Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2548/2023

г. Владивосток

05 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат»,

апелляционное производство № 05АП-4846/2023 

на решение от 28.06.2023 

по делу № А51-2548/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по исковому заявлению управления муниципальной собственности г.Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат»

третье лицо: Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» 

о расторжении договора,

при участии:

представитель истца ФИО2 по доверенности от 17.08.2023, 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС                       г. Владивостока, Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Квартал «Бархат» (далее – ООО «ЖК «Бархат», общество) о расторжении договора от 26.12.2018 № 28-Ю-23537 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1330, об обязании ответчика освободить названный земельный участок.

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (далее – АО «КРДВ»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2023 иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обжаловало его в суд апелляционной инстанции. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости, и это обстоятельство не препятствует расторжению договора аренды по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды, однако, таковые в деле отсутствуют.

От Управления через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель Управления против доводов апелляционной жалобы возразила, настаивая на законности обжалуемого решения.

Неявка в судебное заседание представителей апеллянта и третьего лица с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в их отсутствие применительно к статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав доводы представителя Управления, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что  22.03.2018 между АО «КРДВ») и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «ЖК «Бархат»), заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае».

С учетом положений подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор от 26.12.2018 № 28-Ю-23537 аренды спорного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 по иску АО «КРДВ» к обществу расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 №СПВ-548/18, заключенное между АО «КРДВ» и ООО «ЖК «Бархат»

В связи с тем, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18 расторгнуто в судебном порядке, Управление направило в адрес общества претензию №28/30563-исх от 22.11.2022 с предложением расторгнуть договор от 26.12.2018 № 28-Ю-23537 аренды земельного участка по соглашению сторон, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, а также акта приема-передачи земельного участка. 

УМС г. Владивостока, полагая, что после расторжения указанного соглашения существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, обратилось в суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в применены нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ об обязательствах и Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: 

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; 

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также в названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. 

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае» по заключенному с АО «КРДВ» соглашению № СПВ-548/18 от 22.03.2018 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток. 

Согласно подпункту 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток. 

Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018                № СПВ-548/18, поскольку судами признан доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий соглашения.

Согласно пункту 3.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

В рассматриваемом случае установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования обществом земельного участка по целевому назначению в связи с расторжением соглашения 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключение которого послужило основанием для предоставления обществу земельного участка без торгов в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса, в связи с чем исковые требования о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного участка, в связи с чем требования Управления передать его по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, также являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Довод апеллянта о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости опровергается данными ЕГРН, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1330 объекты недвижимости отсутствуют (л.д. 55-58). 

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы ООО «ЖК «Бархат» не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2023 по делу №А51-2548/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

Е.А. Грызыхина