ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А74-4107/2017

г. Красноярск

22 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «18» июня  2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «22» июня  2018 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бабенко А.Н., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на определение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 апреля 2018 года по делу №А74-4107/2017, принятое судьей Конопелько Е.А.,  

 

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, далее – банк) обратилось  в Арбитражный суд Республики Хакасия (далее – арбитражный суд, суд) с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» (ИНН 1902009035,ОГРН 1021900674663, далее – должник).

Определением арбитражного суда от 07.04.2017 возбуждено производство по делуо несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением арбитражного суда от 07.06.2017 (резолютивная часть определения объявлена 01.06.2017) в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Ле В.Т.

Решением арбитражного суда от 19.10.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басков Владимир Всеволодович. 

12.02.2018 в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий Басков В.В. с ходатайством об утверждении начальной продажной цены заложенного имущества, порядка и условий продажи заложенного имущества должника согласно положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденного протоколом № 1 собрания кредиторов от 31.01.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 25.04.2018 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего Баскова В.В. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» в редакции конкурсного управляющего, утверждена начальная продажная цена:

- нежилого помещения, общей площадью 700, 2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, рп. Черемушки, дом 71, помещение 1Н - в размере 12 455200 рублей;

- ½ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2338 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, рп. Черемушки, дом 71, помещение 1Н - в размере 1073000 рублей.

Не согласившись с данным судебным актом, публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что включения в состав лота № 2 имущество не находящееся в залоге у ПАО Сбербанк не является необходимым. Доводы конкурсного управляющего, о том, что земельный участок без помещения не представляет для покупателей интереса - безосновательны, т.к. его рыночная стоимость определена в размере 1073000 рублей, оценка произведена независимым оценщиком ООО «Эталон». Доводы управляющего о невозможности раздела земельного участка или выделить из него отдельного земельного участка для эксплуатации магазина, необоснованные и не подтверждены какими либо доказательствами. Продажа имущества залогового и не залогового единым лотом в любом случае нарушает права залогового кредитора. Утверждения порядка продажи имущества единым лотом, без письменного согласия залогового кредитора возможно только в исключительных случаях при явно недобросовестном уклонении залогодержателя от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота (в частности, когда для него явно намного выгоднее продать имуществе единым лотом, но он по каким-либо иным причинам, не связанным с экономическое целесообразностью, не соглашается с подобными условиями, причиняя тем самым вред остальным кредиторам). В месте с тем, при утверждении положения в редакции конкурсного управляющего, судом не установлено какого либо злоупотребления Банком своими правами, недобросовестности Банка в отказе от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота. Равно как и не доказана конкурсным управляющим невозможность реализации залогового имущества отдельным лотом.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» Басков В.В. представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность определения суда первой инстанции. В отзыве также содержится ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие конкурсного управляющего.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 18.06.2018.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/), удовлетворив ходатайства  ПАО «Сбербанк России», конкурсного управляющего о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие, и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается без участия  лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы  лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве, в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Исходя из положений, предусмотренных статьей 138 Закона о банкротстве, порядок и условия продажи заложенного имущества отличается от продажи остального имущества должника тем, что указанный порядок определяется залоговым кредитором.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что рассмотрение и утверждение порядка продажи предметов залога, судом осуществляется только при наличии разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим либо конкурсными кредиторами по вопросам начальной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника, в том числе являющегося предметом залога (с учетом пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве), посредством привлечения для этого оценщика.

Согласно представленному суду отчету ООО «Эталон» об оценке от 18.01.2018 № 010118 рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 700,2 кв.м. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2338 кв.м., расположенных по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, рп. Черемушки, дом 71, помещение 1Н - по состоянию на 14.01.2018 составляет 16642000 рублей, в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения – 15569000 рублей; рыночная стоимость ½ доли в праве собственности на земельный участок – 1073000 рублей.

Возражения относительно достоверности определенной оценщиком цены конкурсными кредиторами не заявлены.

Конкурсным управляющим созвано и 31.01.2018 проведено собрание кредиторов. В повестку включен вопрос об утверждении предложений о продаже имущества должника.

Из протокола собрания кредиторов должника от 31.01.2018 следует, что в собрании кредиторов принимали участие Глухович С.А., Федеральная налоговая служба,ДАГН г. Саяногорска, АО «Хакасэнергосбыт». По итогам голосования принято решение: «Утвердить порядок продажи имущества должника». 

Как следует из представленных доказательств у конкурсного управляющего и банка, возникли разногласия в части реализации единым лотом заложенного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саяногорск, пгт. Черемушки, д. 71, пом. 1Н, - и незаложенного имущества – 1/2 доли земельного участка площадью 2338 кв.м., расположенного по этому же адресу. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что конкурсный управляющий приобрел право на обращение в арбитражный суд с ходатайством об утверждении начальной продажной цены имущества, а также порядка, сроков и условий продажи этого имущества.

Судом  первой инстанции  утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества (далее - Положение), представленное  конкурсным  управляющим  должника, с учетом изменений в следующей редакции: 

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее положение разработано в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона №127-ФЗ от 26.10.2002г. «О несостоятельности (банкротстве)», Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Приказа Минэкономразвития РФ № 495 от 23.07.2015 г. «Об утверждении порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным требованиям», Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», иных применимых к отношениям при продаже залогового имущества в ходе конкурсного производства нормативно-правовых актов Российской Федерации.

1.2. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19.10.2017 (резолютивная часть решения объявлена 19.10.2017) по делу № А74-4107/2017 ООО «Комфорт» (ИНН 1902009035, ОГРН 1021900674663), далее именуемое «Должник», признано несостоятельным (банкротом). В отношении Должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим Должника утвержден Басков Владимир Всеволодович (ИНН 222390945261, регистрационный номер сводного государственного реестра арбитражных управляющих – №16573, почтовый адрес: 655602, Республика Хакасия, город Саяногорск, Центральный микрорайон, дом 1, помещение 187Н) член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

1.3. Настоящее Положение определяет порядок, сроки и условия продажи имущества, находящегося в залоге ПАО Сбербанк (далее - Конкурсный кредитор, Залогодержатель), принадлежащего на праве собственности ООО «Комфорт», в отношении которого 19.10.2017 (резолютивная часть решения объявлена 19.10.2017) решением Арбитражного суда Республики Хакасия открыто конкурсное производство.

1.4. Конкурсный управляющий открывает отдельный (специальный) банковский счет Должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации имущества Должника, в соответствии со ст.138 Закона.

Денежные средства со специального банковского счета Должника списываются по распоряжению финансового управляющего только в целях удовлетворения требований кредиторов в порядке, предусмотренном ст. 138 Закона.

2. Сокращения и Термины

2.1. Заявитель - юридическое или физическое лицо, направившее заявку на участие в торгах.

2.2. Закон – Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ.

2.3. Организатор торгов – конкурсный управляющий ООО «Комфорт». Вознаграждение Организатора торгов не предусматривается.

2.4. Положение – настоящее положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога;

2.5. Порядок проведения электронных торгов – порядок проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 495 от 23.07.2015;

2.6. Участник торгов – заявитель, допущенный к торгам;

2.7. Оператор электронной площадки – оператор электронной площадки, соответствующий требованиям Закона.

3. Подготовка к торгам

№ лота

Наименование и краткая характеристика объекта

Рыночная стоимость в рублях, согласно отчету об оценке, руб.

Начальная продажная цена, руб.

залогодержатель

1

Нежилое помещение и доли долевой собственности земельного участка расположенное по адресу: Республика Хакасия г. Саяногорск, пгт. Черемушки, дом 71, помещение 1Н. Назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 700,2 кв. м., 1/2 доля земельного участка площадью 2338 кв.м.

16642000 рублей

13528200 рублей

ПАО Сбербанк

 

3.2. Начальная продажная стоимость лота 2 устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости нежилого помещения 700,2 кв.м (12455200 рублей) и 100% стоимости ? доли земельного участка (1073000 рублей) определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Эталон» №010118 от 14.01.2018. 

3.3. Торги (разделы 4 – 6 настоящего Положения) проводятся в форме аукциона, в электронной форме, являются открытыми по составу участников. 

3.4. Предложения по цене Имущества Должника (выставленного лота) подаютсяв открытой форме.

3.5. Торги по продаже имущества проводятся в форме электронных торгов с использованием Электронной площадки www.lot-online.ru. Доступ к электронной площадке через сеть Интернет является открытым.

3.6. Организатор торгов в соответствии с настоящим Положением:

а) в течении пяти рабочих дней со дня утверждения настоящего Положения и не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах включает в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о начальной продажной цене предмета залога, порядке и условиях проведения торгов;

б) определяет дату проведения торгов, при этом период времени с даты публикации информационного сообщения о проведении торгов (подпункт «в» п. 3.6. настоящего Положения) до даты проведения торгов не должен превышать 50 (пятьдесят) календарных дней;

в) в течение 10 (десяти) календарных дней с даты истечения срока на подачу заявлений о разрешении разногласий (пункт 4 статьи 138 Закона) и при отсутствии заявлений конкурсных кредиторов или лиц, участвующих в деле о банкротстве, поданных в арбитражный суд Республики Хакасия о разрешений разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий реализации Имущества, но не позднее, чем за 30 (Тридцать) дней до даты проведения торгов, публикует информационное сообщение о проведении торгов в газете Издательского дома «Коммерсанть», а также в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве. Информационное сообщение может быть дополнительно размещено в иных средствах массовой информации. При наличии заявлений о разрешении разногласий, срок для публикации, предусмотренный настоящим подпунктом, начинает течение с даты вынесения судебного акта по результатам рассмотрения указанных разногласий.

г) опубликовывает и размещает сообщение о продаже Имущества и сообщение о результатах проведения торгов, в соответствии с требования Закона;

д) принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене Имущества;

е) заключает с заявителем договоры о задатке (по требованию заявителя);

ж) определяет участников торгов;

и) уведомляет Заявителей о результатах рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и признании или непризнании Заявителей Участниками торгов;

к) определяет победителей торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов;

л) уведомляет Участников торгов о результатах проведения торгов.

3.7. Информационное сообщение о проведении торгов включает:

а) сведения об Имуществе Должника, его составе, характеристиках, описание и порядок его осмотра;

б) сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене Имущества;

в) порядок, срок, время и место представления заявок на участие в торгах (даты и время начала и окончания представления указанных заявок);

г) порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

д) размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток, проект договора о задатке;

е) начальная цена продажи Имущества Должника;

ж) величина повышения начальной цены («шаг аукциона»);

и) порядок и критерии выявления победителя торгов;

к) дата, время и место подведения результатов торгов;

л) порядок и срок заключения договора купли-продажи;

м) сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

н) сведения об Организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

3.8. С момента начала приема заявок Организатор торгов предоставляет каждому заинтересованному лицу возможность предварительного ознакомления с Имуществом и условиями продажи, а также с иной имеющейся у него информацией о выставленном на продажу Имуществе.

3.9. Для участия в торгах Заявитель должен внести задаток в размере 20 (Двадцать) процентов от начальной цены продажи лота в счет обеспечения оплаты Имущества Должника на специальный банковский счет, указанный в информационном сообщении. Задаток должен быть внесен заявителем в срок, обеспечивающий его поступление на счет, указанный в информационном сообщении о проведении торгов, до даты окончания приема заявок на участие в торгах.

3.10. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет, указанный в информационном сообщении о проведении торгов, является выписка с указанного счета, заверенная банком.

3.11. Задаток, внесенный победителем торгов, засчитывается в счет оплаты приобретаемого Имущества.

3.12. Задаток возвращается:

а) при отказе в допуске заявителя к участию в торгах в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания протокола об определении участников торгов;

б) всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

3.13. Задаток не возвращается в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи Имущества Должника в течение 5 дней с момента направления Финансовым управляющим победителю торгов предложения заключить договор купли-продажи, а также в случае неоплаты Имущества Должника в установленный срок в соответствии с заключенным договором купли-продажи.

3.14. Шаг аукциона устанавливается в размере 5 (пять) процентов от начальной цены продажи Имущества.

4. Порядок организации электронных торгов, условия участия в торгах

4.1. Для проведения торгов Организатор торгов заключает договор о проведении торгов с Оператором электронной площадки.

4.2. Для обеспечения доступа к участию в торгах Оператор электронной площадки проводит регистрацию на электронной площадке. Регистрация на электронной площадке осуществляется без взимания платы. 

Для регистрации на электронной площадке заявитель представляет Оператору электронной площадки документы и сведения, предусмотренные в Порядке проведения электронных торгов.

4.3. Для проведения торгов Организатор торгов представляет Оператору электронной площадки с помощью программно-аппаратных средств сайта заявку на проведение торгов в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью Организатора торгов.

4.4. В заявке на проведение торгов указываются:

а) наименование Должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика);

б) фамилию, имя, отчество утвержденного арбитражного управляющего, наименование саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является;

в) наименование арбитражного суда, принявшего судебный акт, дату принятия такого судебного акта и указание на наименование процедуры, применяемой в деле о банкротстве, а также номер дела о банкротстве;

г) сведения об Имуществе, выставляемом на торги, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления с Имущество Должника;

д) сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене Имущества;

е) порядок, место срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене Имущества (дата и время начала представления указанных заявок и предложений);

ж) порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

з) размер задатка, сроки и порядок внесения и возврата задатка, реквизиты счета, на который вносится задаток;

и) начальная цена продажи Имущества Должника;

к) величина повышения начальной цены продажи Имущества («шаг аукциона»);

л) порядок и критерии определения победителя торгов;

м) дата, время и место подведения результатов торгов;

н) порядок и сроки заключения договора купли-продажи Имущества;

о) сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

п) сведения об Организаторе торгов (его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона);

р) дата публикации сообщения о проведении торгов в официальном издании, осуществляющем опубликование сведений, предусмотренных Законом, и дата его размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

4.5. К заявке на проведение торгов прилагаются проект договора купли-продажи имущества (предприятия), а также подписанные квалифицированной электронной подписью Организатора торгов договор о задатке. 

4.6. Представленная Организатором торгов заявка на проведение торгов регистрируется Оператором электронной площадки в течение одного дня с момента ее поступления и Организатору торгов направляется электронное уведомление о принятии указанной заявки.

4.7. Не позднее срока, указанного в пункте 4.6., с помощью программно-аппаратных средств сайта автоматически создается проект электронного сообщения о продаже имущества должника (далее - электронное сообщение о продаже), доступ к которому до момента его подписания организатором торгов предоставляется исключительно организатору торгов, представившему заявку на проведение торгов.

Организатор торгов подписывает проект электронного сообщения о продаже не позднее одного рабочего дня с даты его создания квалифицированной электронной подписью, после чего электронное сообщение о продаже подлежит размещению оператором электронной площадки на электронной площадке в открытом доступе не позднее десяти минут после подписания электронного сообщения о продаже квалифицированной электронной подписью организатора торгов.

Проект договора купли-продажи Имущества и подписанный квалифицированной электронной подписью организатора торгов договор о задатке, предоставленные организатором торгов оператору электронной площадки, размещаются оператором электронной площадки в открытом доступе не позднее десяти минут после подписания электронного сообщения о продаже квалифицированной электронной подписью организатора торгов.

4.8. После размещения на электронной площадке в открытом доступе электронное сообщение о продаже, проект договора купли-продажи Имущества и договор о задатке не могут быть изменены, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

4.9. Для участия в торгах заявитель с помощью программно-аппаратных средств сайта представляет оператору электронной площадки заявку на участие в торгах, в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью заявителя и прилагаемые к ней документы.

Срок представления заявок на участие в торгах составляет не менее 25 (Двадцать пять) рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов и заканчивается не более чем за 7(семь) календарных дней до проведения торгов.

4.10. Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным Законом, указанным в сообщении о проведении торгов и должна содержать:

а) наименование, организационно-правовую форму, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридического лица); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физического лица);

б) номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя;

в) сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, конкурсному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя конкурсного управляющего,а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является конкурсный управляющий.

4.11. К заявке на участие в торгах должны быть приложены, удостоверенные надлежащим образом, копии следующих документов:

а) выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для юридического лица), выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя), документы, удостоверяющие личность (для физического лица), надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством соответствующего государства (для иностранного лица);

б) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществлений действий от имени заявителя.

4.12. В течение тридцати минут с момента представления заявки на участие в торгах такая заявка с помощью программно-аппаратных средств сайта автоматически регистрируется в журнале заявок на участие в торгах, при этом заявителю в форме электронного сообщения направляется подтверждение регистрации заявки с указанием порядкового номера, даты и точного времени ее представления.

4.13. Заявитель вправе отозвать заявку на участие в торгах не позднее окончания срока представления заявок на участие в торгах посредством направления оператору электронной площадки электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью заявителя.

Заявитель вправе изменить заявку на участие в торгах не позднее окончания срока представления заявок на участие в торгах путем представления новой заявки, при этом первоначальная заявка должна быть отозвана. Оператор электронной площадки обеспечивает невозможность подачи заявителем новой заявки без отзыва первоначальной заявки.

4.14. Заявитель представляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения подписанный квалифицированной электронной подписью заявителя договор о задатке и направляет задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже. Заявитель вправе направить задаток на счета, указанные в электронном сообщении о продаже, без представления подписанного договора о задатке. В этом случае перечисление задатка заявителем в соответствии с электронным сообщением о продаже признается акцептом договора о задатке.

4.15. Не позднее тридцати минут после окончания срока представления заявок на участие в торгах посредством программно-аппаратных средств сайта организатору торгов направляются все зарегистрированные заявки на участие в торгах, представленные и не отозванные до окончания срока представления заявок, и приложенные к ним документы с указанием даты и точного времени представления заявки на участие в торгах, порядкового номера регистрации каждой заявки.

4.16. Решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов, формируемом в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.

К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требования, установленным Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если:

а) заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с Законом о банкротстве, настоящим Положением и указанным в сообщении о проведении торгов;

б) представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны;

в) поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников.

Организатор торгов посредством программно-аппаратных средств сайта формирует протокол об определении участников торгов не позднее пяти календарных дней после окончания срока представления заявок на участие в торгах и направляет указанный протокол в форме электронного сообщения, подписанного квалифицированной электронной подписью, оператору электронной площадки в день его подписания.

4.17. В течение пяти календарных дней со дня подписания и направления протокола об определении участников торгов оператору электронной площадки организатор торгов посредством программно-аппаратных средств сайта направляет каждому заявителю, чья заявка зарегистрирована в журнале заявок на участие в торгах и не отозвана до окончания срока представления заявок на участие в торгах, электронное сообщение о признании заявителя участником торгов или об отказе в признании его участником торгов с указанием причин отказа с приложением копии протокола об определении участников торгов.

5. Проведение первых торгов.

Порядок заключения договора с победителем торгов.

5.1. Торги по продаже имущества проводятся: в форме открытого аукциона, в ходе которого предложения о цене заявляются на электронной площадке, участниками торгов открыто в ходе проведения торгов.

5.2. В торгах могут принимать участие только лица, признанные участниками торгов. Торги проводятся на электронной площадке в день и время, указанные в сообщении о продаже.

5.3. Предложения о цене заявляются участниками торгов открыто и размещаются оператором электронной площадки на электронной площадке не позднее времени реакции программного обеспечения с указанием точного времени их поступления, а также времени, оставшегося до истечения срока представления таких предложений.

Доступ к данной информации предоставляется только лицам, зарегистрированным на электронной площадке.

5.4. Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на величину, кратную величине «шага аукциона». Если в течение одного часа с момента начала представления предложений о цене не поступило ни одного предложения о цене, торги с помощью программно-аппаратных средств сайта завершаются автоматически, при этом представление и принятие предложений о цене прекращаются. 

В случае поступления предложения о цене в течение одного часа с момента начала представления предложений о цене время представления предложений о цене продлевается на тридцать минут с момента представления каждого из таких предложений.

Если в течение тридцати минут после представления последнего предложения о цене (не учитывая отклоненных предложений о цене) не поступило следующее предложение, торги с помощью программно-аппаратных средств сайта завершаются автоматически.

5.5. Во время проведения торгов с помощью программно-аппаратных средств сайта предложение о цене в момент его поступления отклоняется с направлением лицу уведомления об отказе в приеме его предложения с указанием причин отказа в случае, если:

а) предложение о цене представлено по истечении установленного срока представления предложений о цене;

б) предложение о цене увеличено в размере, не равном "шагу аукциона", меньше или равно ранее представленному предложению о цене;

в) одним участником представлено второе предложение о цене подряд при отсутствии предложений других участников торгов.

5.6. По результатам проведения торгов Оператором электронной площадки с помощью программно-аппаратных средств сайта формируется и направляется организатору торгов в форме электронного сообщения проект протокола о результатах проведения торгов или решения о признании торгов несостоявшимися не позднее тридцати минут с момента:

а) окончания срока представления заявок на участие в торгах при отсутствии заявок на участие в торгах;

б) получения от организатора торгов протокола об определении участников торгов, согласно которому к участию в торгах не допущен ни один заявитель или допущен только один участник;

в) завершения торгов. 

5.7. Организатор торгов рассматривает, подписывает квалифицированной электронной подписью и направляет Оператору электронной площадки поступившие в соответствии с пунктом 5.6 настоящего Положения протокол о результатах проведения торгов или решение о признании торгов несостоявшимися не позднее одного часа после получения от оператора электронной площадки соответствующих проектов протокола или решения;

5.8. Победителем торгов признается участник торгов, предложивший наиболее высокую цену.

5.9. Протокол о результатах проведения торгов или решение о признании торгов несостоявшимися, предусмотренные настоящим пунктом, размещаются оператором электронной площадки на электронной площадке не позднее десяти минут после их поступления оператору электронной площадки.

Не позднее тридцати минут после размещения на электронной площадке указанных протокола или решения организатор торгов посредством программно-аппаратных средств сайта направляет такие протокол или решение в форме электронного сообщения всем участникам торгов, в том числе на адрес электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах.

5.10. В течение 5 (пяти) дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов Организатор торгов направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи Имущества с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене.

5.11. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течение пяти дней со дня получения предложения арбитражного управляющего о заключении такого договора внесенный задаток ему не возвращается, и Организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену имущества (предприятия) должника по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

5.12. Организатор торгов в течение трех рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи направляет оператору электронной площадки в форме электронного сообщения сведения о заключении договора купли-продажи имущества должника (дата заключения договора с победителем торгов или сведения об отказе или уклонении победителя торгов от заключения договора, дата заключения договора с иным участником торгов и цена, по которой имущество или предприятие приобретено покупателем).

5.13. В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участиюв торгах был допущен только один участник, Организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах содержит предложение о цене имущества (предприятия) должника не ниже установленной начальной цены имущества (предприятия) должника, договор купли-продажи заключается Организатором с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества должника.

5.14. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов или принятия решения о признании торгов несостоявшимися, Организатор торгов обязан опубликовать сообщение о результатах проведения торгов в Официальном издании, на сайте Официального издания, а также в печатном органе по месту нахождения Должника. В случае, если торги признаны состоявшимися, в этом информационном сообщении Должны быть указаны сведения о победителе торгов, в том числе сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности победителя торгов по отношению к Должнику, Конкурсному кредитору, Конкурсному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале победителя торгов Конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является Конкурсный управляющий, а также сведения о предложенной победителем цене.

6. Проведение повторных торгов.

6.1. В случае признания первых торгов не состоявшимися, а также в случае не заключения договора купли-продажи по результатам торгов, Организатор торгов в течение двух дней после утверждения протокола о признании торгов несостоявшимися принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены.

6.2. Организатор торгов в течение 3 (трех) рабочих дней со дня принятия решения о признании торгов не состоявшимися направляет для размещения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве копию протокола о результатах проведения торгов и копию решения о признании торгов несостоявшимися и в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней, со дня принятия решения о признании торгов несостоявшимися публикует информационное сообщение о проведении следующих торгов, в соответствии с настоящем Положением.

6.3. Повторные торги проводятся в порядке и сроки, установленные для первых торгов (разделы 4, 5 настоящего Положения) с учетом особенностей, предусмотренных для повторных торгов настоящим Положением и Законом о банкротстве.

Начальная цена продажи Имущества на повторных торгах устанавливается на 10 (Десять) процентов ниже начальной цены продажи Имущества на первоначальных торгах.

7. Предложение Конкурсному кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом Имущества Должника, оставить предмет залога за собой

7.1. В случае признания повторных торгов несостоявшимися Финансовый управляющий не позднее дня, следующего за днем получения уведомления об объявлении повторных торгов несостоявшимися, письменно уведомляет Конкурсного кредитора о возможности оставления предмета залога за собой с оценкой его в сумме на 10 (Десять) процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

7.2. Конкурсный кредитор, при оставлении предмета залога за собой, в течение 10 (десяти) дней с даты направления Финансовому управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой, обязан перечислить денежные средства в размере 869130 рублей стоимости земельного участка (на основной расчетный счет) и 2017742 рубля 40 копеек стоимости нежилого помещения, определяемом в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Закона, на специальный банковский счет, указанный в уведомлении.

8. Проведение торгов посредством публичного предложения

8.1. Организатор торгов, в случае получения отказа Конкурсного кредитора, оставить предмет залога за собой, либо неполучения уведомления от Конкурсного кредитора об оставлении предмета залога за собой, определяет период проведения торгов и публикует в газете Издательского дома «Коммерсанть», а также в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве информационное сообщение о проведении торгов по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения, при этом период времени с даты публикации до даты начала проведения торгов не должен превышать 5 (пяти) рабочих дней;

Торги посредством публичного предложения проводятся в электронной форме, являются открытыми по составу участников. Предложения по цене Имущества Должника (выставленного лота) подаются в открытой форме. 

8.2. Начальная цена продажи Имущества на торгах в форме публичного предложения устанавливается равной начальной цене продажи на повторных торгах.

8.3. Для целей настоящего Положения под сроком, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена, принимается срок 7 (семь) календарных дней.

8.4. В течение срока приема заявок начальная цена продажи лота 1 Должника подлежит последовательному снижению на 5 (пять) процентов относительно цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах каждые 7 (семь) календарных дней:

Период/количество дней, календарных дней

Шаг снижения

НПЦ лота 1, руб.

1 период – 7 календарных дней

12175380 рублей

2 период - 7 календарных дней

5%

11566611 рублей

3 период - 7 календарных дней

5%

10957842 рубля

4 период - 7 календарных дней

5%

10349073 рубля

5 период - 7 календарных дней

5%

9740304 рубля

6 период - 7 календарных дней

5%

9131535 рублей

7 период - 7 календарных дней

5%

8522766 рублей

8 период - 7 календарных дней

5%

7913997 рублей

9 период - 7 календарных дней

5%

7305228 рублей

10 период - 7 календарных дней

5%

6696459 рублей

11 период - 7 календарных дней

5%

6087690 рублей

8.5. Минимальная цена продажи лота 1 составляет 50% от начальной продажной цены, установленной на повторных торгах.

8.6. Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества Должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене Имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи Имущества Должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения. 

Если несколько участников торгов по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи Имущества Должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это Имущество.

Если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене Имущества Должника, но не ниже начальной цены продажи Имущества Должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения Имущества Должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения. 

8.7. Со дня определения победителя торгов по продаже Имущества Должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

8.8. Подведение итогов торгов и определение победителя торгов, при наличии поданных претендентами заявок на участие в торгах, производится в последний день периода действия цены продажи Имущества. 

8.9. Если победитель торгов уклоняется от заключения договора, не производит оплату по договору купли-продажи в установленный срок, организатор торгов вправе предложить заключить договор купли-продажи имущества другим участникам торгов в порядке очередности подачи заявки.

8.10. В случае отказа или уклонения победителя торгов (либо последующих участников торгов подавших заявку на том же отрезке действия цены предложения) от подписания договора купли-продажи в течение 5 (пяти) дней со дня получения предложения конкурсного управляющего о заключении такого договора, а также отсутствия полной оплаты по договору купли-продажи в течение 30 дней с даты заключения договора, внесенный задаток ему не возвращается и дальнейшая продажа производится начиная с последней цены, установленной на день определения победителя торгов.

8.11. К участию в торгах допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие оператору электронной площадки заявку с необходимыми документами и внесшие в установленном порядке задаток в размере 20% от цены продажи соответствующего лота, действующей в период подачи заявки.

8.12. Конкурсный кредитор вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества.

8.13. Конкурсный кредитор при оставлении предмета залога за собой в ходе торговпо продаже имущества посредством публичного предложения обязан перечислить денежные средства в размере, определенном в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138 Закона, на специальный банковский счет, одновременно с направлением конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.

8.14. С даты поступления денежных средств на специальный банковский счет и получения конкурсным управляющим заявления об оставлении предмета залога за собой торги по продаже предмета залога посредством публичного предложения подлежат завершению.

8.15. В случае если торги по продаже имущества должника в форме публичного предложения признаны несостоявшимися, то Конкурсный кредитор с целью дальнейшей реализации имущества вправе внести изменения в настоящее Положение.

8.16. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов или принятия решения о признании торгов несостоявшимися, Организатор торгов обязан опубликовать сообщение о результатах проведения торгов в Официальном издании, на сайте Официального издания, а также в печатном органе по месту нахождения Должника. В случае, если торги признаны состоявшимися, в этом информационном сообщении Должны быть указаны сведения о победителе торгов, в том числе сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности победителя торгов по отношению к Должнику, Конкурсному кредитору, Конкурсному управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале победителя торгов Конкурсного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является Конкурсный управляющий, а также сведения о предложенной победителем цене.

8.17. В случае признания торгов посредством публичного предложения несостоявшимися, Залоговым кредитором в настоящее Положение вносятся изменения, определяющие дальнейшую судьбу не реализованного на торгах залогового имущества должника.

9. Оплата имущества, приобретенного на торгах, его передача, переход права собственности

9.1. Продажа Имущества оформляется договором купли-продажи, который заключает Конкурсный управляющий с победителем торгов.

Обязательными условиями договора купли-продажи Имущества являются: 

- сведения об Имуществе, его составе, характеристиках, описание Имущества; 

- цена продажи Имущества; 

- порядок и срок передачи Имущества покупателю; 

- условия, в соответствии с которыми Имущество приобретено; 

- сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении Имущества; 

- иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия.

9.2. Оплата в соответствии с договором купли-продажи должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора.

В случае отказа или уклонения покупателя от оплаты Имущества в установленный срок договор считается расторгнутым во внесудебном порядке. Внесенный задаток в этом случае покупателю не возвращается, а заложенное имущество подлежит повторной продаже в порядке, предусмотренном Положением для стадии, на которой покупатель был признан победителем.

Кроме того, покупателем подлежат возмещению понесенные Должником расходы на проведение торгов, а также иные причиненные Должнику убытки, связанные с уклонением покупателя от оплаты Имущества.

9.3. Право собственности на приобретаемое Имущество переходит к покупателю после полной его оплаты, с момента государственной регистрации права собственности на имущество, в соответствии с условиями договора купли-продажи. Передача Имущества арбитражным управляющим и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту, подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации.

9.4. Оплата Имущества осуществляется путем перечисления денежных средствна банковский счет, реквизиты которого указаны в сообщении о продаже Имущества.

9.5. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, направляются Организатором торгов на погашение требований Конкурсного кредитора в соответствии с п.2 ст.138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в течение 2 (двух) рабочих дней с даты перечисления их покупателем на банковский счет Должника.

10. Внесение изменений в Положение

10.1. В случае изменения порядка, сроков и (или) условий продажи Имущества Должника, в том числе, состава лота, такие изменения утверждаются только в порядке, в котором утверждалось настоящее Положение и оформляются Дополнениями к настоящему Положению.

Банком представлены изменения в пункты 3.1, 3.2, 8.4, 8.5 Положения.

Проверив Положение, представленное конкурсным управляющим, и предложенную банком редакцию указанных пунктов, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Пункт 8.5 Положения соответствует предложенной банком редакции.

Пункт 3.2 Положения в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества соответствует предложенной банком редакции.

Пункт 8.4 Положения в части определения шага снижения и длительности периода соответствует предложенной банком редакции.

Разногласия банка и конкурсного управляющего по поводу редакции пунктов 3.1 и 8.4 (в части размера снижения начальной продажной цены) Положения связаны с реализацией конкурсным управляющим единым лотом, как заложенного, так и незаложенного имущества.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что конкурсным управляющею не доказана невозможность реализации не залогового имущества отдельным лотом, отклоняется судом апелляционной инстанции, ввиду следующего 

В соответствии с нормами главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом, следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании в суде первой инстанции конкурсный управляющий пояснил, что формирование отдельных лотов приведет к возникновению неопределенности в вопросе пользования земельным участком, так как разделить земельный участок или выделить из него отдельный земельный участок для эксплуатации заложенного нежилого помещения не представляется возможным. В этом случае цена на имущество должника при продаже с торгов будет существенно ниже, а также существует риск того, что имущество не будет реализовано.

Судом в определении от 07.06.2017 установлено, что 07.11.2013 должником с банком в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору от 07.11.2013 № 1221/8602/0117/1953/13 заключен предварительный договор ипотеки. Предмет ипотеки – помещение, назначение нежилое, общей площадью 700, 2 кв.м., подвал, этажи № 1, 2, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, рп. Черемушки, д. 71, пом. 1Н. Обременение на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В 2014 году должником приобретено право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации здания магазина общей площадью 2338 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, рп. Черемушки, д. 71. В залог банку или иному лицу земельный участок не передавался, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.12.2017 № 19-0-1-59/4133/2017-5688.

В условиях, когда в залог передано нежилое помещение, а земельный участок, на котором находится нежилое помещение, свободен от залога, с учетом того фактора, что использование нежилого помещения без наличия прав на земельный участок невозможно (учитывая, в  том  числе  размеры  земельного   участка), в рамках дела о банкротстве между залоговыми и незалоговыми кредиторами могут возникать объективные противоречия относительно выработки стратегии по поводу определения дальнейшей судьбы имущества, а именно продавать ли имущество должника по отдельности либо единым лотом.

Согласно сложившейся судебной практике продажа заложенного имущества в составе единого лота вместе с имуществом незаложенным возможна только с согласия залогового кредитора и только при условии выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового кредитора в составе полученной выручки. Отступление от названного подхода допустимо только в исключительных случаях.

В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. 

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 17 информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки является нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на нежилое помещение его реализация осуществляется вместе с долей в праве собственности на земельный участок под зданием, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок заложена не была.

Однако кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой нежилого помещения, из денежной суммы, вырученной от продажи доли в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи нежилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены помещения и начальной продажной цены доли в праве собственности на земельный участок.

Конкурсный управляющий в судебном заседании пояснил, что земельный участок невозможно разделить или выделить из него отдельный земельный участок для эксплуатации магазина. 

В условиях, когда осуществление прав владения и пользования недвижимым имуществом невозможно без эксплуатации земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что реализация отдельными лотами недвижимого имущества и земельного участка приведет к уменьшению привлекательности обоих лотов для покупателей, т.к. в случае приобретения земельного участка и недвижимого имущества разными покупателями, возникнет необходимость оформления отношений по пользованию земельным участком между собственником недвижимого имущества и собственником земельного участка. Это противоречит целям законодательного регулирования конкурсного производства – наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что пунктами 3.2, 7.2 Положения предусмотрен порядок выделения доли банка в составе полученной выручки, а также порядок определения размера денежных средств, подлежащих перечислению на счет должника в случае оставлении предмета залога за собой, суд апелляционной инстанции также полагает, что права банка предложенной конкурсным управляющим редакцией Положения не нарушаются.

Согласно абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно данному положению Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу земельный участок следует за судьбой здания.

В соответствии с нормами гл. VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является максимальный экономический эффект при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемый обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом, следует обеспечить также соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

Следовательно, при возникновении разногласий в отношении порядка продажи имущества судебная практика допускает разделение имущества на несколько лотов и обязывает суды при принятии решения рассмотреть вопрос о том, возможны ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику, и образование нескольких земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из строений, сооружений в отдельности, каков при этом будет объем затрат (финансовых и временных), а также вопрос о том, какова разница в стоимости имущества в случае его реализации единым и раздельными лотами. И в случае если это будет экономически выгодно, возможно разделение на несколько лотов земельных участков (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2014 по делу N 306-ЭС14-60, А55-36403/2009).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Положение, соответствует требованиям, установленным пунктами 4 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, указанных в статье 139 Закона о банкротстве, приказе Минэкономразвития России от 15.02.2010 № 54 «Об утверждении Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным требованиям».

На основании изложенного, исследовав представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств нарушения прав и законных интересов ПАО «Сбербанк России» утвержденным судом положением о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника. Документальные доказательства, свидетельствующие о нарушении предлагаемым конкурсным управляющим порядком реализации имущества должника прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, либо третьих лиц, в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, повторно оценив представленные доказательства в их совокупности, заслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Ссылки заявителя жалобы на  то, что доводы конкурсного управляющего, о том, что земельный участок без помещения не представляет для покупателей интереса - безосновательны, т.к. его рыночная стоимость определена в размере 1073000 рублей, оценка произведена независимым оценщиком ООО «Эталон», не  опровергает того, что невозможно  выделить земельный участок учитывая, в том числе  размер  земельного участка. 

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы кредитора, изложенные в апелляционной жалобе, приведены при неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения.

Согласно положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины в случае подачи апелляционных жалоб на определения, не указанные в приведенном подпункте статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Хакасия от 25 апреля 2018 года по делу №А74-4107/2017 оставить  без  изменения,  а  апелляционную  жалобу – без   удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение  одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

 

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

А.Н. Бабенко

 

Ю.В. Хабибулина