АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-29173/24-191-224

г. Москва

11 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года Полный текст решения изготовлен 11 июня 2024 года 

Арбитражный суд города Москвы в составе:  

судьи Волковой Е.И., единолично при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (109029, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: 

<

***>)  

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПТЕКА-А.В.Е-1"  (121108, РОССИЯ, Г МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИЛИ- ДАВЫДКОВО, ИВАНА ФРАНКО УЛ, Д. 8, ЭТ./ПОМ. 18/I, КОМ./ОФ. 47/3, ОГРН:  

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.07.2011, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании 27 918 998,02 руб., при участии в заседании: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ  "ПЕРЕКРЕСТОК" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ  С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПТЕКА-А.В.Е-1" о взыскании  задолженность по оплате арендных платежей в размере 23 293 927,42 руб., неустойки в  размере 13 474 924,01 руб. с последующим начислением до момента фактического  исполнения обязательств по оплате задолженности.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и  месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте  http://kad.arbitr.ru.  

Протокольным определением принято к рассмотрению заявление истца об  уточнении исковых требований – взыскании 17 776 944.61 руб. долга по арендной плате за  период с февраля 2021г. по июнь 2023 г., неустойки в размере 10 142 053.41 руб. с  последующим начислением до момента фактического исполнения обязательств по оплате  задолженности.  

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые  требования, представил возражения на отзыв ответчика.  

Представитель ответчика требования оспорил по доводам, изложенным в отзыве,  заявил о применении срока исковой давности, наличии недобросовестного поведения истца  и применении принципа эстоппель.  

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив  представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон,  арбитражный суд установил следующее.  

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Торговый дом «Перекресток»  (Арендодатель) и ОАО «Торговая сеть «АПТЕЧКА» (Субарендатор) заключен Договор  субаренды нежилого помещения № 2461/117 от 20.08.2013 (Далее - Договор).  

По условиям договора Арендодатель передает, а Субарендатор принимает во  временное пользование для организации розничной торговли фармацевтическими,  медицинскими и сопутствующими им товарами с использованием коммерческого  обозначения «А5», часть нежилого помещения площадью 81,4 (восемьдесят один 4/10)  кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.  

Соглашением о перемене лиц в обязательстве № б/н от 01.04.2016, стороны  согласовали, что «новым субарендатором» по договору выступает ООО «Аптека-А.В.Е.-1».  

В соответствии с п.3.1 договора срок субаренды составляет 11 месяцев с даты  подписания Договора.  

Указанный срок неоднократно пролонгировался сторонами следующими  дополнительными соглашениями: ДС от 20.07.2014 - пролонгация на 11 месяцев; ДС от  11.04.2016 - пролонгация на 11 месяцев с 20.05.2016; ДС от 20.03.2017 - пролонгация на 11  месяцев с 20.03.2017; ДС от 20.03.2018 - пролонгация на 11 месяцев с 20.03.2018; ДС от  20.02.2019 - пролонгация на 11 месяцев с 20.02.2019; ДС от 01.01.2020 - пролонгация на 11  месяцев с 20.01.2020.  

Стоимость субаренды, в соответствии с п. 2.1.1 (в редакции п.3 Дополнительного  соглашения № б/н от 01.01.2020) составляет 510 831,74 рублей без НДС. Плата с учетом  НДС составляет 510 831,74 + 20%= 612 998,09 рублей.  

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендные платежи оплачиваются  ежемесячно, в срок не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.  

В соответствии с п.3.4 договора, если по истечению срока Субаренды по Договору  Субарендатор продолжает занимать Арендуемую Площадь без какого-либо возражения со  стороны Арендодателя, Договор считается заключенным на неопределённый срок в  соответствии с условиями Договора за тем исключением, что причитающаяся по Договору  ежемесячная арендная плата, если иное не было предварительно письменно согласовано  Сторонами, устанавливается в размере равном 200% (двумстам) от размера арендной  платы, действующей на дату истечения срока Субаренды.  

Как указал истец, срок действия договора истек 20.12.2020 (ДС от 01.01.2020, п.1 -  пролонгация на 11 месяцев с 20.01.2020), таким образом с 20.12.2020 вступил в действие п.  3.4 договора, ввиду чего арендная плата составляет 200 % или 1 225 996,18 рублей (с  учетом НДС).  

Между тем, субарендатор обязанность по оплате арендных платежей в полном  объеме не исполнил, продолжил оплачивать арендные платежи без учета п. 3.4 договора, в  связи с чем за последним образовалось задолженность за период с 20.12.2020 по настоящий  момент в размере 23 293 927,42 руб.  

В соответствии с п. 6.4 договора, в случае нарушения обязательств по оплате,  арендодатель вправе потребовать у субарендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы  задолженности за каждый день просрочки платежа.  

Истец начислил ответчику пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере  13 474 924,01 руб.  

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия № 100/027869-23 от  27.12.2023 с требованием о погашении долга исполнена не была, истец обратился в суд с  настоящим иском.  

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору  аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор  обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а  порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных законом.  

Согласно правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса  Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом  или договором денежная сумма, которую должник обязан оплатить кредитору в случае  неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан  доказывать причинение ему убытков.  

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Ответчик требования оспорил, в представленном отзыве указал, истец не учитывает  при произведении расчетов заявленных требований дополнительное соглашение к  договору от 17.11.2023, закрепляющее сторонами сумму платежей с 01.07.2023 по  31.05.2024 в размере 553861,80 руб. в т.ч. НДС.  

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, если по истечении срока субаренды по  настоящему Договору Субарендатор продолжает занимать арендуемую площадь без  какого-либо возражения со стороны арендодателя, настоящий договор считается  заключенным на неопределенный срок в соответствии с условиями настоящего Договора,  за тем исключением, что причитающаяся по настоящему Договору ежемесячная арендная  плата, если иное не было предварительно письменно согласованно Сторонами,  устанавливается в размере равном 200% от размера арендной платы, действующей на дату  истечения срока Субаренды, указанного в пункте 3.1. настоящего Договора.  

Существенным является то, что после пролонгации действия Договора на  неопределенный срок, расчеты производились сторонами с применением однообразия по  фиксированию арендных платежей, без применения положений п.3.4. Договора на  протяжении всего спорного периода.  

Факт наличия изложенных обстоятельств подтверждается тем, что после  возникновения обстоятельств, предусмотренных п.3.4. Договора, ответчик продолжил  вносить арендные платежи в сумме 612 998,09 рублей. При этом, истец на протяжении трех  лет не заявлял о нарушении условий договора аренды, напротив, выставлял в адрес  ответчика счет-фактуры, предъявляя к оплате арендные платежи, рассчитанные без  применения положений п.3.4. Договора.  

Данное постоянство исполнения Договора в части оплаты, указывает на волю  сторон, направленную на обеспечение стабильности размера арендных платежей в период  действия Договора. Так, систематичность выставления истцом счет-фактур каждый месяц  спорного периода, с фиксацией суммы арендных платежей в размере 612 998,09 рублей, а  также направление истцом в адрес ответчика подписанных актов сверки, с отражением  именно указанной суммы ежемесячных арендных платежей, свидетельствует о  неприменении истцом положений п.3.4. к расчету арендных платежей по Договору.  

Соответственно ответчиком оплачивались рассчитанные и выставляемые  непосредственно истцом платежи.  

Более того, ответчик указал, что сторонами согласовывалось подписание  очередного Дополнительного соглашения, предусматривающего новый срок действия  договора аренды. Данное соглашение было подготовлено на новый период, но истец  затягивал процесс его подписания, а затем и вовсе отказался его подписывать. Указанные  обстоятельства подтверждаются перепиской сторон.  

В определении ВС РФ от 14.05.2019 N 4-КГ19-3 разъяснено, буквальное значение  условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими  условиями и смыслом договора в целом. Должна быть выяснена действительная общая  воля сторон с учетом цели договора. Содержание договора определяется в соответствии с  его принятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Суды обязана выявить  действительную и реальную волю сторон.  

В силу статей 450 (пункта 1) и 452 (пункта 1) ГК РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом,  другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора  совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора  или обычаев не вытекает иное.  

В статье 434 (пунктах 1 - 3) ГК РФ предусмотрено, что договор может быть  заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для  договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме  может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного),  подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными  документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1  статьи 160 Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное  предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи  438 данного Кодекса.  

Так, согласно статье 438 (пункту 3) ГК РФ совершение лицом, получившим оферту,  в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий  договора (уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не  предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.  

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики  разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров",  совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях  как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.  

Кроме того, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем  Постановлении от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в  пункте 13 разъяснил следующее.  

Акцепт может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до  истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается  заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий,  если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или  практикой взаимоотношений сторон.  

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных  действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта,  приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в  установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий  оферты в полном объеме.  

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.  Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно  ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).  

Таким образом, конклюдентными действиями, выразившимися в выставлении  истцом счет-фактур, подписании актов сверки, совершении ответчиком действий по оплате  арендной платы в указанном истцом размере и отсутствия у последнего возражений,  стороны согласовали спорный размер арендной платы.  

Судом установлено, что арендодатель ежемесячно в период действия договора  выставлял арендатору подписанные и скрепленные печатью счета на оплату с указанием в  них размера арендной платы, согласованного сторонами в п.3 Дополнительного  соглашения № б/н от 01.01.2020, подтверждал указанные в выставляемых им счетах на  оплату суммы арендной платы путем подписания актов сверки.  

Арендатор, в свою очередь, производил оплату выставленных счетов в размере  арендной платы, указанной в них.  

Фактические обстоятельства дела указывают на изменение договора в части иного  размера арендной оплаты путем совершения сторонами оферты и акцепта  конклюдентными действиями.  

На протяжении действия договора аренды, в том числе и в исковой период, каких-либо претензий относительно внесения арендной платы не в полном объеме арендодатель  арендатору не предъявлял и без возражений принимал от арендатора оплату этих счетов,  подписывая соответствующие акты.  

Анализ установленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что  арендодатель путем выставления счетов с меньшим размером арендной платы на  протяжении с 2020 по настоящее время и получением этой платы, создал у арендатора  разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы.  

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что действительная воля  сторон была направлена на установление правоотношений, вытекающих из договора  аренды, в том числе и в отношении размера арендной платы, что подтверждается  действиями сторон в ходе исполнения договора.  

Неподписание сторонами дополнительного соглашения о согласовании размера  арендной платы, с учетом вышеизложенного не свидетельствует о том, что между  сторонами не было достигнуто соглашения по указанным условиям.  

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что подписание и выставление счетов  на оплату, их оплата арендатором, с учетом положений договора и пункта 3 статьи 438 ГК  РФ следует расценивать как дополнительное соглашение о внесении изменений  (дополнений) в договор аренды относительно ставки арендной платы в указанный период.  

При таких обстоятельствах пришел к выводу, что стороны своими конклюдентными  действиями достигли соглашения о сохранении в спорный период ставки арендной платы,  согласованной в п.3 Дополнительного соглашения № б/н от 01.01.2020.  

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не  вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в  зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения  отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также  применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или  третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).  

Суд признает, что позиция истца является непоследовательной, в связи с чем, при  рассмотрении настоящего спора следует исходить из принципа добросовестности  (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить  собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной  своей позиции лишает ее в этом случае права на представление возражений.  

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему  внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и  непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  

Поскольку в спорный период ответчиком была произведена оплата арендной платы  в размере, согласованном в п.3 Дополнительного соглашения № б/н от 01.01.2020, что  истцом не оспаривается, а последний принимал указанную оплату без возражений на  протяжении длительного времени (с февраля 2020 года), основания для удовлетворения  требований по долгу и акцессорных требований по неустойке не имеется.  

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, с учетом положений ст.ст.  195, 196, 199, 200, 204 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку исковое заявления подано в  суд 13.02.2024, а требования, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ  уточнений, предъявлены за период с февраля 2021г. по июнь 2023 г., т.е. в пределах  трехлетнего срока исковой давности.  

Учитывая изложенное исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Расходы по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ остаются на истце. Излишне  уплаченная госпошлина в связи с уменьшением размера исковых требований в порядке ст.  104 АПК РФ подлежит возврату истцу.  

Руководствуясь ст.ст. 1, 8, 10, 11, 12, 309, 310, 330, 438, 606, 610, 614 ГК РФ, ст.ст. 9,  41, 65, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА  "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" отказать.  

Вернуть АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" из  федерального бюджета госпошлину в размере 37 405 руб., уплаченную по платежному  поручению от 06.03.2024 № 37619.  

 Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый  арбитражный апелляционный суд.  

Судья: Е.И. Волкова