ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-24296/2016

г. Саратов

02 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена «26» июня 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен «02» июля 2019 года 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарова И.А., 

судей Макарихиной Л.А., Самохваловой А.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества «Альфа-Банк» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «Речной вокзал»

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 21 мая 2019 года по делу № А57-24296/2016 (судья Зуева Л.В.)

по заявлению ООО «Речной вокзал» о разрешении разногласий, 

в рамках дела, возбужденного 07.10.2016 по заявлению кредитора - акционерного общества «Банк Интеза» (город Саратов, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о признании должника - акционерного общества «Инвестиционно- финансовый холдинг «Город» (410002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании: представителя акционерного общества «Альфа-Банк» - Дрозда В.М., действующего на основании доверенности от 26.03.2018; представителя акционерного общества «Инвестиционно-финансовый холдинг «Город» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 25.01.2019; представителя общества с ограниченной ответственностью «Речной вокзал»  - ФИО3, действующего на основании доверенности от 25.02.2019;

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06.07.2017 года (резолютивная часть объявлена 29.06.2017) в отношении АО «ИФХ «Город» (далее также Должник) введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2018 (резолютивная часть объявлена 25.01.2018) АО «ИФХ «Город» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2018 (резолютивная часть объявлена 25.01.2018) по делу №А57-24296/2016 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4, член некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Межрегиональный центр экспертов и профессиональных управляющих».

В Арбитражный суд Саратовской области 20.09.2018 поступило заявление конкурсного кредитора ООО «Речной вокзал», уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ, о разрешении разногласий между конкурсным кредитором, конкурсным управляющим АО «ИФХ «Город» и залоговым кредитором АО «Альфа-Банк»:

1. В части установления начальной цены продажи имущества должника, путем установления цены определенной судебной оценочной экспертизой в размере: 11 718 000 рублей путем внесения соответствующих изменений в опубликованное положение о порядке проведения торгов по продаже имущества АО «Инвестиционно - финансовый холдинг «Город», находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк»;

2. В части определения формы представления предложений для проведения торгов установить следующую форму, порядок проведения торгов и предоставления предложений о цене имущества должника: Торги по продаже имущества Должника осуществляются в электронной форме путем проведения открытых торгов в форме аукциона, открытого по составу участников с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 мая 2019 года разногласия разрешены:

- установлена начальная цена продажи имущества должника, находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк», в размере 11 718 000 рублей для нежилого помещения общей площадью 186,9 кв. м, этаж № 1, № 2, кадастровый номер 64:48:000000:46898, расположенного по адресу: 

<

...>.

- установлена следующая форма, порядок проведения торгов и предоставления предложений о цене имущества должника: Торги по продаже имущества Должника осуществляются в электронной форме путем проведения открытых торгов в форме аукциона, открытого по составу участников с использованием закрытой формы представления предложений о цене имущества.

АО «Альфа-Банк» (далее также Банк) в части определения начальной продажной цены  имущества должника и ООО «Речной вокзал» в части определения формы представления  предложений о цене имущества, не согласились с определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 мая 2019 года, обратились с рассматриваемыми апелляционными жалобами.

АО «Альфа-Банк» указывает на то, что: 1) заключение судебной экспертизы №12/18 от 13.02.2019 не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку оценщик не учел наличия договора аренды, применил ненадлежащие аналоги, не применил корректировочный коэффициент этажности;  2) если начальная продажная цена заложенного имущества  определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; 3) необходимо утвердить начальную продажную цену в размере 5 162 256, 78 руб., определенную оценщиком по заказу Банка.

Апелляционная жалоба ООО «Речной вокзал» мотивирована тем, что открытая форма наиболее подходит для того имущества, которое является уникальным и имеет большое количество  заинтересованных в покупке лиц. Помещение, принадлежащее Должнику, находится в центре г.Саратова, в здании на набережной реки Волги, имеет коммерческое назначение и является инвестиционно привлекательным. При этом, для потенциальных участников торгов принципиально важным является возможность оперативно реагировать на шаги  иных участвующих лиц путем увеличения предложения, в отличие от закрытой формы, при которой увеличение предложения невозможно.

Представители АО «Альфа-Банк» и ООО «Речной вокзал» поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. 

Представитель АО «ИФХ «Город» поддерживает позицию ООо «Речной Вокзал».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 11.09.2018 конкурсным управляющим АО «Инвестиционно-финансовый холдинг «Город» в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве размещен отчет оценщика об оценке имущества должника (сообщение № 3027394). Так же 11.09.2018 конкурсным управляющим должника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве размещено сообщение за № 3027402 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предметов залога, порядка и условий обеспечения сохранности предметов залога.

На основании отчета, начальная цена имущества должника для продажи в рамках конкурсного производства установлена АО «Альфа Банк» в размере 5 162 256,78 руб. в соответствии с отчетом оценщика о залоговом имуществе АО Инвестиционно - финансовый холдинг «Город»  № 353/2018 от 13.08.2018, выполненным ООО «Оценка - С» по заказу Банка.

Так же в соответствии с разделом 3 и 4 Положения о порядке проведения торгов, опубликованного конкурсным управляющим, предлагается использование закрытой формы представления предложений.

Посчитав, что начальная продажная цена имущества, установленная залоговым кредитором, является заниженной, а также полагая, что торги по продаже имущества Должника должны осуществляться в электронной форме путем проведения открытых торгов в форме аукциона, открытого по составу участников с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества, конкурсный кредитор ООО «Речной вокзал» обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о разрешении разногласий.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что стоимость указанного в Положении имущественного комплекса уже являлась предметом оценки и ООО «Речной вокзал» располагает экспертным исследованием № 16/02-56 составленным 24.02.2016 ООО «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, Литер АБ, общей площадью 186,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 17 476 000 (семнадцать миллионов четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей. 

Таким образом, первоначальная продажная цена лота, установленная Банком в соответствии с отчетом оценщика ООО «Оценка - С», по мнению ООО «Речной вокзал», не отвечает действительной рыночной стоимости, занижена в 3 раза.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.12.2018 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-оценка» ФИО5.

Согласно предоставленному заключению эксперта ФИО5 №12/18-77 от 13.02.2019, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 186,9 кв.м. с кадастровым номером 64:48:000000:46898, расположенного по адресу: 

<

...>, литер АБ, находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк» составила 11 718 000,00 рублей.

По итогам исследования заключения эксперта и опроса эксперта в судебном заседании, суд первой инстанции признал заключение достоверным и обоснованным, отклонив ходатайство АО «Альфа-Банк» о назначении повторной экспертизы.

В суде апелляционной инстанции АО  «Альфа-Банк»  вновь заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы по тем же доводам, что и в первой инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

Отклоняя ходатайство о назначении повторной экспертизы суд первой инстанции верно отметил, что доводы Банка сводятся к несогласию с итоговым выводом эксперта, поскольку залогового кредитора установление такой начальной цены не устраивает.

В отношении конкретных претензий Банка, а именно – о непринятии во внимание этажности помещения и наличия договора его аренды, несоответствия взятых к учету аналогов, экспертом даны как устные, так и письменные пояснения (том 4 л.д. 64,65), в том числе отмечены: краткосрочный характер аренды, расположение помещений на одном этаже, а также подборка аналогов, наиболее соответствующих предмету оценки исходя из всего массива информации.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции также не усматривает предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ  оснований для назначения повторной экспертизы.

Отказывая в установлении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 80 процентов от рыночной стоимости имущества, определенной заключением эксперта, суд первой инстанции указал, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в соответствии со статьей 138 названного Закона, не содержащей указания об установлении начальной цены в соответствие с законодательством о залоге.

Апелляционная коллегия полагает указанный вывод суда первой инстанции ошибочным. 

В силу прямого указания абзаца 3 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве, начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Как установлено судом, в состав имущества, находящегося в залоге, включено недвижимое имущество (нежилое помещение коммерческого назначения).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а, в случае спора, - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с этим, начальная цена продажи имущества должника, находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк», подлежит установлению в размере 9 374 400 руб.

По вопросу определения формы представления участниками торгов предложений о цене, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

 В соответствии с абзацем 1, 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. 

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. 

В соответствие с разъяснением пункта 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, правила проведения торгов должны быть направлены на привлечение к торгам максимально возможного числа потенциальных покупателей и обеспечение выгодных условий для продажи имущества.

Утверждая порядок продажи, предусматривающий закрытую форму подачи предложений о цене и настаивая на его сохранении, Банк исходит из того, что: 1) процесс торгов будет носить более конструктивный характер; 2) участники торгов смогут заявить цену изначально в заявке и не будут зависеть от возможных технических сбоев в процессе торгов; 3) обеспечивается возможность получения максимальное цены; 4) минимизируются риски злоупотреблений.

В свою очередь, по мнению ООО «Речной вокзал» и конкурсного управляющего должника, открытая форма представления предложений обеспечит конкурентную среду для стимулирования потенциальных покупателей к предложению более высокой покупной цены реализуемого предприятия и позволит потенциальному покупателю оценить уже представленные предложения и сделать более высокое предложение.

Повторно рассмотрев материалы дела и выслушав представителей, апелляционная коллегия полагает, что отклоняя  разногласия кредитора в части формы подачи заявок суд первой инстанции не дал оценки доводам кредитора о том, что предложенная Банком закрытая форма представления предложений о цене в рамках реализации предмета залога способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи.

Согласно пункту 13 статьи 110 Закона о банкротстве, в случае, если при проведении торгов используется открытая форма представления предложений о цене предприятия, организатор торгов проводит аукцион, в ходе которого предложения о цене предприятия заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов.

По смыслу пункта 13 статьи 110 Закона о банкротстве при подобном способе определения покупателя имущества цена формируется на конкурентной основе в режиме реального времени путем пошагового повышения начальной продажной цены (определение Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2016 N 306-ЭС16-3230). 

Сам механизм открытых торгов предполагает, что лица имеют возможность не предлагать сразу все имеющиеся средства, а могут поступательно торговаться, предлагая, в зависимости от предложений иных участников, все большую цену, для заключения сделки по наиболее выгодной цене, что привлекает большую аудиторию, в том числе лиц, профессионально занимающихся деятельностью по скупке имущества должников, для участия в торгах.

При этом, если лицо действительно заинтересованно в приобретении конкретного имущества, то, предложив цену, превышающую конкурентные заявки и  имея, как победитель, 30 дней на оплату, может изыскать дополнительное финансирование в случае нехватки у него первоначально имеющегося капитала.

В настоящем случае залоговое имущество представляет собой коммерческую недвижимость – нежилое помещение, расположенное в нежилом офисном здании (офисные, торговые помещения) в центре города Саратова на набережной реки Волги и объективно может представлять интерес для потенциальных покупателей, что Банком, по существу, не оспаривается.

Довод Банка о возможных злоупотреблениях при проведения аукциона и использования открытой формы подачи предложений о цене носит предположительный характер.

На организатора таких торгов возлагается обязанность обеспечить равный доступ всех лиц к участию в них, в том числе свободное, бесплатное и бесперебойное функционирование электронных и информационных систем, с использованием которых подается конкретная ценовая заявка (пункт 14 статьи 110 Закона о банкротстве). В противном случае при определении победителя утрачивается признак конкуренции среди участников, в результате чего проведенная процедура выявления покупателя может быть признана как противоречащая ее сущности.

Кроме того, как верно отмечено ООО «Речной вокзал», использование схем и злоупотребления со стороны участников возможны и при закрытой форме подачи предложений о цене. 

В связи с этим, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что открытая форма проведения торгов является наиболее подходящей для реализации конкретного имущества АО «ИФХ «Город».

С учетом изложенного, обжалуемого определение следует изменить в части определения начальной продажной цены  имущества должника и формы представления  предложений о цене.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 21 мая 2019 года по делу № А57-24296/2016 в части, касающейся разрешения разногласий об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества акционерного общества «Инвестиционно- финансовый холдинг «Город», а также о порядке проведения торгов по продаже имущества акционерного общества «Инвестиционно- финансовый холдинг «Город», а именно - в части  установления формы представления предложений о цене имущества должника изменить, изложив абзацы 3 и 4 резолютивной части обжалуемого определения в следующей редакции: 

«Установить начальную цену продажи имущества должника, находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк», в размере 9 374 400 рублей для нежилого помещения общей площадью 186,9 кв. м, этаж № 1, № 2, кадастровый номер 64:48:000000:46898, расположенное по адресу: 

<

...>.

Установить следующую форму, порядок проведения торгов и предоставления предложений о цене имущества должника: Торги по продаже имущества Должника осуществляются в электронной форме путем проведения открытых торгов в форме аукциона, открытого по составу участников с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества».

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить с депозитного счета суда акционерному обществу «Альфа-Банк» 20 000 руб., внесенных по платежному поручению №86490 от 14.06.2019.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья             И.А. Макаров

Судьи                                                                                                    Л.А. Макарихина 

                                                                                                     А.Ю. Самохвалова