АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А35-2585/2016

город Калуга

04»  октября  2017 года

Резолютивная часть постановления  объявлена        27.09.2017

Постановление изготовлено в полном объеме          04.10.2017

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего

Нарусова М.М.

Судей

 

Гладышевой Е.В.

ФИО1

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

 

При участии в судебном заседании

 

ФИО2

от истца: 

общество с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща"

 

 

 

от ответчика:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска

 

от третьего лица:

МКУ "Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска"

 

ФИО3, генеральный директор на основании решения №15 от 11.12.2012, паспорт;

 

ФИО4, представитель по доверенности от 02.05.2017, сроком на 3 года;

 

ФИО5, представитель по доверенности №2765/07-01-14 от 19.05.2016, сроком на 3 года;

 

ФИО6, представитель по доверенности от 27.09.2017, сроком на 3 года;

        рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща», на решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу   № А35-2585/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее также - истец, ООО «Соловьиная роща») обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Курск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее также - ответчик, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска) с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ  о взыскании за счет казны муниципального образования «Город Курск» убытков в размере 4 444 203 руб. 74 коп. за период с 04.08.2014 по сентябрь 2015 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска».

Решением Арбитражного суда Курской области от 26.12.2016 (судья Белых Н.Н.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И., Сухова И.Б.), в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с указанными судебными актами, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда округа представитель истца по доверенности  ООО "Соловьиная роща" доводы кассационной жалобы поддержала,  по изложенным в ней основаниям.

Генеральный директор ООО "Соловьиная роща" доводы кассационной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Представитель  ответчика возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, полагала судебные акты законными и обоснованными.

Представитель третьего лица возражала против доводов кассационной жалобы, полагала судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Соловьиная роща» (арендатором) и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодателем) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №2895 от 15.02.2005, на основании пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема- передачи помещение общей площадью 3 740,10 кв.м муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: ул. Ленина, 72, для использования под гостиницу.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2005.

В соответствии с пунктом 2.2 договор действует с 15.02.2005 по 13.02.2020. Условия договора аренды неоднократно изменялись сторонами.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору от 15.02.2005 № 2895, в соответствии с которыми пункт 1.1 договора изменен, арендодатель обязан передать арендатору в аренду для использования под гостиницу помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...>. 72, лит. А, общей площадью 999,2 кв.м, в том числе: 3-й этаж (площадью 333,8 кв.м) - ком. № 1-15, 17-25, 59а; 4-й этаж (площадью 333,6 кв.м) - ком. 1-5, 8-24, 5961, 52а; 5-й этаж (площадью 331,8 кв.м) - ком. № 1-5, 8-24, 63а, 27-29.

Пункт 1 договора дополнен подпунктами 1.2, 1.3, в соответствии с которыми арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду по акту приёма - передачи для использования под гостиницу помещения муниципального нежилого фонда, расположенные по адресу: 

<

...>, литер А, общей площадью 2617,9 кв.м, в том числе: 1-й этаж (площадью 329,1 кв.м) - ком. № 1, 28а, 28, 29а, 29, 30, 31а, 39а, 36 - 46; 2-й этаж (площадью 815,4 кв.м) - ком. № 1, 20, 24, 28 - 33, 33а, 34 - 41, 48 - 55, 42-47, 25 - 27, 21 -23, 17-19, 14-16, 10-13,7-9, 2-6; 3-й этаж (площадью 493,0 кв.м) - ком. № 16, 30, 32, 36, 42, 55, 59, 26 - 29, 31, 33 - 35, 37 - 41, 43, 4454,56 - 58; 4-й этаж (площадью 490,2 кв.м) - ком. № 7, 29, 31, 52, 55, 62, 66, 25 - 28, 30, 32 - 34, 37 - 51, 53, 54, 56 - 58; 5-й этаж (площадью 490,2 кв.м) - ком. № 7, 33, 37, 38, 45, 58, 63, 25, 26, 30 - 32, 34 - 36, 39 - 44, 46 -56, 59-61. Общая площадь переданных в аренду помещений муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу, 

<

...>, литер А, помещение I, составляет с 01.07.2011 - 3617,1 кв.м».

Указанным соглашением сторонами был изменен размер арендной платы, который в месяц составил 339 803 руб. 42 коп. с учетом НДС.

Дополнительным соглашением от 17.02.2014 размер арендной платы был изменен сторонами до 6 889 158 руб. с учетом НДС в год. Дополнительное соглашение от 17.02.2014 зарегистрировано в установленном порядке 31.12.2014.

Вышеуказанное имущество передано истцу, что подтверждается актами приема-передачи от 15.02.2005, 15.03.2005, 25.04.2005, 01.05.2008, 21.12.2010, 14.02.2014.

Уведомлениями от 09.12.2013 №6112/07.01-14, от 20.01.2015                                 № 536/07.01-14, от 30.01.2015 № 535/07.01-14 ответчик сообщил истцу об изменениях размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 договора от 15.02.2005 № 2895.

На основании дефектного акта от 24.04.2005, разрешения на строительство № 260 от 28.12.2005, распоряжения от 15.09.2005 №1527-ра, постановления Администрации города Курска Курской области от 28.06.2006 №1850, постановления Администрации города Курска Курской области от 05.08.2008 №1705, постановления Администрации города Курска Курской области от 13.04.2009 №384, положительного заключения государственной экспертизы № 46-1-2-0395-11 от 18.10.2011, заключения №51 от 09.12.2010, истцом в период пользования нежилым помещением общей площадью 999,2 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, за счет собственных средств были произведены неотделимые улучшения.

ООО «Соловьиная роща» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением от 10.04.2014 о предоставлении ему преимущественного права приобретения арендуемых помещений муниципального нежилого фонда города Курска, состоящего из комнат: на 3-ем этаже, №№1-15, 17-25, 59а, на 4-ом этаже, из комнат №№1- 5, 8-24, 59-61, 52а, на 5-ом этаже, из комнат №№1-5, 8-24, 63а, 27-29 на 5-м этаже, в здании литер А, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 999,2 кв.м, с оплатой имущества в рассрочку.

27.03.2015 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было вынесено решение №11 о приватизации вышеуказанного имущества муниципальной собственности (реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества), установлены выкупная стоимость - 51 049 152 руб. 54 коп., срок рассрочки платежей и график погашения на 5 лет, оплата имущества ежемесячно равными долями.

В адрес ООО «Соловьиная роща» комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015.

В соответствии с условиями проекта договора купли-продажи недвижимого имущества вышеуказанное имущество продается по цене 51 049 152 руб. 54 коп. без учета НДС.

ООО «Соловьиная роща» 30.04.2015 направлен в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (исх. № 99) протокол разногласий от 30.04.2015 к договору купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015, в котором ООО «Соловьиная роща» указало, что стоимость имущества составляет 40 790 677 руб. 97 коп, стоимость неотделимых улучшений имущества составляет                    51 250 000 руб. и должна быть зачтена в счет оплаты имущества.

Письмом от 14.05.2015 № 2816/07.01-14 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска ООО «Соловьиная роща» отказано в зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 51 250 000 руб. в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, ввиду того, что указанные затраты ООО «Соловьиная роща» не подтверждены.

ООО «Соловьиная роща», ссылаясь на наличие разногласий относительно стоимости выкупаемого имущества, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи (дело №А35-6028/2015).

Полагая, что в результате бездействия комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в период с 04.08.2014 по сентябрь 2015 года в отношении заявления ООО «Соловьиная роща» о выкупе арендованного помещения обществу причинены убытки в размере уплаченной арендной платы за указанный период, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суды, рассматривая спор по существу, исходя из фактических обстоятельств дела, правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.

Порядок отчуждения арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности регулируется Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ отношения, не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ                                  «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Исходя из положений ст. 217 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 21.12.2001               № 178-ФЗ нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Из совокупного анализа ст.443, п.2 ст. 445, ст.446 Гражданского кодекса РФ, положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суды обоснованно указали, что комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска при получении 10.04.2014 заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества как уполномоченный орган обязан был в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета оценки, направить ООО «Соловьиная роща» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях его приватизации.

При этом, как следует из п.8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании вышеприведенных правовых норм и обстоятельств дела, с учетом правовой  позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 18.08.2016 №307-ЭС16-9439 по делу А05-7304/2015, суды правомерно пришли к выводу, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, а установленные ч.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действия по передаче помещений в собственность арендатора и сроки их совершения возможны только в отношении имущества, которое сформировано как обособленный объект.

Поскольку на дату подачи ООО «Соловьиная роща» заявления, помещения не были сформированы в нежилое помещение как обособленный объект, до проведения их кадастрового учета и регистрации за муниципальным образованием права собственности на них реализация истцом права на их приобретение в собственность не могла быть осуществлена.

Между тем, как установлено судами, арендуемое истцом помещение, площадью 999,2 кв.м на момент подачи заявления не было сформировано как обособленный объект, а было частью муниципального нежилого помещения, площадью 3777,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102332:1329, в связи с чем, комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска необходимо было до заключения договора оценки с оценщиком, сформировать объект недвижимости и внести изменения в ЕГРП в связи с постановкой на кадастровый учет частей этого объекта, как нового объекта гражданского оборота.

Согласно материалов дела, мероприятия по постановке на кадастровый учет выкупаемого ООО «Соловьиная роща» имущества выполнены муниципальным казенным учреждением «Инспекция муниципального нежилого фонда и земельных ресурсов города Курска», при этом технические планы и кадастровые паспорта на помещения по ул. Ленина, 72, общей площадью 999,2 кв.м поступили в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска 25.12.2014 и 05.02.2015 (письма от 24.12.2014  № 1833 и от 05.02.2015 № 179).

После получения последнего кадастрового паспорта (05.02.2015), на все образуемые части нежилого помещения, площадью 3 777,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102332:1329, в том числе на выкупаемые ООО «Соловьиная роща» помещения, площадью 331,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102332:1493 (5 этаж), площадью 333,6 кв.м с кадастровым номером 46:29:1023321:1492 (4 этаж) и площадью 333,8 кв.м с кадастровым номером 46:29:102332:1494 (3 этаж) общей площадью 999, 2 кв.м, за муниципальным образованием «Город Курск» было зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.02.2015.

03.03.2015 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключен муниципальный контракт № 04 в целях оценки выкупаемого ООО «Соловьиная роща» имущества, отчет об оценке № 97/4-03/03-15 был выполнен 17.03.2015 оценщиком ООО «Независимая оценка».

Цена имущества, установленная оценщиком, составила 51 049 152 руб., цена договора купли-продажи установлена в размере 51 049 152 руб. 54 коп.

После проведения соответствующих инвентаризационных и оценочных процедур 27.03.2015, государственной регистрации права собственности муниципального образования «Город Курск» на спорные помещения, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска вынесено решение №11 о приватизации вышеуказанного имущества муниципальной собственности (реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества).

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО «Соловьиная роща» 02.04.2015 был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества № 15-2015/03/В от 27.03.2015 (с графиком платежей), который получен последним 06.04.2015, при этом проект договора содержал все существенные условия договора, выражал намерение ответчика заключить договор купли-продажи в соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска не был нарушен установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядок передачи помещений в собственность ООО «Соловьиная роща».

Суды, ссылаясь на п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ правомерно указали, что из письма ООО «Соловьиная роща» от 30.04.2015 о зачете неотделимых улучшений не следует, что к нему приложены все необходимые документы, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений, а доказательств обратного истцом не представлено.

Кроме того, решением  суда по делу №А35-6028/2015 об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения установлено, что письмом от 05.05.2015 №103 ООО «Соловьиная роща» направило в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска реестр затрат на реконструкцию гостиницы «Октябрьская» с приложением документов, подтверждающих объем произведенных работ и понесенных затрат, на основании заключения эксперта судом установлена стоимость неотделимых улучшений в размере 32 449 238 руб., тогда как ООО «Соловьиная роща» указанная стоимость определена в размере 51 250 000 руб., что свидетельствует о правомерности отказа комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска зачесть в выкупную стоимость затраты в размере 51 250 000 руб.

При этом, определение оценщиком по заказу ответчика рыночной стоимости спорного объекта не на дату подачи истцом заявления о выкупе от 10.04.2014 с учетом наличия спора о стоимости неотделимых улучшений само по себе не свидетельствует о том, что причиной заключения договора купли-продажи в судебном порядке явилось именно названное обстоятельство.

При таких обстоятельствах, суды правомерно указали, что все предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия ответчиком соблюдены, а время рассмотрения преддоговорного спора в суде, инициатором которого являлся истец, не может расцениваться в качестве просрочки исполнения обязательств со стороны комитета, поскольку срок заключения между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества до дня вступления в законную силу решения суда должен быть приостановлен, что также согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 №302-ЭС16-348, в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2016 по делу № А35-1880/2015.

Ссылка истца на наличие в комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска на момент обращения ООО «Соловьиная роща» с соответствующим заявлением кадастрового паспорта на нежилые помещения общей площадью 999, 2 кв.м, расположенные по адресу:                       

<

...>, судами обоснованно признана несостоятельной, поскольку наличие указанного документа не подтверждает формирование помещения как объекта права.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.15, ст.16, ст.217, ст.1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь  п.1 ч.1 ст. 287, ст.289  АПК РФ, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 26.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу   №А35-2585/2016 – оставить без изменения, а кассационную жалобу  –   без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:                                                        М.М. Нарусов

 

        Судьи:                                                                                         Е.В. Гладышева

 

                                                                                                          ФИО1