АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-7400/2021                                                                                                                                    

«15» сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2021 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309361003000010, ИНН 

<

***>), Воронежская обл., Калачеевский р-н, с. Заброды,

к Администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Воронежская обл., г. Калач,

о признании договора аренды заключенным,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель, доверенность № 1 от 02.04.2021, диплом;

от ответчика: ФИО4, представитель, доверенность от 05.07.2021, диплом;

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истец, ИП глава КФХ ФИО2) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области (далее – ответчик, Администрация ФИО5 ВО) о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:10:5400008:0659 площадью 150027 кв.м., находящийся в границах участка, адрес ориентира: Воронежская область, Калачеесвкий кадастровый район, северо-западная часть квартала 36:10:5400008, между истцом и ответчиком заключенным с 29.12.2006 сроком на 49 лет.

С учетом того, что определением суда дело было назначено к судебному разбирательству, с учетом мнения сторон, суд вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному разбирательству.

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Как следует из материалов дела, 29.12.2006 вынесено Постановление Администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области № 679 КФХ «Пригородное» о предоставлении сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 36:10:5400008:0659 площадью 150 027 кв.м., находящегося в границах участка, адрес ориентира: Воронежская обл., Калачеевский кадастровый район северо-западная часть квартала 36:10:5400008, для сельскохозяйственного производства.

Постановление вынесено на основании заявления главы ФИО6 КФХ «Пригородное» и материалов территориального землеустройства.

Договор аренды в письменной форме в виде отдельного документа составлен не был, сторонами не подписывался и  государственную регистрацию не прошел. Текст договора в материалы дела также  не представлен.

Ответчиком в адрес истца ежегодно с 2010г направлялись уведомления с расчетом арендной платы, с указанием реквизитов для перечисления. Истцу также был предоставлен расчет арендной платы земельного участка расположенного в северо-западной части квартала 36:10:54 00 008, с рукописной пометкой «2006 год 15 га», который по утверждению истца получен им от ответчика в момент заключения договора.

В целях реализации права на выкуп земельного участка, ИП глава КФХ ФИО2, являющаяся в силу закона правоприемником  КХ «Пригородное», обратилась в Администрацию ФИО5 ВО с заявлением о заключении в письменной форме с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:10:5400008:0659.

Письмом исх. № 1028 от 15.03.2021 истцу было отказано в заключении договора, ввиду того, что Постановление № 679 от 29.12.2006 о предоставлении земельного участка ИП главе КФХ ФИО7 было вынесено с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации, а именно без заблаговременной публикации информации о земельном участке, предоставляемом в аренду. 

Считая, что с 2006 года истец имеет права и несет обязанности арендатора указанного земельного участка, своевременно вносит арендную плату, которая принимается ответчиком,  предмет договора согласованным, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные   по   делу   доказательства,   арбитражный   суд   считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ. При этом перечень этих способов в силу абзаца 14 данной статьи, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К их числу может быть отнесено и требование о признании договора заключенным.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При этом, в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

Таким образом, для признания договора заключенным суду следует установить правовую природу спорного договора, обстоятельства его заключения, согласование сторонами существенных условий, а также  соблюдение формы договора. 

Исходя из правовой природы отношений, вытекающих из спорного договора, к возникшему спору подлежат применению нормы ГК РФ об аренде и правах на землю, Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), другие федеральные законы, а также принимаемые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации и законы субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Истец настаивает на согласовании сторонами существенных условий договора аренды земельного участка, а именно: предмета и размера арендной платы, путем вынесения постановления администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области № 679 от 29.12.2006 в ответ на его заявление о предоставлении спорного земельного участка, а также внесение им арендных платежей в размере определенном расчетом, предоставленным ответчиком. Истец также считает, что приняв оплату за пользование земельным участком, ответчик подтвердил заключение договора.

Данные доводы судом исследованы и подлежат отклонению, на основании следующего.

Текст договора суду не представлен и из пояснений сторон судом установлено, что он в виде одного, подписанного сторонами  документа не составлялся. 

Из постановления № 679 от 29.12.2006 администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области следует, что оно вынесено в отношении КФХ «Пригородное», тогда как наименование истца до прекращения деятельности в связи с приобретением статуса ИП было КХ «Пригородное», что подтверждается предоставленной истцом выпиской из ЕГРЮЛ. 

Кроме этого, постановление является властно-распорядительным документом, которым выражается намерение заключить договор, оно не содержит существенных условий договора,    в силу чего оно не отвечает признакам акцепта.

Акт приема-передачи земельного участка от ответчика в пользование истцу в материалы дела не представлен и по заявлению сторон не составлялся и не подписывался. Акты об исполнении обязательств в спорный период между сторонами также не подписывались. 

Предоставленное истцом дополнительное соглашение от 10.08.2010 в своем тексте и в тексте приложения к нему  не содержит указания на обязательство, в рамках которого оно подписано и не описывает предмет, якобы заключенного договора аренды. 

Таким образом, суду не предоставлено документов, подписанных уполномоченными лицами сторон и в которых содержалось бы указание на согласованный объект, передающийся по договору аренды от ответчика истцу.

Также истец полагает, что получение от ответчика расчета арендной платы и уведомлений об ее изменении повлекло за собой не только согласование стоимости арендной платы, но и лишило ответчика заявить о том, что договор является незаключенным после получения им суммы арендной платы.

Данные доводы подлежат отклонению судом, так как сам по себе факт внесения денежный средств с указанием назначения платежа - «арендная плата» не может быть принят судом как надлежащее исполнение обязательств по незаключенному договору аренды, а принятие платежей ответчиком – в качестве признания договора аренды заключенным.

Предоставленный истцом расчет арендной платы земельного участка расположенного в северо-западной части квартала 36:10:54 00 008,  с рукописной подписью - «2006 год 15 га», составленный старшим специалистом-юристом комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачеевского муниципального района не может являться доказательством согласования сторонами размера арендной платы, так как подписан лицом, полномочия которого не известны, а в тексте расчета указан кадастровый номер не спорного участка, а всего кадастрового квартала.

Представленные истцом платежные документы в назначении платежа имеют или реквизиты иных договоров или назначение платежа не конкретизировано, а из материалов дела следует, что у истца имеются иные земельные участки, находящиеся у него в аренде.

Кроме этого, пункт 3 ст. 432 ГК РФ, на который ссылается истец, в спорный период не действовал, поэтому его положения нельзя распространить на правоотношения сторон. 

Учитывая изложенное, суд приходит к  выводу о том, что при разрешении вопроса о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сторонами не согласованы существенные  условия договора аренды, договор в установленной форме не составлен, не подписан и не прошел государственную регистрацию. Фактически у сторон имелись  намерения по заключению договора, которые не были реализованы.

Кроме этого, судом учтено, что при вынесении постановления № 679 от 29.12.2006 нарушены законодательно установленные требования к порядку заключения договора, что влечет за собой признание данного договора, в случае его заключения, недействительным в силу его ничтожности.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 18.07.2005, действующей в период спорных правоотношений).

Пунктом 2 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрена передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.  При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Истец не относится к перечню лиц, которым в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи предоставлено право заключения договора аренды  без соблюдения требований указанных в ст. 34 ЗК РФ. 

В регулировании отношений сторон также подлежит применению Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", статья 12 которого предусматривает упрощенную процедуру предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.  

Однако  данное преимущественное право предоставляется лишь при наличии прочих равных условий для иных заинтересованных лиц, которые будут обеспечены только при условии публикации извещения о предоставлении спорного земельного участка в аренду.

Из содержания указанных норм права следует, что для заключения договоров аренды орган власти обязан подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных СМИ информацию о наличии предполагаемых для передачи в аренду земельных участков, для выполнения условий, предусмотренных п.2 ст. 34 ЗК РФ.

Из пояснений ответчика, которые не опровергнуты истцом, следует, что мероприятий предусмотренных ст. 10 ФЗ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 34 ЗК РФ, в том числе публикаций информации о возможном предоставлении  в аренду спорного земельного участка не производилось.

Доводы истца о том, что ответчик должен доказать факт отсутствия публикации, подлежат отклонению судом, так как из самой сути  так называемого «отрицательного факта» следует невозможность его доказывания лицом которое отрицает его существование. Поэтому доказательства должны предоставляться той стороной, которая считает факт состоявшимся. 

Доказательств публикации о предоставлении в аренду спорного земельного участка суду не предоставлено.

Поскольку в рассматриваемом случае Администрацией после поступления заявления предпринимателя не было опубликовано извещение о предоставлении земельного участка и соответственно не учтена возможность поступления заявлений от иных заинтересованных лиц, договор аренды земельного участка не может быть признан соответствующим нормам Земельного кодекса РФ (аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного суда Российской Федерации об отказе в передаче кассационной жалобы (представления) для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2020 №308-ЭС20-276, от 19.07.2019 №310-ЭС19-12802, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2019 по делу №А09-6807/2018, постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 №А35-7921/2018 и др.).

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», пункте 3 письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.1998 №С5-7/У3-693 «О Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной. 

При    этом    названной    нормой    предусмотрено    обязательное   привлечение 

независимого оценщика в целях определения им величины стоимости объекта оценки по договору аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» указано, что посягающей на публичные интересы является сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет,  установленный законом.

В приведенных выше положениях действующего законодательства содержится явно выраженный запрет на заключение сделок в обход конкурентных способов передачи муниципального имущества в аренду с предварительной оценкой стоимости аренды,  без  использования которых нарушаются права неопределенного круга третьих 

лиц.

Рассматриваемый договор аренды заключен без проведения оценки права аренды и опубликования извещения о предоставлении земельного участка. 

Несоблюдением вышеуказанных норм федерального законодательства нарушены экономические интересы муниципального  образования, а также созданы и реализованы дискриминационные условия доступа к осуществлению предпринимательской деятельности и ограничена возможность юридических лиц и индивидуальных  предпринимателей приобрести права на заключение договора аренды 

муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация Калачеевского муниципального района Воронежской области против удовлетворения исковых требований возражали, указывая на тот факт, что Постановление Администрации Калачеевского муниципального района Воронежской области № 679 от 29.12.2006 было принято с нарушением положений земельного законодательства, договор аренды не заключался, акт приема-передачи земельного участка не подписывался, а платежи, оплаченные истцом по выставленным ответчиком уведомлениям, являются платой за фактическое пользование земельным участком без договора.

С учетом изложенного признание судом договора аренды земельного участка заключенным в ситуации нарушения обязательных процедур при его согласовании будет направлено на защиту неправомерного поведения и нарушать права неограниченного круга лиц, что не соответствует целям правосудия.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ИП главой КФХ ФИО7 о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:10:5400008:0659 площадью 150027 кв.м., находящийся в границах участка, адрес ориентира: Воронежская область, Калачеесвкий кадастровый район, северо-западная часть квартала 36:10:5400008, между истцом и ответчиком заключенным с 29.12.2006 сроком на 49 лет следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения дела, и в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь ст.ст. 65, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                               М.А.Малыгина