Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6548/2018

07 февраля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года. Полный текст  постановления изготовлен 07 февраля 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Жолондзь Ж.В.

судей                                       Брагиной Т.Г., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии в судебном заседании представителя кредитного потребительского кооператива «Умножить» ФИО2 по доверенности от 4 апреля 2018 года,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитного потребительского кооператива «Умножить»

на определение 3 сентября 2018 года

по делу № А04-8102/2017

Арбитражного суда Амурской области,

вынесенное судьей Башариной С.В.,

по заявлению кредитного потребительского кооператива «Умножить» 

к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО6            

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился ФИО6 (далее – должник) с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением от 21 сентября 2017 года указанное заявление принято судом к производству.

Определением от 15 ноября 2017 года в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО7.

Решением от 02 марта 2018 года должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО8.

Определением от 18 апреля 2018 года признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования Кредитного потребительского кооператива «Кредитный союз «Умно жить» - Хабаровск» в сумме 51 590 645, 70 рублей, в том числе основной долг - 23 158 938, 95 рублей, проценты - 10 946 555, 11 рублей, пеня - 17 417 630, 96 рублей, судебные расходы - 67 520, 68 рублей.

Определением от 29 января 2018 года произведена замена конкурсного кредитора - Кредитного потребительского кооператива «Кредитный союз «Умно жить» - Хабаровск» в реестре требований кредиторов его правопреемником - Кредитным потребительским кооперативом «Умножить» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с суммой требований 51 590 645, 70 рублей, в том числе основной долг – 23 158 938, 95 рублей, проценты - 10 946 555, 11 рублей, пеня - 17 417 630, 96 рублей, судебные расходы - 67 520, 68 рублей. 

В рамках указанного дела конкурсный кредитор КПК «Умножить» обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделки должника – договора от 24 марта 2015 года купли-продажи жилого дома, заключенного между должником, ФИО4, ФИО5 и ФИО3, и о применении последствий ее недействительности.

Определением от 05 июня 2018 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечен ФИО4, ФИО5

Определением от 03 сентября 2018 года в удовлетворении требований судом отказано.

КПК «Умножить», не согласившись с вынесенным судебным актом,                   обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд  с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования. В обоснование указал неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств дела. Судом необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что купля-продажа жилого дома совершена без земельного участка, что в силу закона недопустимо. Стоимость земельного участка оценена в размере 2 486 000 рублей, в совокупности с жилым домом – 2 864 000 рублей, в то время как цена сделки составила 200 000 рублей. Данные обстоятельства свидетельствуют о явной неравноценности совершенной сделки, недобросовестности ее сторон, что привело к нарушение прав кредиторов должника.

Определениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 года, от 16 января 2019 года, от 30 января 2019 года рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.

В судебном заседании от 16 января 2019 года  представитель ФИО6 по доводам апелляционной жалобы возражал, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без – удовлетворения. 

В судебном заседании от 04 февраля 2019 года представитель заявителя жалобы доводы жалобы поддержал, просил обжалуемое определение отменить, принять новый судебный акт, которым признать оспоренную сделку недействительной, применить последствия ее недействительности в виде взыскания с ФИО3 в конкурсную массу ФИО6  954 667 рублей, составляющих рыночную стоимость 1/3 доли жилого дома и земельного участка.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений против неё, исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта с учётом положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В силу пункта 13 статьи 14 Федерального закона от 29 июня 2015 года № 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» абзац второй пункта 7 статьи 213.9 и пункты 1 и 2 статьи 213.32 Закона о банкротстве (в редакции от 29 июня 2015 года) применяются к совершенным с 1 октября 2015 года сделкам граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. 

Сделки указанных граждан, совершенные до 1 октября 2015 года с целью причинить вред кредиторам, могут быть признаны недействительными на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию финансового управляющего или конкурсного кредитора (уполномоченного органа) в порядке, предусмотренном пунктами 3 - 5 статьи 213.32 Закона о банкротстве.

Рассматриваемая сделка совершена 24 марта 2015 года, следовательно, может быть признана недействительной только на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФИО6, ФИО4, ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежал жилой дом из трех комнат, 1-этажный, общей площадью 44.2 кв. м, инв. № 10:401:002:007:142680, лит. А, кадастровый номер 28:01:010174:0005:10:401:002:007142680, адрес объекта: 

<

...> (далее – жилой дом). 

24 марта 2015 года между представителем ФИО9, действующей на основании доверенности от 24 февраля 2015 года № 28АА0629703 от имени ФИО6, ФИО4, ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного выше жилого дома по цене согласно пункту 2.1 договора 200 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что следует из пункта 2.2 договора. 

Стороны предусмотрели, что покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путем осмотра перед подписанием договора, не имеет претензий по качеству и техническому состоянию, стороны фактически осуществили прием-передачу имущества, в связи с чем договор является одновременно документом о передаче имущества от продавца покупателю. Акт приема-передачи имущества не составлялся и составляться не будет. 

Регистрация сделки купли-продажи жилого дома совершена 02 апреля 2015 года.

Мотивом отказа судом первой инстанции кредитору в удовлетворении его требования о признании указанной сделки недействительной явилось отсутствие существенного (в два или более раза) отклонения между рыночной ценой реализованного жилого дома (без стоимости земельного участка) – 378 000 рублей и ценой, уплаченной покупателем по оспариваемому договору – 200 000 рублей, и отсутствие доказательств, с достоверностью подтверждающих осведомленность покупателя по оспариваемой сделке о финансовой несостоятельности должника, а равно совершение оспариваемой сделки с исключительной целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов.

Отклоняя возражения кредитора о незаконности совершения сделки купли-продажи жилого дома без земельного участка, суд указал, что предметом продажи выступает только жилой дом без земельного участка, который в предмет оспариваемой сделки не входит. Согласно сведениям, содержащимся в материалах регистрационных дел на жилой дом и земельный участок, права на земельный участок не зарегистрированы, ранее этот земельный участок предоставлялся на праве пожизненного наследуемого владения предыдущему правообладателю жилого дома. При последующем отчуждении жилого дома права на спорный земельный участок последующими приобретателями не регистрировались, в предмет договоров купли-продажи не входили. Продавец не может передать по договору купли-продажи больше прав, чем имеет сам ко дню отчуждения имущества.

Рассмотрев настоящий обособленный спор повторно, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, а также федеральными законами.

Данное право является исключительным, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, а также в фактическом пользовании, в соответствии со статьями 20, 21 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка, в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату.

В силу пунктов 2, 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, действуя при этом добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 названной статьи Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В третьем абзаце пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено, что при оценке действий сторон на предмет добросовестности следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение должника, имеющего неисполненные обязательства перед кредиторами, ожидаемое от него как от добросовестного участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы других лиц, должно было быть следующим.

Должник, имея намерение продать жилой дом, имел возможность бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком по цене существенно выше за счет стоимости земельного участка.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 20 августа 2018 года № 163 рыночная стоимость жилого дома, который являлся объектом продажи, составляет 378 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 2 486 000 рублей, общая стоимость и, соответственно, возможная цена оспариваемой сделки - 2 864 000 рублей, в то время как сделка совершена по цене 200 000 рублей.

В случае несоблюдения выше названных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Информационного письма от 13 ноября 2008 года № 126, явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

Недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, которым воспользовался контрагент, является основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Совершением оспариваемой сделки по существенно заниженной цене повлекло выбытие ликвидного имущества, за счет которого имелась возможность удовлетворить требования кредиторов должника за счет стоимости этого имущества, следовательно, повлекло причинение вреда имущественным интересам кредиторов.

Учитывая совокупность установленных обстоятельств, подлежащие применению нормы права и приведенные выше разъяснения в их применении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии достаточных оснований для признания договора купли-продажи от 24 марта 2015 года в отношении принадлежащих должнику 1/3 доли жилого дома недействительной сделкой в соответствии со статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с признанием оспариваемой сделки недействительной подлежат применению последствия ее недействительности, предусмотренные в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу должника рыночной стоимости имущества в сумме 954 667 рублей, установленной заключением эксперта, из которых 126 000 рублей  стоимость 1/3 доли жилого дома, 828 667 рублей - стоимость 1/3 доли земельного участка.

Расходы на государственную пошлину по заявлению и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение от  03 сентября 2018 года по делу № А04-8102/2017 Арбитражного суда Амурской области отменить.

Требование Кредитного потребительского кооператива «Умножить» удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 24 марта 2015 года 1/3 доли жилого дома общей площадью 44, 2 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 28:01:010174:31.

Взыскать с ФИО3 в конкурсную массу ФИО6  954 667 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Кредитного потребительского кооператива «Умножить» расходы на государственную пошлину по заявлению в размере 6 000 рублей, по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

Т.Г. Брагина

 

Т.Д. Козлова