АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-6671/2020

26 октября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест»:

ФИО1 по доверенности от 14.04.2021

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Первый Дилерский Центр Киров»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.12.2021  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022

по делу № А28-6671/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью 

«Первый Дилерский Центр Киров»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Первый Дилерский Центр Киров» (далее – ООО «Первый Дилерский Центр Киров») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» (далее – ООО «Бизнес-Инвест») о взыскании 9 771 423 рублей 70 копеек задолженности.

Исковое требование основано на статьях 309, 310 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 6.3 и 6.6 договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 22.06.2012 и мотивировано тем, что арендодатель по окончании срока действия договора аренды отказался компенсировать расходы на завершение строительства арендуемого помещения.

Арбитражный суд Кировской области решением от 22.12.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022, отказал в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что условие, предусмотренное пунктом 6.6 договора аренды (поступление денежных средств на расчетный счет ответчика от реализации имущества), не наступило, соответственно, у истца отсутствует право требовать компенсацию стоимости всех улучшений, изменений, реконструкций после прекращения договора.

Не согласившись с данными судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суды неправильно истолковали условия договора и пришли к выводу о том, что арендатор вправе получить компенсацию стоимости всех улучшений лишь после поступления на расчетный счет арендодателя денежных средств от реализации объекта договора третьим лицам. ООО «Первый Дилерский Центр Киров» настаивает на том, что право требования арендатора компенсации стоимости улучшений возникает при условии их согласования с арендодателем (смета, определяющая стоимость работ), которое установлено в пункте 6.3 договора. В неправильно истолкованном судом пункте 6.6 договора стороны согласовали лишь дату, когда арендодатель обязан компенсировать расходы арендатору.

Кроме того, суды не учли недобросовестность ООО «Бизнес-Инвест», которое передало здание автоцентра, являющееся предметом договора аренды, аффилированному лицу – залогодержателю, по незарегистрированному договору залога в счет исполнения обязательства по оплате несуществующего долга. По мнению истца, ответчик, злоупотребляя правом, ссылается на способ реализации имущества и непоступление на его счет денежных средств, тем самым он уклоняется от выплаты компенсации стоимости работ по завершению строительства здания.

В отзыве на кассационную жалобу и в заседании окружного суда ООО «Бизнес-Инвест» отклонило доводы заявителя, посчитав обжалованные судебные акты законными и обоснованными, попросило оставить решение и постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 09 часов 45 минут 20.10.2020 (определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.09.2022).

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Бизнес-Инвест» (арендодатель) и ООО «Первый Дилерский Центр Киров» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения с правом выкупа от 22.06.2012, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование незавершенное строительство с кадастровым номером 43:40:000633:0027:14310/09/12, назначение: торговое, гараж, общая площадь здания –1204,1 квадратного метра, степень готовности – 26 процентов, инвентаризационный номер 14310, литера 12, адрес объекта: Кировская область, город Киров, Первомайский район, улица Прудная, дом 51 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора все улучшения, изменения, реконструкции, как отделимые, так и неотделимые, произведенные арендатором в помещении, становятся собственностью арендодателя.

Арендатор имеет право выкупить имущество, указанное в пункте 1.2 договора, в течение срока действия договора по цене 30 000 000 рублей. Все улучшения, изменения, реконструкции, как отделимые, так и неотделимые входят в оговоренную сторонами в данном пункте стоимость (пункт 6.2 договора).

Арендатор имеет право требовать компенсации стоимости (с учетом нормального износа) всех улучшений, изменений, реконструкций, как отделимых, так и неотделимых, в случае прекращения, расторжения договора, в том числе и по инициативе арендатора. Компенсация стоимости улучшений, изменений, реконструкций, как отделимых, так и неотделимых возможна при условии, что сторонами они согласованы (смета, определяющая данную стоимость, согласована сторонами) (пункт 6.3 договора).

Если арендатор в течение срока аренды отказывается от выкупа помещения, арендодатель возмещает арендатору затраты, связанные с вводом объекта в эксплуатацию (общестроительные работы, работы по вводу коммуникаций и затраты, связанные с согласованиями при вводе помещения в эксплуатацию), согласно согласованной сторонами смете № 1 (пункт 6.4 договора).

Арендатор имеет право требовать компенсацию, предусмотренную пунктами 6.3, 6.4 договора, после поступления на расчетный счет арендодателя денежных средств, от реализации объекта данного договора (пункт 1.2) третьим лицам. Арендодатель принимает все необходимые усилия для скорейшей реализации объекта. Компенсация по пунктам 6.3, 6.4 договора происходит в течение пяти банковских дней после наступления условий данного пункта договора и при условии, что согласованные работы, подлежащие компенсации, выполнены в полном объеме (пункт 6.6 договора).

В силу пункта 7.5 договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном  порядке расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 60 календарных дней до предстоящего расторжения, при этом арендатор имеет право требовать компенсацию, предусмотренную пунктами 6.3, 6.4 договора.

На основании пункта 2.1 договора срок аренды составляет с 22.06.2012 по 31.12.2013.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06.11.2012 № 3 (смета № 1) к договору аренды стороны согласовали стоимость работ по завершению строительства объекта с кадастровым номером 43:40:000633:0027:14310/09/12, расположенного по адресу: Кировская область, город Киров, Первомайский район, улица Прудная, дом 51, в общей сумме 9 771 423 рубля 70 копеек. 

Арендатор на основании пункта 7.5 договора аренды 29.05.2015 уведомил арендодателя об отказе от исполнения договора аренды. 

ООО «Бизнес-Инвест» письмом от 01.06.2015 заявило о согласии на расторжение договора. 

Договор аренды расторгнут с 28.07.2015. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

ООО «Бизнес-Инвест» (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель) подписали договор залога недвижимого имущества от 25.12.2015, по условиям которого залогодатель передал залогодержателю нежилое здание с кадастровым номером 43:40:000633:115, расположенное по адресу: Кировская область, город Киров, Первомайский район, улица Прудная, дом 51, в счет обеспечения обязательства в размере 16 250 000 рублей по договору от 20.11.2015 купли-продажи 1/2 доли в праве требования с ООО «Бизнес-Инвест» задолженности.

В преамбуле договора указано, что сторонам известно, что недвижимым имуществом, залогом которого обеспечивается указанное требование, обеспечивается аналогичное требование в размере 16 250 000 рублей перед ФИО3 на основании договора купли-продажи 1/2 доли в праве требования задолженности с ООО «Бизнес-Инвест» от 20.11.2015. ФИО2 и ФИО3 являются в соответствии со статьей 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации созалогодержателями.

Стороны определили залоговую стоимость нежилого здания в размере 10 000 000 рублей.

ФИО2 на основании решения учредителя от 17.05.2018 № 1 создал общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 20.08.2021 прекратило деятельность путем ликвидации юридического лица, далее – Общество).

В качестве доли в уставный капитал Общества (100 процентов) внесено право требования 16 250 000 рублей (номинальная стоимость на момент внесения в уставный капитал Общества) в соответствии с договором 20.11.2015 купли-продажи 1/2 доли в праве требования задолженности с ООО «Бизнес-Инвест», обеспеченного залогом недвижимого имущества в соответствии с договором залога недвижимого имущества от 25.12.2015.

ООО «Бизнес-Инвест» (залогодатель) и Общество (залогодержатель) заключили соглашение от 05.06.2018 соответствии с которым, залогодатель имеет задолженность перед залогодержателем в размере 16 250 000 рублей на основании договора купли-продажи 1/2 доли в праве требования задолженности с ООО «Бизнес-Инвест».

Имущество, указанное в предмете договора залога от 25.12.2015, соглашения об обращении взыскания на имущество от 05.06.2018, совпадает с имуществом, являвшемся предметом договора аренды от 22.06.2012.

ООО «Первый Дилерский Центр Киров» в обоснование иска указало, что в период арендных отношений истец с согласия арендодателя завершил строительство арендованного объекта. На основании пункта 6.3 договора условия для возникновения права требования соблюдены: договор аренды прекратил действие, а неотделимые улучшения и изменения согласованы в смете.

Уклонение ООО «Бизнес-Инвест» от компенсации стоимости имущества послужило основанием для обращения ООО «Первый Дилерский Центр Киров» в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановление с учетом следующего.

В соответствии со статьями 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании статьи 623 (пунктов 2 и 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так, в пункт 6.6 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право требовать компенсацию после поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, от реализации объекта данного договора третьим лицам.

Истолковав условия договора, суды указали на то, что стороны в пункте 6.6 договора предусмотрели специальные правила возмещения, компенсации стоимости произведенных истцом улучшений, изменений и реконструкций объекта аренды, обусловленный моментом поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя от реализации объекта договора третьи лицам.

Установив, что ответчик не осуществлял реализацию, продажу здания (объекта договора аренды) третьим лицам, и не получил денежные средства на свой расчетный счет от продажи здания, суды пришли к выводу о том, что условие, предусмотренное пунктом 6.6 договора аренды, о праве арендатора требовать компенсацию стоимости всех улучшений, изменений, реконструкций после прекращения договора, не наступило, и соответственно, истец заявил требование о взыскании указанной компенсации в нарушение условий договора аренды.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

В силу пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса Российской Федерации выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами.

Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

При этом согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В рассматриваемом случае ООО «Первый Дилерский Центр Киров» и ООО «Бизнес-Инвест»), действуя своей волей и в своем интересе, при заключении договора аренды пришли к соглашению о том, что арендатор имеет право требовать компенсацию, предусмотренную пунктами 6.3, 6.4 договора, после поступления на расчетный счет арендодателя денежных средств от реализации спорного здания третьим лицам.

Вместе с тем в пунктах 6.3, 6.4 договора, предусматривающих право истца требовать компенсации стоимости произведенных улучшений, отсутствует наступление отлагательного условия – поступление денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Однако суды при указании прав истца в части требования компенсации стоимости работ по завершению строительства объекта приняли во внимание только пункт 6.6 договора аренды, проигнорировав пункты 6.3, 6.4 договора. 

Суды не учли, что арендодатель не связан условиями договора относительно способа реализации имущества. Встречным предоставлением сделки по реализации имущества может быть как поступление денежных средств на счет продавца, так и списание задолженности залогодателя в результате передачи залогодержателю заложенного имущества. 

В ситуации оставления за залогодержателем предмета залога (имущества) такая передача признается реализацией (статьи 39 и 249 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, предложенное судами толкование условия договора относительно отсутствия у истца права требовать компенсацию стоимости всех улучшений после прекращения договора, в связи с непоступлением на расчетный счет ответчика денежных средств от продажи или иной формы реализации имущества не учитывает цели, особенности заключенной спорной сделки и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Такое толкование договора приведено вразрез с разъяснениями Постановления № 49, что ставит ответчика в преимущественное положение в нарушение пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации

На основании статьи 10 (пунктов 1 и 5) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений, а также разумность их действий предполагаются.

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 № 5-КГ15-92).

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (либо отсутствие иных добросовестных целей). При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Данное толкование дано в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022.

ООО «Первый Дилерский Центр Киров» в письменных объяснениях, возражениях на отзыв, в ходатайствах об отложении судебного разбирательства и приостановлении производству по делу и апелляционной жалобе обращало внимание на наличие в Октябрьском районном суде города Кирова дела, в рамках которого установлено, что  ФИО3 (истец) приобрел право требования несуществующей задолженности с ООО «Бизнес-Инвест» (ответчик) (договор купли-продажи 1/2 доли в праве требования задолженности с ООО «Бизнес-Инвест» от 20.11.2015). ООО «Бизнес-Инвест» знало об отсутствии у него долга, однако иск признало. Суд усмотрел в действиях сторон злоупотребление правом. ООО «Первый Дилерский Центр Киров» в судах двух инстанций указывал на то, что позиция ООО «Бизнес-Инвест» по настоящему делу сводится к намерению уклониться от исполнения обязательств по договору аренды.

В решении Октябрьского районного суда от 30.12.2020 установлено, что на основании статей 110 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 22.04.2014 проводились торги посредством публичного предложения по продаже имущества ООО «Промторгстрой» дебиторской задолженности ООО «Бизнес-Инвест» в размере 32 500 000 рублей.

Через цепочку сделок ФИО3 на основании договора купли-продажи 1/2 доли в праве требования задолженности с ООО «Бизнес-Инвест» от 20.11.2015 приобрел право требования к ООО «Бизнес-Инвест» о взыскании задолженности в размере 16 250 000 рублей.

Вступившим в законную силу определением от 30.12.2014 Арбитражный суд Кировской области признал недействительными торги, проведенные 22.04.2014 в форме публичного предложения, по продаже имущества ООО «Промторгстрой», а именно принадлежащего ему права требования с ООО «Бизнес-Инвест» 32 500 000 рублей задолженности.

Суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что ФИО3 передано несуществующее право, поскольку торги признаны несостоявшимися.

ООО «Первый Дилерский Центр Киров», указав на недобросовестность ответчика, посчитал, что договор залога недвижимого имущества от 25.12.2015 заключен в обеспечение несуществующего права, которое ФИО2 приобрел по договору от купли-продажи 1/2 доли в праве требования с ООО «Бизнес-Инвест» задолженности от 20.11.2015. На основании изложенного истец просил применить статью 10, пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим). 

Суды не дали оценки этим обстоятельствам. Названные действия ответчика могут свидетельствовать о недобросовестности ООО «Бизнес-Инвест».

На основании статей 287 (пункта 3 части 1) и 288 (частей 1 и 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение. Основаниями для отмены решения и постановления суда первой и апелляционной инстанций являются, в том числе, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, а также неправильное применение норм материального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, надлежащим образом проверить обоснованность аргументов сторон, в том числе, относительно наличия признаков злоупотребления, недобросовестности и неразумности при реализации объекта аренды, принять с учетом этого законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (частями 1 и 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Кировской области от 22.12.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу № А28-6671/2020 отменить.

Дело № А28-6671/2020 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов