АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18144/2019

г. Владивосток

30 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи О.А. Жестилевской,       при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.М. Печениным, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН2511013839, ОГРН1022500861130)  к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН251100676666; ОГРН304251133200225) об обязании освободить помещения, об обязании передать по акту приема-передачи,

при участии в заседании:

от истца посредством системы вэб-конференции: ФИО2, паспорт, доверенность от 05.10.2022, диплом;

от ответчика посредством системы вэб-конференции: лично ФИО1, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1, предприниматель) об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить нежилое помещение № 1, общей площадью 509,7 кв.м, расположенное на 1-ом, 2-ом этажах, по адресу: 

<

...>, а именно:

- на первом этаже - помещение № 1 (2,6 кв.м), № 2 (1,4 кв.м), № 3 (3,6 кв.м), № 4 (22,3 кв.м), № 5 (4,5 кв.м), № 6 (12,2 кв.м), № 7 (1,7 кв.м), № 8 (1,1 кв.м), № 9 (3,2 кв.м), № 10 (1,6 кв.м), № 11 (1,6 кв.м) согласно технического плана помещения № 1 от 23 декабря 2022 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО3;

- на втором этаже - помещение № 12 (19,2 кв.м), № 13 (12,0 кв.м), № 14 (24,9 кв.м), № 15 (38,3 кв.м), № 16 (5,2 кв.м), № 17 (2,0 кв.м), № 18 (1,4 кв.м), № 19 (71,1 кв.м), № 20 (2,0 кв.м), № 21 (1,7 кв.м), № 22 (9,2 кв.м), № 23 (2,7 кв.м), № 24 (30,1 кв.м), № 25 (7,4 кв.м), № 26 (17,2 кв.м), № 27 (3,5 кв.м), № 28 (18,3 кв.м), № 29 (3,2 кв.м), № 30 (17,6 кв.м), № 31 (3J кв.м), № 32 (18,9 кв.м), № 33 (3,5 кв.м), № 34 (16,7 кв.м), № 35 (3,7 кв.м), № 36 (31,3 кв.м), № 37 (1,7 кв.м), № 38 (8,1 кв.м), № 39 (6,5 кв.м), № 40 (6,7 кв.м), № 41 (16,2 кв.м), № 42 (15,3 кв.м), № 43 (3,4 кв.м), № 44 (3,9 кв.м), № 45 (16,8 кв.м), № 46 (0,9 кв.м), № 47 (0,9 кв.м), № 48 (3,4 кв.м), № 49 (0,9 кв.м), № 50 (0,9 кв.м), № 51 (3,5 кв.м) согласно технического плана помещения № 1 от 23 декабря 2022 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО3;

об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 передать вышеуказанное нежилое помещение № 1, общей площадью 509,7 кв.м, по адресу: 

<

...>, управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Стороны ответили на вопросы суда, стороны дали пояснения.

Истец настаивал на заявленных требованиях. В обоснование своих требований ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по своевременному возврату реконструированного нежилого помещения № 1 по передаточному акту после прекращения договора аренды от 12.03.2014 № 491/14.

Ответчик возражал по требованиям. Свою позицию ответчик обосновал тем, что имущества, указанного в договоре аренде аренды, в настоящий момент нет, поскольку оно фактически утрачено и соответственно выведено из оборота, таким образом, у Управления отсутствуют правовые основания заявлять требования в отношении данного имущества в уточненной редакции. Ответчик полагает, что заявленные в уточненном виде требования об освобождении помещений незаконны, поскольку право собственности на данное помещение истцом не подтверждено, и поэтому в соответствии со ст. 12 ГК РФ основания заявлять такого рода иск у истца отсутствуют.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявил перерыв в течение дня до 17 час. 00 мин.

После перерыва заседание продолжено в том же составе суда при участии в заседании тех же лиц.

Стороны ответили на вопросы суда по существу спора, настаивали на своих позициях.

Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое помещение №1 в здании (лит. А), назначение: нежилое, общей площадью площадь 455,6 кв.м, этаж 1, 2, расположенное по адресу: 

<

...>, находится в собственности Уссурийского городского округа, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

12.03.2014 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального имущества Уссурийского городского округа №491/14 (далее по тексту – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение №1 в здании (лит. А), расположенное по адресу: 

<

...>, площадь 455,6 кв.м, этаж 1, 2, назначение: нежилое, для использования под гостиницу. 

В силу пункта 1.1 договора, имущество, передаваемое арендодателем в аренду, находится у вышеуказанного в собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №25-АБ763682 от 18.05.2012.

Срок действия договора установлен с 12.03.2014 по 12.03.2019 (пункт 1.2 договора).

Указанное нежилое помещение передано во временное пользование арендатору по акту приема-передачи от 12.03.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В соответствии с пунктом 7.5.1 договора аренды стороны договорились, что в случае прекращения действия договора аренды по любым законным основаниям, включая его истечение срока и расторжение договора, Имущество передается Арендатором арендодателю по приемо-сдаточному акту. Арендатор обязан возвратить имущество не позднее 10 (десяти) дней с момента направления арендодателем уведомления о прекращении действия договора. Возврат имущества оформляется передаточным актом, подписываемым представителями арендатора и арендодателя.

За период действия спорного договора аренды, арендатор вносил арендные платежи не надлежащим образом, что было установлено в ходе рассмотрения дел №А51-812/2017, А51-18211/2017, А51-26082/2017, А51-7908/2018.

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа письмом от 08.02.2019 № 11-01/14/0593 отказало ИП ФИО1 в заключении договора аренды на новый срок.

Письмом от 26.02.2019 № 11-01/14/0857 Управление направило в адрес ответчика уведомление о прекращении договорных отношений с даты окончания договора аренды и о необходимости сдачи нежилого помещения №1 по акту приема-передачи.

24.05.2019 Управление направило в адрес предпринимателя уведомление о выселении, которое одновременно является досудебной претензией.

Не достигнув целей досудебного урегулирования спора, Управление было вынуждено обратиться в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением со ссылками на 309, 622 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения, суд признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Спорные правоотношения между сторонами возникли из договора аренды недвижимого имущества №491/14 от 12.03.2014, правовое регулирование которых основано на нормах главы 34 ГК РФ, общих положениях о договорах и обязательствах. 

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут, арендованное ответчиком имущество подлежит передаче истцу в соответствии с условиями договора и положениями статьи 622 ГК РФ.

Сторонами в пункте 7.5.1 договора аренды был установлен порядок возврата нежилого помещения № 1 в случае прекращения договора аренды.

В силу прямого указания части 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Названные правовые нормы подлежат применению и к правоотношениям, в которых объектом аренды является нежилое помещение. Таким образом, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ).

Из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, судом установлено, что фактически ответчик освободил ранее переданные в аренду нежилые помещения, состояние которых зафиксировано сторонами в акте совместного осмотра, а также принимал меры к передаче арендодателю ключей от помещений для обеспечения беспрепятственного доступа к ним.   

При этом несогласие арендодателя с состоянием, в котором осуществляется возврат помещений (в том числе с наличием отделки, установленного сантехнического оборудования и др.) само по себе не может свидетельствовать о неисполнении арендатором соответствующей обязанности по освобождению имущества, и не означает возможность истцу чинить ответчику препятствия в возврате помещений, требуя затем арендную плату за данный период.

По смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Из пояснений истца следует, что в настоящее время у него отсутствует свободный доступ только к помещениям №1 (тамбур), №2 (электрощитовая) и №3 (бойлерная) на первом этаже здания, и к помещению №34 (терраса) на втором этаже здания.

Судом в рамках дела №А51-25269/2019 установлено, что в результате самовольно произведенной арендатором реконструкции изменены конфигурация и площадь объекта, вновь созданное имущество не состоит на кадастровом учете и в реестре муниципальной собственности не значится, что свидетельствует об отсутствии возможности определить спорное помещение как предмет гражданского оборота.

В рамках дела №А51-2334/2019 отказано в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения Администрации Уссурийского городского округа об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения №1 в здании (лит.А), расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 455,6 кв.м. 

Из представленного истцом технического плана следует, что указанные нежилые помещения (№1 (тамбур), №2 (электрощитовая) и №3 (бойлерная) на первом этаже здания, и №34 (терраса) на втором этаже здания) фактически пристроены ответчиком с внешней стороны здания, находящегося в собственности нескольких лиц (в том числе ответчика), что исключает возможность сделать однозначный вывод о принадлежности истцу таких помещений на праве собственности.

Учитывая, что данные нежилые помещения являются вновь созданными, не существовали на момент заключения договора аренды, расположены за пределами переданных в аренду помещений (пристроены к внешней стороне здания), доказательства, свидетельствующие о невозможности использования подлежащего возврату имущества без использования таких помещений суду в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены, суд полагает заявленные требования в части освобождения и возврата таких помещений необоснованными и  не подлежащими удовлетворению.

Суд также принимает во внимание доводы ответчика о том, что в настоящее время на рассмотрении суда находится спор между собственниками помещений здания об отнесении части помещений к общему имуществу.

Таким образом требования истца о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения в здании по адресу: 

<

...>, не подлежат удовлетворению как необоснованные.

В то же время истец в силу положений части 1 статьи 622, частей 1, 2 статьи 655 ГК РФ, в их взаимосвязи с пунктом 7.5.1 договора аренды от 12.03.2014, вправе требовать оформления акта приема-передачи помещения.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактический возврат арендуемого помещения после расторжения договора.

Учитывая, что арендуемое помещение было реконструировано и существенно изменено, на индивидуального предпринимателя ФИО1 возлагается обязанность по оформлению акта приема-передачи нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, ранее переданных в аренду по договору № 491/14 от 12.03.2014, с учетом произведенной реконструкции согласно данным, заложенным в техническом плане помещения, выполненного кадастровым инженером ФИО3 от 23.12.2022.

В связи с отсутствием проектной и разрешительной документации на реконструированное нежилое помещение № 1 по причине проведения незаконной реконструкции и перепланировки помещения, на основании пункта 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ и пунктов 21.20, 21.21 Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» технический план от 23.12.2022 был подготовлен кадастровым инженером на основании декларации об объекте недвижимости, заполненной собственником такого объекта в порядке, утвержденном Приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072.

Данные, содержащиеся в техническом плане, соответствуют строительно-технической экспертизе ООО «Приморский экспертно-правовой Центр» от 24.11.2017, а также Акту совместного осмотра нежилого помещения № 1, которые признаны судами надлежащими доказательствами при рассмотрении дел №№ А51-25269/2019, А51-26195/2015 и положены в основу судебных решений, оставленными без изменения судами вышестоящих инстанций, а также фактическим характеристикам спорного помещения, что подтверждается актом осмотра от 27.10.2022 и приложениями к нему.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН251100676666) оформить акт приема-передачи нежилых помещений в здании по адресу: Приморский край, гУссурийск, проспект Блюхера, д.50, ранее переданных в аренду по договору №491/14 от 12.03.2014 с учетом произведенной реконструкции.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН251100676666) в доход федерального бюджета 6 000 (шест тысяч) рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                          Жестилевская О.А.