ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-16249/2021

город Ростов-на-Дону

21 августа 2025 года

15АП-5305/2024

                                                                                                                15АП-6091/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Димитриева М.А., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Управляющая Компания «Крепостной Вал»: представитель ФИО2 по доверенности от 16.12.2022, представитель ФИО3 по доверенности от 21.12.2022; представитель ФИО4 по доверенности от 16.12.2022;

от конкурсного управляющего ООО «БазисЮгСтрой» ФИО5: представитель ФИО6 по доверенности от 10.02.2025, представитель ФИО7 по доверенности от 23.01.2025;

от ООО «СЗ СПФ «Дон Спарк»: представитель ФИО8 по доверенности от 10.06.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «СЗ СПФ «Дон Спарк» и конкурсного управляющего ООО «БазисЮгСтрой» ФИО5 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу № А53-16249/2021 об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки недействительной

ответчик: ООО «Управляющая Компания «Крепостной Вал»

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой»,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой» (далее - должник, ООО «БазисЮгСтрой») в Арбитражный суд Ростовской области обратился конкурсный управляющий должника ФИО5 (далее - конкурсный управляющий должника ФИО5) с заявлением о признании недействительной сделки по передаче ООО «БазисЮгСтрой»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Крепостной Вал» (далее - ответчик, ООО «УК «Крепостной Вал») объекта долевого строительства, оформленной актом приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.2020; признании недействительным соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, подписанного ООО «УК «Крепостной Вал», и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника нежилое помещение № 1, № 2, № 3 общей площадью 1 510,9 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040438:1497, расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 12; просительная часть заявления).

05.02.2024 посредством системы «Мой арбитр» конкурсный управляющий должника ФИО5 направил в суд ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил дополнительно к первоначально заявленным требованиям признать недействительными действия, направленные на прекращение обязательств между ООО «УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленные заявлением ООО «УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принял уточнение требований (протокольное определение от 20.02.2024).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу№ А53-16249/2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу № А53-16249/2021, конкурсный управляющий должника ФИО5 и общество с ограниченной ответственностью «СЗ СПФ «Дон Спарк» (далее -ООО «СЗ СПФ «Дон Спарк») обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего должника мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что конкурсный управляющий должника доказал совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с этим суд необоснованно отказал в удовлетворении заявления. Апеллянт указал, что на дату совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, при этом, ответчик, являясь профессиональным участником коммерческой деятельности в сфере недвижимости, был осведомлен о наличии у должника признаков неплатежеспособности. Согласно доводам управляющего, недвижимое имущество передано ответчику по заниженной стоимости, поскольку до совершения оспариваемой сделки ответчик имел активы на сумму 31 928 000 руб., а после совершения оспариваемой сделки стоимость материальных внеоборотных активов увеличилась до 89 971 000  руб. Определенная экспертом стоимость одного квадратного метра недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается сведениями о кадастровой стоимости недвижимого имущества, отчетом оценщика, рецензией на заключение эксперта, а также условиям договора долевого участия в строительстве, заключенного между должником и ответчиком. Заключение судебной экспертизы является ненадлежащим и недопустимым доказательством по делу. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Апелляционная жалоба ООО «СЗ СПФ «Дон Спарк» мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что на дату совершения сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами, требования которых впоследствии включены в реестр требований кредиторов должника. Заключение судебной экспертизы является ненадлежащим и недопустимым доказательством по делу, поскольку эксперт при проведении экспертизы нарушил требования Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001, использовал не актуальные источники информации, необоснованно применил повышающую корректировку стоимости объектов-аналогов на коммуникации, при условии, что такие коммуникации у объекта-аналога отсутствуют, указаны неверные корректирующие коэффициенты в зависимости от вида земельного участка, не проведена корректировка на размер участка. Податель жалобы указал, что определенная экспертом стоимость одного квадратного метра недвижимости не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается сведениями о кадастровой стоимости недвижимого имущества, отчетом оценщика, рецензией на заключение эксперта, а также условиями договора долевого участия в строительстве, заключенного между должником и ответчиком. 

В отзыве на апелляционные жалобы ООО «Управляющая Компания «Крепостной Вал» просит определение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения; ответчик указал, что совокупная стоимость по всем договорам долевого участия в строительстве фактически представляет собой рыночную стоимость возведенного в процессе строительства объекта, на основании которой застройщик продает его всем участникам долевого строительства. Взаимоотношения ответчика и должника соответствуют фактически сложившейся на рынке недвижимости пропорции доли стоимости земельного участка в стоимости МКД. Должник, являясь профессиональным субъектом в области строительства, не мог не знать о фактическом соотношении доли стоимости земельных участков в стоимости МКД, и заключая сделку, осознавал очевидную выгоду для своей деятельности. Согласно первичной проектной декларации ЖК «Крепостной Вал» от 16.12.2016, должником определена планируемая стоимость строительства объекта – 496 480 000 руб. Ответчик указал, что в данном конкретном случае в качестве встречного предоставления по сделке следует  рассматривать не только полученный бесплатно земельный участок, но и финансовую выгоду должника от взаимоотношений с ООО УК «Крепостной Вал».

В отзыве на апелляционные жалобы ПАО «ТНС Энерго Ростов-на-Дону» просит определение суда от 03.04.2024 отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить. 

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу № А53-16249/2021 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.06.2022 ООО «БазисЮгСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5

Сведения об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 117(7318) от 02.07.2022.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился конкурсный управляющий должника ФИО5 с заявлением о признании недействительной сделки по передаче ООО «БазисЮгСтрой» в пользу ООО «УК «Крепостной Вал» объекта долевого строительства, оформленной актом приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.020; соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, подписанного ООО «УК «Крепостной Вал», а также признании недействительными действий, направленных на прекращение обязательств между ООО «УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленных заявлением ООО «УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу должника нежилое помещение № 1, № 2, № 3 общей площадью 1 510,9 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040438:1497, расположенное по адресу: 

<

...>.

В обоснование заявления конкурсный управляющий должника указал следующие фактические обстоятельства. 

Между ООО «БазисЮгСтрой» (арендатор) и ООО УК «Крепостной Вал» (арендодатель) заключен договор аренды земельных участком от 27.04.2016, согласно которому ООО «УК «Крепостной Вал» передало в аренду ООО «БазисЮгСтрой» земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 61:44:0040438:1112 площадью 620 кв.м. и с кадастровым номером 61:44:0040438:1111 площадью 854 кв.м.

В последующем данные земельные участки объединены, земельному участку присвоен кадастровый номер 61:44:0040438:1301.

Согласно условиям договора земельные участки предоставлялись в аренду в целях строительства на них многоквартирного жилого дома (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельных участков срок аренды составляет 4 года с даты регистрации в Росреестре, что соответствует сроку строительства МКД.

Согласно пункту 3.1 договора в качестве арендной платы за земельные участки арендатор обязуется передать в собственность арендодателя нежилые помещения площадью 1 500 кв.м. в построенном на земельных участках объектах.

Во исполнение пункта 3.1 договора аренды между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № 1/2/3/О от 02.02.2017, по условиям которого застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и/или  привлечением третьих лиц построить на земельном участке объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется в предусмотренные договором сроки, размере и порядке уплатить обусловленную в пункте 3.2 договора цену и принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 3.1 договора цена договора представляет собой денежную сумму, необходимую для финансирования строительства объекта.

Согласно пункту 3.2 договора цена договора, подлежащая уплате участником строительства, составляет 90 600 600 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра – 60 000 руб.

Согласно пункту 3.3 договора денежная сумма уплачивается участником долевого строительства до 25.12.2019 путем перечисления на расчетный счет или внесения в кассу застройщика.

В соответствии с пунктом 4.1 договора объект долевого строительства представляет собой офисные помещения:

- нежилое помещение № 1 (офис) общей площадью 484,28 кв.м., находящееся на первом этаже объекта согласно проектной документации, стоимостью 29 056 800 руб.;

- нежилое помещение № 2 (офис) общей площадью 250,34 кв.м., находящееся на первом этаже объекта согласно проектной документации, стоимостью 15 020 400 руб.;

- нежилое помещение № 3 (офис) общей площадью 775,39 кв.м., находящееся на втором этаже объекта согласно проектной документации, стоимостью 46 523 400 руб.

Пунктом 4.2 договора установлено, что застройщик обязуется завершить строительство и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до 30.12.2019, передать объект долевого строительства в течение пяти месяцев со дня получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

17.06.2020 ООО УК «Крепостной Вал» подписало соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований, согласно условиям которого при заключении соглашения стороны признают и исходят из следующего:

1.1 ООО УК «Крепостной Вал» переданы ООО «БазисЮгСтрой» в аренду земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 620 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1112 и площадью 854 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1111, являющиеся предметом договора аренды земельных участков от 27.04.2016, в последующем объединенные в единый земельный участок площадью 1 474 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1301 для строительства на нем многоквартирного жилого дома.

1.2 ООО «БазисЮгСтрой» согласно договору аренды имеет обязательства перед ООО УК «Крепостной Вал» по передаче в собственность последнего нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 1510,9 кв.м. (фактической площадью 1510,9 кв.м. по данным органа, осуществившего техническую инвентаризацию многоквартирного жилого дома), а именно: нежилое помещение № 1 (офис), № 2 (офис), № 3 (офис) общей площадью 1510,9 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0040438:1497.

1.3 ООО УК «Крепостной Вал» имеет обязательство перед ООО «БазисЮгСтрой» по оплате цены договора участия в долевом строительстве №1/2/3/О от 02.02.2017 на сумму 90 600 600 руб.

Стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства ООО УК «Крепостной Вал» перед ООО «БазисЮгСтрой» по оплате цены договора долевого строительства и обязательства ООО «БазисЮгСтрой» по передаче в собственностьООО УК «Крепостной Вал» нежилых помещений согласно договору аренды путем зачета соответствующих требований сторон друг к другу.

С момента подписания настоящего соглашения обязательство ООО УК «Крепостной Вал» по оплате цены договора долевого строительства и обязательствоООО «БазисЮгСтрой» по передаче нежилых помещений согласно договору аренды считаются прекращенными.

Стороны пришли к соглашению о том, что иные обязательства сторон, вытекающие из договора долевого строительства и договора аренды, за исключением обязательств, указанных в пункте 3 настоящего соглашения, сохраняют свою силу и подлежат исполнению в соответствии с условиями договоров.

Во всем ином, не предусмотренном настоящим соглашением, права, обязанности и ответственность сторон определяются договором аренды, договором долевого строительства и действующим законодательством Российской Федерации.

Соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020 подписано только ООО УК «Крепостной Вал», поэтому рассматривается судом как одностороння сделка (заявление о зачете взаимных требований), направленная на прекращение обязательств.

17.06.2020 застройщик передал, а участник долевого строительства принял по акту приема-передачи объект долевого строительства: нежимые помещения № 1, № 2, № 3, количеств помещений 3, общая жилая проектная площадь (включая вспомогательные помещения) 1510,9 кв.м.

Из документов, представленных ответчиком в обоснование возражений, следует, что 16.01.2020, 14.02.2020 и 22.04.2020 ООО «УК «Крепостной Вал» направило в адрес должника письма, в которых указывало, что в связи с окончанием строительства объекта по пер. Крепостной, 99, а также во исполнение обязательств по заключенным между фирмами договорам, а именно: пункт 3.1 договора аренды земельных участков от 27.04.2016 и  пункта 3.2 договора участия в долевом строительстве от 02.02.2017, ООО «УК «Крепостной Вал» подтвердило готовность к подписанию акта взаиморасчетов (соглашение о зачете встречных однородных требований) по договору аренды земельных участков от 27.04.2016 и по договору участия в долевом строительстве от 02.02.2017. 

Ввиду непредставления должником ответа на направленные в его адрес письма, ООО «УК «Крепостной Вал» направило в адрес должника заявление исх. № 72 от 05.10.2020 о прекращении обязательств зачетом встречных требований, в котором уведомило должника о том, что в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство ООО «УК «Крепостной Вал», указанное в пункте 2 заявления, прекращено полностью зачетом встречного требования ООО «УК «Крепостной Вал» к ООО «БазисЮгСтрой», сведения о котором содержатся в пункте заявления.

Сумма зачета встречных требований составляет 90 600 600 руб.

Сведения о встречных требованиях и задолженности ООО «УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой» по состоянию на 01.10.2020:

- ООО «УК «Крепостной Вал» передало ООО «БазисЮгСтрой» в аренду земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 620 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1112 и площадью 854 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1111, являющиеся предметом договора аренды земельных участков от 27.04.2016, в последующем объединенные в единый земельный участок площадью 1 474 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1301 для строительства на нем многоквартирного жилого дома.

ООО «БазисЮгСтрой» согласно договору аренды имеет обязательство передООО «УК «Крепостной Вал» по передаче в собственность последнего нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 1510,9 кв.м. (фактической площадью 1 510,9 кв.м.), а именно: нежилое помещение № 1 (офис), № 2 (офис), № 3 (офис) общей площадью 1 510,9 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0040438:1497.

ООО «УК «Крепостной Вал» имеет обязательство перед ООО «БазисЮгСтрой» по оплате цены договора участия в долевом строительстве № 1/2/3/О от 02.02.2017 и обязательства ООО «БазисЮгСтрой» по передаче в собственность ООО «УК «Крепостной Вал» нежилых помещений согласно договору аренды прекращены путем зачета соответствующих требований сторон друг к другу.

Полагая, что сделка по передаче должником в пользу ООО «УК «Крепостной Вал» нежилых помещений № 1, № 2, № 3, оформленная актом приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.2020, соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, а также действия, направленные на прекращение обязательств между ООО УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленные заявлением ООО УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020, являются недействительными, совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств, конкурсный управляющий должника ФИО5 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании сделок недействительными на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Отказывая конкурсному управляющему должника в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства аффилированности между ответчиком и должником не представлены. Конкурсный управляющий не представил доказательства, подтверждающие наличие между сторонами какой-либо заинтересованности. Ответчик не обладал сведениями о наличии финансовых трудностей у должника и невозможности исполнения должником обязательств, в связи с этим причинение вреда имущественным интересам кредиторов не доказано. Само по себе наличие судебных споров о взыскании задолженности, как и наличие задолженности у общества, не свидетельствуют о его несостоятельности и имущественном кризисе.

Суд указал, что конкурсный управляющий должника не представил доказательства того, что ответчик при заключении оспариваемой сделки знал или должен был знать о том, что у должника имеются признаки неплатежеспособности. В рассматриваемом случае у ответчика отсутствовали основания полагать, что его действия причинят имущественный вред кредиторам должника.

Основным доводом заявителя является неравноценность встречного предоставления по сделке.

В обоснование своих позиций относительно равноценности встречного представления стороны представили в суд доказательства рыночной стоимости помещений, которые были переданы ответчику по акту от 17.16.2020 и земельного участка, полученного должником, посредством передачи которых были прекращены встречные обязательства ООО «БазисЮгСтрой» и ООО УК «Крепостной Вал».

В целях разрешения разногласий относительно стоимости земельного участка и стоимости нежилых помещений, определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2023 удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО9.

Согласно заключению эксперта № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023 рыночная стоимость переданных ООО Управляющая Компания «Крепостной Вал» помещений на дату заключения оспариваемых сделок - 17.06.2020 составляет: нежилого помещения № 1 (офис) общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, адрес: 

<

...> 000 руб., нежилого помещения № 2 (офис) общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, адрес: 

<

...> 000 руб.; нежилого помещения № 3 (офис) общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, адрес: 

<

...> 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка по адресу: 

<

...> площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 17.06.2020 составляет 65 587 000 руб.

Суд первой инстанции, учитывая выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023, пришел к выводу, что оспариваемые сделки заключены при равноценном встречном предоставлении.

Суд исходил из того, что цена договоров, предусмотренная должником и ответчиком при заключении подобного рода инвестиционного проекта в виде договоров аренды, ДДУ и последующего зачета взаимных требований, как изначально установленная (в виде стоимости аренды, земельного участка и стоимости подлежащих передаче помещений), так и в виде стоимости помещений на дату их фактической передачи, не свидетельствует о недействительности оспариваемой конкурсным управляющим должника сделки.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанная цена отвечала экономическим интересам должника и ответчика. Признаки банкротства, как объективные, так и очевидные для незаинтересованного лица, у ООО «БазисЮгСтрой» отсутствовали как на дату подписания договоров аренды и договора ДДУ, так и на дату совершения оспариваемых сделок. Об изначальной направленности сторон на исполнение договоров именно путем зачета взаимных требований свидетельствуют также представленные ответчиком письма о согласовании с должником даты и времени подписания акта взаиморасчетов (письма от 16.01.2020, 14.02.2020, 22.04.2020).

Таким образом, суд первой инстанции не установил признаков недействительности оспариваемой сделки, поэтому отказал конкурсному управляющему должника в удовлетворении заявления.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и имеющимся в деле документам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалованный судебный акт подлежит отмене, принимая во внимание нижеследующее.

На основании пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 63), по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.).

Как следует из материалов дела, предметом спора являются акт приема-передачи от 17.06.2020, соглашение о зачете от 17.06.2020, а также действия, направленные на прекращение обязательств между ООО «УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленные заявлением ООО «УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020.

Акт приема-передачи офисных помещений непосредственно связан с соглашением о зачете от 17.06.2020, а также с действиями, направленными на прекращение обязательств, оформленных зачетом встречных требований от 05.10.2020, и представляют собой единую сделку по передаче ответчику объектов недвижимости в счет погашения задолженности должника по арендной плате за земельный участок, предоставленный ему ответчиком, т.е. фактически опосредуют один комплекс хозяйственных взаимоотношений сторон.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как следует из материалов дела, заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2021, а оспариваемые сделки заключены 17.06.2020, 17.06.2020 и 05.10.2020, то есть оспариваемые сделки совершены в период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ № 63, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения. Для установления этого обстоятельства необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.

Обращаясь с рассматриваемым заявлением, конкурсный управляющий должника указал, что в результате совершения оспариваемых сделок ответчику в счет погашения задолженности должника за пользование земельным участком передано недвижимое имущество (офисные помещения), стоимость которых значительно превышает стоимость земельного участка, переданного должнику под застройку.

Возражая против удовлетворения заявленного конкурсным управляющим должника требования, ООО «УК «Крепостной Вал», со ссылками на рецензию № 1-2023-Э, подготовленную  ООО «ОК «Квартал-Эксперт», а также на отчет об оценке № 1073 от 01.03.2023, указало, что оспариваемые сделки заключены при наличии равноценного встречного предоставления со стороны ответчика.

Принимая во внимание спор между конкурсным управляющим должника и ответчиком относительно рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимости, переданных должником ответчику в счет погашения задолженности должника по арендной плате, и разногласия относительно собранных по делу доказательств, определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО9.

Согласно заключению эксперта № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023 рыночная стоимость переданных ООО УК «Крепостной Вал» помещений на дату заключения оспариваемых сделок - 17.06.2020 составляет: нежилого помещения № 1 (офис) общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, адрес: 

<

...> 000 руб., нежилого помещения № 2 (офис) общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, адрес: 

<

...> 000 руб.; нежилого помещения № 3 (офис) общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, адрес: 

<

...> 301 000 руб. Рыночная стоимость земельного участка, по адресу: 

<

...> площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 17.06.2020 составляет 65 587 000 руб.

Оценив указанное заключение эксперта в соответствии со статьями 64, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал экспертное заключение, представленное по результатам судебной экспертизы, надлежащим и достоверными доказательством по делу.

Обращаясь с апелляционной жалобой, конкурсный управляющий должника заявил возражения относительно заключения эксперта № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023, указал, что при проведении экспертизы были допущены нарушения Федеральных стандартов оценки; в заключении эксперта отсутствует подробное описание предложений о продаже объектов недвижимости и правила отбора объектов-аналогов, что является нарушением требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт не проанализировал реальный рынок предложений, следовательно, использованные экспертом объекты-аналоги таковыми не являются. Использование данных объектов-аналогов не обоснованно и привело к получению недостоверного результата. Стоимость исследуемого объекта, полученная экспертом, не соответствует понятию рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект может быть продан на свободном рынке в условиях конкуренции. Действия эксперта приводят к искажению итогового результата.

Признавая доводы конкурсного управляющего должника обоснованными, судебная коллегия исходит из следующего.

Как следует из экспертного заключения № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023, эксперт пришел к выводу, что рынок вторичной аренды земельных участков не получил достаточного развития. «Первичный же рынок аренды представлен объектами, находящимися в собственности. При этом муниципальные арендные ставки, как правило, определяются исходя из кадастровой стоимости участков и нормативно установленной ставки. Таким образом, фактически отсутствует рыночная информация по арендным ставкам».

Вместе с тем, данная информация, приведенная в заключении, не соответствует действительности по следующим основаниям. Только в одном, открытом общедоступном источнике информации, а именно на сайте информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://www.avito.ru/), размещено 76 объявлений об аренде земельных участков, находящихся в частной собственности, либо в собственности негосударственных организаций, расположенных в Ростовской области, по состоянию на 2020 год (на дату проведения оценки).

Таким образом, выводы эксперта о фактическом отсутствии информации по арендным ставкам не соответствует действительности. Неиспользование экспертом подхода к оценке, который был необходим, и применим, привело в конечном итоге к искажению полученной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом указаны неверные корректирующие коэффициенты в зависимости от вида земельного участка.

Между площадью и удельной рыночной стоимостью земельного участка имеется обратная зависимость, т.е. чем больше площадь земельного участка, тем ниже его удельная стоимость.

Корректировка на масштаб связана с различием в площадях объекта оценки и объекта-аналога и, как правило, применяется в условиях различия в площадях объекта оценки и объекта-аналога.

Как следует из экспертного заключения, оцениваемый земельный участок и земельные участки - аналоги находятся в разных диапазонах площадей, в связи с этим эксперту необходимо было производить корректировку на размер участков.

При этом, не использование корректировки на размер земельного участка, приводит к уменьшению рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, на странице 101 заключения указано: для объекта-аналога № 3 (земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, Садовая/ Соборный/ Шаумяна/ Буденновский) информация о наличии/отсутствии коммуникаций отсутствует.

Несмотря на данный факт, на странице 234 заключения эксперт вводит для данного объекта-аналога повышающую корректировку +36,89%, в результате чего стоимость за 1 кв.м. выросла с 42 000 руб. до 57 493,80 руб.

Информация об объектах-аналогах должна соответствовать действительности и позволять органу, назначившему экспертизу и третьими лицами, в том числе специалистам, проверяющим заключение, делать правильные выводы о характеристиках объекта, исследовавшихся экспертом при проведении экспертизы.

На странице 227 заключения при описании объекта-аналога № 3 указано, что фасад помещения выходит во двор (2-я линия). Несмотря на это, при расчетах на страницах 283-288 заключения этот фактор, один из основных ценообразующих факторов, экспертом не учитывается.

Таким образом, для объекта-аналога № 3 эксперту следовало ввести соответствующую корректировку 0,80. Не введение корректировки привело в конечном итоге к увеличению рыночной стоимости объекта-аналога на 20 %, и, как следствие, к увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

В экспертном заключении отсутствуют обоснованные расчеты значений удельных весов присвоенных объектам-аналогам. 

Так, на странице 235 экспертного заключения экспертом приведены удельные веса объектов-аналогов. Однако, каких-либо обоснованных расчетов указанных значений удельных весов, присвоенных объектам-аналогам, заключение эксперта не содержит.

Необоснованное присвоение удельных весов объектам-аналогам характерно также для всех объектов оценки, на все даты оценки, приведенных в исследуемом экспертном  заключении.

Присвоение различных весов объектам-аналогам в значительной степени влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. 

При расчете корректировки на передаваемые имущественные права для оцениваемых нежилых помещений экспертом необоснованно использованы данные справочника оценщика недвижимости для жилых помещений, в то время как оцениваемые помещения не являются жилыми, в связи с этим эксперту следовало использовать соответствующие сведения о недвижимости офисно-торгового назначения, либо воспользоваться иными источниками аналитических данных, поскольку принципы ценообразования для жилых и нежилых помещений имеют различия. Некорректное использование сведений для жилых помещений (квартир) при оценке помещений нежилого офисно-торгового назначения привело к искажению итоговой стоимости объектов оценки.

Таким образом, выводы, сделанные экспертом при определении рыночной стоимости объекта экспертизы, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объектов экспертизы - достоверной.

Оценив указанное заключение эксперта в соответствии со статьями 64, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023 является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку эксперт использовал ненадлежащие объекты-аналоги для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату совершения оспариваемой сделки, в связи с этим экспертное заключение № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023 не могло быть учтено судом при рассмотрении обособленного спора.

Экспертное заключение № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023, положенное в основу определения суда от 03.04.2024, является недостоверным доказательством по делу ввиду наличия в нем существенных недостатков, дающих искаженный результат о рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимости на дату совершения оспариваемых сделок, поэтому не могло быть положено в основу выводов суда о равноценности встречного предоставления.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции формально сослался на полноту и достоверность экспертного заключения, не принимая во внимание заявленные возражения относительно недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости недвижимого имущества, не учитывая, что одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения.

Доводы о недостоверности судебной экспертизы не были проверены надлежащим образом судом первой инстанции.

В рассматриваемом случае, с учетом заявленных конкурсным управляющим должника и ООО «СЗ СПФ «Дон Спарк» доводов о том, что спорные объекты недвижимости отчуждены в пользу ответчика по заниженной цене, не соответствующей рыночной стоимости имущества, а также учитывая недостатки экспертного заключения № 38-СЭ/2023 от 11.07.2023 в связи с отсутствием надлежащего обоснования выбора объектов-аналогов, сведения о которых использованы экспертом для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом оспариваемой сделки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что вопрос об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, переданных ответчику в результате заключения соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего обособленного спора, требует специальных познаний в рассматриваемой области, которыми суд не обладает.

В связи с этим определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего должника о назначении повторной судебной экспертизы, назначена повторная судебная экспертиза по обособленному спору по делу № А53-16249/2021, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов суд апелляционной инстанции поставил следующие вопросы:

Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 27.04.2016;

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 02.02.2017;

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 17.06.2020;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020?

Во исполнение требований части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд обязал руководителя экспертного учреждения предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Производство по апелляционным жалобам приостановлено на срок проведения экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2024 (резолютивная часть от 24.10.2024) Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации направлена копия заключения эксперта по делу №А53-16249/2021 от 11.07.2023 № 38-СЭ/2023. Назначено проведение осмотра объектов - земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040438:1301 и нежилого помещения №1 (офис), нежилого помещения № 2 (офис),  нежилого помещения № 3 (офис), расположенных по адресу: 

<

...>. Собственнику предложено обеспечить экспертам беспрепятственный доступ к объектам и возможность их исследования. Осмотр будет проведен 08.11.2024, начало осмотра с 10:00 до 10:30. Срок проведения экспертизы, назначенной определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2024 по делу №А53-16249/2021, продлен.  Установлен срок проведения экспертизы - 60 дней с момента проведения осмотра объекта исследования.

27.01.2025 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о продлении срока проведения судебной экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2025 ходатайство Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации удовлетворено, продлен срок проведения экспертизы. 

12.03.2025 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, которое приобщено судом к материалам дела.

Согласно экспертному заключению № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, с учетом представленных экспертом письменных пояснений от 16.06.2025 № 10-3715, рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 27.04.2016 составляет 40 220 994 руб.;

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 02.02.2017 составляет 41 649 491 руб.;

- земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>, площадью 1 474 кв.м., кадастровый № 61:44:0040438:1301 по состоянию на 17.06.2020 составляет 44 586 495 руб.;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016 составляет 22 043 457 руб.;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017 составляет 27 968 139 руб.;

- нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020 составляет 35 506 925 руб.;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016 составляет 12 748 565 руб.;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017 составляет 16 176 220 руб.;

- нежилого помещения № 2 (офис), общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020 составляет 20 254 509 руб.;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016 составляет 30 500 741 руб.;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017 составляет 38 849 365 руб.;

- нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.06.2020 составляет 54 820 848 руб.

Из представленного экспертного заключения № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025 следует, что при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленные судом вопросы, для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования.

При применении сравнительного подхода, которым руководствовались эксперты, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как усматривается из исследовательской части заключения, рыночная стоимость объектов оценки определена судебными экспертами сравнительным подходом, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов-аналогов к объекту оценки.

Для определения стоимости исследуемого объекта методом сравнения продаж взята информация риэлторских фирм, частных объявлений, содержащаяся на сайтах в сети интернет на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более 5 месяцев от заданной судом даты определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка. В результате анализа полученной информации в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки и объекты недвижимости, свободные от застройки, имеющие характеристики, сопоставимые с исследуемым земельным участком и являющиеся наиболее схожими с сегментом рынка исследуемого земельного участка в указанный период экспозиции. Экспертами произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости. При отборе объектов-аналогов эксперты использовали сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов или обоснованием неприменения соответствующего коэффициента.

Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорных объектов недвижимости.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В представленных письменных пояснениях на возражения к заключению эксперта, эксперты указали, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040438:1306 по состоянию на 17.06.2020, при введении корректировки на фактор масштаба в отношении объекта аналога №3 взамен положительной корректировки (0,8%) следует применить отрицательную корректировку в размере - 0,8%.

В таблице  приведен расчет стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040438:1306 по состоянию на 17.06:2020 с применением корректной корректировки на фактор масштаба в отношении объекта аналога № 3, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.06.2020 составила 44 586 495 руб. (в экспертном заключении по состоянию на 17.06.2020 рыночная стоимость земельного участка составляла 44 777 216 руб.). 

Относительно введения корректировки на этаж расположения, эксперты указали, что при определении рыночной стоимости исследуемого нежилого помещения на заданные судом даты, они исходили из того, что помещения, расположенные напервом этаже стоят дешевле помещений на втором этаже, что следовало из статистических данных на 01.04.2020, приведенных на сайте НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

Однако, согласно статистическим данным на 01.04.2016, на 01.01.2017, приведенным на указанном сайте НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», на заданные судом даты определения рыночной стоимости исследуемых нежилых помещений на 27.04.2016 и на 02.02.2017, имелась обратная зависимость, что в отношении объектов-аналогов, расположенных на 2-ом этаже по отношению к исследуемым нежилым помещениям, расположенным на 1-ом этаже, требует введения повышающей корректировки на этаж расположения.

Экспертами в письменных пояснениях приведен расчет стоимости исследуемого нежилого помещения (офис № 1) площадью 484,28 кв.м. по состоянию на 27.04.2016, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения № 1 (офис), общей площадью 484,28 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которому по состоянию на 27.04.2016 стоимость объекта недвижимости составляет 22 043 457 руб. (в экспертном заключении рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.04.2016 составляла 21 412 440 руб.).

Приведен расчет стоимости исследуемого нежилого помещения № 2 (офис) общей площадью 250,34 кв.м., этаж первый, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016 с корректной корректировкой на этаж расположения, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27.04.2016 составляет 12 748 565 руб. (в экспертном заключении рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.04.2016 составляет 12 383 569 руб.).

Приведен расчет стоимости исследуемого нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.04.2016 с корректной корректировкой на этаж расположения, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27.04.2016 составляет 30 500 741 руб. (в экспертном заключении рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.04.2016 составляет 32 823 034 руб.).

Приведен расчет стоимости исследуемого нежилого помещения № 3 (офис), общей площадью 775,39 кв.м., этаж второй, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.02.2017 с корректной корректировкой на этаж расположения, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02.02.2017 составляет 38 849 365 руб. (в экспертном заключении рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 02.02.2017 составляет 43 973 918 руб.).

В отношении остальных объектов недвижимости технических ошибок в определении рыночной стоимости по состоянию на даты (27.04.2016, 02.02.2017 и от 17.06.2020), указанные судом апелляционной инстанции в определении о назначении по делу повторной судебной экспертизы, экспертами не допущено, расчеты произведены с применением соответствующих корректирующих коэффициентов.

Не согласившись с выводами повторной судебной экспертизы, ответчик представил в суд апелляционной инстанции свои возражения, в которых указал, что заключение эксперта № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025 является ненадлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта, поскольку при проведении экспертизы экспертами нарушены требования Закон об оценочной деятельности, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО) № 1-6, № 7, в частности:

- отсутствует анализ рынка для всех дат, как для земельных участков, так и помещений полностью;

- для определения стоимости земельных участков отобраны самые низкие в ценовом сегменте аналоги, а для помещений – наоборот, одни из самых дорогих;

- экспертами фактические характеристики объектов на конкретные даты не анализировались вовсе. В частности, для даты 27.04.2016 определяется стоимость несуществующего земельного участка, а для дат 27.04.2016 и 02.02.2017 для помещений оценивается право собственности, которого не было в состоянии «стройвариант» (поскольку объекты на эти даты не существовали, даже строительство МКД не было начато на данные даты);

- исследовательская часть экспертного заключения содержит ссылки на нерелевантные издания, которые не соотносятся с периодами порученного исследования, что привело к искажениям в выводах экспертов;

- экспертами не проведен анализ рынка, анализ ценообразующих факторов, а также не проанализирована и проверена информация, изложенная в объявлениях по объектам-аналогам;

- экспертами использованы ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, которое отменены Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 с 07.11.2022, в связи с чем  не могли и не должны были использоваться при проведении исследования.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2025 судебная коллегия, с учетом заявленных ответчиком возражений относительно результатов проведенной повторной судебной экспертизы, вызвала в судебное заседание экспертов Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации  ФИО10 и ФИО11 для дачи пояснений по заключению экспертов № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, а также экспертам предложено представить письменные пояснения в отношении каждого довода в отношении заключения экспертов № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025.

Согласно письму Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 21.05.2025 № 10-2114 в связи с занятостью эксперта ФИО11, эксперт не может обеспечить явку в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению; в суд апелляционной инстанции представлены пояснения экспертов на возражения к заключению экспертов № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, которые приобщены к материалам дела.

В судебное заседание, состоявшееся 22.05.2025, явился начальник отдела ССТИЗУЭ ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России ФИО10, который дал пояснения по заключению экспертов № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025 и ответил на вопросы представителей ООО «УК «Крепостной Вал».

Признавая возражения ответчика необоснованными, судебная коллегия исходит из следующего.

Ответчик заявил об отсутствии анализа рынка земельных участков для всех дат: 27.04.2016, 02.02.2017 и 17.06.2020. 

Вместе с тем, как следует их экспертного заключения (стр. 22, стр. 67), согласно разделу 5.4 «Анализ ценообразующих факторов» главы 5 «Понятие «Ценообразующий фактор», определение ценообразующих факторов» учебно-методического пособия «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 2. Теоретические основы», анализ ценообразующих факторов производится по следующему алгоритму:

а)  на основании анализа информации о рынке объекта исследования и анализа информации об объекте исследования формируется полный перечень ценообразующих факторов, влияющих на стоимость данного объекта исследования;

б)    ценообразующие факторы разделяются на внешние и внутренние;

в)  устанавливается диапазон значений по каждому из ценообразующих факторов;

г)  факторы ранжируются по степени влияния на величину стоимости объекта

исследования.

Результаты анализа ценообразующих факторов используются при выборе элементов сравнения и подборе объектов-аналогов.

Описание анализа ценообразующих факторов и их перечень в заключении не приводятся, так как действующее законодательство не содержит такого требования.

Проведение обзора рынка, нашедшее широкое распространение при составлении отчетов об оценке, в заключении эксперта не предусмотрено. Экспертом определяется рынок, на котором обращается объект исследования. Определение рынка производится на основании результатов идентификации объекта исследования, что и выполнено в экспертном заключении.

Таким образом, отсутствие в заключении описания обзора рынка в качестве обоснования проведенного экспертами анализа рынка, не противоречит требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, положениям методических источников по решению данной экспертной задачи и не свидетельствует о не проведении экспертами анализа рынка для всех дат в отношении объектов исследования при определении их рыночной стоимости. 

Именно в результате проведенного анализа, как это указано в исследовательский части заключения (стр. 23, 38, 69, 82, 92, 113, 132, 143 заключения), экспертами в качестве объектов-аналогов были отобраны аналоги, которые наиболее сопоставимы по основным ценообразующим факторам с исследуемыми объектами, а также наиболее схожие с сегментом рынка объектов исследования на периоды экспозиций, определенные в зависимости от заданных судом дат определения их рыночной стоимости.

При оценке довода ответчика о том, что экспертами при определении стоимости земельных участков отобраны самые низкие в ценовом сегменте аналоги, а для нежилых помещений - наоборот, одни из самых дорогих, судебная коллегия исходит из того, что при определении стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040438:1301 и нежилых помещений на заданные судом даты определения их рыночной стоимости (27.04.2016, 02.02.2017, 17.06.2020), экспертами проанализирован рынок подобных объектов на указанные даты. В результате проведенного анализа подобраны наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным озонообразующим факторам объекты-аналоги, при необходимости введены корректировки с их соответствующим обоснованием. При этом, корректность как объектов-аналогов, так и полученных результатов расчета рыночной стоимости по каждому объекту подтверждается полученными величинами коэффициента вариации, не превышающими 30%, выполненному в отношении всех расчетов определения рыночной стоимости объектов исследования на заданные судом даты.

Возражения ответчика относительно несовместимости объектов-аналогов, использованных при определении рыночной стоимости в исследовании по первому вопросу, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку экспертами был проведен анализ рынка недвижимости, а именно: анализ предложений по продаже земельных участков, расположенных в центральной части города, в ходе которого было определено, что стоимость земельных участков, расположенных на основных центральных улицах (ул. Б.Садовая, ул. Пушкинская, ул. Горького и.т.д.) сопоставима со стоимостью земельных участков, расположенных также в пределах центра города, а именно по ул. Текучева и ул. 14-Линия. Более того, ул. Текучёва является одной из основных центральных автомагистралей города, соединяющих центр города с другими районами, в связи с этим корректировка на расположение в пределах города экспертами обоснованно не применялась.

Обоснованность неприменения корректировки на местоположение в пределахгорода подтверждается полученным коэффициентом вариации, который не превышает30%.

Относительно неприменения экспертами корректировки на коммуникации для объекта-аналога № 3, эксперты представили пояснения, в которых указали, что при изучении объявления о продаже объекта-аналога № 3 определено, что ввод основных коммуникаций уже оплачен, то есть продавец осуществил оплату за подключение данных коммуникаций, тем самым освободив от затрат будущего покупателя. В связи с тем, что покупателю не требуется осуществлять дополнительные затраты на проведение коммуникаций, а также в связи с тем, что при проведении анализа рынка было определено, что стоимость земельного участка объекта-аналога № 3 находится в одном ценовом диапазоне с земельными участками, имеющими коммуникации, эксперты не применили корректировку на коммуникации.

В отношении объекта-аналога № 1 эксперты указали, что принятый в расчете рыночной стоимости земельного участка по второму вопросу объект-аналог не имеет информации о наличии/отсутствии коммуникаций, при этом данный земельный участок расположен в центральной части города, с плотной застройкой, где имеются; все коммуникации. Исходя: из удельной стоимости  земельного участка объекта-аналога № 1, которая находится на одном уровне со стоимостью земельных участков, обеспеченных коммуникациями, экспертами было принято решение не вводить корректировку на коммуникации по объекту-аналогу № 1.

В отношении возражений ответчика относительно второго объекта-аналога, имеющего «неподходящую для строительства МКД» форму, эксперт пояснил, что форма земельного участка объекта-аналога №2 не препятствует строительству многоквартирного жилого дома, что также подтверждается расположением на указанном земельном участке многоквартирных жилых домов.

Относительно возражений ответчика о применении экспертами  неправильной корректировки ввиду неверного определения экспертами кода вида разрешенного использования земельного участка, эксперт указал, что согласно данным объявления о продаже объекта-аналога № 1, использованного в исследовании по третьему вопросу, следует, что данный участок выставлен на продажу с видом разрешенного использования для размещения торгового центра, что соответствует коду 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», в связи с этим экспертами и был принят данный код. Площадь земельного участка - 778 кв.м. не препятствует строительству торгового центра, площадью свыше 5 000 кв.м., так как можно возвести многоэтажный торговый центр с подземным паркингом.

Ответчик заявил довод о том, что экспертами не анализировались фактические характеристики объектов на конкретные даты, в частности, для даты 27.04.2016 определяется стоимость несуществующего земельного участка, а для дат 27.04.2016 и 02.02.2017 для помещений оценивается право собственности, которого не было в состоянии «стройвариат» (поскольку объекты на эти даты не существовали, даже строительство МКД не было начато на данные даты).

Давая правовую оценку указанному доводу, суд апелляционной инстанции исходит из того, что при определении рыночной стоимости земельного участка на 27.04.2016, который на данную дату не существовал, а также при определении рыночной стоимости исследуемых помещений на 27.04.2016 и 02.02.2017, которых также не существовало, эксперты исходили из формулировки поставленных судом вопросов и принимали допущение о том, что данные объекты существуют. В данном случае, эксперты руководствовались определением суда о назначении повторной судебной экспертизы от 16.08.2024, в соответствии с которыми экспертной задачей является определение рыночной стоимости объектов недвижимости на ретроспективные даты.

Кроме того, как пояснил эксперт, существует «обременение», как юридическое понятие, и «обременение», как экономическое понятие. Имеющиеся ограничения в виде временного (до даты их появления) ограничения прав собственности на исследуемые объекты, относится к ограничениям прав пользования объектом исследования, носящим юридическую природу, и не вызывает снижения полезных свойств объектов исследования. Таким образом, данные ограничения не оказывают влияния на рыночную стоимость объектов.

Довод ответчика о наличии в заключении ссылок на нерелевантные издания, которые не соотносятся с периодом порученного исследования, что привело к искажениям в выводах экспертов, отклоняется судебной коллегией, поскольку в экспертном заключении экспертами использованы методические рекомендации и учебные пособия, изданные по решению научно-методического совета Федерального бюджетного учреждения Российского федерального центра судебной экспертизы при Министерстве Юстиции Российской Федерации, определяющие методологию установления рыночной стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. 

Кроме того, помимо учебно-методического пособия «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», экспертами также были применены методические положения и  понятийный аппарат в области оценки, содержащиеся в Законе об оценочной деятельности, в Федеральном стандарте оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки», Федеральном стандарте оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федеральном стандарте оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федеральном стандарте оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Довод ответчика об использования экспертами ФСО № 1, ФСО№ 2, ФСО № 3, которые отменены Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022№ 200 с 07.11.2022, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку ни в списке литературы и информационных источников, ни в тексте заключения, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 не указаны и не применялись экспертами. 

Оценив экспертное заключение № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, с учетом письменных пояснений на возражения к заключению эксперта от 16.06.2025, в которых эксперты исправили арифметические ошибки при определении рыночной стоимости объектов исследования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит сведения об экспертах, оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам, подпись экспертов удостоверены печатью учреждения. Процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу не имеется. В экспертном заключении (с учетом письменных пояснений на возражения к заключению эксперта от 16.06.2025) отсутствуют неясности, выводы экспертов не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу. Эксперты, которым было поручено проведение экспертизы и которые подписали экспертное заключение, обладают специальными познаниями, выводы эксперта являются достоверными.

Вопреки доводам ответчика, письменные пояснения на возражения к заключению эксперта от 16.06.2025, не являются дополнительной экспертизой, которая должна быть назначена судом отдельным определением. Фактически в письменных пояснениях на возражения к заключению эксперта от 16.06.2025 эксперты исправили арифметические ошибки, допущенные при исчислении рыночной стоимости объектов недвижимости. Указанные пояснения по своей природе не являются дополнительной экспертизой, поскольку суд не ставил перед экспертами дополнительные вопросы.

Доказательств того, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, в материалы дела не представлено.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертами при расчете итоговой величины стоимости недвижимого имущества.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений.

Проведенная по настоящему делу повторная судебная экспертиза является полной, заключение экспертов в необходимой степени аргументировано, содержит подробное описание принятых ими при проведении оценки методик, является непротиворечивым, не содержит неясностей и неточностей, в том числе при ссылке на источники сведений, которые были использованы судебными экспертами при исследовании.

Возражая против выводов, изложенных в экспертном заключении № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, ответчик указал, что выбранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектами исследования.

Отклоняя возражения ответчика, как необоснованные, судебная коллегия исходит из того, что при выборе аналогов эксперты осуществили мониторинг информации в открытом доступе на специализированных сайтах в сети «Интернет», объекты-аналоги выбраны экспертами с учетом сопоставимых с оцениваемыми объектами ценообразующих характеристик.

Судебная коллегия также учитывает, что дополнительные пояснения экспертов, представленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, устранили сомнения в обоснованности выводов по представленному в материалы дела экспертному заключению.

Таким образом, заключение эксперта № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025 (с учетом письменных пояснений на возражения к заключению эксперта от 16.06.2025) соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит необходимые сведения, является ясным и полным, выводы эксперта не противоречивы, определенная экспертами итоговая рыночная стоимость объектов исследования не является произвольной; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации. В связи с этим заключение экспертов признано судом апелляционной инстанции допустимым доказательством.

Представленная ответчиком рецензия от 08.04.2025 № 2621/31-25 на заключение эксперта № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025 не принимается судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства, поскольку рецензия не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право оценки доказательств предоставляется только суду.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной судебной экспертизы, ввиду чего в удовлетворении соответствующего ходатайства ответчику отказано.

В связи с возникшими у ответчика по экспертному заключению возражениями эксперты представили в суд апелляционной инстанции письменные ответы на вопросы ответчика. Допущенные при подсчетах технические ошибки при применении корректирующих коэффициентов были исправлены экспертами с учетом всех замечаний ответчика, по итогам которого сделан уточненный расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом, ошибки, допущенные экспертами при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, существенным образом не повлияли на общие выводы экспертов, изложенные в экспертном заключении.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Зачет встречного однородного требования является одним из способов прекращения обязательств одной стороны перед другой и отвечает критериям, предъявляемым статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации к гражданско-правовым сделкам.

В силу пункта 2 статьи 154 и статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения.

В шестом абзаце статьи 411 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что зачет требований не допускается в случаях, предусмотренных законом или договором.

В целях применения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением.

Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований.

Как следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных требований от 17.06.2020 не подписано ООО «БазисЮгСтрой», а подписано только ООО «УК «Крепостной Вал», на соглашение имеется оттиск печати ответчика.

Довод конкурсного управляющего должника и ООО «СЗ СПФ «Дон Спарк» о том, что неподписание должником соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020 свидетельствует о том, что соглашение является незаключенным, не опровергает факт прекращения обязательств зачетом взаимных требований посредством заявления об этом одной из сторон обязательства. Соглашение от 17.06.2020 рассматривается судом апелляционной инстанции как одностороння сделка, которая может быть оспорена по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Из материалов дела следует, что оспариваемое соглашение о зачете содержит волеизъявление ООО «УК «Крепостной Вал». Таким образом, наличие или отсутствие на спорном соглашении подписи уполномоченного представителя должника, с учетом норм гражданского законодательства и сложившейся практики их применения, не имеет правового значения.

С учетом изложенного, оспариваемое соглашение от 17.06.2020 является односторонней сделкой и не требует подписания обеими сторонами.

Выраженное волеизъявление одной из сторон на зачет встречных однородных требований реализуется не посредством подписания двустороннего акта, а направлением соответствующего уведомления о зачете в форме, допускающей установить, когда такое заявление оформлено, от кого оно направлено и когда другой стороной получено (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в рассматриваемом случае зачет представляет собой одностороннюю сделку и не требует согласия другой стороны, для погашения требований достаточно заявления одной стороны обязательства и его получения другой стороной, что в данном случае и имеет место.

Проанализировав условия и обстоятельства совершения оспоренных конкурсным управляющим сделок, судебная коллегия установила, что заключение соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020 и действия, направленные на прекращение обязательств между должником и ответчиком, оформленные заявлением о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований № 72 от 05.10.2020, направлено на прекращение реальных встречных обязательств сторон по различным хозяйственным договорам: обязательств должника по оплате за аренду земельного участка и обязательств ответчика - по оплате стоимости нежилых помещений по договору долевого участия в строительстве.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание выводы, сделанные в заключении эксперта, скорректированные письменными пояснениями экспертов, установив, что рыночная стоимость земельного участка в размере 44 586 495 руб. значительно отличается от рыночной стоимости объектов недвижимости (в общем размере 110 582 282 руб. (35 506 925 руб. + 20 254 509 руб. + 54 820 848 руб.)), переданных ответчику в счет погашения задолженности должника по оплате арендных платежей за земельный участок, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сделки совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2018 № 302-ЭС17-17018, свобода договора, подразумевающая самостоятельное определение сторонами сделки условий связывающих их обязательств, не означает, что эти стороны могут осуществлять права недобросовестно, причиняя вред иным лицам, не являющимся участниками рассматриваемых договорных отношений.

Когда деятельность контрагента регулируется законодательством о банкротстве, затрагиваются права не только самого должника, но и его кредиторов, поэтому вся хозяйственная деятельность должника должна быть подчинена необходимости сохранения конкурсной массы и соблюдения прав кредиторов должника.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020 и действия, направленные на прекращение обязательств между должником и ответчиком, оформленные заявлением о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований № 72 от 05.10.2020, являются неравноценными сделками, поскольку обязательством по оплате должником ответчику стоимости земельного участка в размере 44 586 495 руб. прекращено обязательство ответчика перед должником по оплате стоимости нежилых помещений в размере 90 600 000 руб. (как определено договором долевого участия в строительстве), рыночная стоимость которых на дату совершения сделок составляла 110 582 282 руб.

В результате совершения оспариваемых сделок имело место неравноценное встречное представление по сделкам в связи с проведением зачета взаимных требований на сумму большую, чем размер обязательств должника перед ответчиком, возникших из договора аренды.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что должник не получил эквивалентное (равноценное) встречное представление от ответчика.

Посредством заключения соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020 и совершения действий, направленных на прекращение обязательств между должником и ответчиком, оформленных заявлением о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований № 72 от 05.10.2020, погашена имеющаяся перед ответчиком задолженность за пользование земельным участком в размере 44 586 495 руб., при этом, погашены обязательства ответчика перед должником на общую сумму 90 600 000 руб. (оплата стоимости нежилых помещений по договору долевого участия в строительстве), что свидетельствует о том, что оспариваемые сделки направлены на прекращение обязательств ответчика перед должником при неравноценном встречном предоставлении.

Таким образом, в результате совершения вышеуказанных сделок должник по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.2020 передал ответчику объекты недвижимости, рыночная стоимость которых на дату совершении сделки (17.06.2020) согласно выводам экспертов, изложенным в экспертном заключении № 4573, 4574/10-3-24 от 26.02.2025, составляла 110 582 282 руб. При этом, должник не получил от ответчика равноценное встречное предоставление в виде доплаты (за вычетом стоимости земельного участка) стоимости переданных ему объектов недвижимости (нежилые офисные помещения), расположенных в центре г. Ростова-на-Дону.

По итогам повторной судебной экспертизы суд апелляционной инстанции установил неэквивалентность встречного предоставления: ответчик приобрел права собственности на объекты недвижимости (нежилые помещения), не доплатив более половины цены, установленной пунктом 3.2 договора участия в долевом строительстве № 1/2/3/0 от 02.02.2017, а после приобретения права собственности на нежилые помещения, ответчик направил в адрес должника заявление о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020, произведя в одностороннем порядке по собственной инициативе действия по прекращению обязательств на сумму 90 600 600 руб.

Таким образом, ответчик, не оплатив договор участия в долевом строительстве№ 1/2/3/0 от 02.02.2017 в установленном договором размере и срок, приобрел право собственности на нежилые помещения, прекратив в одностороннем порядке свою обязанность по оплате полной цены договора участия в долевом строительстве № 1/2/3/0 от 02.02.2017.

Неравноценность встречного предоставления возникла в результате передачи ответчику более дорогостоящего имущества (рыночная стоимость которого на дату передачи составляла 110 582 282 руб.) в счет погашения меньшего по размеру обязательства (обязательство должника перед ответчиком по оплате пользования земельным участком).

Уменьшение размера имущества должника привело к утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам за счет его имущества, поскольку должником совершены сделки по передаче ответчику имущества при неравноценном встречном исполнении.

Довод ООО УК «Крепостной Вал» о том, что оспариваемые сделки совершены в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, отклоняется судом апелляционной инстанции, учитывая вышеприведенные обстоятельства.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания недействительными сделками: передачи ООО «БазисЮгСтрой» в пользу ООО «УК «Крепостной Вал» нежилых помещений № 1, № 2, № 3 общей площадью 1 510,9 кв.м., расположенных по адресу: Российская Федерация, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>, оформленной актом приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.2020, соглашения о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, подписанного ООО «УК «Крепостной Вал», а также действий, направленных на прекращение обязательств между ООО УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленных заявлением ООО УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств совершения оспариваемых сделок с целью причинения вреда кредиторам должника, об отсутствии доказательств осведомленности ответчика о наличии у должника признаков неплатежеспособности, не имеют правового значения для разрешения рассматриваемого спора, поскольку эти обстоятельства не входят в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Конкурсному управляющему должника достаточно было доказать, что сделка была совершена в течение года до возбуждения дела о банкротстве общества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, что существенно ухудшило положение должника.

Вопреки позиции ответчика, при установлении факта передачи имущества в отсутствие равноценного встречного предоставления, выявление наличия либо отсутствия у должника признаков неплатежеспособности на дату совершения сделки не является обязательным, так как неплатежеспособность должника наступает, в том числе в результате вывода его активов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что конкурсный управляющий должника доказал совокупность обстоятельств, необходимых для признания оспариваемых сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Довод ответчика о том, что конкурсный управляющий должника, обращаясь в суд с заявлением о признании оспариваемых сделок недействительными, просил признать их недействительными на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, при этом, в суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий должника заявил новые требования - о признании сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (неравноценное встречное предоставление), отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный, поскольку согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ № 63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

По смыслу положений процессуального закона (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве и разъяснений, данных в абзаце четвертом пункта 9.1 постановления Пленума ВАС РФ № 63, определение правовой квалификации оспариваемой сделки отнесено к компетенции суда, который должен проверить соответствие оспариваемых сделок на предмет недействительности и может признать их таковыми в соответствии с надлежащей нормой права (статьей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве).

Применяя последствия недействительности сделок, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.08.2024, ООО «УК «Крепостной Вал» является собственником нежилого помещения общей площадью 1 500,2 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040438:1497, этаж №1, этаж № 2, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>, комнаты № с 1 по 22, № с 1 по 19.

Доказательства невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре в материалы дела не представлены, в связи с этим суд апелляционной инстанции в качестве применения последствий недействительности цепочки сделок считает необходимым обязать ООО «УК «Крепостной Вал» возвратить в конкурсную массуООО «БазисЮгСтрой» нежилое помещение общей площадью 1 500,2 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040438:1497, этаж №1, этаж № 2, по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>, комнаты № с 1 по 22, № с 1 по 19.

В случае исполнения ООО «УК «Крепостной Вал» постановления суда апелляционной инстанции, подлежит восстановлению право требования ООО «УК «Крепостной Вал» к должнику стоимости земельного участка кадастровый номер 61:44:0040438:1301, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 44 586 495 руб.

Поскольку при принятии определения Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу № А53-16249/2021 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из абзаца 4 пункта 19 постановления Пленума ВАС РФ № 63 следует, что по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины в суде первой инстанции составили 9 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе - 3 000 руб., в связи с этим с ООО «УК «Крепостной Вал» в пользу должника подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Расходы конкурсного управляющего должника по оплате услуг эксперта в размере 633 600 руб. подлежат взысканию в пользу должника с ответчика.

Расходы ООО СЗ СПФ «Дон-Спарк» по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.  подлежат отнесению на ответчика, в связи с этим с ООО «УК «Крепостной Вал» в пользу ООО СЗ СПФ «Дон-Спарк» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 03.04.2024 по делу№ А53-16249/2021 отменить.

Признать недействительной сделку по передаче обществом с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» нежилых помещений № 1, № 2, № 3 общей площадью 1 510,9 кв.м., расположенных по адресу: Российская Федерация, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>, оформленную актом приема-передачи объекта долевого строительства от 17.06.2020.

Признать недействительным соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 17.06.2020, подписанное обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал».

Признать недействительными действия, направленные на прекращение обязательств между ООО УК «Крепостной Вал» и ООО «БазисЮгСтрой», оформленные заявлением ООО УК «Крепостной Вал» о прекращении обязательств зачетом встречных требований № 72 от 05.10.2020.

Применить последствия недействительной сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой» нежилое помещение общей площадью 1 500,2 кв.м., кадастровый номер 61:44:0040438:1497, этаж №1, этаж № 2, по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ «Город Ростов-на-Дону», 

<

...>, комнаты № с 1 по 22, № с 1 по 19.

В случае исполнения обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» настоящего постановления, восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» право требования к обществу с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой» стоимости земельного участка кадастровый номер 61:44:0040438:1301, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 44 586 495 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «БазисЮгСтрой» расходы по оплате экспертизы в размере 633 600 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крепостной Вал» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СЗ СПФ «Дон-Спарк» расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Н.В. Сулименко

Судьи                                                                                             М.А. Димитриев

Д.В. Николаев