Светелка»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Нижний Новгород,

о расторжении договора аренды,

при участии представителей сторон:

истца: ФИО2, представитель по доверенности от 15.01.2018;

ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 03.12.2018,

ФИО4,  представитель по доверенности от 21.05.2018 

 

установил:

Администрация города Нижнего Новгорода обратилась  в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО «Светелка» о расторжении договора аренды № 15601/04 от 14.05.2008, обязании ответчика передать акту приема – передачи земельный участок.

В ходе судебного заседания истец заявленные исковые требования поддержал, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Также истцом заявлено ходатайство о привлечении в порядке Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора в порядке статьи 51 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

Из содержания данной статьи следует, что вопрос о вступлении в дело третьего лица решается на усмотрение суда. При этом суд исходит из конкретных обстоятельств спора и должен проверить, может ли, принятый по делу судебный акт, повлиять на права и законные интересы третьего лица.

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, не установил, что принятый по рассматриваемому делу итоговый судебный акт может повлиять права и обязанности третьего лица. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, ходатайство истца о привлечении Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора оставлено судом без удовлетворения.

Ответчик предъявленные исковые требования отклонил, полагая, что истцом не доказана существенность нарушений условий договора аренды. Подробные доводы ответчика изложены в отзыве на иск, поддержаны устно в процессе рассмотрения спора.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд установил следующее.

25.07.2007 постановлением главы администрации юрода Нижнего Новгорода № 3298 ООО «Светелка» предоставлен в аренду земельный участок под прилегающую территорию к кинотеатру для целей благоустройства, местоположением г.Н.Новгород,  Автозаводский район, ул. Героя ФИО5, 16,  находящийся в муниципальной собственности, общей площадью 18004.00 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер №52:18:04 02 56:0029.

14.05.2008 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 15601/04 сроком  до 25.07.2056.

 Земельный участок передан арендатору по акту приема – передачи от 14.07.2008.

Согласно п.3.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в  соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором.

Согласно пунктам 7.3, 7.4 договора, земельный участок расположен в границах исторической территории «Соцгород Автозавода». Арендатор обязуется при использовании земельного участка соблюдать ограничения, установленные приложением 5 решения Нижегородского областного совета народных депутатов от 30.11.1993 № 370 - М «Об установлении границ исторических территорий г.Н.Новгорода».

Земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия регионального значения - Автозаводский парк культуры и отдыха, в связи с чем арендатору при использовании земельного участка необходимо соблюдать ограничения, установленные  приложением №2 решения областного совета народных депутатов от 31.08.1993 №288-М «Об объявлении находящихся на территории г.Н.Новгорода объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры областного значения» в редакции постановления законодательного собрания 11ижегородской области от 25.02.1999 №36».

Правилами благоустройства города Нижнего Новгорода (в ред. от 23.05.2018 №130) установлено, что зона отдыха должна быть подготовлена к принятию посетителей собственником  (владельцем) зоны отдыха или эксплуатирующей организацией. Зона отдыха должна быть укомплектована урнами исходя из расчета не менее чем 1 урна на 5000 кв.м. Уборка мусора из урн организуется ежедневно - в период летней уборки, по мере накопления - в период зимней уборки. Зона отдыха должна быть укомплектована оборудованными туалетными кабинами с выполнением требований к установке и содержанию туалетов. На озелененных территориях должны выполняться мероприятия по содержанию зеленых насаждений в соответствии с действующими в соответствующей сфере нормативными актами и главой 13 указанных Правил.

Юридические и физические лица в отношении зеленых насаждений, расположенных на земельных участках, находящихся в их собственности, владении или пользовании, обязаны: обеспечивать полную сохранность зеленых насаждений, а также квалифицированный уход   за   ними,   принимать   меры   к   расширению   площади   озеленения   согласно градостроительным  и санитарно-гигиеническим нормам; регулярно и своевременно проводить необходимые санитарно – оздоровительные мероприятия, направленные на ограничение распространения вредителей и болезней зеленых насаждений; производить систематическую уборку мусора и полив дорожек и площадок в летний период, их своевременную расчистку от снега и посыпку противогололёдными материалами в зимний период; обеспечивать защиту газонов путем установки газонных ограждений; при вырубке деревьев производить выкорчёвывание пней производить систематический покос травы при достижении травы высоты более 15 сантиметров, скошенная трава должна быть убрана в течение 3 суток, производить ремонт газонов, систематический покос травы, уборку мусора и песка газонов, прогребание и очистку газонов от листьев, полив в засушливый период: не допускать произрастания деревьев ближе 1,5 метров от сечей инженерных коммуникаций, ближе 5 метров от наружных стен зданий и сооружений: (в редакции постановления Городской Думы от 21 ноября 2007 год № 124), не допускать произрастания кустарников ближе 0,7 от сетей инженерных коммуникаций, ближе 1.5 метров от наружных стен зданий и сооружений; выполнять другие мероприятия по содержанию и охране зеленых насаждении, предусмотренные утвержденными нормативными актами в соответствующей  сфере.

Актами обследования от 26.03.2018, 30.08.2018 установлено, что земельный участок, расположенный на территории Автозаводского парка культуры и отдыха не благоустроен, не освоен. На указанном земельном участке находится металлическая будка охраны.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателем по основаниям предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса, 

Кроме того, пунктом 6.3 договора установлено, по требованию Арендодателя договор  может быть досрочно расторгнут при нарушениях земельного законодательства и нарушений условий договора.

27.07.2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №20-07/2-12024/18, проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка от  04.08.2018.

Уведомление адресатом получено, до настоящего времени земельный участок арендодателю не возращен.

Истец полагая, что в нарушение условий договора аренды, а также норм действующего законодательства не производит благоустройство и не осваивает переданный в аренду земельный участок, обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Рассмотрев материалы дела, суд отказывает истцу в удовлетворений заявленных требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рамках настоящего дела истец обратился в суд с требованием расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на существенные нарушения условий договора в виде использования арендуемого участка не по целевому назначению, в частности не выполнении мероприятий по благоустройству земельного участка.

Под использованием земель не по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования не в соответствии с правовым режимом земель, определенным ст. 7 ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 1.3 заключенного договора аренды земельный участок предоставлен арендатору под прилегающую территорию к кинотеатру для целей благоустройства.

Доказательств использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению, отличному от указанного в договоре аренды, истцом в материалы дела не представлено.

Также истец полагает, что ответчик не занимается благоустройством земельного участка, явившегося предметом аренды. Согласно представленному в материалы дела акту обследования от 26.03.2018 спорный земельный участок занесен снегом и граничит с территорией бывшего (сгоревшего) летнего кинотеатра «Родина», участок огорожен забором из металопрофиля.  Также на участке находится металлическая будка охраны парка, которая по назначению не используется.

В процессе рассмотрения дела ответчик пояснил суду, что последним осуществляется весь необходимый комплекс мероприятий, установленный правилами благоустройства города Нижнего Новгорода от 20.06.2007 № 56 (в редакции от 23.05.2018 № 130), включающий в себя регулярную уборку снега, покос травы, сбор  вывоз мусора, профилактическую обработку от клещей, в обоснование чего ответчиком представлены в материалы дела договор оказания услуг по уборке территории от 01.06.2017, договоры на проведение дератизационных и дезинсекционных работ от 17.04.2018, от 20.04.2017, договор № 3 – 2012 на вывоз твердых бытовых отходов от 01.03.2012, акты выполненных работ к указанным договорам.

В актах от 26.03.2018 и 30.08.2018 зафиксировано наличие на земельном участке металлической будки охраны. Металлическая будка имеет надпись «ОХРАНА МП «Автозаводский парк»» и используется сотрудниками полиции для осуществления функций обеспечения правопорядка и общественной безопасности на территории парка. Данный объект был установлен администрацией Автозаводского парка около одного из входов в Автозаводский парк, так как  данное место, по мнению администрации парка, было наиболее подходящее для размещения объекта подобного типа. 

Ответчик полагает, что металлическая будка никаким образом не влияет на реализацию необходимого комплекса мероприятий, установленных Правилами благоустройства города Нижнего Новгорода от 20.06.2007 № 56 (в редакции от 23.05.2018 №130). Ответчик письмом от 29.11.2018 предложил администрации Автозаводского парка перенести принадлежащий ему объект за пределы границ арендуемого земельного участка.

Из представленного ответчиком в материалы дела акта обследования земельного участка от 29.12.2018 и приложенных к нему фотоматериалов следует, что земельный участок используется последним в соответствии с условиями договора аренды под прилагающую территорию к кинотеатру для целей благоустройства, на участке находится парковая зона.

На обследуемом земельном участке осуществляется уборка снега, участок оснащен достаточным количеством урн и мест отдыха (скамейками), парковая зона находится в удовлетворительном состоянии, стволы деревьев побелены, имеется уличное освещение. Участок огорожен стационарным металлическим забором.

Истец, ссылаясь на пункт 2 статья 45 ЗК РФ утверждает, что ответчик не выполняет обязанность по приведению земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению - под прилегающую территорию к кинотеатру для целей благоустройства.

Из материалов дела следует, что договор аренды земли от 14.05.2008 № 15601/04, заключен на основании постановления администрации города Нижнего Новгорода от 25.07.2007 № 3298. Согласно пункту 10 данного постановления ООО «Светелка» предложено рассмотреть возможность реконструкции кинотеатра с учетом расширения.

В процессе рассмотрения дела ответчик пояснил, что последнему на основании договора купли – продажи от 26.12.2005 принадлежит на праве собственности здание кинотеатра «Родина», расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Автозаводский район, улица Героя ФИО5, 16. До настоящего времени данное право ответчика не прекращено и никем не оспорено, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре недвижимости. На момент приобретения здание кинотеатра «Родина» уже пострадало в результате пожара, а в дальнейшем часть здания кинотеатра «Родина» разрушилась в результате ветхости конструкции и естественного износа, что препятствует его использованию в соответствии с первоначальным функциональным назначением. 

Согласно экспертному заключению АНО «Центр экспертизы торгово-промышленной палаты Нижегородской области» от 12.07.2016 № 0050102468 в настоящее время сохранилась лишь часть здания кинотеатра «Родина», по-прежнему прочно связанная с землей. Учитывая изложенное, может сложиться неверное представление о том, что объект недвижимости прекратил свое существования, ввиду отсутствия видимой часть здания, разрушенной в результате упомянутых объективных причин. 

Здание бывшего кинотеатра «Родина» в настоящее время находится в стадии реконструкции. Ответчик реализует инвестиционный проект по реконструкции бывшего здания кинотеатра «Родина» в «Нежилое здание под детский плавательный бассейн с комплексом игровых залов и рекреационными помещениями для отдыха, котельной и ТП». В рамках реализации данного инвестиционного проекта уже подготовлена вся необходимая проектная документация прошедшая соответствующую экспертизу и получившая положительное заключение о соответствии проектной документации требованиям технических регламентов.

Реализация вышеупомянутого инвестиционного проекта носит ярко выраженный социальный характер и является крайне актуальной не только для жителей Автозаводского района, но и города Нижнего Новгорода в целом, так как направлена на организацию свободного времени и досуга детей и подростков.

Ответчик полагает, что реконструкция здания кинотеатра «Родина» не противоречит п. 1.3. договора аренды земли от 14.05.2008 № 15601/04 в соответствии, с которым земельный участок предоставлен под прилегающую территорию к кинотеатру для целей благоустройства, а сама реконструкция производится в рамках благоустройства.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы настоящего дела, заслушав представителей спорящих сторон, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено в материалы дела убедительных доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка и при таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

         Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                           Андрюхина Ю.Ю.