ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                       Дело № А63-12364/2023

06.06.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 06.06.2024.

 

            Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Жукова Е.В., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алтуниной О.Н., при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью «Родник», г. Ставрополь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - ФИО1 (генеральный директор), ФИО2 (по доверенности от 18.01.2024), ФИО3 (по доверенности), ФИО4 (по доверенности от 16.01.2023), ФИО5 (по доверенности от 03.04.2024), в отсутствие представителя администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), представителя Министерства дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края, г. Ставрополь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), представителя Прокуратуры Ставропольского края, г. Ставрополь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), представителя комитета городского хозяйства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Родник» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023 по делу № А63-12364/2023, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Родник» (далее – общество, ООО «Родник») обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет, КУМИ г. Ставрополя), Министерству дорожного хозяйства и транспорта Ставропольского края, Прокуратуре Ставропольского края (далее - прокуратура) с заявлением в котором просило:

- установить факт, имеющий юридическое значение: «длящихся договорных арендных взаимоотношений между ООО «Родник» и администрацией на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 площадью 2485 кв.м.‚ расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, в районе ул. Гражданская с 04.11.2019 по дату вынесения судебного решения по настоящему делу;

- признать незаконными бездействия администрации, прокуратуры в части не представления в аренду ООО «Родник» земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 без торгов необходимого для обслуживания перевозчиков и посетителей конкретного объекта транспортной инфраструктуры города Ставрополя и Ставропольского края - здания Автовокзала «Восточный» (остановочного пункта с кадастровым номером 26:12:022404:121);

- признать незаконным решение об отказе в предоставлении обществу без проведения торгов (аукциона) земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, выраженное в письме КУМИ г. Ставрополя № 08/13-4425с от 03.05.2023‚ как не соответствующие требованиям Земельного законодательства Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон от 09.02.2007 № 16-ФЗ «О транспортной безопасности» (далее – Закон № 16-ФЗ);

- обязать администрацию заключить с обществом новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90‚ площадью 2485 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под «автомобильный транспорт», расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, в районе ул. Гражданская, 2 без проведения торгов сроком на 49 лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя.

Решением от 19.12.2023 суд первой инстанции, приняв частичный отказ от иска, прекратил производство по требованиям о признании исключительного права на предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 в аренду без торгов и о признании незаконным решения об отказе в предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90, выраженного в письме комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 02.12.2021 № 08/14-10795. Требование общества об установлении факта длящихся договорных арендных взаимоотношений между ООО «Родник» и администрацией г. Ставрополя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 оставлено без рассмотрения, поскольку между обществом и комитетом имеется спор о праве, который не подлежит рассмотрению в порядке, установленном для разбирательства дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения. Судом установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:022405:1624, 26:12:022405:1623 выполняли бы вспомогательную функцию.

Не согласившись с решением суда, ООО «Родник» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Апеллянт указывает на возобновление договора аренды от 21.11.2014 № 4337 на неопределенный срок. Так, заявитель жалобы полагает, что, поскольку арендатор после истечения срока договора продолжил пользоваться земельным участком, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, податель жалобы полагает, что материалами дела подтверждается наличие у ООО «Родник» собственности на объект недвижимости в районе нахождения испрашиваемого участка, а также факт фактически сложившихся отношений по использованию земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу министерство просило рассмотреть жалобу в его отсутствие и принять судебный акт в соответствии с действующим законодательством.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023 по делу № А63-12364/2023 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом установлено, что 13.04.2023 ООО «Родник» обратилось в администрацию с заявлением № 6248 о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов, имеющего кадастровый номер 26:12:022405:90‚ расположенного по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90‚ площадью 2485 кв.м, имеет вид разрешенного использования - «автомобильный транспорт» и расположен по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2. 

Ранее земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90‚ видом разрешенного использования — для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства), расположенный по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2, на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь для целей, не связанных со строительством от 21.11.2014 на 4337 предоставлялся в аренду ООО «Родник сроком по 04.11.2019. 

Постановлением администрации города Ставрополя от 13.08.2020 №1334 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 был изменен с «для организации благоустройства к автовокзалу (без права капитального строительства)» на «автомобильный транспорт» после окончания срока действия договора аренды № 4337.

ООО «Родник» неоднократно обращалось с заявлениями о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов, по результатам рассмотрения которых заявителю было отказано в связи с отсутствием в границах испрашиваемого земельного участка, принадлежащих ему на праве собственности объектов капитального строительства, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка (на праве собственности заявителю принадлежат сооружения с кадастровым номерами 26:12:022405:932 (водоснабжение остановочного павильона, автокассы и торгового павильона с кафетерием из легких конструкций по ул. Гражданская, 2) и 26:12:022405:933 (газификация коммунально-бытового объекта по ул. Гражданская, 2 в городе Ставрополе). 

Согласно сведениям ЕГРН, по состоянию на 18.04.2023 ООО «Родник» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: сооружение с кадастровым номером 26:12:022405:1624 - сооружения для ожидания иногороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 07.04.2023 № 26:12:022405:1624-26/476/2023-1) и здание с кадастровым номером 26:12:022405:1623 — санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...> (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 07.04.2023 № 26:12:022405:1623-26/476/2023-1). 

Решением № 08/13-4425с от 03.05.2023 комитетом отказал обществу в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 в связи с тем, что с заявившем о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Указывая на незаконность решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414).

Право на продление договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса имеют только арендаторы, являющиеся собственниками основного (не вспомогательного) объекта недвижимости.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при отсутствии на спорном земельном участке с видом разрешенного использования «автомобильный автотранспорт» объектов основного назначения, возведенные на нем обществом вспомогательные объекты недвижимости, не могут служить основанием для предоставления ему в аренду земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, имеющие вспомогательное назначение постройки не являются объектами, которые порождают право требования предоставления земельного участка для их эксплуатации.

Материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке, ранее предоставленных обществу в аренду, отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:022405:1624 (сооружения для ожидания междугороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров), 26:12:022405:1623 (санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...>), возведенные без разрешений на строительство и право собственности, на которые зарегистрировано на основании технических планов, выполняли бы вспомогательную функцию.

Учитывая, что на спорном земельном участке обществом возведены только объекты вспомогательного использования в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90 был предоставлен в аренду для благоустройства территории без права капитального строительства сроком до 04.11.2019, а не для строительства объектов недвижимости, то у общества отсутствует предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 ЗК РФ право на исключительное приобретение этого участка в аренду без торгов.

Одновременно с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405190, расположенного по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 2, ООО «Родник» представлено заключение № 149/23, подготовленное ООО «НЭКС ПЛЮС» 12.04.2023 (далее — заключение), согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка необходима для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий с кадастровыми номерами: 26:12:022405:933‚ 26:12:022405:932‚ 26:12:000000:8257, 26:12:000000:8277 в соответствии с их назначениями. 

В исследовательской части заключения указано, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 расположено здание автовокзала, которое представляет собой строение сложной формы с наружными размерами 60,61 м х 14,29 м. Высота здания 3,57 м. Площадь занимаемая зданием составляет 558,8 кв.м. Общая площадь здания составляет 487,5 кв.м (стр. 11, 12 заключения), в связи с чем, специалист руководствуется СП 42.13330.2016. «Градостроительство», СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты» в части расчета площади земельного участка для строительства автовокзала. 

Однако согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:022405:90 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 26:12:022405:1461 (наружные сети канализации), 26:12:000000:8257 (канализационная сеть нижней части Центрального района г. Ставрополя), 26:12:000000:8277 (водопроводная сеть Центрального района (нижняя часть г. Ставрополя), 26:12:022405:932 (водоснабжение остановочного павильона, автокассы и торгового павильона с кафетерием из легких конструкций по ул. Гражданская, 2), 26:12:022405:933 (газификация коммунально-бытового объекта по ул. Гражданская, 2 в городе Ставрополе), 26:12:022405:1624 (сооружения для ожидания междугороднего транспорта и досмотра багажа пассажиров), 26:12:022405:1623 (санитарная комната и санузел для МГН по адресу: 

<

...>). 

В связи с отсутствием в границах указанного земельного участка здания автовокзала, данное заключение не может являться доказательством обоснованности того, что площадь земельного участка является необходимой для обслуживания и эксплуатации объектов капитального строительства, расположенных в его границах. 

Кроме того, согласно информации, предоставленной комитетом градостроительства администрации города Ставрополя по запросу в рамках межведомственного взаимодействия, разрешения на строительство объектов дорожного хозяйства с кадастровыми номерами 26:12:022405:1623, 26:12:022405:1624 в установленном законом порядке не выдавались. 

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 сформулирован правовой подход о невозможности удовлетворения требования о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества. 

Сам по себе факт постановки на кадастровый учет земельных участков с определенной площадью таким доказательством не является. 

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований в указанной части.

Обществом также заявлено требование об установлении факта длящихся договорных арендных взаимоотношений между ООО «Родник» и администрацией г. Ставрополя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:90.

В силу части 1 статьи 218 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 221 АПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья определяет круг заинтересованных по делу лиц, права которых может затронуть решение об установлении факта, имеющего юридическое значение, извещает этих лиц о производстве по делу, рассматривает вопрос о привлечении их к участию в деле, извещает о времени и месте судебного заседания.

При рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, арбитражный суд в судебном заседании проверяет, не предусмотрен ли законом или иным нормативным правовым актом иной внесудебный порядок установления данного факта, имелась ли у заявителя другая возможность получить или восстановить необходимые документы, устанавливает, порождает ли данный факт юридически значимые последствия для заявителя в связи с осуществлением им предпринимательской или иной экономической деятельности, выясняет, не затрагивает ли права других лиц установление требуемого факта, не возник ли спор о праве (часть 3 статьи 221 АПК РФ).

Суд первой инстанции верно установил, что между обществом и комитетом возник спор о праве.

Согласно части 3 статьи 148, и части 3 статьи 217 АПК РФ арбитражный суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения, если при его рассмотрении выясняется, что возник спор о праве.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно оставил заявление без рассмотрения в указанной части.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный договор считается возобновленным на неопределенный срок, апелляционным судом отклоняется. Из материалов дела усматривается, что стороны свои соглашением исключили применение к их отношениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ. 

Из договора аренды земельного участка от 21.11.2014 № 4337 следует, что при истечении срока договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора. Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, если его исключительное право не предусмотрено законом (пункт 6.3 договора).

Учитывая изложенное, срок договора аренды истек 04.11.2019 и в силу договоренностей сторон автоматически не пролонгировался.

Довод апеллянта о том, что поскольку арендатор после истечения срока договора продолжил пользоваться земельным участком, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок, основан на неверном толковании названной нормы права. Так, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлена возможность возобновления срока действия договора аренды на неопределенный срок в случае фактического выражения сторонами договора аренды воли на сохранение арендных отношений по истечении срока действия договора независимо от того, было ли соответствующее условие закреплено в договоре.

Вместе с тем, исходя из принципа свободы договора, установленного пунктом 2 статьи 1, статьей 421 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условия, исключающие возобновление договора по окончании срока его действия на неопределенный срок. 

В частности, в договоре может быть указано, что по истечении срока его действия договор прекращается. В нем может быть также предусмотрен специальный порядок продления договора на новый срок, например, обязанность арендатора до окончания срока действия договора направить арендодателю соответствующее заявление. Если арендатор своевременно не направит такое заявление, договор будет считаться прекратившимся.

Стороны, предусмотрев в пункте 6.3 договора аренды условие о том, что при истечении срока договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора, исключили действие пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что объекты дорожного хозяйства с кадастровыми номерами 26:12:022405:1623, 26:12:022405:1624 возведены ООО «Родник» после окончания срока действия договора аренды № 4337, то есть на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей ООО «Родник». 

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2023 по делу                             № А63-12364/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи                  

М.У. Семенов

 

Е.В. Жуков

 

Ю.Б. Луговая