﻿ 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1634/2021-ГК

г. Пермь

25 марта 2021 года

Дело № А60-57796/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2021 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии в судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел»:

от истца: Боярского Д.А., представителя по доверенности, паспорт, 

от ответчика Администрации города Екатеринбурга – Кокориной Д.М., представителя по доверенности, служебное удостоверение;

от ответчика ООО «Группа компаний «Метрикс» - Багдасаряна Д.С., представителя по доверенности, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной  ответственностью «Бэбимарт» на решение Арбитражного суда Свердловской области, от 21.12.2020 по делу № А60-57796/2019

по иску общества с ограниченной  ответственностью «Бэбимарт»  (ОГРН 1136670022280, ИНН 6670411575),

к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной  ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662),  

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, 

установил:

общество с ограниченной  ответственностью «Бэбимарт» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной  ответственностью «Группа компаний «Метрикс» (ответчики) о признании величины рыночной стоимости выкупаемого объекта - помещения    по адресу:  г.  Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, лит. У, подвал № 1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39,  площадью  290,8  кв.м   - в  размере 11 500 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № 053 от 11.03.2019, выполненного ООО «Трансэнергоресурс», недостоверной,  об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи указанного помещения, принятии п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.06.2019 № 2001 в  редакции: «Цена объекта составляет 9 499 350 руб. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ,    замены ненадлежащего ответчика надлежащим,  привлечения соответчика в порядке ст. 46, 47 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области  от 21.12.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым  решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение суда изменить, урегулировать разногласия при заключении договора, принять п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 07.06.2019  №  2001  в  следующей  редакции:  «Цена  объекта   составляет 9 499 350 руб. без учета НДС и стоимости неотделимых улучшений». Истец приводит доводы о том, что  закон не связывает возможность урегулирования разногласий с обязательным признанием отчета, на основании которого она определена в проекте договора, недостоверным. По мнению истца,  в обжалуемом решении отсутствует оценка приведенным истцом доводам  о том, что  выполненный ООО «Трансэнергоресурс» (ООО «ГК «Метрикс») отчет  об  оценке от 11.03.2019 № 053, на основании которого определена стоимость объекта в проекте договора, содержит сведения, не позволяющие расценивать рыночную стоимость как наиболее вероятную, некорректно подобраны объекты-аналоги по площади объекта, на распечатках интернет страниц о продаже данных аналогов от руки внесены изменения, которые  влияют на расчет стоимости,   не учтено изменение цен в январе – марте 2019 года, что требует корректировки стоимости. Истец указывает на то, что  недостоверность отчета подтверждена собранными по делу доказательствами, в том числе  заключением специалиста Уральской торгово-промышленной палаты и отзывом на отчет Хомутина И.В.,   отчетом ООО «Центр экономического содействия».   

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 18.03.2021. 

Представитель истца в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал.

Представители ответчиков с доводами апелляционной жалобы не согласились, решение суда первой инстанции полагают законным и обоснованным, просили в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.01.2019 истец при реализации преимущественного права  на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга  с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта: помещения подвала, №1-7, 22-24, 33, 35, 37, 39, общей площадью 290,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, литер У. 

 Администрацией г.Екатеринбурга направлен истцу  проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 2001 от 07.06.2019.

По условиям  проекта договора  истец приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда – «Нежилое помещение. Назначение: нежилое помещение. Номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: Подвал № Подвал. Площадь, 290,8 кв. м. Адрес: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49. Кадастровый номер: 66:41:0206032:15871 (далее – объект).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи цена объекта составляет 11 150 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС.

Выкупная цена установлена Администрацией на основании отчета № 053 от 11.03.2019, подготовленного ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (в настоящее время – ООО «Группа Компаний «Метрикс»).

Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной   на основании отчета № 053 от 11.03.2019,  истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене -   5 570 000 руб., указанной в  отчете № 180-07/19 от 05.07.2019  ООО «Межрегиональный экспертный центр».   

Письмом от 27.08.2019 № 02.12-15/1/002/4623 Администрация отказала в согласовании разногласий в части стоимости выкупаемого имущества.

Так как разногласия относительно цены помещения сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании результатов оценки недостоверными и урегулировании  разногласий.    

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции,   пришел к выводу о недоказанности   наличия в отчете об оценке № 053 от 11.03.2019, подготовленном ответчиком ООО «Группа Компаний «Метрикс»,  существенных нарушений требований закона, которые могли бы привести к существенному изменению  величины рыночной стоимости объекта оценки в меньшую либо большую сторону.   

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение  подлежит изменению.   

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:                      1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст.9 ФЗ № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:                                1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ.  Наличие права истца  на выкуп  помещения  в рамках настоящего дела не оспаривается.

Как верно  отмечено судом первой инстанции, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству  лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая предмет и основания иска, приведенные ответчиками возражения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела на основании статьи 82 АПК РФ  назначена судебная экспертиза, производство которой поручено  эксперту  ООО «Оценкинг» Кардакову Д.И., на разрешение эксперта   поставлены  вопросы об  определении  рыночной стоимости  нежилого помещения,   по состоянию на дату подачи заявки на 17.01.2019.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 11.06.2020г., согласно которому рыночная стоимость  помещения  по состоянию на 17.01.2019 составляет 9499350 руб.  

По результатам дополнительной экспертизы, назначенной судом первой инстанции и порученной тому же эксперту,  скорректирована рыночная цена объекта, которая составила 10570757 руб.  согласно заключению эксперта от 25.11.2020. 

Отказывая в удовлетворении иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенной отчетом № 053  ООО «Группа компаний «Метрикс»,   суд первой инстанции правомерно  исходил из того, что выводы судебной экспертизы не опровергают достоверность данного отчета,  поскольку разница между ценой объекта, определенной в указанном отчет,  и ценой, определенной по результатам судебной экспертизы, составила 579 243 руб. (менее 10 %). 

Также суд обоснованно принял во внимание непредставление истцом достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих существенное нарушение при подготовке отчета №053 от 11.03.2019  требований Федерального закона от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»,  Федеральных  стандартов  оценки,  утвержденных Минэкономразвития РФ, которые повлекли за собой недостоверность величины рыночной стоимости объекта. 

При этом суд учел, что   достоверность  отчета №053 от 11.03.2019 подтверждается   заключением специалиста Уральской Торгово-промышленной палаты №09-04/19/4  от 17.05.2019, согласно которому некоторые выявленные    нарушения Федеральных стандартов оценки № 5, № 7  не влияют на итоговую стоимость объекта оценки, и представленным ответчиком положительным экспертным заключением Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Свод» №67-Д/С-19 от 14.03.2019, согласно которому отчет  соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и других актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности),  рыночная стоимость, определенная в отчете, подтверждена.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выводами суда первой инстанции, сделанными в результате всесторонней оценки представленных участвующими в деле лицами доказательств,   согласен.

Доводы истца об обратном,  в частности о том, что   отчет  об  оценке от 11.03.2019  № 053   содержит сведения, не позволяющие расценивать рыночную стоимость как наиболее вероятную, некорректно подобраны объекты-аналоги по площади объекта, на распечатках интернет страниц о продаже данных аналогов от руки внесены изменения, которые  влияют на расчет стоимости,   не учтено изменение цен в январе – марте 2019 года, что требует корректировки стоимости, опровергнуты  совокупностью собранных по делу доказательств, которым судом первой инстанции дана правильная оценка. Несогласие истца с оценкой судом доказательств  сама по себе основанием для иных выводов не является. 

При разрешении спора суд первой инстанции также отказал в удовлетворении иска в части заявленных истцом требований об урегулировании разногласий, изложении условия договора купли-продажи нежилого помещения  в редакции истца. При этом суд исходил  из  того, что стоимость помещения, указанная Администрацией в проекте договора купли-продажи (11150000 руб.), является достоверной, соответствует рыночной стоимости, и счел, что  оснований для урегулирования разногласий между истцом и Администрацией путем принятия пункта в 2.1 договора купли-продажи в  редакции истца («Цена объекта составляет 9 499 350 (девять миллионов четыреста девяносто девять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС, без учета стоимости неотделимых улучшений») не имеется.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок (п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв.Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018). 

Так как разногласия сторонами урегулированы не были, а соответствующее требование об урегулировании разногласий истец при обращении в суд заявил, основания для отказа в удовлетворении иска в данной части  отсутствовали. 

Доводы истца о том, что урегулирование разногласий путем внесения в договор условия о цене, предложенной истцом, возможно без учета результата разрешения спора в части достоверности  величины рыночной стоимости  помещения, судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны ошибочными, не соответствующими смыслу положений Закона № 159-ФЗ. 

Учитывая, что по результатам спора оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого объекта, определенной  на основании отчета  № 053,  не установлено, условие о цене выкупаемого помещения  следует принять в редакции ответчика, включив его в резолютивную часть решения. 

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в силу требований п. 4 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению ввиду  неправильного применения норм материального права. 

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и относятся на  истца.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.12.2020 по делу № А60-57796/2019 изменить, изложить в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи  нежилого  помещения  площадью  290,8  кв.м по адресу: г.Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 49, лит. У, подвал, изложить пункт 2.1. договора  в редакции: «Цена объекта составляет 11 150 000 руб. без учета НДС».

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Е.И. Гуляева

 

Судьи

 

В.В. Семенов

 

Э.А. Ушакова