АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

              

                                          

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-12844/2020

05 декабря  2023 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при  ведении протокола           судебного заседания:

при участии в заседании:

от  заявителя жалобы:

 

 

 

 

от иных участвующих в деле лиц:

   

 

помощником  судьи Григорьевой Т.В.,

 

ФИО2 - представитель жилищно-строительного кооператива «Экодом», доверенность от 05.09.2023, удостоверение адвоката;

 

ФИО3 - председатель  жилищно-строительного  кооператива «Экодом», приказ № 7 от 20.11.2020, паспорт;

 

ФИО4 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО5, доверенность от 04.08.2021, копия диплома, паспорт; 

 

  

рассмотрев в открытом судебном заседании  путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Экодом»  на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу                                             № А83-12844/2020,

                                                       УСТАНОВИЛ:

 

       Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО5), уточнив заявленные требования в порядке статьи  49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением  к жилищно-строительному кооперативу «Экодом» (далее - ответчик, кооператив,                   ЖСК «Экодом») о взыскании  задолженности:

- по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 17 709 621 руб., неустойки за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 18 751 903,40 руб.;

- по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 5 956 512 руб., неустойки за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере    5 956 512 руб.;

- по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 7 194 500 руб., неустойки за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 956 279,65 руб.;

- по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018  земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 1 100 000 руб., неустойки за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере         84 617,50 руб.

ЖСК «Экодом» обратилось со встречным исковым заявлением к ИП ФИО5 о взыскании 415 000 руб. в счет возмещения суммы выплаченной арендной платы.

            В деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют  ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО6, ФИО12 о, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, Сало Ю.А., ФИО78, ФИО2, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО3, ФИО92, ФИО93 (ФИО94), ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО5, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2022 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. С ЖСК «Экодом» в пользу ИП ФИО5 взысканы:

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 10 920 506,20 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 1 098 558,12 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 3 943 043,20 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 401 057,82 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 7 194 500 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 956 279,65 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018  земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 1 100 000 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 84 617,50 руб.

В остальной части иска предпринимателя отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ЖСК «Экодом» отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 решение суда республики изменено. Пункт 2 резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2022 изложен в следующей редакции:

«2. Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Экодом» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5:

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 10 920 506,20 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 10 920 506,20 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 17.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 3 943 043,20 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 3 943 043,20 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м в размере 7 194 500 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 956 279,65 руб.;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.01.2018 земельного участка с кадастровым номером 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м в размере 1 100 000 руб., неустойку за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в размере 84 617,50 руб., а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 135 360 руб.».

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2022 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ЖСК «Экодом» (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора  необоснованно не принято во внимание, что  предприниматель не исполнил обязательства по передаче земельных участков кооперативу в собственность, при этом строительство дома завершено; судом неверно истолкованы условия договоров  аренды; требования по договорам, заключенным в 2015 году, не подлежат удовлетворению в связи с истечением срока исковой давности; истцом не соблюден  претензионный порядок в отношении требований о взыскании пени; на кооператив возложена двойная ответственность  по пене за пользование одними и теми же участками; к участию в деле не привлечен один из членов кооператива.

Судебное заседание в суде округа откладывалось для представления сторонами дополнительного правового обоснования процессуальных позиций.

В итоговом судебном заседании суда округа представители кооператива поддержали доводы кассационной жалобы и дополнений  к ней, просят ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель ИП ФИО5 полагает  судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы  по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу  и дополнениях к ней.     

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи  284 АПК РФ. 

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда республики и апелляционного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что истец предоставил ответчику в пользование по договорам аренды земельные участки с кадастровыми номерами 90:25:020101:397 площадью 517 кв.м (принадлежит истцу) (далее - земельный участок 01:397) и 90:25:020101:367 площадью 300 кв.м (истцу принадлежит 1/2 доля в праве долевой собственности) (далее - земельный участок 01:367) (далее вместе - спорные земельные участки).

1). Так, по договору аренды от 17.12.2015 земельный участок 01:397 предоставлен предпринимателем  кооперативу на срок по 01.06.2017 включительно (далее - договор от 17.12.2015 № 1) для  строительства многоквартирного жилого дома.

По условиям договора ежемесячная арендная плата составляет 1 742 634 руб. и подлежит начислению с 01.01.2016. Арендная плата должна вноситься арендатором не позднее 10 числа каждого месяца. За неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы установлена ответственность в виде  неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Дополнительными соглашениями к договору  № 1 от 01.02.2017, № 2 от 01.05.2017,  № 3 от 01.08.2017 арендатору предоставлялись арендные каникулы (отсрочка платежей) за периоды  с 01.02.2017 по 01.05.2017, с 01.05.2017 по 01.08.2017, 01.08.2017 по 01.11.2017 соответственно.

По расчету истца арендная плата за период с 17.12.2015 (начисление с 01.01.2016) по 01.06.2017 частично погашена арендатором перечислением денежных средств арендодателю и актами взаимозачета от 30.06.2016, 31.12.2016, 30.06.2017, 29.12.2017. Таким образом, долг по арендной плате по договору составил  17 709 621 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей -                          18 751 903,40 руб.

 

2). По договору аренды от 17.12.2015 земельный участок 01:367 предоставлен предпринимателем  кооперативу на срок по 01.06.2017 включительно (далее - договор от 17.12.2015 № 2) для  строительства многоквартирного жилого дома.

По условиям договора ежемесячная арендная плата, причитающаяся  ФИО5 как собственнику 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, составляет 629 209 руб. и подлежит начислению с 01.01.2016. Арендная плата должна вноситься арендатором не позднее 10 числа каждого месяца. За неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендной платы установлена ответственность в виде  неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением к договору № 3 от 01.08.2017 арендатору предоставлялись арендные каникулы (отсрочка платежей) за период  01.08.2017 по 01.11.2017.

        По расчету истца арендная плата за период с 17.12.2015 (начисление с 01.01.2016) по 01.06.2017 частично погашена арендатором перечислением денежных средств арендодателю и актами взаимозачета от 30.06.2016, 31.12.2016, 30.06.2017, 29.12.2017. Таким образом, долг по арендной плате по договору составил  5 956 512 руб., неустойка за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей -                       5 956 512 руб.

 

3). По договору  аренды от 15.01.2018 ИП ФИО5 на срок по 15.02.2019 предоставил  ЖСК «Экодом» земельный участок 01:397  (далее - договор от 15.01.2018 № 1).

По условиям договора арендная плата должна вноситься с 5 числа каждого месяца, следуемого за расчетным; подлежит начислению с 15.01.2018 и составляет 165 000 руб.  За невнесение арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 0,01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

По расчету  истца арендная плата за период с 15.01.2018 по 15.02.2019 по договору составила 2 145 000 руб. и частично выплачена арендатором, в связи  с  чем задолженность составляет 1 667 000 руб.

Однако, по окончании срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка 01:397 ввиду  не окончания строительства жилого дома, в связи с чем за период с 15.02.2019 по 10.12.2021 задолженность по арендной плате составляет 5 527 500 руб.

Всего за период с 15.01.2018  по 10.12.2021 долг по договору от 15.01.2018 № 1 составил 7 194 500 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы - 956 279,65 руб.

 

4). По договору  аренды от 15.01.2018 ИП ФИО5 на срок по 15.02.2019 предоставил  ЖСК «Экодом» земельный участок 01:367  (далее - договор от 15.01.2018 № 2).

По условиям договора арендная плата должна вноситься с 5 числа каждого месяца, следуемого за расчетным; подлежит начислению с 15.01.2018 и составляет для ФИО5 как собственника 1/2 доли в праве собственности на земельный участок 50 000 руб. За невнесение арендной платы в установленный договором срок установлена ответственность в виде пени в размере 0,01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

По расчету истца арендная плата за период с 15.01.2018 по 15.02.2019 составила 650 000 руб. и частично выплачена арендатором, в связи с чем задолженность составляет 325 000 руб.

Однако, по окончании срока действия договора арендатор продолжил использование земельного участка 01:367 ввиду  не окончания строительства жилого дома, в связи с чем за период с 15.02.2019 по 10.12.2021 задолженность по арендной плате составляет 1 250 000 руб.

Истец полагает, что за период с 15.01.2018  по 10.12.2021 долг по договору от 15.01.2018 № 1 составил  1 100 000 руб., неустойка за неисполнение обязательства по оплате арендной платы - 84 617 руб.

 

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора предприниматель  21.04.2020 направил в адрес кооператива претензию от 15.04.2020, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения  ИП ФИО5 в суд с настоящим иском.

 

ЖСК «Экодом» обратился со встречным исковым заявлением  к ИП ФИО5 о взыскании 415 000 руб. в счет возмещения суммы выплаченной арендной платы.

В обоснование  иска кооператив указал на нарушение предпринимателем условий договора, а именно  пунктов 4.2.3 договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком в 2018 году.

Так, в соответствии с пунктами  4.2.3 договоров арендодатель обязан до                          30.12.2018 провести предварительные процедуры по подготовке к передаче настоящего земельного участка в собственность ЖСК «Экодом» и по соглашению сторон после окончания срока действия настоящего договора в течение 12 месяцев передать земельный участок в собственность ЖСК «Экодом» на условиях последнего.

В силу пунктов 5.3 договоров в случае неисполнения  арендодателем условий пункта 4.2.3 договора арендатор имеет право потребовать возмещения полной суммы выплаченной  арендной платы по договору.

Разрешая первоначальные исковые требования, суды двух инстанций, руководствуясь положениями  статей 606, 610, 614, 621, 329, 330, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применив к части требований срок исковой давности, исходили из обоснованности  иска.

По собственному расчету суда долг по договору от  17.12.2015 № 1 составил       10 920 506,20 руб., по договору от 17.12.2015 № 2  - 3 943 043,20 руб.

        ИП ФИО5 на указанные выше задолженности начислена  неустойка за период по 10.12.2021 в сумме 18 751 903,40 руб. по договору от  17.12.2015 № 1 и в сумме 5 956 512 руб. по договору от 17.12.2015 № 2. 

Частично отказывая в удовлетворении требования о взыскании неустойки  по вышеназванным договорам, суд первой инстанции, применив срок исковой давности,  счел начисление пени за период с 14.01.2018 (дата, предшествующая заключению договоров  аренды от  15.01.2018) по 10.10.2021 двойной ответственностью арендатора, поскольку 15.01.2018 между сторонами были заключены новые договоры аренды в отношении этих же земельных участков.

Изменяя решение суда республики  в данной части и в полном объеме удовлетворяя требования о взыскании пени по договорам аренды, заключенным в  2015 году (с учетом применения срока исковой давности), суд апелляционной инстанции исходил из того, что договоры аренды  2015  года и договоры аренды  2018 года хоть и заключены в отношении одних и тех же участков, однако регулируют правоотношения за разные периоды аренды.  С учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»,  суд апелляционной инстанции обратил внимание, что задолженность по договорам аренды от 17.12.2015 не погашена, земельные участки истцу не возвращены, окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ); если истец сохраняет право на получение причитающихся ему по договору денежных средств после окончания срока его действия, то соответственно он сохраняет и право на неустойку до фактической уплаты долга и штрафные санкции, предусмотренные данным договором.

По собственному расчету  суда апелляционной инстанции неустойка по договору аренды от 17.12.2015 № 1 составила  10 920 506,20 руб., по договору аренды от  17.15.2015 № 2  - 3 943 043,20 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований кооператива, суды двух инстанций исходили из толкования условий договоров  аренды, заключенных между истцом и ответчиком в 2018 году.

Так, пунктом 8.1 договоров аренды определено, что договор заключается сторонами на период проведения строительства жилого дома на срок с 15.01.2018 по 15.02.2019 включительно и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно пункту 8.2 договоров по прекращении срока действия договора (срока аренды) в случае, если строительство жилого дома не будет завершено в указанный в настоящем договоре срок, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.

Судами обеих инстанций отмечено, что строительство МКД (литер «А» и литер «Б») не завершено; при окончании срока действия договоров аренды 15.02.2019 земельные участки не возвращены арендодателю по акту приема-передачи; арендатор продолжает пользоваться земельными участками; в силу статьи 621  ГК РФ  договоры являются  действующими; в них прямо предусмотрено условие о пролонгации в случае незавершения строительства, что в совокупности исключает исполнение пункта  4.2.3 договоров, из которого следует, что только по соглашению сторон после окончания срока действия договора в течение 12 месяцев собственник обязуется передать земельный участок в собственность ЖСК «Экодом» на условиях последнего; регистрация права собственности на одну из квартир 11.10.2022 правового значения для разрешения данного спора не имеет, так как данное событие произошло за пределами спорного периода.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как преждевременными, несоответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными при неправильном применении норм материального права.

Суд округа исходит из следующего.

         Из дела следует, что  ЖСК «Экодом» является добровольным объединением граждан и юридических лиц  на основе членства  в целях удовлетворения  потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным  домом.  Целями деятельности ЖСК является удовлетворение  потребностей граждан в жилье, а именно  строительство жилого дома  по строительному адресу: Российская Федерация, Республика Крым,  г. Ялта, птг Гаспра, ул. Севастопольское шоссе, в районе дома № 1, а также совместное  управление  комплексом недвижимого имущества  дома, обеспечение эксплуатации  этого комплекса, владение, пользование и в установленных законом  пределах распоряжение  общим имуществом в этом доме. ЖСК  является некоммерческой организацией и создан   в форме потребительского  кооператива.

 В целях удовлетворения  индивидуальных потребностей  в жилье с пайщиками,  вступившими в ЖСК, заключены  договоры паенакопления, в силу  которых при выполнении  пайщиком обязательств по оплате предусмотренных договором вносов кооператив  обязан организовать  своевременное  и качественное  строительство дома; после сдачи дома  в эксплуатацию передать квартиру  пайщику  по акту приема-передачи квартиры.

В рассматриваемом случае декларация о начале выполнения строительных работ за № РК 083140500608 на строительство жилого дома литер «А» с техническо-экономическими показателями этажности 8 этажей и цоколь зарегистрирована 19.02.2014; декларация о начале выполнения строительных работ за № РК 08314001667 на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома литер «Б» с техническо-экономическими показателями этажности 8 этажей и цоколь зарегистрирована 29.07.2014.        

Из дела также следует, что спорные земельные участки в числе прочих задействованы в строительстве жилого дома  по строительному адресу: Российская Федерация, Республика Крым,  г. Ялта, птг Гаспра, ул. Севастопольское шоссе, в районе дома № 1 (далее - спорный жилой комплекс) и передавались в аренду кооперативу для достижения его уставной цели.

В ходе разрешения настоящего спора  кооператив неоднократно ссылался на нахождение в производстве Арбитражного суда Республики Крым дела                                     № А83-14358/2020 по иску  ЖСК «Экодом» к ИП ФИО5 об обязании в том числе передать земельный участок  01:397 и ? долю земельного участка 01:367  в собственность кооператива  на основании  взятых на себя обязательств  по пунктам 4.2.3 договоров аренды  спорных земельных участков, заключенных в  2018 году.

В рамках рассмотрения вышеуказанного  дела судом установлено, что с целью строительства спорного жилого комплекса собственниками (в долях) земельных участков с кадастровым номером 90:25:090101:52 площадью 600 кв.м и кадастровым номером Л0:25:020101:49 площадью 1 500 кв.м, расположенных по адресу г. Ялта, пгт. Гаспра, в районе ул. Севастопольское шоссе 1 (впоследствии были разделены и преобразованы в том числе в спорные земельные участки), направлено совместное заявление в Управление градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета о выдаче исходных данных на проектирование двух многоэтажных, многоквартирных жилых домов и паркинга. Указанным лицам 24.12.2013            выданы градостроительные условия и ограничения застройки указанных земельных участков для проектирования жилых домов (литеры «А» и «Б»). Для достижения вышеназванных целей образован ЖСК «Экодом».

 Между ЖСК «Экодом» и ФИО5 как одним из собственников указанных земельных участков 24.02.2014 заключены договоры о совместной деятельности № С1-01 от 24.02.2014 и № С2-01 от 24.02.2014 по использованию земельных участков, согласно которым ФИО5 передал ЖСК «Экодом» права по застройке земельных участков в соответствии с полученными разрешительными документами, а ЖСК «Экодом» обязался передать в собственность предпринимателя определенное количество квартир после ввода жилых домов в эксплуатацию. При этом, в обязанности ФИО5 входит передача земельных участков в фонд ЖСК «Экодом»  до срока окончания строительства.

Вслед за договорами о совместной деятельности сторонами были оформлены  правоотношения по использованию спорных земельных участков  со  всеми их собственниками, в том числе  с  ФИО5 заключением  договоров аренды  сначала  в  2015 году, а затем в  2018 году.

Согласно условиям договоров  аренды, заключенных в  2018 году, арендодатель передает арендатору вместе с передаваемым в аренду имуществом все относящиеся к нему документы: техническую документацию, градостроительные условия на строительство жилого дома литер «А» и литер «Б», декларацию на начало строительных работ жилого дома литер «А» и литер «Б», технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации;   арендодатель обязан обеспечить всеми возможными действиями  с арендатором  приведение  земельного участка  к целевому  назначению «среднеэтажная» или «многоэтажная застройка» и внести  соответствующие  изменения в  государственный  кадастр недвижимости, получить необходимые согласования  и предоставить  арендодателю  (по его требованию)  копии соответствующих документов.

В соответствии с пунктом 4.2.3 договоров арендодатель обязан до 30.12.2018 провести предварительные процедуры по подготовке к передаче настоящего земельного участка в собственность ЖСК «Экодом» и по соглашению сторон после окончания срока действия настоящего договора в течение 12 месяцев передать земельный участок в собственностью ЖСК «Экодом» на условиях последнего.

Пунктами 8.1, 8.2 договоров определено, что настоящий договор заключается сторонами на период проведения строительства жилого дома на срок с 15 января 2018 года по 15 февраля 2019 года включительно. По прекращении срока действия настоящего договора (срока аренды) в случае, если строительство жилого дома не будет завершено в указанный в настоящем договоре срок, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. О желании заключить договор аренды имущества арендодатель письменно уведомляет арендатора не менее чем за 1 месяц до предполагаемой даты.

При этом, из ресурса «Картотека арбитражных дел» усматривается, что до подачи настоящего иска в суд (21.07.2020) Арбитражным судом  Республики Крым  рассмотрено исковое заявление ЖСК «Экодом» об обязании ИП ФИО5 совершить действия по передаче земельного участка   01:397  и обязании  ФИО5 и ФИО92 как собственников ? доли в земельном участке 01:367 передать его в собственность ЖСК «Экодом» путем заключения договора купли-продажи в редакции  кооператива.

Вступившим в законную силу  решением суда от 24.01.2020 установлено,  что в рамках договоров аренды  спорных земельных участков 16.08.2019 и 03.09.2019 кооператив обратился к ФИО5 с офертой о выполнении условий договора аренды в части передачи земельных участков в собственность путем заключения договоров купли-продажи; обязанность ФИО5  по заключению договоров купли-продажи земельных участков вытекает из пунктов 4.2.3 договоров аренды земельных участков от 15.01.2018. Истолковав условия заключенных договоров аренды в их взаимосвязи, суд пришел к выводу, что заявленные истцом требования являются преждевременным в силу того, что просрочка обязанности по передаче земельного участка возникает у ФИО5 по истечении 12 месяцев после окончания срока действия договоров. Поскольку пунктами 8.1 договоров установлен срок их действия до 15.02.2019, то до 15.02.2020 у ФИО5 имеется  право на добровольную передачу участков. 

При рассмотрении настоящего спора кооператив сослался на совокупное неисполнение  ФИО5 взятых на себя договорных обязательств, касающихся возведения спорного жилого комплекса, которое  привело к невозможности до настоящего времени введения жилого комплекса в эксплуатацию и, как следствие, нарушению прав членов кооператива, продолжению начисления ИП ФИО5 платы по договорам аренды  и финансовых санкций. Недобросовестность  поведения предпринимателя  кооператив усматривает в  отказе  изменить вид разрешенного  использования земельного участка, подписать  соглашение  о переоформлении  договора паенакопления и проч.

По мнению кооператива, арендная плата должна быть оплачена, но применительно  к исполнению предпринимателем встречного обязательства; последний платеж  произведен  21.12.2018; поскольку  ФИО5, на которого возложена данная обязанность по договорам,  не совершил предварительных действий  по подготовке  к передаче  земельных участков в собственность  ЖСК «Экодом»,  и отказался от предложений, совершенных кооперативом, последним приостановлены арендные платежи; в решении  суда по делу  № А83-14358/2020 суд указал на невозможность  введения дома в эксплуатацию  по причине уклонения  ИП ФИО5 от исполнения обязательств по договорам о совместной деятельности и договорам аренды земельных участков; в деле № А83-19688/2021 по иску ФИО5 о признании  ничтожной сделки от  19.06.2020 пожертвования ? доли земельного участка 01:367, заключенной  между  ФИО92 (собственник ? доли земельного участка 01:367) и ЖСК «Экодом», и применении последствий ее недействительности установлено, что ФИО5 и ФИО92 до 26.06.2020 являлись совладельцами земельного участка 01:367, являлись пайщиками застройщика и заключили договоры паенакопления; от своих обязательств по передаче земельных участков в паевой фонд ЖСК «Экодом», предусмотренных пунктами 4.2.3 договоров аренды, ФИО5 отказался; решениями суда общей юрисдикции о признании  за членами ЖСК «Экодом» права собственности на квартиры в жилом комплексе установлено  окончание строительства  двух многоквартирных домов  07.08.2020.

Более того, ЖСК «Экодом» полагало, что воля ИП ФИО5 передать земельные участки в собственность кооператива была выражена задолго до заключения договоров аренды, а именно при подписании им протокола № 3 Общего (внеочередного) собрания членов ЖСК «Экодом» от 19.01.2015, которое утвердило основные правила взаимодействия кооператива и членов кооператива, объединенных единой целью, - строительство многоквартирных жилых домов для удовлетворения индивидуальных потребностей членов кооператива. Данным протоколом предусмотрены условия не только проведения передачи земельных участков на период строительства на праве аренды с произведенной оценкой стоимости земельных участков, но и установлена обязанность собственников объектов недвижимого имущества (в том числе ФИО5) последующей передачи земельных участков в собственность ЖСК «Экодом». При этом, исходя из буквального толкования пункта 4.2.3 договора аренды не следует, что обязанность ФИО5 по передаче земельного участка ставится в зависимость от завершения строительства МКД, наоборот, установлена конкретная дата совершения им подготовительных действий; единственно  действия предпринимателя  не позволяют кооперативу сдать в эксплуатацию полностью возведенные жилые многоквартирные дома и направлены на дальнейшее начисление арендных платежей за землю и соответствующих санкций; из содержания пунктов  8.1 и 8.2  договоров аренды не следует взаимосвязь между преимущественным правом сторон вновь заключить договор аренды и выполнением пункта 4.2.3 договора в части передачи земельного участки в собственность ЖСК «Экодом».

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

        В рассматриваемом случае суд округа полагает, что судами обеих инстанций в полной мере не проверены доводы и возражения сторон, которые  могли повлиять на итог разрешения настоящего спора, условия договоров истолкованы  без совокупной оценки  фактических обстоятельств правоотношений, сложившихся между сторонами  в процессе строительства  спорного жилого комплекса, не учтены ранее установленные судом фактические обстоятельства, в связи с чем принятые в рамках настоящего дела судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а потому подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

        Для установления названных обстоятельств требуется исследование и оценка относимых и допустимых доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

        При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства,  с соблюдением требований главы 7 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам, проверить доводы сторон, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

         Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.10.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу                            № А83-12844/2020 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

 

                                                                                                     ФИО1