﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-22915/2020

г. Тюмень

01 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 ноября 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК»

к ООО Торговый центр «ЮЖНЫЙ»

о взыскании суммы основного долга в размере 13 064 714,96 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с 04.08.2020 по день фактического исполнения обязательства, 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Гончаров А.В. по доверенности от 17.07.2019,

от ответчика: Горшкова Е.В. по доверенности от 01.06.2020 №80, 

установил:

акционерное общество «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее – истец, АО «Перекресток») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр «ЮЖНЫЙ» (далее – ответчик, ООО ТЦ «Южный») о взыскании суммы основного долга в размере 13 064 714,96 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с 04.08.2020 по день фактического исполнения обязательства.

Третьим лицом по делу привлечено ООО «Стройцентр».

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 395, 623 ГК РФ мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по Договору аренды № 02/08/2019 от 08.02.2019.

От ответчика поступил отзыв, в соответствии с которым, ООО «ТЦ «Южный» не согласно с заявленными исковыми требованиями, просит в их удовлетворении отказать. Ответчик, ссылаясь на злоупотребление арендатором своими правами, считает, что наличие зарегистрированного договора аренды с ООО «Элемент-Трейд», обременяющего недвижимое имущество, не повлияло на решение истца заключить с ООО ТЦ «Южный» договор аренды.  Ответчик приводит доводы об отсутствии права у истца требовать возмещения убытков в связи с предоставлением ненадлежащих заверений и освобождает ответчика от санкций, предусмотренных абз. 3 п. 1. ст. 431.2 ГК РФ.

Истец представил возражения на отзыв, в которых приводит контраргументы доводам ответчика. АО ТД «Перекресток» настаивает, что, заключая Договор аренды, Истец предполагал, что в здании не будет аналогичных магазинов и именно поэтому включил пункт 1.6 в Договор. Также истец настаивает, что расторжение договора по причине неисполнения Арендодателем принятого на себя заверения является досрочным прекращением действия договора не по вине Арендатора.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, возражениях на отзыв и дополнительных пояснениях. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска на основании доводов, приведенных в отзыве и письменных пояснениях.

От третьего лица в материалы дела поступили письменные пояснения относительно выполнения работ по договору подряда, заключенного с истцом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии представителя третьего  лица.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что между АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (далее также - Арендатор) и ООО ТЦ «Южный» (далее также - Арендодатель) был заключен Договор аренды № 02/08/2019 от 08.02.2019 (далее также - Договор, Договор аренды).

Согласно п. 1.3 Договора целевое назначения Помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 206 кв.м., которое находилось на 1 этаже в здании торгово-офисного центра «Южный», расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Мельникайте, д. 137 (далее также - Помещение).

Помещение в аренду было передано по Акту приема-передачи от 07.03.2019.

Согласно п. 1.4 Договора срок аренды был определен сторонами в 120 месяцев с даты государственной регистрации Договора, то есть до февраля 2029 года.

Пунктом 1.6 Договора стороны установили, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор полагается на перечисленные заверения, в том числе:

(5) начиная с 3 (третьего) месяца аренды, исчисляемого с даты подписания Акта приема-передачи Помещения Арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на Объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией за исключением:

•	Баров, кафе, ресторанов и других объектов общественного питания, а также объектов развлекательной сферы (кинотеатр, боулинг, парк развлечений и т.п.) в Объекте;

•	Специализированных магазинов по продаже чая, кофе, кондитерских и табачных изделий общей площадью всех таких магазинов в Объекте не более 220 (двухсот двадцати) кв.м. общей Арендопригодной площади Объекта;

•	Магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в Здании не более 450 кв.м.

В соответствии с п. 5.3 Договора Арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке с письменным уведомлением Арендодателя за 14 календарных дней до даты расторжения в некоторых случаях, включая - неисполнение заверений, предусмотренных п. 1.6 настоящего договора.

Как заявляет истец, при заключении Договора Арендодатель понимал (или должен был понимать), что, предоставляя такие заверения, ему придется расторгнуть уже имеющийся договор аренды с ООО «Элемент-Трейд» (ИНН 6674121179) - магазин «Монетка». Наличие данного магазина в здании торгового центра подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2019, в которой усматриваются сведения об обременении (договоре аренды) с ООО «Элемент-Трейд». Именно поэтому описанное выше заверение имело отсрочку в 3 месяца.

Однако по истечении 3 месяцев указанное заверение исполнено не было.

27 августа 2019 года стороны подписали Дополнительное соглашение № 1, в котором закрепили, что Арендатору предоставляется скидка по Арендной плате с 01 сентября 2019 года до 29 февраля 2019 года или до наступления одного из событий - 2 месяца подряд товарооборот Арендатора превысит 15 000 000 руб. или Арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на Объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в п. 1.6 Договора.

При этом, стороны оговорили, что во всем остальном, что не предусмотрено Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора.

Иными словами, как толкует данное условие истец, стороны закрепили, что предоставленные заверения исполняются не в полной мере; в качестве компенсации Арендодатель предоставляет Арендатору скидку на 6 месяцев; само заверение и возможного последствия его несоблюдения (в виде возможности для Арендатора досрочного и упрощенного расторжения Договора) сохраняется.

В случае же если заверение будет выполнено до истечения установленного срока или его несоблюдение (наличие магазина-конкурента) не будет влиять на деятельность Арендатора (условие об определенном уровне товарооборота Арендатора на протяжении 2 месяцев), предоставленная скидка прекращала бы свое действие.

10.02.2020 стороны решили подписать Дополнительное соглашение № 2, в котором установили срок с 01.03.2020 по 31.08.2020, условия о скидке, а также условия, при которых она отменяется, закрепили аналогично положениям из Дополнительного соглашения № 1.

Кроме того, в новом соглашении стороны оговорили, что во всем остальном, что не предусмотрено Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора.

Вместе с тем, считая, что Арендодатель не совершает действий, направленных на реализацию предоставленных заверений, Арендатор выставил Арендодателю Претензию (от 23.04.2020) относительно невыполнения условий Договора аренды в части невыполнения предоставленных заверений.

В ответ на это от Арендодателя получен ответ, в котором указано, что перечисленные в претензии обстоятельства являлись и ранее предметом обсуждения между сторонами, в связи  с чем, были согласованы условия дополнительных соглашений, предусматривающих со стороны арендодателя снижение арендной платы, в том числе до момента, когда арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в п. 1.6 Договора.  Также арендодатель обозначил, что коммерческие условия договора аренды изменены Дополнительным соглашением №1 от 07.08.2019 и Дополнительным соглашением №2 от 10.02.2019 к Договору аренды нежилого помещения № 02/08/2019 от 08.02.2019, срок действия которого истекает 31.08.2020.  

Усмотрев отсутствие стремления со стороны Арендодателя по реализации предоставленных заверений, Арендатор выставил повторную Претензию (отправлена 28.05.2020). Данная претензия была оставлена без ответа.

Учитывая все изложенные обстоятельства, Арендатор посчитал возможным реализовать свое право на досрочное расторжение Договора аренды (п. 5.3. Договора), о чем было направлено Уведомление (от 02.07.2020). В результате, 23.07.2020 Сторонами были прекращены арендные отношения путем подписания Акта возврата Помещения.

В соответствии с п. 2.1.4 Договора, в случае досрочного расторжения/прекращения действия не по вине Арендатора, признания данного договора недействительным/незаключенным, Арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) календарных дней с момента (дня) освобождения Арендатором Помещения, компенсировать (выплатить) Арендатору стоимость произведенных за счет Арендатора и/или за счет уполномоченных Арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен ст. 9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению	(в том числе но, не ограничиваясь	: стоимость ремонта Помещения, а также прокладки коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию Помещения). При этом, указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, с учетом амортизационных отчислений по данным бухгалтерского учета с учетом амортизации, которая составляет 10 % (десять процентов) в год.

Арендодатель согласовал Арендатору Проект супермаркета, о чем свидетельствует виза «Согласовано», а также подпись Генерального директора и печать организации Ответчика на титульных страницах всех разделов Проекта.

Для выполнения строительно-монтажных работ по подготовке Помещения к целевому назначению между АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» и ООО «СтройЦентр» был заключен Договор № 47/19-СМ-РСР-ЦО (01-6/2309) от 05.03.2019.

Согласно итоговому сметному расчету, утвержденному в Соглашении № 1/1 от 18.09.2019, стоимость работ составляла 13 506 507,70 руб., кроме того НДС 2 701 301,54 руб.

Указанные работы выполнены в полном объеме, что истец подтверждает Актом о приемке выполненных работ КС-2 от 01.10.2019, Справкой о стоимости выполненных работ КС-3 от 01.10.2019, а также Счет-фактурой № 573 от 01.10.2019, а также полностью оплачены, что истец подтверждает платежными поручениями № 60527 от 20.03.2019, № 63795 от 08.10.2019, № 92188 от 17.10.2019.

Кроме того, в связи с подготовкой Помещения к использованию по целевому назначению Истцом были заказаны и оплачены ряд работ и услуг. Всего сумма неотделимых улучшений и затрат на подготовку Помещения к использованию по целевому назначению составила 14 244 549,26 руб.

С учетом положений п. 2.1.4 Договора, на дату расторжения Договора  (23.07.2020) сумма, подлежащая компенсации Ответчиком, с учетом амортизации исчисленной в соответствии с указанным пунктом Договора составила 13 064 714,96 руб. Данную сумму, как заявляет истец, Ответчик был обязан перечислить Истцу на основании п. 2.1.4 Договора не позднее 03.08.2020.

Указанное Арендодателем исполнено не было.

В соответствии с п. 4.2 Договора претензии по возмещению убытков оформляются в письменном виде и содержат описание существа нарушения, обоснование нарушения и понесенных потерь, содержание требования и рассматриваются в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии.

Претензия об уплате задолженности № 049/10463 от 25.08.2020 была направлена в адрес Ответчика 25.08.2020 по почте. На данную претензию был получен Ответ № 439 от 10.09.2020, в котором Ответчик просил представить дополнительные документы. Истцом в ответ на это письмом от 18.11.2020 был направлен исчерпывающий пакет документов, подтверждающих заявленные обязательства. В ответ на это был получен отказ.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договору аренды в указанной истцом части, а также неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что рассматриваемые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

Правоотношения, возникшие на основании договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 130 ГК РФ, абзаца первого пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" положение пункта 1 статьи 655 ГК РФ применимо также и при аренде нежилого помещения. 

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что имущество было передано истцу ответчиком, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, обоснованием исковых требований является утверждение истца о неисполнении ООО ТЦ «Южный» заверения в виде расторжения договора аренды с ООО «Элемент-Трейд» (Магазин Монетка), что, по мнению ответчика, не предусмотрено условиями договора аренды с АО ТД «Перекресток». 

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При этом Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) указал на то, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

Стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 310, 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора.

Согласно разъяснениям пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Как указано ответчиком и не опровергнуто истцом, проект договора был составлен АО ТД «Перекресток». В данном случае истцу выгодно, чтобы пункт 1.6 Договора был истолкован таким образом, что арендодатель заверял арендатора  о намерении расторгнуть договор аренды с ООО «Элемент-трейд» (магазин Монетка).

Как установлено материалами дела, стороны согласовали в п. 1.6 договора аренды перечень заверений, в соответствии с которыми, Арендодатель представляет, а Арендатор полагается на следующие заверения:

1)	Помещение не находится под арестом;

2)	Помещение не имеет и не будет иметь ограничений (запрещений) в использовании по указанному в п. 1.3. настоящего договора назначению;

3)	Помещение не обременено правами третьих лиц, за исключением ипотеки, указанной в п. 1.7 настоящего договора;

4)	не существует лица, имеющего преимущественное по отношению к Арендатору право на заключение договора аренды Помещения;

5)	Начиная с 3 (третьего) месяца аренды, исчисляемого с даты подписания Акта приема - передачи Помещения Арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими в Объекте/Здании розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключением:

-	баров, кафе, ресторанов и других объектов общественного питания, а также объектов развлекательной сферы (кинотеатр, боулинг, парк развлечений) в Объекте/Здании;

-	специализированных магазинов по продаже чая, кофе, кондитерских и табачных изделий, торговой площадью каждого из таких магазинов не более 55 (пятидесяти пяти) кв.м. и общей площадью всех таких магазинов в Объекте/Здании не более 220 (двухсот двадцати) кв.м. к общей Арендопригодной площади Объекта;

-	магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др., общей площадью всех таких магазинов в Здании не более 450 кв.м.

В то же время материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора аренды с АО ТД «Перекресток» у ответчика был заключен договор аренды недвижимого имущества № 35-РОС от 22.12.2016 года с ООО «Элемент-Трейд» (магазин «Монетка»).

Указанный договор заключен сроком на 10 лет с даты регистрации договора.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Тюменской области 03 марта 2017 года (рег.запись № 72623:0430001:10495-22/001/2017-5).

Таким образом, о наличии в здании Торгового центра «Южный» магазина «Монетка», осуществляющего розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, истцу было известно до заключения договора аренды между ним и ответчиком: действующий магазин Монетка находился и находится в здании Торгового центра.

Кроме того, в рамках мероприятий по проверке контрагента (до заключения договора аренды) истцу предоставлялась выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.01.2019 г. по нежилому помещению - Общественно-торговый центр, расположенный по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул.Мельникайте, 137, кадастровый номер 72:23:0430001:10435. Данный факт истцом не оспорен.

В указанной выписке в разделе 4 «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости» в качестве обременения указана аренда согласно Договора аренды недвижимого имущества №35-РОС от 22.12.2016, сроком до 03.03.2027 г.

В исковом заявлении истец указывает на то, что ответчик, при предоставлении заверений, указанных в п. 1.6. Договора аренды, заверял истца о намерении расторгнуть Договор аренды с ООО «Элемент-трейд».

Однако при буквальном толковании договора указанного условия договор аренды не содержит.

Кроме того, суд не находит обоснованными доводы истца о том, что в рассматриваемом случае магазин «Монетка» не подпадает под определение, установленное в соответствующем пункте договора - магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др., общей площадью всех таких магазинов в Здании не более 450 кв.м.

При этом суд принимает во внимание, что арендуемая ООО «Элемент-Трейд» площадь составляет менее 450 кв.м. (436 кв.м), сведений о наличии других подобных магазинов не представлено.

Кроме того, суд принимает позицию ответчика, сводящуюся к тому, что магазин «Монетка» является тождественным ассортиментному типу «FixPrice», «Галамарт» и др. (п. 1.6. Договора аренды) - смешанные группы товаров, что подтверждается тождественными ОКВЭД, указанными в ЕГРЮЛ - 47.1947.11, 47.25 и др.

Исходя из буквального значения содержащихся в рассматриваемом договоре слов и выражений, условие договора в части, касающейся понятия «магазин ассортиментного типа» (п. 1.6 Договора) сторонами не согласовано, поскольку ни соглашение сторон, ни действующее законодательство не определяет понятие магазин ассортиментного типа, и, кроме того, позиция сторон в толковании данного подпункта договора различна.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора по смыслу статей 160, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть согласованы сторонами не только в едином документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах, в случае, если закон прямо не предусматривает заключение договора в виде одного документа.

Каких-либо документов или иных доказательств, раскрывающих понятие «магазин ассортиментного типа», материалы дела не содержат.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, поскольку сторонами по договору в момент его подписания четко не оговорены конкретные условия в части понятия «магазин ассортиментного типа», то по общему правилу несогласованное сторонами условие договора не влечет никаких правовых последствий для его сторон.

Изложенное выше означает, что понятие «магазин ассортиментного типа» подлежит толкованию по общим принципам и основам толкования.

Приказом Росстандарта от 28.08.2013 №582-сь утвержден «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения». Указанный ГОСТ также не содержит понятия и определения «магазин ассортиментного типа».

Согласно общедоступной многоязычной универсальной интернет-энциклопедии Википедия, Ассортиме́нт (франц. Assortiment[1] от фр. assorti — подобранный[2]) - состав однородной продукции по видам, сортам и маркам.

В словаре В. И. Даля указано, что Асортиме́нт м. латн. подбор, большой, полный выбор, запас всякого рода, вкуса, разбора.

Ассортимент товаров - группа товаров, связанных между собой либо в силу схожести сферы их функционирования (применения), либо в рамках одного и того же диапазона цен; согласно ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения» - набор товаров, объединённых по какому-либо одному или совокупности признаков.

Товарным ассортиментом называют всю совокупность товарного ряда изделий, которые производятся и реализуются производственными предприятиями или розничными торговыми сетями. Товарный ассортимент охватывает продовольственную и непродовольственную группы товаров.

Отраслевыми ассоциациями и другими объединениями торговых сетей (АКОРТ) и поставщиков ("РусБренд", "Руспродсоюз", "Союзмолоко", "Масложировой союз", "Национальная мясная ассоциация", "Рыбный союз"), а также Комитетом Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по развитию потребительского рынка и Союзом потребителей Российской Федерации подписан Кодекс добросовестных практик взаимоотношений между торговыми сетями и поставщиками потребительских товаров, в соответствии с которым, Ассортиментная матрица - перечень всех товаров, реализуемых торговой сетью, включая сезонные товары, которые могут временно отсутствовать в торговых сетях.

Согласно общедоступной многоязычной универсальной интернет-энциклопедии Википедия, «Монетка» — российская торговая сеть продовольственных магазинов (большая часть из них имеют формат «магазин у дома»). Большая часть супермаркетов «Монетка», а именно 1664 — дискаунтеры, магазины самообслуживания шаговой доступности, предлагающие покупателям товары первой необходимости и продукты питания по низкой цене за счет сокращения операционных расходов, установки минимальных торговых наценок, а также за счет продажи продуктов собственного производства и собственных торговых марок.

Проанализировав представленные выше понятия, а также исходя из имеющихся в деле фотоматериалов и  личного опыта посещения магазина, суд приходит к выводу о том, что  магазин «Монетка» является торговой сетью, которая осуществляет розничную торговую деятельность продовольственными и непродовольственными товарами, что подтверждается ассортиментным перечнем товаров, реализуемых в сети магазинов «Монетка».

Указанное толкование в рамках рассматриваемого спора позволяет отнести магазин «Монетка» к магазину ассортиментного типа.

Следовательно, учитывая, что список ассортиментных магазинов, указанный в п. 1.6 Договора аренды, является открытым, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае магазин «Монетка» является тождественным «магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др.» в значении, истолкованном судом выше.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик не нарушил условий заверений, указанных в п. 1.6. Договора аренды нежилого помещения № 02/08/2019 от 08.02.2019.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание уведомления арендатора об отказе от исполнения договора от 12.07.2020,  суд приходит к выводу о том, что расторжение договора произошло именно по инициативе арендатора в связи с односторонним отказом от договора, а не в связи с досрочным расторжением договора не по вине арендатора.

Из положений пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 420 ГК РФ следует, что соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (договор) порождает для этих лиц гражданские права и обязанности.

Условиями Договора аренды были предусмотрены условия досрочного расторжения и условия отказа от договора.

Истец в исковом заявлении указывает со ссылкой на п. 5.3. (это условия по отказу от договора) как на условия досрочного расторжения, смешивая договорную природу указанных норм и их правовых последствий.

При этом, в соответствии с п. 2.1.4. договора аренды компенсация стоимости неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку, предусмотрена в только случае досрочного расторжения/прекращения действия договора аренды не по вине арендатора.

Каких-либо компенсационных выплат в случае отказа от исполнения договора договор аренды между ООО ТЦ «Южный» и АО ТД «Перекресток» не предусматривает.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, принимая во внимание вывод суда о том, что в настоящем случае отказ от исполнения инициирован Арендатором, и это не расторжение договора, основания для компенсационных выплат при наступлении событий отсутствуют.

Согласно п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из материалов дела усматривается, что о наличии зарегистрированного договора аренды ответчика с ООО «Элемент-Трейд» истцу было известно, чего он не отрицает.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 Кодекса).

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49, в соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 Кодекса). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Заверения предшествуют заключению договора, являются необходимым условием для его заключения, представляют собой утверждения, относящиеся к обстоятельствам прошлого или настоящего, этот институт отличается от института «гарантии», который в свою очередь не регулируется положениями нормы статьи 431.2 ГК РФ.

Таким образом, представление недостоверных заверений является деликтом, поскольку защищается негативный интерес.

Деликтная ответственность за причинение убытков наступает при наличии ряда условий: подтверждения со стороны лица, требующего возмещения убытков, наличия состава правонарушения, наступления вреда и размера этого вреда, противоправности поведения причинителя вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. Отсутствие какого-либо одного из указанных элементов исключает возможность привлечения лица к деликтной ответственности (Определение Верховного Суда Российской Федерации) от 25.04.2016 года № 305-КГ15-3882 по делу № А40-65467/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам).

Таким образом, элементами состава гражданского правонарушения являются: противоправность, вина, причинно-следственная связь и вред.

Как следует из и искового заявления и пояснений истца, к гарантиям и заверениям, в результате несоблюдения которых истцу причинены убытки, последний относит следующее обстоятельство: заключая Договор аренды в представленной редакции, Истец просчитывал экономическую составляющую ведения предпринимательской деятельности в данном помещении, нахождение в одном здании магазинов со сходным по товару ассортиментом серьезным образом влияет на товорооборот и выручку магазина; заключая Договор аренды, Истец предполагал, что в здании не будет аналогичных магазинов и именно поэтому включил пункт 1.6 в Договор. Если бы Истец знал, что данное заверение не будет выполняться или обеспечение данного условия невозможно по каким-либо причинам, то финансовая модель магазина была бы другая, и Истец был бы вынужден рассматривать/предлагать другие условия по арендной плате или отказаться от заключения данного договора.

Рассчитывая на добросовестность Арендодателя, Истец два раза предоставлял Ответчику время на выполнение данного заверения, однако не видя каких-либо реальных действий со стороны Ответчика, был вынужден воспользоваться правом на отказ от договора, тем самым прекратив действия договора аренды, при этом, полагаясь на добросовестность арендодателя, арендатор считает подлежащими возмещению понесенные им расходы на подготовку арендуемого помещения к целевому использованию. 

Вместе с тем, с учетом изложенных выше обстоятельств дела, оценив доводы сторон в порядке статей 65, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что предоставленные ответчиком заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения в рамках статьи 431.2 ГК РФ, арендодателем были исполнены, в результате чего, в отношении ответчика не наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ.

Смысл предоставления заверений заключается в том, что сторона, изначально не располагающая информацией об обстоятельствах, важных для заключения и исполнения договора, получает такую информацию от другой стороны. Иными словами, сторона, которой предоставлены заверения, нуждается в защите именно потому, что она является менее информированной, а достоверность сведений контрагент не может проверить самостоятельно. В противном случае основания для судебной защиты такой стороны отпадают.

В настоящем случае сторона договора аренды была информирована о наличии на Объекте зарегистрированного договора аренды. А потому ссылаться на недостоверность она не может.

Принятие стороной договора заверений, которые заведомо для нее якобы являлись недостоверными, свидетельствует о злоупотреблении правом: арендатор неоднократно использовал указанное обстоятельство для снижения арендной платы.

Весь период пользования помещением истец требовал расторгнуть договор аренды с ООО «Элемент-Трейд».

Данный довод подтверждается направленными в адрес ответчика - ООО ТЦ «Южный» письмами.

Так, 05 июня 2019 г. в адрес ООО ТЦ «Южный» от АО ТД «Перекресток» поступило Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, в котором истец предлагал изменить условия начисления арендной платы, установив постоянную составляющую арендной платы в размере 3%.

После того, как ответчик не согласился на указанные условия, арендатор направил в адрес ООО ТЦ «Южный» 24.07.2019 г., уведомление об отказе от договора аренды, однако данный отказ реализован не был. Арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, однако повторно попросил снижение арендной платы.

Ответчик предложил иные условия по снижению.

В итоге стороны подписали Дополнительное соглашение №1 от 27 августа 2019 года.

В начале 2020 года истец снова обратился к ответчику с данным требованием. Условия Дополнительного соглашения №1 были продлены Дополнительным соглашением №2 от 10.02.2020 года до 30 августа 2020 г.

Условиями данных соглашений является установление размера арендной платы в 4 % от товарооборота, но не менее 530 000 руб., и возврат к условиям договора аренды в части оплаты только после того, как товарооборот истца в Помещении достигнет 15 000 000 руб. в течение двух месяцев подряд.

30 марта 2020 г. АО ТД «Перекресток» вновь обратился с требованием о снижении арендной платы (входящий №149 от 01.04.2020 г.) до 3-х процентов от товарооборота, без фиксированной платы.

В указанном письме истец требует указанного снижения. Ответчик отказался.

02 апреля 2020 года истец вновь обратился с письмом о снижении арендной платы, но уже до 100 000 рублей в месяц. В случае отказа истец вновь заявлял о том, что он готов приступить к процедуре расторжения договора. При этом, размер товарооборота предлагал установить в 20 000 000 рублей в месяц, в течении трех месяцев подряд.

Таким образом, наличие зарегистрированного договора аренды с ООО «Элемент-Трейд», обременяющего недвижимое имущество, не повлияло на решение истца заключить с ООО ТЦ «Южный» договор аренды, при этом прямой оговорки о том, что в п. 1.6 Договора, на нарушение условий которого ссылается истец, речь идет о магазине «Монетка», ни договор аренды, ни какие-либо документы, предшествующие заключению данного договора, не содержат.

Институт заверений об обстоятельствах вытекает и основывается на принципе добросовестности (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). Поэтому право на иск о взыскании неустойки или убытков, вызванных недостоверными заверениями, имеет только добросовестная сторона. Осведомленность стороны, получившей заверения, является основанием для отказа в удовлетворении требования.

Предусмотренная указанной статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

В силу положений статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданского оборота на свой риск.

Поведение истца, с учетом его ссылки на то, что установленное в п. 1.6 Договора заверение предоставляло Ответчику (Арендодателю), трехмесячную отсрочку на урегулирование ситуации с наличием в здании спорного магазина «Монетка», является непоследовательным, противоречивым, в связи с чем, к спорным правоотношениям сторон подлежит применению принцип «эстоппель» (estoppel), который означает лишение стороны в споре права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, применение которой означает утрату права на защиту посредством лишения стороны права на возражение.

Данное понятие указывает на то, что поведение стороны для оценки ее добросовестности нужно рассматривать во времени, в некой хронологической протяженности, учитывая последовательность либо непоследовательность действий, возражений и заявлений этой стороны.

Переменчивое поведение хоть и не является гражданским правонарушением, но это явление небезразлично праву, так как лицо, изменив выбранный ранее порядок поведения, получает преимущество по сравнению с теми лицами, которые следуют своему предшествующему поведению и отношению к юридическим фактам.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Для принципа «эстоппель» характерен анализ сложившейся ситуации и обоснованности действий лица, которое полагалось на заверения своего контрагента. При этом совершенно не важно, понимало ли лицо, что оно своими действиями вводит в заблуждение своего контрагента, а также сознавало ли оно возможные последствия своих действий, в случае с эстоппелем значение имеют лишь фактические действия стороны, а не ее намерения.

Главная задача принципа «эстоппель» состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, основу принципа «эстоппель» составляет двуединство принципов справедливости и добросовестности при приоритете последнего.

К поведению, противоречащему добросовестности и честной деловой практике, относится поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона разумно положилась на них.

В настоящем случае, из спорных условий договора, усматриваются намерения арендатора исполнять обязательства по договору аренды при соблюдении в том числе  условий п. 1.6 Договора, на что и полагался ответчик, соблюдая указанное условие договора. Доказательств, подтвержденных достаточными и убедительными доказательствами, несоблюдения ответчиком п. 1.6 Договора суд по материалам дела не установил.

В данной связи, последующее поведение истца нельзя признать добросовестным.

При этом, ссылка истца на недобросовестное поведение ответчика, которое выразилось в том, что, подписав договор, ответчик взял на себя обязательство - в течение трех месяцев с даты предоставления спорного помещения Истца обеспечить в здании Торгового центра отсутствие иных продуктовых магазинов, включая находившийся там на момент заключения Договора аренды магазина «Монетка», не принимается судом, поскольку спорный договор, как установлено судом выше, изначально не предусматривал такое условие. Доказательств обратного истцом не представлено  (статья 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, оценив предоставленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что рассматриваемом случае истец не доказал нарушение ответчиком условий договора, установленных п. 1.6 Договора, следовательно,  отказ от исполнения Договора аренды инициирован Арендатором, и это не расторжение договора, соответственно, основания для компенсационных выплат при наступлении указанных событий отсутствуют.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование истца   о взыскании суммы основного долга в размере 13 064 714,96 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с 04.08.2020 по день фактического исполнения обязательства заявлено неправомерно и необоснованно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Бадрызлова М.М.