ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10085/2017

город Ростов-на-Дону

04 октября 2017 года

15АП-12262/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии (до перерыва): от истца –ФИО2, удостоверение;

от ответчика – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа – ФИО3 по доверенности от 08.06.2017; от ответчика - ООО «Виктория» - ФИО4 по доверенности от 22.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу исполняющего обязанности прокурора Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 15.06.2017 по делу № А32-10085/2017

по иску первого заместителя прокурора Краснодарского края

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, обществу с ограниченной ответственностью «Виктория»

о признании недействительными договоров аренды,

принятое судьей Семушиным А.В.,

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Краснодарского края в лице первого заместителя прокурора края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" о признании недействительными договоров от 05.07.2016 № 37000007369, от 05.07.2016 № 37000007370, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРНП права аренды ООО «Виктория» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107001:3092, 23:37:0107001:3091.

Решением суда от 15.06.2017 в иске отказано.

Истец обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить. Заявитель поддерживает доводы иска и выражает несогласие с оценкой данной судом обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В судебном заседании до перерыва истец жалобу поддержал, ответчики возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 22.06.2016 № 2463 ООО «Виктория» предоставлен в аренду земельный участок площадью 11519 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107001:3092. Между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО "Виктория" заключен договор аренды от 05.07.2016 № 37000007369 указанного земельного участка.

Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, регламентирующих предоставление земельных участков под объектами недвижимости, так как общество являлось собственником объекта недвижимости - навеса, площадью 1316 кв.м, расположенного на спорном земельном участке. 

В том же порядке, ввиду нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:3091 объекта недвижимости - навеса, площадью 1050 кв.м., органом местного самоуправления на основании постановления от 22.06.2016 № 2464 ООО «Виктория» предоставлен данный земельный участок площадью 14581 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> пляжная территория, заключен договор аренды земельного участка № 3700007370 от 05.07.2016.

Наличие полномочий прокурора на предъявление данного иска судом установлено.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Истец полагает, что навесы, площадью 1316 кв.м. и 1050 кв.м., принадлежащие ООО «Виктория» на праве собственности, являются элементами благоустройства земельного участка, не относятся к объектам недвижимого имущества, а спорные договоры аренды являются недействительными (ничтожным), так как в силу требований ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них с учетом особенностей предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса устанавливающих, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, истец ссылается на то, что специалист филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Анапа в ходе осмотра установил отсутствие признаков капитального строения на спорных земельных участках (данная информация отражена в письме от 22.02.2017 №01-03/93). Государственная регистрация права собственности на навес, как на объект недвижимости без достаточных к тому оснований исключает в силу статей 39.6, 39.20 ЗК РФ возможность предоставления земельного участка без проведения конкурсных процедур.

Вместе с тем, акт осмотра специалиста филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Анапа не был принят судом первой инстанции в качестве доказательства, с достоверностью подтверждающего отсутствие признаков капитального строения на спорных земельных участках.

Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении, строение с кадастровым номером 23:37:0107001:3303 площадью 1316 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:3092 по адресу: 

<

...> пляжная территория, обладает признаками недвижимого имущества (является недвижимым объектом). Строение с кадастровым номером 23:37:0107001:3305 площадью 1050 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:3091 по 4 адресу: 

<

...> пляжная территория, обладает признаками недвижимого имущества (является недвижимым объектом).

Суд исходил из того, что эксперты ФИО5, ФИО6 квалифицированы на дачу данного экспертного заключения, имеют достаточный стаж работы в оценочной и экспертной деятельности. 

При наличии противоречий в заключениях специалиста филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г. Анапа и экспертов ООО «Южная оценочная компания эксперт», суд посчитал, что верным является заключение экспертной организации, так как произведено экспертами, квалифицированными на дачу подобных экспертных заключений.

Таким образом суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Виктория» является собственником объектов недвижимого имущества - навесов, площадью 1316 кв.м. и 1050 кв.м., право на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:37:0107001:3091, 23:37:0107001:3092. 

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ (пункт 1) предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. 

В материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости: от 08.06.2015 № АА 174169, от 08.06.2015 № АА 174168, которые в соответствии с федеральным 5 законом от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» прошли правовую экспертизу.

Так как заявителями был предоставлен в администрацию полный пакет документов, подтверждающих право заявителя на приобретение участка без проведения торгов, в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ были заключены договоры от 05.07.2016 № 37000007369, от 05.07.2016 № 37000007370.

Суд первой инстанции также указал, что предъявляя в рамках рассматриваемого дела требование о признании отсутствующим права аренды на земельные участки и указывая, что оспариваемой сделкой нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, а также нарушены права муниципального образования г-к Анапа, прокурором виндикационных требований относительно земельных участков не заявлялось. Между тем, возможность обращения с требованием о признании права отсутствующим, может быть реализована в том случае, если истец на законном основании фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое, просит признать отсутствующим.

Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Суд также указал, что исковые требования прокурора, заявленные в интересах муниципального образования г-к Анапа и неопределенного круга лиц, о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды за ответчиком на земельные участки производны от требований, направленных на признание отсутствующим права на объекты недвижимого имущества - навесы, тогда как прокурором требований в отношении объектов недвижимости - навесов не заявлено.

Апелляционный суд исходит из следующего.

В силу ч. 1, 3 ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение экспертизы является одним из доказательств по делу и подлежит оценке судом в ординарном порядке.

Отклоняя заключение специалиста и принимая выводы эксперта, суд первой инстанции в решении предметное сравнение данных заключений не привел, указав, что эксперты обладают надлежащей квалификацией. Ходатайство истца об отложении судебного заседания и вызове в суд эксперта для дачи пояснений судом первой инстанции отклонено. Доводы истца об отсутствии в заключении эксперта надлежащей мотивировки выводов эксперта, заявленные в судебном заседании 07.06.2017 после ознакомления с заключением эксперта, в решении отражения не нашли. 

Эксперт пришел к выводам, что спорные объекты являются недвижимыми объектами, поскольку являются сооружениями, имеющими фундамент (прочную связь с землей) и состоят из конструкций и элементов, разборка (демонтаж) и перемещение на другое место которых без утраты или снижения их ценности не возможна (связь элементов конструкций сооружений выполнена на сварных соединениях, разборка которых без ущерба конструктивной целостности и прочности отдельных элементов невозможна).

Изучив представленное заключение эксперта, апелляционный суд приходит к выводу о том, что данное заключение, как доказательство, не отвечает критерию достоверности.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В заключении эксперта отсутствуют выводы и соответствующие исследования о том, возможно ли перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

Следовательно, вывод эксперта о прочной связи объекта с землей, в содержании нормы ст. 130 ГК РФ, не мотивирован.

Эксперт указывает на наличие у объектов фундамента.

Из заключения эксперта и фотоматериалов видно, что обнаруженный экспертом фундамент представляет собой бетонные блоки размерами 400*1000*800мм заглубленные на 900-1100 мм. Данные блоки заглублены в песчаный грунт (п. 3.28 ГОСТ 25100-2011). Из фотоматериалов не усматривается объективных затруднений для демонтажа и перемещения данных блоков, не связанных между собой на уровне фундамента. Из фотоматериалов также усматривается наличие не более 3 таких блоков. 

Эксперт указывает на сварное закрепление стальных стоек сооружения к элементам фундамента.

Эксперт не поясняет, чем мотивирован его вывод о том, что разборка данных соединений без ущерба прочности отдельных элементов невозможна. 

Наличие сварных соединений подразумевает, что ранее крепление стоек к элементам фундамента осуществлено методом сварки. Суду не очевидно, каким образом обрез данных соединений и повторная сварка повлечет ущерб прочности элементов, тем более несоразмерный ущерб назначению самого объекта. Экспертом не исследован вопрос ухудшения несущей способности стоек ввиду повторного их крепления методом сварки. При этом в отсутствии стен, полов и перекрытий капитального характера, также не очевидна необходимость наличия значимой несущей способности.

Наличие у спорного объекта бетонного фундамента само по себе не может являться достаточным основанием для отнесения объекта к категории недвижимого имущества.

Таким образом, заключение эксперта не подтверждает невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

Понятие объекта капитального строительства содержится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Для объектов капитального строительства, отличительной чертой является отнесение их к недвижимому имуществу.

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

 Между тем прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. 

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса. Возведение фундамента, тем более из отдельных, не связанных между собой элементов, не может рассматриваться как доказательство строительства капитального объекта, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных объектов и не является единой, монолитной конструкцией.

В данном случае навесы не являются самостоятельными объектами недвижимости, а представляют собой вспомогательное оборудование, закрепленное на земельном участке посредством не монолитного фундамента из отдельных, не связанных элементов. Данные объекты созданы как элемент благоустройства земельного участка. Доказательства того, что эти объекты созданы именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, материалы дела не содержат.

Право собственности на спорные объекты регистрировалось в ЕГРП на основании декларации, т.е. в заявительном порядке, объект возводился без разрешения на строительство. Какое-либо заключение органов архитектуры и градостроительства о наличии у рассматриваемого объекта признаков объекта недвижимости при регистрации права собственности представлено не было. 

Регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на данный объект не препятствует суду при рассмотрении дела о законности предоставления в аренду земельного участка под данными объектами исследовать вопрос об отнесении данного объекта к недвижимому имуществу, поскольку регистрация права собственности в ЕГРП сама по себе не относит объект к недвижимости.

Арбитражный суд не может считать спорные объекты недвижимыми вещами, несмотря на наличие в ЕГРП записи о праве собственности на объекты как на недвижимую вещь. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество подтверждает соответствующие права на недвижимое имущество, но регистрация автоматически не наделяет это имущество свойствами недвижимой вещи. Такой силы регистрационная запись в реестре прав на недвижимое имущество не имеет.

В данном случае очевидно отсутствие у объектов свойств недвижимой вещи, поскольку объекты представляют собой прикрепленные методом сварки в незначительном количестве точек (даже исходя из общего количества стоек)  к отдельным, заглубленным в сыпучий грунт, бетонным блокам металлический каркас без стен, полов и сплошных перекрытий.

При этом в случае признания данного объекта капитальной постройкой и недвижимым имуществом, следует констатировать самовольный характер данной постройки.

В силу разъяснений п. 23 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Поскольку спорные объекты не могут быть отнесены к недвижимым вещам (зданию, строению, сооружению), спорный договор аренды, заключенный администрацией и ответчиками на основании ст. ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ, следует признать недействительной (ничтожной) сделкой как совершенный в нарушение ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса, предусматривавшей (в редакции на дату совершения сделки) выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества (ст. 168 ГК РФ).

 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса суд обязан разрешить вопрос о реституции одновременно с удовлетворением требования о признании сделки недействительной (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 5243/10).

Принимая решение о признании сделки недействительной, суд должен применить последствия ее недействительности, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 N 4-КГ14-33).

Суд вправе по своей инициативе применять последствия недействительности сделки, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 79 постановления от 23.06.2015 N 25). Под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления от 23.06.2015 N 25).

В данном случае суд исходит из того, что наличие правовой неопределенности в отношении спорной постройки, а также сам факт ее наличия, препятствует неопределенному кругу заинтересованных лиц  претендовать в установленном законом порядке на получение земельного участка в аренду.

При этом судом не поддерживаются выводы суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав муниципального образования, поскольку конкурсные процедуры направлены именно на получение наиболее выгодных условий предоставления земельного участка в аренду и соответственно, максимальной, в условиях аукциона, цены. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2017 по делу № А32-10085/2017 отменить. Принять новый судебный акт. Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № 37000007369, заключенный  05.07.2016 между Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Виктория».

Признать недействительным договор аренды № 37000007370, заключенный 05.07.2016 между Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Виктория».

Применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права аренды ООО «Виктория» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107001:3092, 23:37:0107001:3091.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

М.В. Ильина