ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-31313/2019

г. Саратов

29 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «28» июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  «29» июня 2021 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарихиной Л.А., 

судей Грабко О.В., Самохваловой А.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника ФИО2 

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 мая 2021 года по делу № А12-31313/2019 (судья Иванова Л.К.)

по заявлению конкурсного управляющего о признании сделки должника с обществом с ограниченной ответственностью «Сети-Строй» недействительной и применении последствий недействительности сделки,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной

ответственностью «КВАРТСТРОЙ Механизация» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>, каб. 4), 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2020 общество с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ Механизация» (далее – должник, ООО «КВАРТСТРОЙ Механизация») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2. 

13.10.2020 конкурсный управляющий ФИО2 обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 02.10.2018, заключенного между ООО «КВАРТСТРОЙ Механизация» и обществом с ограниченной ответственностью «Сети-Строй», применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.05.2021                     в удовлетворении заявления отказано.

Конкурсный управляющий ФИО2, не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суд первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.   

В обоснование апелляционной жалобы указано, что по результатам проведенной экспертизы, разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости составила 317 251,00 руб., разница между кадастровой стоимостью составляет 7 080 299,32 руб., что является существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266-272 АПК РФ.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, 02.10.2018 между ООО «КВАРТСТРОЙ Механизация» (продавец) и ООО «Сети-Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передал, а покупатель принял бетонно-смесительный центр, состоящий из 4-х этажного здания и пристроенной части с транспортером, общей площадью 733,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно условиям договора стоимость имущества определена сторонами в размере 2 398 749,96 руб.

Конкурсный управляющий ФИО2, полагая, что указанная сделка совершена должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, обратился в суд с настоящим заявлением о признании сделки недействительной в силу п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.  

Суд  первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований исходил из отсутствия доказательств неравноценного встречного исполнение обязательств покупателем по оспариваемой сделки.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, не находит оснований для переоценки выводов суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 установлено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Производство по делу о банкротстве должника возбуждено 30.08.2018, оспариваемая сделка совершена 02.10.2018, то есть в период подозрительности, указанный в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Как следует из условий договора, стоимость недвижимого имущества по договору составила 2 398 749,96 руб., которая оплачена покупателем в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 2353 от 22.10.2018 на сумму 1 000 000,00 руб., платежным поручением № 3453 от 29.12.2018 на сумму 899 773,83  руб., актом зачета от 31.03.2019 на сумму 498 976,13 руб. 

В целях определения рыночной стоимости имущества, отчужденного по оспариваемой сделке на дату ее совершения судом первой инстанции назначена экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ИП ФИО3 № 1с/03-09 от 09.03.2021 рыночная стоимость спорного объекта на дату заключения сделки составила 2 716 000,00 руб., в том числе бетонно-смесительного центра 1 775 000,00 руб. и права аренды земельного участка 941 000,00 руб.

Как следует из текста договора купли-продажи от 02.10.2018, право аренды предметом договора купли-продажи не являлось. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу, заключенный ранее прежним собственником договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на чужом арендованном земельном участке, к покупателю переходит как право собственности на этот объект, так и в силу закона возникают права и обязанности арендатора, предусмотренные действующим договором аренды земельного участка. Такие права и обязанности не являются предметом продажи и не могут включаться в цену договора. Поэтому ГК РФ не предусмотрено и по существу законодательного регулирования не требуется заключение нового договора аренды земельного участка с покупателем недвижимости либо внесение денежной платы в пользу продавца или арендодателя за перешедшие права и обязанности от первоначального арендатора к новому арендатору. Тем самым перемена лица в договоре аренды происходит не по соглашению сторон, а на основании закона, что исключает возмездность такого перехода.

На основании изложенного, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства ответчик приобрел и все права и обязанности стороны договора аренды на земельный участок, на котором расположен этот объект и у него не возникла обязанность оплачивать приобретение прав арендатора. 

При указанных обстоятельствах не требуется отдельной оценке право аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 1, пунктов 1 и 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 ГК РФ по общему правилу стороны свободны в определении условий договора, в том числе о его цене.

Таким образом, цена здания бетонно-смесительного центра по состоянию на 07.11.2018составляла 1775 000,00 руб., что меньше цены установленной договорам, т.е. оспариваемая сделка не совершена на невыгодных условиях и явный ущерб должнику не причинен.

Кроме того, даже если учитывать общую стоимость объекта, определенную экспертом (2 716 000,00 руб.), то договорная цена меньше установленной экспертом на 317 251,00 руб., или на 11,68%.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам. При этом отклонения в сторону повышения или понижения цены в пределах 20% не являются нарушением и цена признается действительной для целей сделки (статья 40, пункт 3 НК РФ).

Таким образом, при оценке существенности отличия исследуемой цены от рыночной, необоснованно признавать существенным отличие в размере меньше 20% от рыночной стоимости, указанной в отчете экспертной компании.

В рассматриваемом случае установленная договором цена (2 398 749,96 руб.), не превышает допустимое отклонение от определенной экспертом рыночной цены 2 716 000,00 руб., так как разница в стоимости составляет менее 20 %.

Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что оспариваемая сделка, не обладает признаками неравноценности встречного исполнения,  следовательно, не может быть признана недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Доводы конкурсного управляющего ФИО2, на различии в рыночной стоимости отчужденного имущества, установленной экспертом, и его кадастровой стоимости отклоняется судом, поскольку категории "рыночная стоимость" и "кадастровая стоимость" различны по своей правовой природе и области применения. Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально.

Кроме того, кадастровая стоимость спорного объекта установлена по состоянию на 05.08.2013, а оспариваемый договор заключен 02.10.2018.

Каких-либо иных доказательств того, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости на момент совершения оспариваемой сделки является еще более высокой, конкурсным управляющим ФИО2,  не представлено.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, какие-либо противоречия не установлены.

Как следует из экспертного заключения в рамках проведенной судом экспертизы, оно дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом первой инстанции не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта по результатам экспертизы или противоречий в экспертном заключении, которые согласно части 2 статьи 87 АПК РФ являются основанием для замены эксперта или назначения повторной экспертизы.

В данном случае, отсутствуют какие-либо нарушения процессуальных норм, регламентирующих назначение и производство судебных экспертиз; в заключении содержатся сведения о примененной методике, разъяснение основных теоретических положений, из которых исходит в своем заключении эксперт, к заключению приложены документы, на основании которых эксперт пришел к своим выводам.

Заключение содержит информацию по всем ценообразующим факторам, сегмент рынка оценщиком определен, экспертом обоснованы применяемые подходы к оценке. При выборе объектов-аналогов оценщиком осуществлен мониторинг информации о предложенных к продаже объектов недвижимости. При этом в связи с отсутствием сведений об обороте полностью идентичных объектов недвижимости к подобранным объектам-аналогам экспертом применены соответствующие корректировки.

Апелляционный суд также отмечает, что при всем разнообразии различных форм использования специальных познаний сведущих лиц в арбитражном процессе в виде получения консультаций, научных заключений, справок по специальным вопросам, в форме заключений несудебных, ведомственных экспертиз, аудиторских проверок, привлечения сведущих лиц в качестве специалистов для выражения мнений, проведения съемок, участия в осмотре и т.д., только судебная экспертиза назначается и проводится по процессуальным правилам. Процессуальная форма проведения судебной экспертизы выступает в качестве гарантии получения достоверного доказательства - заключения эксперта. Экспертное заключение относится к первоначальным, а не производным доказательствам, поскольку эксперт не просто воспроизводит факты, а анализирует их на основе специальных познаний, предоставляя в распоряжение суда свои выводы - первичную информацию о фактах. Эти особенности экспертного заключения, вкупе с формой выводов эксперта (категоричных или вероятных), и определяют его доказательственную ценность.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость спорного объекта на дату заключения договора не обладает признаками неравноценности встречного исполнения.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что оспариваемая  сделка выходит за пределы дефектов подозрительных сделок, предусмотренных статьи 61.2 Закона о банкротстве, не установлено, оснований для признания сделки недействительной по статьям 10, 168 ГК РФ не имелось. 

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 мая 2021 года по делу № А12-31313/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ Механизация» в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000,00 руб. 

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья             Л.А. Макарихина

Судьи                                                                                                    О.В. Грабко

                                                                                                               А.Ю. Самохвалова