ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-17006/2023

г. Красноярск

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «05» декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен          «12» декабря 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванцовой О.А.,

судей: Бабенко А.Н., Барыкина М.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: ФИО2, представителя на основании доверенности от 09.01.2023 № 16 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «13» сентября 2023 года по делу № А33-17006/2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – заявитель, ИП ФИО3) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – Департамент, ДМИЗО) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, находящихся в его границах, от 18.05.2023                  № 8853-ги.

Определением от 20.06.2023 заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края. Определением от 31.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены: закрытое акционерное общество производственно-строительная компания «Союз» (далее – ЗАО ПСК «Союз»); индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «13» сентября 2023 года по делу № А33-17006/2023 заявление удовлетворено. Признан незаконным изложенный в письме от 18.05.2023 № 8853ги отказ Департамента в предоставлении индивидуальным предпринимателям ФИО3 и ФИО4 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, как противоречащий положениям Земельного кодекса Российской Федерации. В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя на Департамент возложена обязанность предоставить ИП ФИО3 и ИП ФИО4 в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенный по адресу: Красноярский край,                  г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16. С Департамента в пользу ИП ФИО3 взыскано 300 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, приять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В апелляционной жалобе Департамент ссылается на то, что однократное право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в отношении спорного участка уже реализовано. Само по себе отсутствие судебного акта об изъятии земельного участка не свидетельствует о наличии у Департамента оснований предоставить земельный участок заявителю. ДМИЗО указывает на нарушение судом первой инстанции подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО3 представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявителем по делу выражено несогласие с доводами Департамента, изложенными в жалобе. ИП ФИО3 просит оставить обжалуемое решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явились, своих уполномоченных представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц и заявителя по делу. 

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства. 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.10.2019 по делу № А33-556/2017 ЗАО ПСК «Союз» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства с применением правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В ходе реализации имущества ЗАО ПСК «Союз» проданы, в том числе, объекты незавершенного строительства. Так, согласно протоколу от 21.10.2022 об определении участников торгов № 1281-5, протоколу о результатах проведения открытых торгов № 1281-5 торги по лоту № 5 (код торгов 1281): объект незавершенного строительства назначение объекта: многоквартирный дом; адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район «Ботанический», площадь объекта 1709,60 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100482:15 – победителем является ИП ФИО3 По итогам торгов заключен договор купли-продажи от 26.10.2022 № 17 между ЗАО ПСК «Союз» и ИП ФИО3 в отношении объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома 24:50:0100482:15.

Также согласно протоколу от 21.10.2022 об определении участников торгов № 1281-6, протоколу о результатах проведения открытых торгов № 1281-6 торги по лоту № 6 код торгов 1281): объект незавершенного строительства назначение объекта: многоквартирный дом; адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район «Ботанический», площадь объекта 972,30 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100482:16 – победителем является ФИО5. По итогам торгов заключен договор купли-продажи от 28.10.2022 № 16 между ЗАО ПСК «Союз» и ФИО5 в отношении объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома 24:50:0100482:16.

16.10.2023 между ФИО5 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 16.02.2023, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность объект незавершенного строительства назначение объекта: многоквартирный дом, Адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район «Ботанический», площадь объекта 972,3 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100482:16. Объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7. Отчуждаемый объект незавершённого строительства находится в собственности продавца на основании договора купли-продажи от 28.10.2022 № 916, зарегистрированного в установленном законом порядке (пункт 2 договора).

18.01.2023 между ИП ФИО3 и ИП ФИО4 заключен договор купли-продажи 1/2 доли объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома 24:50:0100482:15.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН)  от 20.01.2023 ИП ФИО3 с 20.01.2023 на праве общей долевой собственности принадлежит ? объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100482:15 (поставлен на кадастровый учет 16.11.2015), площадью 1709,6 кв.м., степень готовности объекта - 15%, расположенного по адресу: Красноярский край,                   г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанческий». Номер записи о праве 24:50:0100482:15-24/112/2023-13.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2023 ИП ФИО3 20.02.2023 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0100482:16 (поставлен на кадастровый учет 16.11.2015), площадью 972,3 кв.м., степень готовности объекта - 34%, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанческий». Номер записи о праве 24:50:0100482:16-24/095/2023-16.

В материалы дела представлена копия рабочего проекта комплекса индивидуальных жилых домов в мкр. «Ботанический» в Октябрьском р-не г. Красноярска (шифр 685-11) 2011 года, выполненный ЗАО «Студия-Зет». Объекты незавершённого строительства построены ЗАО ПСК «Союз» на основании проектной документации, разработанной ЗАО «Студия-Зет» в 2011 году, шифр 685-11, на основании разрешения на строительство от 30.07.2012 № RU-24308000-01/3334-дг.

Указанные объекты незавершенного строительства расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.10.2022 № 99/2022/500128976 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100482:7, площадью 11 359 кв.м., расположен по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический». Земельный участок отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код – 2.1.1).

04.05.2023 ИП ФИО3 и ИП ФИО4 обратились в ДМИЗО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, жилой массив «Ботанический», без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на праве аренды, в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, расположенных на испрашиваемом земельном участке. 

В письме от 18.05.2023 № 8853-ги Департамент отказал в предоставлении земельного участка, поскольку ранее участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:500100482:15, 24:50:0100482:6 – многоквартирных жилых домов, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов отсутствуют. Однократное право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства уже реализовано. 

Полагая, что основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, отсутствуют, ИП ФИО3 обратилась в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи. 

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения приведенного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Право собственника здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользоваться земельным участком, предоставленным таким лицом под эту недвижимость закреплено в пункте 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021, приведенные положения законодательства направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, в отсутствие судебного решения.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта, но лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

При отсутствии такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как следует из материалов дела, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100482:7, находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 24:50:0100482:15 и 24:50:0100482:16, принадлежащие предпринимателям, расположены на данном земельном участке. Объекты незавершенного строительства перешли к новым собственникам в связи с банкротством предыдущего арендатора.

При отсутствии судебного акта об изъятии этих объектов, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам (кроме собственников объектов), не может быть предметом аукциона.

Из материалов настоящего дела не следует, что Департамент, являющийся публичным собственником спорного земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100482:7, воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды вышеуказанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

При таких обстоятельствах, индивидуальные предприниматели (собственники объектов незавершенного строительства) вправе требовать однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов, для завершения строительства этих объектов (степень готовности 90% и 60%).

В свою очередь, отказ Департамента в заключении договора аренды препятствует завершению строительства, введению объекта в эксплуатацию, нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов (учитывая, что объекты незавершенного строительства являются многоквартирными домами).

Учитывая изложенное, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о незаконности отказа, изложенного в письме от 18.05.2023 № 8853-ги. 

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «13» сентября 2023 года по делу № А33-17006/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи:

А.Н. Бабенко

 

М.Ю. Барыкин