АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-17451/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2020

Полный текст решения изготовлен 13.10.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Карпенко Т.Ю.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паскаловым П.А., рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью «АльтаГрупп», г. Москва,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

третье лицо: ФИО1, г. Мытищи, ООО «СтройКа»,

о признании сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации от 12.03.2020г. № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 незаконным,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности;

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен,

от ООО «СтройКа»: ФИО3 – представитель по доверенности,

ФИО1 – не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «АльтаГрупп» обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации от 12.03.2020г. № 50- 50/040-50/040/005/2019-1065 незаконным; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прав по договору от 10.10.2019 г. № 1ЖК/2 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Заинтересованное лицо, ФИО1 надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, поддержал доводы, изложенные в заявлении.

Представитель ООО «Стройка» в судебном заседании против заявленных требований возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В судебном заседании объявлен перерыв до 12.10.2020 до 09 час. 15 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

12.10.2020 от заявителя поступили пояснения.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО АльтаГрупп» (далее - «Заявитель») и ФИО1 был заключен договор от 10.10.2019 г. № 1ЖК/2, по условиям которого последний приобрел у Заявителя право требования по договору об участии в долевом строительстве от 05.04.2016 г. № 61, зарегистрированному Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю «17» июня 2016 г. за регистрационным номере 23-23/001-23 001/841/2016-9612. Указанные права требования принадлежали Заявителю на основании Договора уступки права требования № 18/16 от 12.07.2016 г.

ООО «АльтаГрупп» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее -«регистрирующий орган») с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 31.10.2019 г. № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 по договору от 10.10.2019 г. № 1ЖК/2, по которому ФИО1 приобрел у Заявителя право требования по договору об участии в долевом строительстве от 05.04.2016 г. № 61.

Государственная регистрация была приостановлена, поскольку на государственную регистрацию не представлен документ, а именно, справка застройщика, подтверждающая полное или частичное внесение платежей по договору.

03.03.2020 Заявителем было представлено на государственную регистрацию Соглашение о зачете встречных однородных требований от 21.09.2018 г., заключенное между ООО «СтройКа» и ООО «АльтаГрупп», подтверждающее исполнение участником строительства своих обязательств по оплате объекта недвижимости.

Сообщением от 12.03.2020 № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 ООО «АльтаГрупп» было отказано в государственной регистрации.

Сообщение об отказе мотивировано тем, что Заявителем не предоставлена справка, подтверждающая уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора уступки прав не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился за судебной защитой.

Разрешая настоящее дело, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федерального закона № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

11.10.2019 ООО «АльтаГрупп» обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору долевого участия в отношении объекта: земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305057:3, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ЦВО, ул. Железнодорожная, д. 236/1.

Судом установлено, что в качестве документов-оснований Заявителем были представлены: Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 от 11.10.2019 г., Квитанция на сумму 350,00 №31 от 11.10.2019 г., доверенность серия 77 АВ №2772237 от 05.12.2016 г. Номер в реестре нотариуса: 1А-2186. Дата в реестре нотариуса: 05.12.2016 г., Заключение от 11.10.2019 г., свидетельство о перемене имени серия 1-ИК №588320 от 26.08.2017 г., протокол №02/2018 от 31.08.2018 г., приказ №8 от 11.09.2018 г., договор №1ЖК/2 от 10.10.2019 г., расписка в получении документов на государственную регистрацию прав от 11.10.2019 г.

Уведомлением от 21.10.2019 № 50-50/040-50/040/005/2019-1065 Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомило ООО «АльтаГрупп» о приостановлении государственной регистрации Соглашения об уступке права требования по договору долевого участия в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305057:3.

Для приостановления регистрационных действий послужило отсутствие справки о полной или частичной уплате цены договора Обществом с ограниченной ответственностью «АльтаГрупп» Обществу с ограниченной ответственностью «Стройка».

  В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для осуществления государственной регистрации Соглашения об уступке прав требований необходимо предоставить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве. Обращаем внимание на указание в справке субъектов, которые должны уплатить цену договора участия в долевом строительстве - Цедент и Застройщик.

Первоначальный договор участия в долевом строительстве был заключен 05.04.2016 года за № 61 между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройка» и Акционерным обществом Коммерческий банк «РосинтерБанк». 

В соответствии с п. 2.1. Договора № 61 Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства, указанный в п. 1.3. Договора, Участнику долевого строительства в собственность, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять Объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные договором.

После между Участником долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № 61, а именно Акционерным обществом Коммерческий банк «РосинтерБанк» и Обществом с ограниченной ответственностью «АльтаГрупп» был заключен Договор уступки права требования № 18/16 от 12.07.2016 года. В соответствии с п. 1.1. Договора Цедент (АО Коммерческий банк «РосинтерБанк») передает и уступает, а Цессионарий (ООО «АльтаГрупп») принимает права требования по Договору участия в долевом строительстве № 61 от 05.04.2016 на следующие объекты:

- нежилое помещение в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями по ул. Дмитриевская Дамба - Железнодорожной в г. Краснодаре, по адрес: г. Краснодар, ЦВО, ул. Железнодорожная, д. 23/1, предварительный № помещений 35, 36, 37 общей площадью 88, 84 кв.м.;

- нежилое помещение в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями по ул. Дмитриевская Дамба - Железнодорожной в г. Краснодаре, по адрес: г. Краснодар, ЦВО, ул. Железнодорожная, д. 23/1, предварительный № помещений 38, 39, 40 общей площадью 141, 85 кв.м.

ООО «АльтаГрупп» на основании Договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № 1ЖК/2 от 10.10.2019 уступило, а гражданин РФ ФИО1 принял права требования к застройщику по Договорам и Дополнительным соглашениям, указанным в п. 1 Договора №1ЖК/2 от 10.10.2019. Таким образом, в данном случае цедентом является ООО «АльтаГрупп», а цессионарием Гражданин РФ ФИО1.

В силу части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе необходимо представить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (далее - справка). 

В части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ содержится запрет на требование регистрирующим органом дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона. 

Однако в отдельных случаях заявитель должен также представить иные документы, которые предусмотрены Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (пункт 3 части 4 статьи 18 указанного Закона). 

К ним относится, например, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве. В ней определяются размеры и сроки внесения платежей при уступке права требования по данному договору (подпункт 2 части 10 статьи 48 названного Закона). Эту справку выдает застройщик либо банк, через который осуществлялись такие платежи.

Судом установлено, что в Управление Росреестра по Краснодарскому краю в составе дополнительных документов поступило только Соглашение о зачете встречных однородных требований от 21.09.2018, заключенного между ООО «Стройка» и ООО «АльтаГрупп».

Однако в нарушение условий части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ справки от ООО «Стройка» (Застройщика) в Управление Росреестра по Краснодарскому краю не поступило.

Суд приходит к выводу, что Соглашение о зачете встречных однородных требований не является справкой, поименованной в норме части 10 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, а соответственно не может служить доказательством надлежащего исполнения заявителем обязанности по предоставлению полного пакета документов.

В соответствии со статьей 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Целью государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему является защита участников долевого строительства, связанная с созданием объекта долевого строительства. В данном случае, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства или права требования таких объектов подлежат правовой экспертизе при осуществлении государственной регистрации.

Установление соответствующих обстоятельств входит в пределы компетенции проверки, осуществляемой государственным регистратором в рамках правовой экспертизы, возложенной на государственного регистратора на основании нормы ст. 29 Закона о государственной регистрации.

В силу ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Поскольку основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление полного пакета документов, в данном случае справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации права (сообщение об отказе в государственной регистрации от 12.03.2020 № 50-50/040-50/040/005/2019-1065).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заявителем не были устранены выявленные нарушения.

Кроме того, судом установлено, что Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 г. (дата оглашения резолютивной части), определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 28.08.2020 г. по делу № А01-2508/2019 отменено, ООО «СтройКа» признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

В силу пункта 1 статьи 124, пункта 1 статьи 127 Закона N 127-ФЗ предусматривается, что принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства, утверждение конкурсного управляющего.

Согласно пункту 1 статьи 129 Закона N 127-ФЗ с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве.

На основании части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Закона N 127-ФЗ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.

В рамках искового производства конкурсный управляющий не является самостоятельным процессуальным лицом с процессуальным или материальным интересом, в силу чего законом не предусмотрено обязательное его извещение (постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу N А12-29827/2014, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 по делу N А65-17139/2012, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2012 по делу N А35-10518/2011).

Таким образом, обязательное извещение конкурсного управляющего о деле нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 N 15АП-4698/2020 по делу N А53-43190/2019.

Довод заявителя о том, что ООО «СтройКа» в настоящее время не вправе заявлять возражения в рамках настоящего дела, в связи прекращением полномочий руководителя, а также прекращением действия доверенностей судом отклоняется ввиду следующего.

Судом установлено, что доверенность ООО «СтройКа» выдана представителю ФИО3 25.07.2019 г. сроком на три года, общество привлечено к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований 09.09.2020 г., представитель общества представлял отзыв и участвовал в судебных заседаниях 09.09.2020, 05.10.2020.

Таким образом, общество выразило свою позицию по делу, до введения конкурсного производства. 

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии предусмотренных ст.ст. 198-201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявления общества с ограниченной ответственностью «АльтаГрупп», г. Москва.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2019 N Ф07-3112/2019 по делу N А56-55681/2017.

Кроме того, суд обращает внимание, что отказ в регистрации договора долевого участия в строительстве не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о регистрации договора долевого участия в строительстве в случае устранения причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                          Т.Ю. Карпенко