ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-13744/2012

20 мая 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейВеликоредчанина О.Б., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заедания ФИО2,

при участии в судебном заседании (с использованием системы веб-конференции):

представителя ответчика – ФИО3, действующей на основании доверенности от 11.10.2021,

конкурсного управляющего ООО «Альянс» ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2022 по делу №А82-13744/2012,  

по иску Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

и Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: ФИО5, 

общество с ограниченной ответственностью «Регион инвест строй» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

временный управляющий ООО «Альянс» ФИО6,

ФИО7, 

ФИО8,

о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании ответчика возвратить земельный участок,

установил:

Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ООО «Альянс», Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2010 № 596/2, об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:0226, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, пос. Красный Бор.

Арбитражным судом Ярославской области к участию в процессе в качестве соистца по его ходатайству привлечено  Муниципальное казенное учреждение «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (далее – Центр земельных ресурсов).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2022 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Альянс» в течение 30-ти дней с момента вступления решения в законную силу возвратить в порядке, установленном договором аренды, арендодателю земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:0226. В удовлетворении иска в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.04.2010 № 596/2 отказано.

ООО «Альянс» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что рассматриваемый иск подлежал оставлению без рассмотрения, т.к. истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, а именно истец обратился в арбитражный суд спустя 1 день после направления претензии. Общество считает, что судом необоснованно возобновлено производство по настоящему делу, т.к. обеспечительные меры, принятые определением суда от 13.09.2013 по делу №А82-3300/2013 в отношении части земельного участка не отменены.

Также Общество считает, что настоящий спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Альянс», поскольку право аренды на земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства. По мнению заявителя, является несостоятельной ссылка суда на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4). Кроме того ООО «Альянс» считает, что к участию в деле в качестве третьих лиц следовало привлечь ЖСК «Сосновые аллеи»  и Фонд-214.

В судебном заседании представитель ООО «Альянс» и конкурсный управляющий Общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Центр земельных ресурсов указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Администрация и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Истцы и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей истцов и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, 01.04.2010 между Земельным комитетом Администрации Ярославского муниципального района в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор) заключен договор № 596/2 аренды земельного участка, на основании которого ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:0226, общей площадью 148 674 кв.м расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, в пос. Красный бор, для строительства первой очереди застройки жилого района (т. 1 л.д. 8).

Договор заключен на срок с 21.03.2010 по 20.03.2013. 

Впоследствии решением Ярославского районного суда Ярославской области от 07.08.2013 по делу № 2-957/2013 указанный договор признан недействительным в части предоставления в аренду части земельного участка, равной 1 806 кв.м, границы которого соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:368 (т. 2 л.д. 39-40).

Письмом от 06.11.2012 Администрация предложила ответчику в срок до 15.11.2012 расторгнуть договор аренды от 01.04.2010 № 596/2 в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы (т. 1 л.д. 6).

Не получив ответ на данное обращение, 08.11.2012 Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

07.05.2013 Арбитражным судом Ярославской области возбуждено дело №А82-3300/2013 о несостоятельности (банкротстве) ответчика.

Определением от 13.09.2013 по делу № А82-3300/2013 Арбитражный суд Ярославской области по ходатайству временного управляющего ООО «Альянс» ФИО6 принял обеспечительные меры в виде запрета Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области заключать договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0226, общей площадью 148 674 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, пос. Красный бор, с другим лицом, помимо ООО «Альянс», производить государственную регистрацию такого договора аренды, а также распоряжаться иным образом данным земельным участком (т. 2 л.д. 60-65).

В связи с принятием указанного определения производство по рассматриваемому делу приостанавливалось.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что на земельном участке возведены 3 объекта незавершенного строительства (строения № 3, 10, 11).

При этом определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.08.2021 по делу № А82-3300/2013 требования участников строительства строения № 3 погашены путем передачи им прав застройщика вместе с земельным участком площадью 28 108 кв.м (т. 3 л.д. 197-207).

Поскольку договор аренды от 01.04.2010 прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют.

Довод Общества о том, что рассматриваемый иск подлежал оставлению без рассмотрения, т.к. истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, а именно истец обратился в арбитражный суд спустя 1 день после направления претензии, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В целях обеспечения исполнения истцом (заявителем) данного требования пунктом 8 части 2 статьи 125 АПК предусмотрено, что в исковом заявлении, среди прочего, должны быть указаны сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен Федеральным законом или договором.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, в качестве приложений к исковому заявлению истец представил письмо от 06.11.2012, из которого явно следует намерение истца прекратить договорные отношения. 

Указанное письмо направлено ответчику 07.11.2012, по его юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, что подтверждается почтовой квитанцией  (т. 1 л.д. 7).

То есть истец выполнил требования, предусмотренные названными нормами процессуального законодательства.

Довод ответчика о подаче искового заявления спустя 1 день после направления претензии, о незаконности обжалуемого судебного акта не свидетельствует и основанием для его отмены не является, поскольку по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы, тогда как из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и в разумные сроки разрешить вопрос о возврате земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для оставления исковых требований истца без рассмотрения.

Довод Общества о том, что последующие действия истца свидетельствуют о возобновлении договорных отношений на неопределенный срок, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку судом установлено, что Администрация выразила свою волю на отказ в продолжение договорных отношений с ООО «Альянс», направив ему письмо от 06.11.2012. 

Ссылка Общества на письмо Центра земельных ресурсов от 16.02.2017 № 128 (приложено к апелляционной жалобе) не принимается апелляционным судом, т.к. по окончании предусмотренного в договоре срока он не мог быть продлен без проведения торгов.

Довод Общества о том, что настоящий спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Альянс», поскольку право аренды на земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства, отклоняется апелляционным судом, поскольку  договор аренды прекратил своё действие до 20.03.2013, то есть до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика.

В связи с этим право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который он мог свободно ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов, в связи с чем иск о расторжении договора аренды не относится к требованиям, которые могут быть рассмотрены только в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Данная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2021 № 303-ЭС20-22801.

Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 23.12.2019 №301-ЭС18-10926 и от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, открытие в отношении должника-арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника, включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника, сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136, порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Исходя из содержания статей 130 - 132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Как было указано выше, спорный земельный участок был предоставлен должнику для строительства первой очереди застройки жилого района.

Из материалов дела следует, что часть земельного участка площадью       1 806 кв.м фактически исключена из общей площади земельного участка с кадастровым номером 76:17:107101:0226 решением Ярославского районного суда Ярославской области от 07.08.2013 по делу № 2-957/2013.

Права арендатора в отношении части земельного участка площадью      28 108 кв.м переданы участникам строительства строения № 3 определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.08.2021 по делу № А82-3300/2013.

Также на земельном участке расположены 2 объекта незавершенного строительства, принадлежащие в настоящее время ответчику.

При этом судом первой инстанции установлено, что оставшаяся часть земельного участка 118 760 кв.м является явно излишней для завершения строительства двух многоквартирных домов (строения № 10 и 11).

Доказательств, подтверждающих, что земельный участок, использовался и используется в процедуре конкурсного производства по целевому назначению, в материалы дела не представлено.

Неиспользование земельного участка по его целевому назначению влечет снижение ликвидности такого актива должника, как право аренды спорного земельного участка.

Также апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения арендных платежей не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд также отклоняет как несостоятельный довод Общества о том, что судом необоснованно возобновлено производство по настоящему делу.

При указанных обстоятельствах, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств возврата Обществом объекта аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:107101:0226.

Ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции части 8 статьи 46 АПК РФ, в соответствии с которой после вступления в дело соистца рассмотрение дела производится с самого начала, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Центр земельных ресурсов был уведомлен о привлечении его в качестве сооистца и о дате, месте и времени судебного разбирательства (20.12.2021), обеспечил явку полномочного представителя в судебное заседание (т. 3 л.д. 253 ФИО9 по доверенности от 01.07.2021), в ходе которого она озвучила свою позицию,  выразила согласие с позицией Администрации, при этом не ходатайствовала об отложении судебного разбирательства или объявления в нем перерыва в связи с необходимостью формирования правовой позиции или представления дополнительных доказательств.

Таким образом, доказательств нарушения судом первой инстанции процессуальных прав Центра земельных ресурсов, который представил в суд свою позицию до принятия итогового судебного акта, ответчиком не представлено.

Довод заявителя о том, что к участию в деле в качестве третьих лиц следовало привлечь ЖСК «Сосновые аллеи» и Фонд-214, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда (часть 1 статьи 51 АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 51 АПК РФ о вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Таким образом, названной процессуальной нормы предусмотрена возможность заявления соответствующими лицами двух видов ходатайств: лицом, не участвующим в деле - о вступлении в дело такого третьего лица; лицом, участвующим в деле - о привлечении к участию в деле лица, еще не участвующего в рассмотрении дела.

Из материалов дела следует, что ни сторонами, ни  ЖСК «Сосновые аллеи» и Фонд-214, соответствующие ходатайства заявлены не были.

При этом, исходя из характера и фактических обстоятельств рассматриваемых правоотношений, представленных в суд доказательств, основания для привлечения к участию в деле ЖСК «Сосновые аллеи» и Фонд-214 в качестве третьих лиц при рассмотрении настоящего арбитражного дела отсутствуют, поскольку заявителем жалобы не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных частью 1 статьи 51 АПК РФ.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.01.2022 по делу №А82-13744/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО10

ФИО1