АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25170/2021

г. Новосибирск

18 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 мая 2022 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в  составе  судьи   Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рынок Центральный» (ИНН 

<

***>), г. Барнаул 

к 1) мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск; 2) обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

о признании отчета об оценке №МК131БП-20/19 от 29.03.2021 недостоверным, об урегулировании разногласий при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625 в части пункта 2.2,

при участии представителей:

истца – ФИО2, по доверенности от 03.09.2021 по доверенности от 18.08.2020, диплом, паспорт;

ответчиков – 1) ФИО3, удостоверение № 55, доверенность от 30.12.2021, диплом; 2) ФИО4, протокол № 6,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рынок Центральный» (далее – истец, ООО «Рынок Центральный») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска, обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» о признании отчета об оценке №МК131БП-20/19 от 29.03.2021 недостоверным, об урегулировании разногласий при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625 в части пункта 2.2 соглашения, определив размер платы за увеличение земельного участка в результате перераспределения 2 482 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец заявил об отказе от иска в части признания недействительным отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование». 

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд установив, что отказ от иска не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, принимает отказ от иска в части признания недействительным отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование»

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в указанной части подлежит  прекращению.

В силу положений части 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

По существу судом рассматривается требование об урегулировании разногласий при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625 в части пункта 2.2 соглашения: истец, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ по результатам судебной экспертизы, просит изложить пункт 2.2 Соглашения в следующей редакции: «п. 2.2. Плата за увеличение площади земельного участка в результате перераспределения, на который возникает право собственности Стороны-2, составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей 00 копеек».

Мэрия города Новосибирска в судебном заседании возражала против заявленных требований, полагала, что плата должна быть определена в размере 11 506 000 рублей согласно  отчету об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19.

Общество с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» в судебном заседании и представленном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет №21Н-21 от 06.08.2021 ЗАО «Сибирское правовое агентство», представленный в обоснование исковых требований, составлен с нарушением требований Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, не может быть применен для заключения соглашения об увеличении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:101115:483, тогда как отчет ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19 подготовлен в соответствии с действующим законодательством, не нарушает стандарты оценки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, мэрией города Новосибирска и ООО «Рынок Центральный» предприняты меры к заключению соглашения о перераспределении земель и земельных участков № 625 (далее – Соглашение), 

Из пункта 1.1 Соглашения следует, что стороны достигли соглашения о   перераспределении земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков с кадастровыми номерам: 54:35:101115:5, площадью 256 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего истцу на праве собственности; 54:35:101115:7, площадью 1099 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего истцу на праве собственности; 54:35:101115:11 площадью 26 909 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего истцу на праве собственности; 54:35:101115:10, площадью 154 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего истцу на праве собственности.

В результате перераспределения земельных участков должен образоваться земельный участок с кадастровым номером 54:35:101115:483, площадью 29 792 кв.м. (пункт 1.2. Соглашения).

В соответствии с пунктом 1.3. Соглашения у истца должно возникнуть право частной собственности на образованный земельный участок. При этом Соглашение между сторонами направлено также на увеличение площади участка истца, поскольку предполагает образование нового земельного участка с большей площадью (увеличение на 1374 кв.м.).

С целью определения рыночной стоимости увеличения площади земельного участка, Мэрия города Новосибирска обратилась в ООО «Оценка и бизнес-планирование». На основании муниципального контракта №МК131БП-20 от 30.12.2020 ООО «Оценка и бизнес-планирование» проведена оценка рыночной стоимости указанной части земельного участка. Согласно отчету об оценке объекта оценки №МК131БП-20/19 от 29.03.2021,  рыночная стоимость земельного участка площадью 1374 кв.м. составила 11 506 000 рублей.

Условие о данном размере платы включено в пункт 2.2 соглашения.

Полагая, что цена в 11 506 000 рублей является завышенной и чрезмерной, истец обратился  в ЗАО «Сибирское правовое агентство» с целью определения рыночной стоимости земельного участка площадью 1374 кв.м. (входящего в состав земельного участка 29 792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483).

Согласно отчету №21Н-21 от 06.08.2021, составленному ЗАО «Сибирское правовое агентство», рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 2 482 000 рублей.

Соглашение подписано истцом с протоколом разногласий, согласно которому ООО «Рынок Центральный» предложил изложить пункт 2.2 соглашения в следующей редакции: «Плата за увеличение площади земельного участка в результате перераспределения, на который возникает право собственности Стороны-2, составляет 2 482 000 (два миллиона четыреста восемьдесят две тысячи) рублей 00 копеек (отчет об оценке объекта, ЗАО  «Сибирское правовое агентство» от 06.08.2021 №21Н-21)». 

Поскольку соглашение между истцом и мэрией города Новосибирска не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого условия договора.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены главой V.4 ЗК РФ.

Из пункта 5 статьи 39.28 ЗК РФ следует, что увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Новосибирской области от 19.05.2015 №190-П «Об установлении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Новосибирской области, землями или земельными участками, государственная собственность которых не разграничена, расположенных на территории Новосибирской области» (далее - Постановление Правительства НСО №190-П) порядок определения стоимости указан в приложении.

Согласно пункту 3 Приложения к Постановлению Правительства НСО №190-11 размер платы определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из статьи 11 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность проведения экспертизы отчета, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Абзацем шестым пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу  сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Из пункта 2 Информационного письма № 92 следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Обращаясь в суд, истец ссылался на недостоверность оценки рыночной стоимости части земельного участка, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес планирование» на основании отчета об оценке объекта от 29.03.2021 №МК131БП-20/19.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой было поручено эксперту ООО «Белазор» ФИО5. 

Перед экспертом судом поставлены следующие вопросы: 

Соответствует ли отчет №МК131БП-20/19 от 29.03.2021 об оценке рыночной стоимости части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, з/у 12, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности?

В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить рыночную стоимость части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, з/у 12.

В заключении эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета от 29.03.2021 №МК131БП-20/19 требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки «ФСО №1-3, 7), обязательным к применению субъектам оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298, 299 от 20.05.2015, № 611 от 25.09.2014, так как в отчете на стр. 7 табл. 1.5 Сведения об Оценщиках, работающих на основании трудового договора, выполнивших отчет об оценке отсутствуют сведения о номере контактного телефона, почтового адреса, адреса электронной почты оценщика, а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор; отсутствуют свидетельство о членстве в СРО и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФИО4;  стр. 15 табл. 2.1. в описании объекта оценки в разделе Сведениях об обременениях, связанных с объектом оценки указано - Обременения и ограничения: не зарегистрированы, при этом на стр.56 в выписке ЕГРН от 13.03.2021 года №99/2021/380736915 приведено 5 учетных частей земельного участка с указанием площади ограничения в использовании на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости (охранные зоны ливневой канализации и водопровода), наличие обременений препятствуют использованию части земельного участка объекта оценки под строительство стационарных объектов, в том числе объектов торговли, факт наличия обременения части земельного участка объекта оценки оценщиком в отчете не отражен; в связи с приведенными в отчете таблицами у эксперта возникли сомнения в правильности расчета корректировки на местоположение, отсутствие в отчете информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки, не позволяющей дать объективную оценку корректности расчета корректировки на местоположение объекта стр. 41-42 отчета; на стр. 32-33 п. 3.21 оценщик приводит доступные предложения продажи земельных участков на основании данных          открытых          источников;  сайты https://novosibirsk.nl.ru/, https://stroy54.ru и т. д., принцип проведения анализа: пустые земельные участки, назначение /разрешенное использование которых - под торговлю. Количество предложений - 4 (четыре), все предложения к продаже земельных участков были размещены на одном ресурсе https://stroy54, приведённая оценщиком выборка предложений к продаже земельных участков не позволяет пользователю отчета сформировать мнение о существующем уровне цен, интервале цен на земельные участки, динамике цен и тенденции на земельные участки в г. Новосибирске, отсутствие  анализа  рынка  может сформировать  у пользователя отчета ложное представление об уровне цен и итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки; неприменение оценщиком корректировки на наличие улучшений приводит к искажению стоимости объекта оценки; на     стр.     49-94     (Приложение     № 1)     приведены правоустанавливающие   документы   на   объект   оценки, документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном порядке. Несоответствия Федеральным стандартам оценки изложены экспертом на страницах 13-15 заключения (л.д. 138-139 т.1).

С учетом отрицательного ответа на первый вопрос, поставленный перед экспертом судом, им определена рыночная стоимость права собственности объекта исследования – части земельного участка площадью 1374 кв.м., в составе земельного участка площадью 29792 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101115:483, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Мичурина, з/у 12, по состоянию на  17.03.2022 (округленно) 6 000 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. 

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, № 298 и № 299. При этом согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности достоверной должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

Пунктом 3 приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно пункту 4 указанного приказа отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами, оно в силу положений частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив имеющиеся в материалах дела документы по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отчета об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19 недостоверным. 

Так, сведения о номере контактного телефона, адресе электронной почты оценщика, выполнившего отчет об оценке №МК131БП-20/19 от 29.03.2021, приведены на стр. 2 Отчета в «Сопроводительном письме», почтовый адрес указан на стр. 7 табл. 1.5, сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор приведены на стр. 7-8 табл. 1.7. Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФИО4 представлены в ходе судебного разбирательства, на дату оценки данные документы имелись у оценщика, а, следовательно, данное обстоятельство не могло оказать влияние на итоговый результат. Относительно указания эксперта на осуществление оценки без учета  имеющихся обременений, суд соглашается с доводами общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» о том, что наличие ливневой канализации не должно влиять на оценку объекта недвижимости, поскольку канализация принадлежит ООО «Рынок Центральный», и соответственно для ООО «Рынок Центральный» не может являться обременением: обременение предполагает наличие каких-либо прав иных лиц, чего нет в сложившейся правовой ситуации.

Замечание эксперта №4 не влияет на итоговый результат оценки ввиду верного указания данных из таблицы 4.3 на странице 42, на основании которых произведен расчет корректировок на местоположение, взятых из «КОМПЛЕКТА КАРТ по рынку коммерческой недвижимости г. Новосибирска», 1, 2 полугодие 2020г., © Компания RID Analytics: Раздел 4. Предложения к продаже.

Кроме того, суд не может согласиться с доводами экспертного заключения об отсутствии анализа рынка, поскольку приведенная в отчете об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19  выборка отражает средний на дату оценки уровень цен на земельные участки под торговлю в г. Новосибирске: согласно данным из Мониторинга предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Новосибирска, декабрь 2020 г. средняя цена земельных участков за 1 кв.м. под торговлю составила 4 941 руб.

Относительно несоответствия отчета об оценке пункту 5 ФСО №3 суд полагает необходимым указать, что в соответствии с указанным пунктом  в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, при этом экспертом не приведено каких-либо пояснений, в связи с чем наличие фундамента следует считать улучшением земельного участка, тогда как представителем общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» в судебном заседании, письменных пояснениях даны подробные пояснения причин, по которым оценщик пренебрег наличием данного улучшения ввиду отсутствия влияния на общую стоимость земельного участка. Кроме того, экспертом не указано, каким образом неприменение оценщиком корректировки на наличие улучшений, предполагающей увеличение цены объекта оценки,  привело к искажению стоимости с учетом того обстоятельства, что сам эксперт пришел к выводу о более низкой рыночной стоимости объекта исследования.

Замечание эксперта, изложенное в пункте 7, не свидетельствует о недостоверности отчета, носит формальный характер. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания отчета об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19 недостоверным, а вывод, сделанный экспертом в заключении о недостоверности отчета, ошибочным, вследствие чего суд полагает возможным определить плату за увеличение площади земельного участка в результате перераспределения  в размере 11 506 000 рублей на основании отчета №МК131БП-20/19 от 29.03.2021, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование».

Дополнительно суд считает необходимым указать, что в заключении эксперта №6 от 29.03.2022 приведена выборка из 24 земельных участков из разных районов г. Новосибирска, из которой следует, что самые дорогие земельные участки находятся в Центральном районе, а самые дешевые – в Первомайском, экспертом проведено нормирование выборки, при этом отброшены самые дорогие аналоги. Между тем, в Центральном и близких к нему районах города Новосибирска, сопоставимых с объектом экспертизы по местоположению, имелось достаточное количество аналогов, следовательно, необходимость расширения территории исследования в соответствии с пп. б) п. 11 ФСО №7 отсутствовала.

Кроме того, суд соглашается с доводами общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» о необходимости осуществления оценки объекта исследования как части земельного участка, которая в последующем войдет в состав земельного участка  под размещение объектов торговли, рынок, отсутствию оснований для оценки объекта исследования как самостоятельного земельного участка производственно-складского назначения. Вывод эксперта о том, что разрешенным использованием объекта исследования является Предоставление коммунальных услуг (код 3.1.1.) несостоятелен, поскольку объектом являлась часть земельного участка площадью 1 374 кв.м. из общей площади земельного участка 29 792 кв.м. с кадастровым номером 54:35:101115:483, чьим разрешенным и фактическим использованием является размещение объектов торговли. Из пояснений истца также следует, что на указанном земельном участке размещается рынок и фактически на нем расположены объекты торговли и обслуживающая их инфраструктура. 

В противном случае, ООО «Рынок Центральный» получит необоснованное обогащение, так как объединенный земельный участок будет предназначен для размещения объектов торговли, рынка.

С учетом указанного, подлежат отклонению и выводы, изложенные в отчете №21-Н-21 от 06.08.2021, замечаниях ФИО6 к отчету об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19.

Из пункта 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 следует, что разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

При изложенных обстоятельствах, требование истца подлежит удовлетворению в следующем виде: урегулировать разногласия при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625, изложив пункт 2.2 соглашения в следующей редакции: «Плата за увеличение площади земельного участка в результате перераспределения, на который возникает право собственности Стороны-2, составляет 11 506 000 руб. (одиннадцать миллионов пятьсот шесть тысяч руб., 00 коп.) (отчет об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19).

Руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Рынок Центральный» от исковых требований о признании недействительным отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование».

Производство по делу № А45-25170/2021 в указанной части прекратить.

Урегулировать разногласия при заключении соглашения о перераспределении земель и земельных участков №625, изложив пункт 2.2 соглашения в следующей редакции: «Плата за увеличение площади земельного участка в результате перераспределения, на который возникает право собственности Стороны-2, составляет 11 506 000 руб. (одиннадцать миллионов пятьсот шесть тысяч руб., 00 коп.) (отчет об оценке объекта ООО «ОБП» от 29.03.2021 №МК131БП-20/19).

Перечислить обществу с ограниченной ответственность «Белазор» с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 100 000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова