АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-16886/2022

г. Курган

20 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2023  года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 апреля 2023  года.

 

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи  Григорьева А.А.  

при ведении протокола  секретарем  ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третьи лица: 1. Администрация Шастовского сельсовета Варгашинского района Курганской области, 2. Администрация Варгашинского района Курганской области, 

о признании незаконным отказа, 

при участии:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 14.11.2022, диплом; 

от заинтересованного лица:  ФИО3,   по  доверенности   от 01.11.2022  №  108, диплом,  от третьих лиц: 1-2. явки нет, извещены;  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агросервис» (далее – заявитель, ООО «Агросервис») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выраженное в уведомлении №КУВД-001/2022-17783087/3 от 22.08.2022 на объект недвижимости – здание телятника 1977 года постройки, общей площадью 1865 кв.м.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации права собственности за ООО «Агросервис» на здание телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенное по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404.

В обоснование названного требования заявитель указывает, что 27.04.2022 ООО  «Агросервис»  обратилось  в  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлением   о государственной регистрации  прав на объект    недвижимости, в том  числе,  на здание  телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенного по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404. При проведении  правовой  экспертизы   государственным регистратором   обнаружены  замечания,  препятствующие   государственной регистрации права,   по  результатам  которой  в    соответствии   с п.1   ст. 20    Закона   о регистрации   государственным регистратором    22.08.2022  принято решение  №КУВД-001/2022-17783087/3 об отказе    в государственной    регистрации   прав на недвижимое    имущество   и сделок с ним  на вышеуказанный   объект  недвижимости.  При  этом,  факт наличия  спорного  объекта    недвижимости  подтверждается  техническим   паспортом, в соответствии    с  которым  правообладателем  является ООО «Агросервис».  Фактическое  владение  заявителем    спорным  объектом заинтересованным   лицом, третьими  лицами   также не  оспаривается, информации  о наличии  спора о праве     собственности  на данный  объект   не  имеется. 

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, представил для приобщения к материалам дела  документы  согласно  приложению  ходатайства,  поступившего  в суд  06.04.2023. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на заявление.  Пояснил, что   при проведении    правовой экспертизы   государственным регистратором  обнаружены замечания, препятствующие   проведению    государственного    кадастрового  учета  и  государственной  регистрации права. При этом,   заявленное к учету  здание   на кадастровом  учете  не стоит,  право продавца   не  зарегистрировано. В техническом плане  отсутствуют сведения   о земельном  участке,  на котором  расположено    здание. Управление  также считает, что   заявителем    не указан   закон, нормативно-правовой  акт, которому  не соответствует  отказ  в осуществлении   государственного    кадастрового    учета   и государственной  регистрации  права   и не  представлено   доказательств,  каким    образом  обжалуемое   решение  Управления  нарушает   его  права    по   пользованию    и распоряжению   имуществом. Просит в удовлетворении заявления отказать. 

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили в судебное заседание, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом (уведомления в деле). 

11.11.2022 от Администрации  Варгашинского района Курганской области  поступил  отзыв на исковое   заявление, в котором  указано, что  Администрация    вопрос  о разрешении  спора  оставляет на усмотрение  суда.  Просит   суд  рассмотреть   дело  без участия  его  представителя.  

В порядке статей 66, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные пояснения и документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

27.04.2022 заявитель обратился в Управление с заявлением  о  постановке  на государственный кадастровый  учет и государственной регистрации прав  на объект недвижимого имущества: на здание  телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, не отапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенного по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404.

В качестве правоустанавливающего документа представлен в одном экземпляре договор купли-продажи недвидимости от 21.11.2013 (т.1 л.д. 58), заключенный  между ОАО «Родина»  и  ООО «Агросервис»,  по условиям которого Открытое акционерное общество «Родина» (далее  по тексту -  продавец)  обязуется передать   в собственность  покупателя  -  ООО  «Агросервис»,   а покупатель  принять  и оплатить    следующее   недвижимое  имущество, принадлежащее   продавцу   на праве   собственности:  здание телятника  сельскохозяйственное,   животноводческое. Продаваемый телятник   находится   по  адресу:  Курганская область,   Варгашинский  район,    с. Шастово. Здание  телятника  -  отдельно  стоящее, одноэтажное,  неотапливаемое,  кирпичное,    общая   площадь   помещения 1865  кв.м. (п. 1.1 договора).

 Согласно    п. 1.2   обозначенного  договора продавец  обязуется   передать  его покупателю   по  акту  приема-передачи  в срок  до  20.12.2013.  

Согласно  п.  2.1 договора  вышеуказанный телятник  по  обоюдному    согласию     продается  в собственность  покупателя  по  цене    80 000  руб.,  без налога НДС.

Согласно  акту-приема   передачи  к договору  продажи  недвижимости  от  21.11.2013  продавец  передал, а покупатель   принял  в собственность  следующее     недвижимое имущество: здание  телятника – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая    площадь    помещения  - 1865 кв.м.  (  л.д. 59 том1).

20.12.2013  ОАО «Родина» и ООО  «Агросервис»  заключили   соглашение, в соответствии  с которым стороны   прекращают   взаимные  обязательства   путем  проведения  зачета   встречных однородных  требований.  

Согласно  п. 3   указанного  соглашения  от 20.12.2013   на момент   подписания соглашения  сторона -1  передала стороне -2   имущество  согласно   описи:  наименование  товара  - здание телятника, единица измерения – штука,  количество – 1, цена  товара 80 000  руб., стоимость  товара  -  80 000  руб.,    на общую сумму 80  000  руб., без налога   (НДС). Таким образом, на момент   заключения  настоящего  соглашения  у стороны 2   существуют   обязательства    перед стороной -1  на сумму      в размере  80 000  руб.,   без налога (НДС).  

Согласно  п. 5    соглашения    стороны  договорись  прекратить   обязательства   стороны -1, вытекающие  из п. 2    настоящего  соглашения  по  задолженности  перед стороной -2  в размере    80 000  руб.,  без налога (НДС).  Зачетом  встречного    однородного  требования   стороной 1  задолженности стороны 2 , вытекающей  из п. 3  настоящего    соглашения   в 80  000  руб., без   налога (НДС). 

Согласно  техническому  плану  здания   от 08.04.2022   объект  недвижимого    имущества  - здание  телятника,  общей  площадью  1865,0  кв.м.,  расположен  по   адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области,  назначение здания -  нежилое,  год завершения строительства  здания -    1977;  номер  кадастрового  квартала ,   в пределах  которого    расположено  здание -   45:03:010404.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, 27.04.2022  заявитель обратился  в Управление Росреестра  по  Курганской области  с заявлением  об осуществлении  государственного    кадастрового  учета    и государственной   регистрации прав  на  объект недвижимости площадью 1865.0  кв.м.,   расположенный по адресу:  Курганская область,  Варгашинский  район,  с. Шастово.

Уведомлением  от 22.08.2022 № КУВД-001/2022-17783087/3, в государственной регистрации права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано. 

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

          Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

           В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьёй 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца Открытого акционерного общества «Родина» на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 16.07.2015 Открытое акционерное общество «Родина» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, т. 1 л.д. 25-35). 

Таким образом, на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от  21.11.2013 продавец отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона. 

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца - Открытого акционерного общества «Родина», ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости. 

Кроме того, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 21.11.2013, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: спорный объект передан продавцом и принят покупателем (т. 1 л.д. 59). Оплата за  объект произведена покупателем в сумме 80 000 руб. (товарная накладная  № 158  от  20.12.2013, л.д. 62 том  1).

Кроме того, договор купли-продажи не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр договора купли-продажи от 21.11.2013. 

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя. 

Как  указал  заявитель  в своем  заявлении,  в качестве    основания  для отказа  регистрирующий орган  указал   непредставление   в   полном объеме  документов, необходимых  для государственной    регистрации  права. Из  содержания    уведомления  следует, что    препятствием  для осуществления    государственной регистрации   прав  является -   отсутствие    в едином  государственном    реестре    недвижимости   государственной    регистрации  права   на  вышеуказанный  объект,   отсутствие    в представленном   на государственную  регистрацию    пакета  документов   заявления  для регистрации  права  на  объект,  отсутствие  заявления   на переход  права  от  продавца. 

В  оспариваемом  уведомлении, в том  числе,  указано, что   в  качестве  правоустанавливающего  документа   представлен  договор  купли-продажи от 21.11.2013,  по  условиям которого  ОАО «Родина» передает  в собственность  ООО  «Агросервис», а ООО «Агросервис»  принять    и оплатить    здание  телятника  площадью  1865  кв.м.,  принадлежащее  ОАО  «Родина»    на  праве  собственности. Вышеуказанное    и  заявленное    к учету  здание   на  кадастровом  учете   не состоит,  право продавца   не  зарегистрировано. 

Совокупность указанных выше обстоятельств  сама по себе не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют лишь об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

Таким образом, в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца. 

В связи с этим, в силу приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа и нарушения им прав заявителя в сфере его экономической деятельности. 

В силу статей 198, 199, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

С учётом указанных обстоятельств суд считает, что заявление подлежит удовлетворению. 

Заявителем при подаче заявления по платежному поручению от 21.09.2022 № 772 перечислена государственная пошлина в сумме 3 000 руб. 

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В соответствии с заключенным сторонами соглашением (в деле), судебные расходы отнесены на заявителя, в связи с этим, судебные расходы по оплате госпошлины с заинтересованного лица взысканию не подлежат. 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Заявление удовлетворить. 

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении  № КУВД-001/2022-17783087/3 от 22.08.2022. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» на здание телятника, площадью  1865 кв.м., расположенное по адресу  Курганская область, Варгашинский район, с. Шастово. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

 

Судья

А.А. Григорьев