Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42369/2021

13 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен  13 октября 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, 

<

...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Камелот" (адрес: Россия 194112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект дом 33 корпус 2 литер а, помещение 6н, ОГРН: ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга; СПБ ГБУ "Управление инвестиций" 

о взыскании задолженности и пени,

при участии

- от истца: не явился (извещен),

- от ответчика: ФИО2 доверенность от 27.11.2020,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Арендодатель, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Камелот" (далее – ответчик, Арендатор) о взыскании 13 706 097,51 руб. задолженности за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 и              5 443 399,27 руб. пени по состоянию на 16.04.2021, пени с 17.04.2021 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А56-83312/2021. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.08.2022 по делу №А56-83312/2021 решение от 27.01.2022 и постановление апелляционного суда от 28.04.2022 оставлены без изменения.

Представитель истца в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

В судебное заседание явился представитель ответчика, относительно удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между сторонами 08.02.2017 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №04/ЗКС-10200 (далее – Договор).

 Согласно пункту 1.1. Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: 

<

...> участок 1, (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), площадью 13 124 кв.м. (далее – Участок).

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания (пункт 1.2. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017.

Согласно пункту 4.1. Договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет в 54 000 000 руб. в течение срока строительства, установленного п.5.2.2. договора (то есть, до 11.01.2020).

Приложением №5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846,15 руб., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%.

Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290,43 руб. 

Согласно пункту 9.1 договора, он вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит.

Как указывает истец, и данный факт не оспаривается ответчиком, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020.

Также о прекращении договора аренды свидетельствует Информационное письмо Комитета от 20.02.2020 №05-15-6113/20-0-0 и погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.

Участок ответчиком не возвращен и находится в пользовании Арендатора по причине нахождения на нем объекта незавершенного строительства, что подтверждается актом обследования от 15.06.2020, составленным сотрудниками Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

По состоянию на 16.04.2021 истцом выявлена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.12.2020 в размере 13 706 097,51 руб.

Истец представил в суд справочный расчет задолженности с применением кодов 18.0 и 10.1, однако настаивал на необходимости расчета задолженности на основании положений договора аренды, полагая, что иной порядок расчета арендной платы к спорным правоотношениям не применим.

Как указывает истец в исковом заявлении, поскольку договор аренды был заключен на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (на период строительства), по окончании срока, на который он был заключен, его действие прекращается, и возобновление договора по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно.

Ответчиком представлены возражения и контррасчет арендной платы, выполненный исходя из расчета по коду функционального использования 10.1, согласно которому размер арендной платы за квартал составляет 156449 рублей.

Ответчик в отзыве ссылается на то, что прекращение договора аренды повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором после окончания договора. Общество указывает, что в данном случае имеет место фактическое пользование земельным участком, и правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса РФ и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ. Размер платы за пользование земельными участками в данном случае подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы. 

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 г. № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 г. № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга». 

При этом Общество указывает, что прекращение договора аренды лишило его возможности использования земельного участка для целей, установленных договором, – строительства, поскольку Приказом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга №196-п/20 от 28.12.2020 прекращено действие разрешения на строительство от 17.04.2019 № 78-004-0205-2019 на строительство объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) со ссылкой на п.1 ч.21.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Основанием для прекращения действия разрешения на строительство по тексту приказа № 196-п/20 от 28.12.2020 указано прекращение действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.02.2017 г. №04/ЗКС-10200, прекращение права ответчика на земельный участок. 

Также Общество указывает, что по окончании срока действия договора аренды оно своевременно и в установленном порядке оформило право собственности на объект незавершенного строительства и 04.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства. Однако 19.05.2020 распоряжением Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Обществу было отказано в заключении договора в связи с тем, что цель использования земельного участка, указанная в заявлении Общества, отнесена к                                       условно-разрешенному виду использования земельного участка. Повторно заявление о предоставлении участка для завершения строительства было подано Обществом 14.09.2020. 

Между тем, вопрос о предоставлении Обществу земельного участка для завершения строительства до текущего момента Комитетом не решен, что лишает Общество возможности достроить Объект. При этом размер арендной платы, который бы подлежал уплате в случае заключения соответствующего договора, был бы значительно меньше той суммы, которая подлежит внесению на основании договора аренды на инвестиционных условиях. 

Таким образом, Общество полагает, что взыскание платы за земельный участок на основании прекратившего свое действие договора аренды при явном уклонении Комитета от заключения договора аренды для завершения строительства объекта является неправомерным.

Между тем, за просрочку перечисления арендной платы в соответствии с условиями Договора истец начислил ответчику пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 16.04.2021 сумма пени составила 5 443 399,27 руб.

В адрес Ответчика Истцом были направлены претензии от 14.09.2020                     №ПР-28803/20-0-0, от 29.10.2020 № ПР-35712/20-0-0 с требованиями о добровольном погашении задолженности. Требования истца оставлены без удовлетворения.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, а также вступившее в законную силу решение суда по делу №А56-83312/2021, имеющее преюдициальное значение, суд считает требования Комитета не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон № 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона №282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях – это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (п.5).

Согласно статье 12 Закона №282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер арендной платы по договору был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости от 21.12.2015 №31-1-0089/2015, составленного ГУП «ГУИОН».

14.09.2021 Истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Ответчику о взыскании задолженности по договору от 08.02.2017 №04/ЗКС-10200 за последующий период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437,42 руб., пеней за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2021 в размере 782 202,29 руб., пеней, начисленных на сумму долга по ставке 0,1% в день с 06.05.2021 по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы. Делу присвоен №А56-83312/2021.

Решением суда от 27.01.2022, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 28.04.2022 решение от 27.01.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-западного округа от 26.08.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А56-83312/2021 оставлены без изменения.

При рассмотрении дела суды пришли к выводу, что размер платы в спорный бездоговорной период подлежит исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

В рамках исполнения Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» Правительство Санкт-Петербурга постановлением № 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности              Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение). 

В соответствии с пунктом 3.1.2 названного Положения и приложением № 4 к Положению арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по коду 10.1 без применения понижающего коэффициента Кс.

В случае предоставления участка для завершения строительства размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта. 

В рамках рассмотрения дела №А56-83312/2021 судами установлено, что Ответчик не смог завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако, поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв.м, ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. 

В связи с изложенным, потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 № 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено. 

Поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования предоставлении земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, в том числе отсутствия ненадлежащего исполнения обязательств инвестора, функционального использования земельного участка в спорный период, соответствующего коду 10.1, оснований для применения кода 18 (любые разрешенные виды функционального использования) в формуле расчета арендной платы судами не усмотрено, также как оснований для взыскания долга исходя из размера платежей по прекращенному договору, поскольку после 08.02.2020 Общество не использовало земельный участок для целей строительства.

Данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

За период действия, в рамках Договора начислено платежей 62 513 290,43 руб. с учетом процентов. Ответчиком оплачено 62 513 290,43 руб. Также за договорной период начислено пени 1 164 795,10 руб., оплачено за договорной период пени 1 352 495,95 руб. Имеется переплата пени за договорной период в пользу Общества в размере 187 700,85 руб. (установлена Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 г. по делу №А56-37160/2020).

За период после прекращения действия Договора, Ответчиком оплачено Истцу за фактическое пользование земельным участком: в 2020 году, в том числе за спорный период 7 123 545,74 руб., в 2021 году 2 000 000,00 руб., итого за бездоговорной период оплачено 9 123 545,74 руб., что значительно превышает ту сумму, которая подлежит оплате за фактическое пользование земельным участком.

С учетом изложенного суд не усматривает наличия задолженности по договору аренды, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ (в редакции, вступившей в законную силу с 01.01.2017) решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.