АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело №А27-13130/2024

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

11 августа 2025 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть определения оглашена 28 июля 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

судьи

Ефимовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем 

С.К.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей: 

от истца по доверенности от 26.12.2023                                              ФИО1,

от ответчика по доверенности № 5  от 10.01.2024                        ФИО2,

       на основании выписки из ЕГРЮЛ, протокол 07.09.2016         ФИО3

       по доверенности от 20.10.2023                                                ФИО4,

от третьего лица САО «ВСК» по доверенности № 0002-32-Д  от 16.01.2025 Витязь М.И.

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УК «Томь», город Кемерово Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Модерн», город Кемерово Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5, г. Москва, общество с ограниченной ответственностью «Вера-1» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Томь» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Страховое акционерное общество «ВСК» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО6, г. Москва, общество с ограниченной ответственностью «Клиника современных медицинских технологий» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Негосударственное (частное) образовательное учреждение дополнительного образования «Хайлайт» (учебный центр) (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО7, г. Кемерово, ФИО8, г. Кемерово, ФИО9, г. Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «СБС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО10, г. Кемерово, ФИО11, г. Кемерово, ФИО12, г. Кемерово, ФИО13, г. Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «Чистый город Кемерово» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) общество с ограниченной ответственностью «СБ Сервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) общество с ограниченной ответственностью «ФИО14» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Агентство пожарной безопасности» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Кемеровской области - Кузбассу (ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

общество  с ограниченной ответственностью «УК «Томь» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Модерн» о взыскании 159 008 руб. 68 коп. убытков, понесенных в связи с обслуживанием помещений, являющихся общим имуществом нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика.

Определением суда от 23.07.2024 исковое заявление принято к производству в рассмотрением в порядке упрощенного производства. Определением от 20.09.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 19.11.2024, впоследствии отложено на 12.12.2024. Определением от 12.12.2024 суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству, открыл судебное заседание в первой инстанции и перешел к рассмотрению исковых требований по существу, судебное разбирательство отложено на 05.02.2025, впоследствии судебное разбирательство отложено.

До начала судебного заседания в материалы дела поступили от истца отзыв на исковое заявление от ООО "ВЕРА-1",  От истца поступили ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов, Заявление о вызове эксперта, специалиста в судебное заседание, возражения, отзыв на исковое заявление от ФИО5, отзыв на исковое заявление от Счастливая Е.А.

Согласно поступившему отзыву третьего лица ФИО8 между ООО «УК «Томь» и третьим лицом был заключен договор  № 09/21-1 от 01.09.2021, согласно которому обслуживались принадлежащие третьему лицу на праве собственности помещения общей площадью 124,7 кв.м. (доля 4,27%) от площади помещений 7 720,6 кв.м., а также места общего пользования – 17,51 кв.м. от общей площади мест общего пользования – 999,20 кв.м. Перечень услуг, оказываемых в принадлежащих счастливой Е.А. помещениях указан в Приложении № 1 к договору, перечень услуг, оказываемых в местах общего пользования указан в Приложении № 2, перечень услуг по уборке помещений и мест общего пользования указан в приложении № 3. С 30.09.2024 указанный договор расторгнут по инициативе ООО «УК «Томь» в одностороннем порядке.

Третьи лица ООО «Вера-1» и ФИО10 в отзыве на иск полагали исковые требования подлежащими удовлетворению, настаивая на том, что услуги истцом оказывались надлежащего качества и в срок, каких-либо разногласий по порядку исполнения договора между истцом и третьим лицом не имеется. При этом третьи лица считают изложенные ответчиком в отзывах и возражениях доводы не основанными на нормах законодательства. Также третьи лица отметили, что между истцом и третьими лицами было заключено дополнительное соглашение к основному договору на оказание услуг, которым стороны исключили из перечня комплексной уборки кабинеты, принадлежащие третьим лицам ООО «Вера-1» и ФИО10

Третье лицо ИП ФИО5 в отзыве на иск также полагал его подлежащим удовлетворению, пояснил, что доводы ответчика о наличии оснований для снижения размера подлежащего к оплате за оказанные услуги являются несостоятельным, пояснил, что указанное подтверждается представленной истцом в материалы дела рецензией на заключение специалистов № С/007-3 от 09.04.2025.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения по делу, заявил ходатайство о вызове экспертов, также поддержал ранее изложенные возражения относительно представленного ответчиком заключения специалиста № С/007-3 от 09.04.2025, мотивировав свои возражения представленной в материалы дела рецензией на указанное заключение. Пояснил, что оспаривает представленное заключение, при этом не намерен заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

Представитель ответчика исковые требования не признавал, изложил доводы. Пояснил, что возражает относительно представленной в материалы дела рецензии на заключение специалиста № С/007-3 от 09.04.2025 по основаниям, подробно изложенным в представленных к настоящему судебному заседанию возражениям.

Представитель САО «ВСК» дал пояснения по делу, заявил ходатайство об истребования запросов в адрес управляющих организаций ООО «УК «Томь» и ООО «УК «Партнер» о предоставлении в материалы дела состава (перечня) общего имущества собственников здания в 

<

...>.

Суд, рассмотрев ходатайство об истребовании доказательств, определил отказать в удовлетворении ходатайства.

 В соответствии с правилами статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимые доказательства от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Таким образом, ходатайство об истребовании доказательств может быть удовлетворено только при условии, что заявитель ходатайства не имеет возможности самостоятельно получить необходимые доказательства. 

Доказательств о невозможности самостоятельно получить вышеуказанные сведения, САО «ВСК» не предоставлено.

Суд признал имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для рассмотрения спора по существу, с учетом чего также не нашел оснований для удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств.

Доказательств о невозможности самостоятельно получить вышеуказанные сведения, САО «ВСК» не предоставлено.

Суд также отказывает в удовлетворении ходатайства о вызове экспертов в судебное заседание.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Рассмотрев ходатайство истца о вызове в судебное заседание экспертов, проводивших внесудебную экспертизу по инициативе истца, суд отказывает в удовлетворении, исходя из того, что в рассматриваемом случае отсутствует необходимость в вызове указанных экспертов в судебное заседание, поскольку неясность либо неполнота заключения судом не установлены, возникновение у истца дополнительных вопросов не является безусловным основанием для вызова эксперта.

Суд обращает внимание, что вызов эксперта является правом суда, дискреционно реализуемым им в соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ при оценке в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств по делу в их совокупности и взаимосвязи. В этой связи само по себе ходатайство стороны о вызове эксперта не налагает на суд обязанности такого вызова, а отказ в удовлетворении ходатайства не свидетельствует о нарушении прав такой стороны либо порядка рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика суд установил следующее.

Как следует из искового заявления, ООО «УК «Томь» зарегистрировано 06 октября 2008 под ИНН 

<

***> и ОГРНИП 

<

***>. Местонахождение Кемеровская область - Кузбасс, 

<

...>/2. Основной вид деятельности ООО «УК «Томь»: 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

От ООО «УК Томь» в адрес ООО «Модерн» с целью заключения договора на оказание услуг по оперативному управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости, расположенному по адресу: 

<

...>, корп.З. (далее - Объект недвижимости), направлялся проект соответствующего договора. Необходимость заключения указанного договора возникла в связи с продажей ООО «Томь», которая является аффилированной к Ответчику организацией, обслуживаемых помещений в пользу ООО «Модерн». Факт аффилированности подтверждается регистрацией указанных организаций по одному и тому же адресу, а также тем, что руководителем указанных организаций является ФИО15

До 01.11.2023 обслуживание помещений осуществлялось ООО «УК «Томь» в рамках договора с ООО «Томь», при этом объем обслуживания для ООО «Томь» составлял 36,55% от площади обслуживания по заключенному договору, так как остальная часть площадей принадлежит иным лицам. С учетом того, что в пользу ООО «Модерн» осуществлено отчуждение 10,63% площадей в корпусе №2 и 13,43% в корпусе № 3 здания по пр-кт Ленина, 33, ранее принадлежащих ООО «Томь», Обществу «Модерн» предлагался к заключению договор обслуживания в указанном размере исходя из указанных обслуживаемых площадей, при этом сумма ежемесячных отчислений, исходя из площади обслуживания по зданиям № 2 и № 3 пр-кт. Ленина, 33, составляла 94 840 руб.

Согласно условиям договора ООО «УК «Томь» силами имеющегося персонала оказывает для собственников здания, перечень (объем) работ по техническому обслуживанию и эксплуатации Здания. 

Согласно доводам иска не смотря на отказ Ответчика оплачивать указанные работы, Истец, с учетом того, что в здании имеются помещения иных собственников, продолжал оказывать предусмотренный перечнем объем услуг и работ.

02.04.2024 в адрес Ответчика направлена претензия о добровольном удовлетворении и погашении имеющейся задолженности в размере 474 945 руб. 68 коп. Указанная сумма рассчитана исходя из имеющейся суммы задолженности за 5 месяцев обслуживания с 01.11.2023 по 01.04.2023, соответственно сумма долга по договору составляет 474 200 руб. (94 840*5). Пунктами 1.4 и 3.3 действовавшего договора с третьим лицом ООО «Томь», а также пунктами 1.4 и 3.3 предлагаемым к заключению договором с ООО «Модерн» предусмотрена оплата дополнительных услуг Заказчиком при выполнении работ Управляющей компаний. В период после 01.01.2023 ООО «УК «Томь» оказаны услуги, согласно доводам иска, которые подлежат оплате как дополнительные исходя из размера обслуживаемой площади:

1.                  Установка перегородки в подвале корпуса №3 общей стоимостью 23 747 руб., из которых ООО «Модерн» подлежит оплате сумма в размере 4 215 руб. (31 876*13,43%);

2.                  Внесение изменений в проектную документацию «Автоматическая пожарная сигнализация система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре» в здании № 2 общей стоимостью 20 000 руб., из которых ООО «Модерн» подлежит оплате сумма 2 126 руб. (20000 руб.* 10,63%);

3.                  Уборка снега корпуса № 2 общей стоимостью 38 950 руб., из которых ООО «Модерн» подлежит оплате сумма 4 140 руб. (38 950 *10,63%).

В адрес Истца по имеющейся задолженности поступила часть денежных средств в размере 315 937 руб. Сумма долга за период с 01.11.2023 по 01.04.2024 согласно изначально заявленным требованиям, составила 159 008 руб. 68 коп. (474 945,68-315 937).

31.05.2024 в адрес Ответчика повторно была направлена претензия об оплате задолженности. 

Ответчиком требования претензии не удовлетворены, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, ответчиком даны пояснения о том, что договор на оказание услуг по оперативному управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости, расположенному по адресу: 

<

...>, корп.3, между истцом и ответчиком не заключен. С 2023г. и по настоящее время истец уклоняется от раскрытия информации, являющейся неотъемлемой частью и условиями, необходимыми для заключения такого договора (в части обоснованной калькуляции такой услуги). Ответчик полагает, что в состав выставленной ему оплаты на содержание общего имущества истцом также включается содержание кабинетов, принадлежащих истцу, в то время как соответствующие услуги согласно проекту договора, предложенного истцом к заключению в предмет договора не включены. Истцом ответчику не представлены доказательства надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, отсутствуют доказательства установления сособственниками нежилых помещений состава общего имущества, как этого требует пункт 1 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (решение общего собрания о составе общего имущества, извещение всех собственников о собрании и т.д.). Таким образом, ответчик полагает, что заключению договора препятствуют противоречивые сведения о составе общего имущества, подлежащего содержанию, кроме того, предложенные ответчику условия, на которых указанный договор предложен к заключению, существенно отличаются (в сторону увеличения платы за обслуживание) от договоров с иными сособственниками помещений в зданиях.

Ответчик внес денежные средства в сумме 699 557 руб. 76 коп. в качестве предоплаты за услуги по обслуживаю и эксплуатации, до момента согласования размера платежей, подлежащих оплате за содержание помещений, согласно произведенным ответчиком самостоятельным расчетам, исходя из принадлежащей ответчику на праве собственности площади помещений. Ответчик также указывает, что им полностью оплачены коммунальные услуги за спорный период, что подтверждается бухгалтерскими документами и платежными поручениями.

Ответчик также указал, что истцом не учтено, что в связи с тем обстоятельством, что договор между сторонами не подписан, то и обязательство по оказанию услуг по оперативному управлению и по эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости и соответственно обязательства оплаты оказанных услуг не возникло.

Для расчета ежемесячной стоимости услуг по содержанию общего имущества ответчик обратился к независимым специалистам. ООО КЦ «С-Лига Аудит».

 Согласно выводам специалиста по представленному заключению № С/007-3 от 09.04.2025 стоимость услуг по содержанию общего имущества для ООО «Модерн» составляет 14631 руб. в месяц. В связи с чем, был сделан расчет сумм к оплате за оказание услуг по обслуживанию общего имущества, в случае их надлежащего качества, за спорный период с 01.11.2023 по 01.04.2024, согласно которому сумма оплаты за спорный период с 01.11.2023 по 01.04.2024 составляет 73 155 руб. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требование, согласно которым просил суд взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения за период с 01.11.2023 по 31.03.2024 в размере 174 238 руб. 23 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31 166 руб., с дальнейшим начислением по день фактического исполнения обязательства. При этом из состава предъявленных требований истцом исключены требования по возмещению расходов по установке противопожарной перегородки в подвале, внесению изменений в проектную документацию АПС, а также по уборке снега с прилегающей территории.

В состав размера фактически понесенных расходов за период с 01.11.2023 по 31.03.2024, предъявленных к взысканию в качестве неосновательного обогащения, исходя из той доли, которая должна быть, по мнению истца, отнесена на ответчика, вошли следующие позиции:

-           выплата заработной платы 2 847 862 руб. 52 коп. (531 506 руб. 66 коп. + 651 485 руб. 09 коп. + 572 083 руб. 64 коп. + 522 152 руб. 21 коп. + 570 634 руб. 92 коп.);

-           страховые взносы 708 410 руб. (132 694 руб. + 153 520 руб. + 141 688 руб. + 135 782 руб., 144 726 руб.);

-           затраты на автомобиль директора 22 500 руб. (4 500*5);

-           обслуживание банка 17 041 руб. (3 388 + 3418 + 3335 + 3 400 + 3 500);

-           хозяйственные расходы за ноябрь - декабрь 2023 года 158 508 руб. 10 коп. (79 254,05 руб.*2), за январь - март 2024 года 243 731 руб. 28 коп. (81 243,76 руб.*3), всего на сумму 402 239 руб. 38 коп.;

-           услуги связи, Интернет 43 741 руб. 78 коп. (7 038 руб. 30. коп. + 7013 руб. 82. коп. + 7 271 руб. 62 коп. + 7 452 руб. 60 коп. + 14 965 руб. 44 коп.);

-           обслуживание лифтов 65 000 руб. (13 000 руб. * 5);

-           аренда офиса за ноябрь - декабрь 2023 года 41 160 руб. (20 580 руб. * 2), за январь - март 2024 года 73 500 руб. (24 500 руб. * 3), всего на сумму 114 660 руб.;

-           вывоз мусора 81 080 руб. (16 216 руб. * 5);

-           аренда мусорных контейнеров 16 000 руб. (3 200 руб. *5);

-           обслуживание пожарной сигнализации 94 400 руб. (18 880 руб. * 5);

-           обслуживание тревожной кнопки 12 636 руб. 70 коп. (2 527 руб. 34 коп. * 5);

-           аренда подвала 105 750 руб. (21 150 руб. * 5);

-           обслуживание теплоузла 39 600 руб. (12 000 руб. + 6 000 руб. + 7 200 руб. + 14 400 руб.).

Всего размер понесенных ООО «УК «Томь» затрат в связи с оказанием услуги на содержание общего имущества зданий за период с 01.11.2023 по 31.03.2024 составил 4 570 921 руб. 38 коп. С учетом принадлежащей Ответчику доле в праве общей собственности на общее имущество (11,69%) размер оплаты за содержание имущества составляет 534 340 руб. 70 коп. (4 570 921,38*11,69%) и с учетом ранее добровольно перечисленных денежных средств размер неосновательного обогащения Ответчика составляет 174 238 руб. 23 коп. (534 340,7 -360 102,47).

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению и при этом исходит из следующего. 

В силу статей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (часть 3 статьи 1103 ГК РФ).

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 N 11524/12 с учетом того, что основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными (требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.), распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

В настоящем случае в качестве основания возникновения неосновательного обогащения выступает требование об оплате оказанных услуг в условиях отсутствия заключенного между истцом и ответчиком договора на оказание услуг по оперативному управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости. Соответственно, истец должен оказать факт оказания соответствующих услуг и несения расходов, которые подлежат возмещению стороной ответчика, размер задолженности, а ответчик должен доказать факт оплаты спорной суммы.

В настоящем случае между истцом и ответчиком не заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости, а также не принято решение собрания собственников объектов об установлении необходимых для обслуживания зданий услуг и размера их оплаты в предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с положениями статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). В соответствии с частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В частях 1 - 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Принимая во внимание правовую позицию Верховного суда Российской Федерации, сформулированную в Определении от 16.10.2018 № 78-КГ18-45, суд пришел к выводу о необходимости установления относятся ли понесенные расходы к содержанию и сохранению общего имущества, поскольку оплата этих услуг является исключением, поскольку обязанность по их несению возникает в силу положений норм 249, 290 ГК РФ и не обусловлена наличием договорных отношений между собственником имущества и управляющей организацией.

Для расчета ежемесячной стоимости услуг по содержанию общего имущества ответчик обратился к независимым специалистам. Согласно представленному в материалы дела заключению № С/007-3 от 09.04.2025 стоимость услуг по содержанию общего имущества для ООО «Модерн» составляет 14 631 руб. в месяц.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о вызове для допроса специалистов, составивших экспертное заключение, отклоненное судом, при этом при вынесении судом вопроса о заявлении соответствующего ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу истец выразив категорические возражения, пояснив, что о проведении судебной экспертизы не ходатайствует.

Специалистам  при проведении внесудебного исследования на основании обращения ответчика  представлен проект договора № 11/23-1 на оказание услуг по оперативному управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости от 01.11.2023, представленный истцом при обращении в арбитражный суд с настоящим иском, предложенный истцом к заключению ответчику, но не подписанный сторонами в силу наличия спора между сторонами относительно порядка определения стоимости услуг, перечня указанных услуг, а также порядка определения платы по договору.

Согласно пункту 1.1  договора УК (ООО «Управляющая компания «Томь») обязуется оказывать Заказчику (ООО «Модерн»), а заказчик оплачивать:

- услуги по оперативному управлению, содержанию, текущему ремонту, комплексному техническому и эксплуатационному обслуживанию мест общего пользования в подвальной части, а также на 2-4 этажах нежилых зданий по адресу: 

<

...>, корп. 3. Перечень и объем оказываемых услуг предусмотрен в Приложении № 1 к договору (п.п. 1.1.1 договора).

- услуги по эксплуатации (обслуживанию) технических площадей и площадей общего пользования Здания (места общего пользования) в объеме 11,69% от общей площади Зданий (п.п. 1.1.2).

- услуги по эксплуатации (обслуживанию) внутренних инженерных систем Зданий (под внутренними инженерными системами Стороны понимают соответствующие системы и сети Здания до точки их подключения к городским инженерным сетям) в объеме 11,69% от общей площади Зданий.

- услуги по эксплуатации (обслуживанию) прилегающей к Зданиям территории и места парковки (Территория).

Согласно пункту 1.2 раздела 1 Договора, УК оказывает услуги по эксплуатации (обслуживанию) Помещения, Здания, Мест общего пользования, Инженерных систем, Территории, в сроки, объемах и на условиях, предусмотренных указанным Договором.

Перечень (объем) оказываемых услуг определен в Приложениях № 1,2,3 к договору.

Согласно исследовательской части заключения специалиста, последние обращают внимание, что в приложении № 3 к договору определена технологическая программа уборки, в том числе программа поддерживающей уборки и программа комплексной уборки. В указанных программах определены зоны обслуживания (вход в здание, холл, коридор, санузлы).

При сопоставлении вышеуказанных данных в представленных на исследование договоров ООО УК «Томь» с некоторыми собственниками специалистами установлены расхождения в зонах обслуживания, а именно, определены уборка как в местах общего пользования, так и на территории, принадлежащей на праве собственности юридическим и физическим лицам. При этом в договоре, предложенном истцом к заключению ответчику, определена  зона обслуживания только в виде мест общего пользования: Вход в здание, холл, коридор, санузлы».

С учетом изложенного специалистами произведена корректировка стоимости услуги для ООО «Модерн» в виде исключения уборки территории, принадлежащей на праве собственности Обществу «Модерн». Указанная корректировка признана судом обоснованной, поскольку истцом не представлено в материалы дела доказательств фактического оказания услуг по уборке помещений ответчика.

Доводы истца о неверном определении в заключении специалиста доли принадлежащей ответчику на праве собственности площади помещений, исходя из которой определена обоснованная стоимость оказания услуг судом отклонены на основании следующего. При этом суд отмечает, что сама методика расчета истцом в ходе рассмотрения дела не оспорена.

Оспаривая приведенный в заключении расчет истец настаивал, что специалистами принята во внимание только площадь принадлежащей ответчику доли мест общего пользования. При этом исходя из содержания заключения № С/007-3 от 09.04.2025 общая площадь, принадлежащая ООО «Модерн» в зданиях по адресу: 

<

...>, корп. 3 составляет 1 019,31 кв.м. (11,69% от общей площади двух зданий 8 719,8 кв.м.), в том числе:

- 902,5 кв.м. помещений (10,35 % от общей площади двух зданий 8 719,8 кв.м.);

- 116,81 кв.м. мест общего пользования (1,34% от общей площади двух зданий 8 719,8 кв.м.).

Соответственно специалистами при произведении расчета принята общая площадь двух зданий, а также площадь мест общего пользования (10,35% и 1,34 % соответственно), что совокупно составляет 11,69 %.

С учетом правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного суда РФ № 78-КГ18-45 от 16.10.2018 специалистами определены затраты, которые непосредственно связаны с содержанием и сохранением мест общего пользования:

- фонд оплаты труда, в части сотрудников, непосредственно оказывающих услуги по содержанию общего имущества (директор, главный бухгалтер, электрик, слесарь-сантехник, плотник, дворник, старшая уборщица, уборщица);

- налоги с заработной платы, в части сотрудников, непосредственно оказывающих услуги по содержанию общего имущества.

- обслуживание банка;

- хозяйственные расходы;

- обслуживание лифтов;

- аренда офиса УК;

- вывоз мусора;

- аренда мусорных контейнеров;

- обслуживание пожарной сигнализации;

- обслуживание тревожной кнопки вневедомственной охраны;

- обслуживание теплоузла.

Иные затраты (заработная плата сторожа суточного и дневного, затраты на автомобиль, услуги связи, интернет, аренда подвала), предъявленные истцом к оплате в составе стоимости оказанных услуг, согласно выводам специалистов к расходам на содержание и сохранение общего имущества не относятся.

Согласно расчету, произведенному специалистами при исследовании, размер ежемесячной платы за фактически оказанные истцом услуги по содержанию и сохранению общего имущества составил 14 631 руб. Подробный расчет сформулирован в таблице № 6 исследовательской части заключения (том 2, л.д. 275).

С учетом указанного значения, а также с учетом сумм, добровольно перечисленных ответчиком в качестве предоплаты за оказанные услуги, ответчиком представлен контррасчет требований (том 2, л.д. 204). Из указанного контррасчета, проверенного судом и признанного верным, следует, что сумма к оплате за спорный период составляет 73 155 руб., при этом оплачено ответчиком  326 085 руб. 32 коп. (том 3, л.д. 92-94), с учетом чего на стороне истца за спорный период имеет место переплата в пользу последнего в размере 252 930 руб.

Доводы истца о том, что специалистами при установлении обоснованного размера ежемесячной платы приняты к учету только доля мест общего пользования (1,34%) при проведении расчетов затрат на вывоз ТБО, обслуживание теплоузла, пожарной сигнализации судом отклонены, поскольку исходя из содержания заключения № С/007-3 от 09.04.2025, затраты по обслуживанию лифтов, вывозу мусора, аренде мусорных контейнеров, обслуживанию пожарной сигнализации, по обслуживанию тревожной кнопки, обслуживанию теплоузла рассчитаны исходя из площади помещений, принадлежащих ООО «Модерн» в двух зданиях – 11,69% от общей пощади двух зданий. Указанные показатели также отражены в таблице – Аналитические данные расчета ежемесячных платежей (том 2, л.д. 214 – оборотная сторона).

Доводы истца о необходимости включения в состав взыскиваемой суммы по содержанию общего имущества расходов на оплату услуг сторожей судом отклоняются, в том числе с учетом выводов представленного ответчиком заключения специалиста, доказательств принятия решения общего собрания собственников помещений относительно заключения договоров на оказание услуг сторожей в материалы дела истцом не представлено, даны пояснения о том, что такое решение собственниками не принималось, соответственно обязательства по оплате указанных услуг в отсутствие заключенного договора с истцом и в отсутствие соответствующего решения собственников у ответчика перед истцом отсутствуют.

Судом также отклонены возражения истца, основанные на представленной в материалы дела рецензии на заключение специалиста № С/007-3 от 09.04.2025, в том числе учитывая представленные ответчиком подробные возражения на представленную рецензию, в котором в том числе было изложено о фальсификации доказательств – дополнительных соглашений, которое ответчиком в судебном заседании не поддержано.

Исходя из содержания представленной рецензии следует, что при ее составлении Заказчиком не были представлены следующие документы: Копии приложений № 1,2, 4 ко всем договорам обслуживания по которым проводился анализ. Указанное имеет существенное значение, поскольку в приложении № 1 указан перечень работ по облуживанию «Помещения» собственника, в приложении № 2 указан перечень работ по обслуживанию мест общего пользования, в приложении № 4 указана стоимость работ.

Рецензент ссылается на акт сверки взаимных расчетов составленный между ООО «УК «Томь» и ООО «Модерн», при этом указывает что данный документ представлен в формате MS Word и не подписан и не скреплен печатями (страница 16 рецензии). Также рецензент ссылается на акты выполненных работ (оказанных услуг) № 1246, № 182 (страница 13 рецензии), при этом указывает, что данные акты подписаны только со стороны ООО «УК «Томь». Указанные документы являются односторонними и не подписаны вообще или подписаны только со стороны Истца и не могут служить надлежащим доказательством при проведении исследования.

Рецензент также указывает что «Акты выполненных работ (оказанных услуг) №1211, 1257, 1230, 1258, 1262, 167, 284, 269, 285, 286 подписаны обеими сторонами и скреплены печатями. При этом исходя из содержания указанных актов усматривается, что           акты № 1257, 1258, 284, 285, 286 за «Обслуживание по договору» не подписаны (приняты) в полном объёме и имеют пометки «До подписания договора», акты № 1211, 1230, 167, 269, 380 являются актами на коммунальные ресурс, спор по оплате которых не относится к предмету настоящего спора. На акте № 1262 от 31.12.2023 «Расходы по внесению изменений в проект АПС» стоит отметка ответчика - «Оплате не подлежит по причинам указанным в письме № 21 от 01.02.2024». При этом истцом при последнем изменении иска требование о взыскании расходов на оплату внесения изменений в проект АПС указанные требования исключены из состава исковых требований. Рецензент также обращает внимание на то, что дополнительными соглашениями к договорам с ООО «ВЕРА-1», ИП ФИО10, ИП ФИО5, ИП ФИО12, ИП ФИО16, ИП ФИО11, ООО «Клиника современных технологий» зона обслуживания по уборке кабинетов исключена.  При этом согласно данным столбца 5 таблицы, приведённой на стр. 15-16 рецензии, а также копий приложенных к договорам Приложений № 3 у собственников ИП ФИО12, ИП ФИО11 из приложения № 3 кабинеты не исключены из зоны обслуживания.

Суд критически оценивает представленные в материалы дела дополнительные соглашения об исключении из договоров обслуживания зоны уборки – кабинеты, поскольку ответчиком в материалы дела представлен ответ истца от 18.04.2024, с приложениями: 10) Договор обслуживания с ФИО16; 11) дополнительное соглашение к договору № 23/10/15 от 01.10.2015 с И ФИО5 В пункте 12 приложений имеется указание, что новые договоры с ИП ФИО5 в период с 06.12.2022 не заключались. Пункт 13 ответа истца от 18.04.2024 - дополнительное соглашение к договору № 22/07-1 от 01.07.2022 с ООО «Вера-1». В пункте 14 ответа истца от 18.04.2024 указано, что новые договоры с ООО «Вера-1» в период с 06.12.2022 не заключались.

Таким образом согласно указанного ответа и приложенных к нему заверенных копий документов, представленных ответчиком следует, что по состоянию на дату ответа от 18.04.2024 с собственниками ИП ФИО16, ИП ФИО5 и ООО «Вера-1» не были заключены представленные рецензенту и в суд дополнительные соглашения, исключающие из предмета договора обслуживание кабинетов собственников помещений. То есть изначально договоры были заключены, с учетом стоимости услуг по уборке кабинетов, что и было принято специалистом, проводившим исследование, представленное ответчиком в обоснование своих возражений. При этом даже если в последующем сторонами (истцом и третьими лицами) заключены соответствующие дополнительные соглашения указанное не означает, что специалистами произведен неверный расчет, поскольку как верно указано ответчиком из представленных в материалы дела договоров однозначно следует определение стоимости обслуживания по уборке, в том числе кабинетов. При этом истцом также не подтвержден факт уборки указанных кабинетов - помещений, принадлежащих ответчику.

Суд отмечает, что исходя из всех представленных в материалы дела доказательств, пояснений сторон, усматривается, что истцом в адрес ответчика выставлялись счета на оплату услуг, ответчиком, в свою очередь, производился перерасчет, который отражался на экземпляре полученного от истца счета, впоследствии производилась оплата денежных средств согласно указанному расчету. Кроме того ответчиком также были внесены платежи в качестве предоплаты по объему и стоимости услуг, ввиду отсутствия определенности между сторонами и отсутствия заключенного между сторонами договора. Задолженности по коммунальным платежам ответчик также не имеет. Исходя из контррасчета ответчика, произведенного с учетом заключения специалиста и с учетом произведенных оплат в спорный период, с которым согласился суд, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

В  силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на истца как на проигравшую в споре сторону.  Государственная пошлина в недоплаченном с бюджет размере взыскивается судом с истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК «Томь», город Кемерово Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1338 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

       Судья                                                                                                  О.Н. Ефимова