Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-8430/2019

г. Владивосток

23 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-7070/2019

на решение от 16.08.2019 судьи Е.А. Грызыхиной

по делу № А51-8430/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 2 000 934,86 рублей задолженности по договору аренды и пени (с учетом уточнений),

при участии:

от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 09.01.2019, №1, сроком действия до 31.12.2019,  удостоверение;

от ответчика: ФИО2, - лично, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) 1 921 795,60 рублей основного долга по договору аренды от 12.03.2014 № 491/14 за период с 16.04.2018 по 28.02.2019, а также 79 139,26 рублей пени за невнесение арендной платы за период с 16.04.2018 по 28.02.2019.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2019  с ИП ФИО2 в пользу Управления взыскано 14 рублей 53 копейки неустойки по договору аренды, в остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что пунктом 3.7 договора стороны определили, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке. Согласно отчету об оценке от 23.03.2018 № 311-18 годовая арендная плата составляет 3 433 000 рубля. С 16.04.2018 начисления арендной платы стали производиться с учетом указанного размера арендной платы. 

Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить. ИП ФИО2 на доводы жалобы возразила.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы,  проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между Управлением (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) на основании протокола аукциона от 18.02.2014 № 21 заключён договор на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа от 12.03.2014 № 491/14.

 Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение №1 в здании (лит. А) расположенное по адресу: 

<

...> А51-8430/2019 проспект Блюхера, д. 50, площадь 455,6 кв.м., этаж 1,2, назначение: нежилое; в дальнейшем именуемое «Объект», для использования под гостиницу. Актом приема-передачи от 12.03.2014, указанное нежилое помещение передано арендатору. 

Срок аренды определен с 12.03.2014 до 12.03.2019 (пункт 1.2 договора), договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1 договора определено, что за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату, сложившуюся в результате торгов (протокол аукциона от 18.02.2014 № 21) в общей сумме: 841 320,00 рублей в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемому расчету. 

Согласно пункту 3.2 договора, оплата производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца. 

 Пунктом 3.7 договора, определено, что размер годовой арендной платы, определённый в пункте 3.1 договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведённой рыночной оценке.

В 2018 году по заказу истца был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от использования спорного объекта недвижимости, в соответствии с отчетом об оценке от 23.03.2018 № 311-18, составленным ИП ФИО4, годовая арендная плата от использования спорного объекта недвижимости составила 3 433 000 рубля, с учетом НДС (выписка из отчета в приложении).

 В связи с этим Управлением в адрес арендатора направлено уведомление от 16.04.2018 № 11-01/14/1967, проект дополнительного соглашения от 16.04.2018 к договору аренды об изменении арендной платы. 

Как указал истец в исковом заявлении, начисления арендной платы, в размере определенном на основании отчета от 23.03.2018 № 311- 18 производились с 16.04.2018. 

В дальнейшем истцом ответчику повторно направлено уведомление об увеличении арендной платы от 11.01.2019 № 11-01/14/0105.

 Арендатор с увеличением арендной платы согласно отчета оценщика не согласился, от подписания дополнительного соглашения отказался, оплату суммы долга не произвёл.

 Истцом в адрес ответчика направлялись претензии от 30.01.2019 № 11-01/14/0445, от 04.03.2019 № 11-01/14/0923 о наличии задолженности по договору от 12.03.2017 и начисленной неустойке. 

Так, претензией от 04.03.2019 № 11-01/14/0923, истец уведомил ответчика, о необходимости в десятидневный срок с момента получения претензии, оплатить задолженность, сформировавшуюся по состоянию на 01.03.2019 в размере 1 921 629,28 рублей и 79 139,26 рублей пени. 

Согласно позиции истца, задолженность ответчиком не была погашена, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, а также общие положения об обязательствах и договорах.

Судом первой инстанции обосновано учтены положения  статей 421, 431, 606, 614 ГК РФ.

Пунктом 3.7. спорного договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы, определи условия осуществления таких изменений (через 2,5 года по вновь проведенной рыночной оценке). Вместе с тем, согласовав возможность изменения величины арендной платы и определив условия, стороны не согласовали ни лицо, осуществляющее заказ отчета об актуальной рыночной цене, ни порядок внесения таких изменений в договор для целей придания им обязательности.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 3.7 договора не определен порядок внесения изменений в договор, судебная коллегия приходит к в выводу, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлена возможность изменения арендной платы, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали порядок внесения изменений, в том числе по соглашению (согласованию), либо одностороннему уведомлению.

Более того, как обоснованно установлено судом первой инстанции, в силу пунктов 1,2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В рассматриваемой сделке (договор на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа № 491/14 от 12.03.2014) предпринимательскую деятельность осуществляет лишь один из участников – ИП ФИО2 В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 пункта 2 статьи 310 ГК РФ). 

При этом, в пункте 4.1 договора на аренду объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа № 491/14 от 12.03.2014 стороны прямо предусмотрели, что изменение условий договора по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. 

Таким образом, верной является позиция суда первой инстанции, согласно которой исходя из условий заключенного договора аренды, Управление  права на изменение условий договора в одностороннем порядке не имело.

Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано, что произошло внесение изменений в договор в части изменения арендной платы и у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в ином размере, отличном от того размера, который был предусмотрен пунктом 3.1. договора.

Поскольку из материалов дела установлено, что  арендная плата, исходя из размера установленного договором, арендатором за спорный период оплачена, основания для взыскания основного долга по договору аренды с ИП ФИО2 отсутствовали.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Согласно пункту 3.4 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 

С учетом условий договора о дате внесения платежей по арендной плате суд правомерно частично удовлетворил требования о взыскании  неустойки размере 14, 53 рублей за 1 день просрочки - 12.02.2019. 

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. 

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

 Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2019  по делу №А51-8430/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

Д.А. Глебов