АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-805/2018

28 февраля 2019 года

г. Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2019

Полный текст мотивированного решения изготовлен 28.02.2019

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гридасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Управления имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368300, 

<

...>, каб. 3), (далее - Управление имуществом г. Каспийска); 

администрации городского округа "город Каспийск" (368300, Республика Дагестан, г. Каспийск, ул. Орджоникидзе, 12)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 368320, Республика Дагестан, 

<

...>), (далее - ООО "Кристалл")

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО "Дагестанский Республиканский  Индустриальный парк Кристалл Сити" (ОГРН 

<

***>, ИНН   

<

***>, 368303, Республика Дагестан, г. Каспийск, пгт. Кирпичный, ул. Кирпичное Шоссе, 13);

- Правительство Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 367005, 

<

...>);

- Министерство промышленности и торговли Республики Дагестан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 367000, 

<

...>)

о  взыскании 2 160 975 руб. задолженности  по договору аренды земельного участка  

при участии представителей: 

от истцов: извещены не явились

от ответчика: ФИО1 - доверенность от 26.03.2018, паспорт

от третьих лиц: извещены не явились

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2

УСТАНОВИЛ:

Управление имуществом г. Каспийска, администрация городского округа "город Каспийск"  обратились в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО "Кристалл", в котором просит (с учетом уточнения):

- взыскать 2 160 975 руб. задолженности  по договору аренды земельного участка № 29 от 03.08.2006.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка № 29 от 03.08.2006.

Истцы и третьи лица, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте которого извещены надлежащим образом арбитражным судом.

14.02.2019 в судебном заседании объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 21.02.2019, о чем в порядке, предусмотренном постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках", сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Дагестан 14.02.2019. Размещение такой информации на официальном сайте арбитражного суда с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) свидетельствует о соблюдении правил статей 122, 123 Кодекса.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. При неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).

Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей истов и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ, а также при непредставлении отзывов третьими лицами.

Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 126-129 т.1).

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 03.08.2006 между муниципальным образованием г. Каспийска (арендодатель) и ООО «Кристалл» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №29 (л.д. 22-25 т.1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 05:48:000018:0006, находящийся по адресу: район промбазы «Дагестанберегозащита» под строительство производственной базы в границах, указанных в акте установления границ, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 8,5 га.

Договор в установленном порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует запись регистрации в выписке из ЕГРН №05-05-12/008/2006-082 от 07.08.2006 (л.д. 29 т.1).

Земельный участок передан по передаточному акту от 03.08.2006. Претензий на момент передачи земельного участка у арендатора к арендодателю не имелось (л.д. 27 т.1).

Срок аренды участка установлен на 49 лет (пункт 2.1. договора).

Размер арендной платы за участок составляет 80 325 руб. и перечисляется ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.1. и 3.2. договора).

В пункте 3.4 договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии  с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.  

Согласно пункту 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать  об этом арендатора.

В силу пунктов  4.4.1, 4.4.2 и 4.4.3 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

За нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность арендатора в виде выплаты арендатору пени из расчета  1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязанностей от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

На основании пункта 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

23.09.2014 между ООО "Кристалл" и ООО "Дагестанский индустриальный парк Кристалл-Сити" заключен договор субаренды земельного участка, по акту приема передачи ООО "Кристалл" передало земельный участок в субаренду ООО "Дагестанский индустриальный парк Кристалл-Сити" (л.д. 101-105 т.2).

На основании постановления Правительства Республики Дагестан от 16.04.2014 №170 «О создании и развитии индустриальных (промышленных) парков на территории Республики Дагестан», в целях повышения инвестиционной привлекательности региона и создания условий, способствующих социально-экономическому развитию Республики Дагестан,  Правительством Республики Дагестан 03.06.2015 принято постановление №174 «О создании индустриального (промышленного) парка «Дагестанский республиканский индустриальный парк «Кристалл Сити», в соответствии с которым на территории муниципального образования «город Каспийск» предусматривалось создание индустриального (промышленного) парка «Дагестанский республиканский индустриальный парк «Кристалл Сити» на площади 16,6 га в пределах границ земельных участков согласно приложению к настоящему постановлению, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 05:48:000018:0006 площадью 85 000 кв.м., арендуемый ответчиком. В пункте 2 данного постановления органам исполнительной власти Республики Дагестан совместно с муниципальным образованием «город Каспийск» предписано оказывать содействие в реализации проекта создания этого индустриального (промышленного) парка и инвестиционных проектов, осуществляемых на его территории. Контроль за исполнением настоящего постановления возложен на Министерство промышленности и торговли Республики Дагестан (л.д. 36, 37 т.2). 

Законом Республики Дагестан от 08.07.2015 №66 "Об индустриальных (промышленных) парках в Республике Дагестан" не запрещается создание индустриальных (промышленных) парков на земельных участках, находящихся в аренде.

В связи с наличием у ООО "Кристалл" задолженности по аренде, истец претензией №7-44 от 26.12.2017 (направлена ответчику(л.д. 20,21 т.1) сообщил о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пене в размере 2 321 221 руб. в течении 10 дней с момента получения данной претензии, приложив к претензии акт сверки расчетов. В случае не поступления платежей, арендатор будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности и пени, а также расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 18, 19 т. 1). 

Неисполнение претензии №7-44 от 26.12.2017 об оплате задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу пункта 1 статьи 3 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного Кодекса). 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в действовавшей до 01.03.2015 редакции, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции).

В силу пункта 4.4 договора аренды земельного участка №29 от 03.08.2006 арендатор обязался помимо прочего выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату.

В договоре аренды земельного участка стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке ее оплаты и изменении расчета в связи с изменением действующего законодательства (пункт 3.6 договора).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. (Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2018 № 304-ЭС18-4480 по делу № А46-5624/2017).

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). 

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Частью 4 статьи 170 АПК РФ предусмотрено, что в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка №29 от 03.08.2006, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер ежегодной арендной платы в отличие от размера права на заключение договора аренды установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы), что не противоречит договору.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции. В преамбуле и пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора (о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших) при рассмотрении исков, предъявленных в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, а также исков, имеющих своей целью признание соответствующего договора недействительным, незаключенным либо его изменение или расторжение.

Поскольку договор аренды №29 заключен 03.08.2006 в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции от 27.07.2006. Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным настоящим Кодексом. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции).

В момент заключения договора аренды №29 от 03.08.2006, статьей 30.1 Земельного кодекса допускалось предоставление в аренду для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно на торгах в форме аукциона. В качестве исключения из названного правила на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 такой участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. 

Судом установлено, что при заключении договора аренды № 29 от 03.08.2006 стороны нарушили порядок его заключения, доказательства обратного сторонами в материалы дела не представлены. Доказательств, подтверждающих наличие у ответчика права на предоставление земельного участка без торгов, также не представлено.

Таким образом, поскольку судом установлено нарушение порядка заключения договора №29 от 03.08.2006, указанный договор применительно к статье 168 Гражданского кодекса, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Фактическое использование земель, находящихся в публичной собственности, в отсутствие на это каких-либо оснований подлежит оплате наряду с пользованием по договору аренды. Общество, поименованное в договоре аренды арендатором, с начала подписания передаточного акта от 03.08.2006 являлось фактическим пользователем земельного участка и должно было вносить соответствующие платежи независимо от законности (ее отсутствия) такого пользования. Квалификация договора аренды как ничтожной сделки не только не препятствует, но и влечет возникновение у общества как фактического пользователя земельным участком обязанности по возмещению управлению стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, в том числе за определенный сторонами предшествующий заключению договора период. 

С 23.09.2014 фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 05:48:000018:0006 осуществляется ООО "Дагестанский Республиканский Индустриальный Парк Кристалл Сити", т.к. общество "Кристалл" по передаточному акту от 23.09.2014 передало его обществу "Дагестанский Республиканский Индустриальный Парк Кристалл Сити" (субарендатору). Спорным периодом, заявленным истцом, является 2017 год.

Следовательно, с 23.09.2019 (в т.ч. в спорном периоде - 2017 год) ответчик не является фактическим пользователем земельным участком с кадастровым номером 05:48:000018:0006.

В связи с чем у суда отсутствуют основания для взыскания как арендной платы, так и платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 05:48:000018:0006 за 2017 год с общества. 

На основании установленных обстоятельств, применив к спорным правоотношениям вышеуказанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов. 

В данном случае в удовлетворении искового заявления отказано, следовательно, судебные расходы по госпошлине, в порядке статьи 110 АПК РФ относится на истца, который в соответствии  со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец, как государственный орган, освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 6.1, 27, 65, 71, 110, 133-137, 153, 156, 163, 167-170, 176, 177  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Ессентуки в течение месяца со дня его принятия, через  Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья                                                                                    К.С. Гридасова