АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-20152/2018

г. Владивосток

22 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, дата регистрации: 27.12.2002, ОГРН: 1022500538444)

к акционерному обществу «Стройинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.10.2008)

третье лицо - Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 21.06.2007)

о взыскании 4 526 238 рублей 56 копеек

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № 232 от 29.12.2018, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 17.12.2018, удостоверение адвоката;

от третьего лица: ФИО4, доверенность от 28.12.2018 № 20/45562, паспорт; 

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края к акционерному обществу «Стройинвест» с иском о взыскании 4 526 238 рублей 56 копеек, составляющих 3 959 308 рублей 09 копеек –задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2015 по 31.03.2018 и 566 930 рублей 47 копеек – пени, начисленной на сумму долга за период с 16.09.2015 по 31.03.2018 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением от 31.01.2019 произведена замена истца – Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на Администрацию Артемовского городского округа; департамент земельных и имущественных отношений Приморского края привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Ответчик требования оспорил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Не оспаривая факта наличия задолженности по арендным платежам, ссылаясь на порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015 (далее – Порядок, Постановление № 75-па), решение Думы артемовского городского округа от 30.07.2009 № 191 (далее – решение Думы № 191), полагает верным производить расчет арендной платы за весь спорный период исходя из ставки арендной платы 0,75% в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка. Фактическое использование земельного участка за пределами сроков действия договора не оспаривает. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по первоначально заявленным требованиям. Ответчик также ходатайствовал о снижении подлежащей взысканию неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства о снижении неустойки.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 23.08.2013 администрация Артемовского городского округа (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Стройинвест» (после реорганизации в форме преобразования - акционерное общество «Стройинвест» - арендатор) заключили договор № 9/К аренды (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 25:27:000000:152, площадью 30 038 кв. м (далее – земельный участок), расположенного по адресу: Приморский край, г. Артём, от ПС 220 кВ «Аэропорт» до проектируемой РТП 10/6 кВ «Центр» в районе жилого дома по ул. Вокзальная, 189. Разрешенное использование участка: строительства здания «РТП 10/6 кВ «Центр» с заходами ВЛЗ 10Кв, сроком с 20.08.2013 по 19.08.2015.

Земельный участок передан акционерному обществу «Стройинвест» на основании протокола результатов торгов по продаже права аренды земельного участка от 20.08.2013 № 6/А, постановления администрации Артемовского городского округа от 12.07.2013 № 1746-па.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата определена по результатам аукциона и установлена в размере 3 065 000 рублей за весь период, в том числе: за 2013 год – 562 616 рублей; за 2014 год – 1 532 500 рублей, за 2015 год – 969 883 рубля.

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы не изменяется в течение всего срока аренды.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца.

Как указывает истец у арендатора сформировалась задолженность по договору, в том числе по арендным платежам за период 01.09.2015 по 31.03.2018, что повлекло начисление пени. В этой связи в адрес ответчика 06.04.2018 направлено предупреждение № 20/04/07-12/12132 о необходимости исполнения обязательств.

Поскольку арендатор задолженность не оплатил, истец обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, считает заявленные требования, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 договора срок аренды участка установлен с 20.08.2013 по 19.08.2015.

Договор прекращает свое действие с истечением срока аренды участка определенного в пункте 2 договора (пункт 6.3 договора).

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 19.08.2015.

В соответствии с пунктом  4.2 по истечении срока действия договора  арендодатель обязан в течение 5 дней после окончания срока аренды передать участок по акту приема- передачи арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Земельный участок по окончании срока аренды в установленном договором и законом порядке возвращен не был, доказательств обратного сторонами в материалы дела не представлено.

Исходя из пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, заключенного на торгах.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.

Фактическое пользование, в спорный период  переданным в аренду земельным участком, подтверждается материалами дела, в том числе договором, актом приема передачи в аренду и не оспаривается ответчиком.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указывает истец, у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам в сумме 959 308 рублей 09 копеек за период с 01.09.2015 по 31.03.2018. 

Расчет задолженности правомерно произведен истцом исходя из условий договора о размере арендной платы (пункт 3.1 договора).

Возражения ответчика со ссылкой на порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015, решение Думы артемовского городского округа от 30.07.2009 № 191, о том что, расчет арендной платы за весь спорный период следует производить исходя из ставки арендной платы 0,75% в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка, судом отклоняются.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано выше, спорный договор заключен на торгах, арендная плата определена на основании отчета независимого оценщика и установлена по результатам аукциона.

В силу пункта 9 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее, чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС № 73) судам надлежит учитывать, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 названной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (пункт 4.2 Постановления Пленума ВАС № 73).

Исходя из пункта 4.3 Постановления Пленума ВАС № 73, если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона защите о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями, учитывая, что ответчик фактически продолжал пользоваться арендуемым имуществом по истечении срока действия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что у такого арендатора сохраняется обязанность оплачивать пользование имуществом, исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в договоре аренды. При этом, с учетом разъяснений пункта 4.2 Постановления Пленума ВАС № 73 условие договора аренды о размере арендной платы подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок, в данном случае - до момента фактического возврата арендуемого имущества арендодателю.

Таким образом, в рассматриваемом случае в отношении спорного земельного участка, за весь спорный период, подлежит применению условие договора о размере арендной платы.

Кроме этого, ссылка ответчика на Решение Думы Артемовского городского округа от 30.07.2009 № 191 «О Порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» с указанием на то, что верным производить расчет арендной платы за весь спорный период исходя из ставки арендной платы 0,75% от кадастровой стоимости в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка несостоятельна, поскольку, как указано выше, земельный участок передан ответчику по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка.

С учетом изложенного требование истца о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению в заявленной сумме – 3 959 308 рублей 09 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки, начисленной на сумму долга за период с 16.09.2015 по 31.03.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 3.5 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности оплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом в размере, определенной условиями договора аренды, а также неустойку за просрочку исполнения указанной обязанности.

Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не оспорен, судом проверен и признан допустимым. 

Ссылаясь на статью 333 ГК РФ, ответчик просит уменьшить предъявленную к взысканию неустойку, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

В силу статьи 330 ГК РФ истец как кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд учитывает, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (судом принято во внимание, то обстоятельство, что арендная плата не вносилась ответчиком на протяжении длительного периода), а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Оценив доводы сторон относительно чрезмерности размера пени, суд пришел к выводу, что размер заявленной к взысканию пени является разумным и соответствует последствиям допущенного нарушения правоотношения, а также соответствует условиям договора. Снижение пени в порядке статьи 333 ГК РФ в данном случае является нецелесообразным и приведет к нарушению баланса интересов сторон. 

Безосновательное снижение судом неустойки приводит к  злоупотреблению правом и уклонению сторон от надлежащего и добросовестного исполнения договорных обязательств, что является недопустимым и противоречит основным принципам права.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, являющихся основанием для уменьшения неустойки, учитывая, что с момента согласования сторонами условий договора о неустойке данное условие в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ стало обязательным для сторон, у суда отсутствуют основания для уменьшения размера неустойки.

Таким образом, заявленная к взысканию пеня признается судом обоснованной, в связи с чем, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с акционерного общества «Стройинвест» в пользу Администрации Артемовского городского округа 4 526 238 рублей 56 копеек, составляющих 3 959 308 рублей 09 копеек – сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.09.2015 по 31.03.2018, 566 930 рублей 47 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 16.09.2015 по 31.03.2018.

Взыскать с акционерного общества «Стройинвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 45 631 рубль.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Р.С. Скрягин