АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2755/22 

Екатеринбург

09 июня 2022 г.

 

Дело № А60-41805/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Столярова А.А, Тороповой М.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД «Уралхозторг» (далее – общество «ТД «Уралхозторг», истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2021 по делу № А60-41805/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «ТД «Уралхозторг»  - ФИО1 (директор, решение от 25.12.2019 №11), ФИО2 (доверенность от  22.07.2021);

общества с ограниченной ответственностью «Айбиэс-Урал» (далее – общество «Айбиэс-Урал», ответчик) – ФИО3 (доверенность от 20.04.2021).

Общество «ТД «Уралхозторг» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Айбиэс-Урал» о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № 1 измененным на условиях дополнительного соглашения от 09.07.2021 об уменьшении площади арендуемых объектов на 521,66 кв. м и соответствующего уменьшения ежемесячной арендной платы на 198 543 руб. 00 коп.; взыскании с ответчика стоимость аренды возвращенных помещений за период уклонения ответчика от приемки таких помещений в размере 397 087 руб. 60 коп., а также 5471 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.       

        Решением суда от 06.12.2021  в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда         от 11.02.2022  решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ТД «Уралхозторг» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, судами не учтено, что арендодатель подтверждает факт наличия непригодности офисных помещений. Как отмечает истец, ответчиком начат капитальный ремонт крыши здания, в связи с  чем у истца отсутствует возможность пользоваться помещениями с 11.06.2021 - с момента начала проведения ремонта. Общество «ТД «Уралхозторг» указывает, что по окончании ремонта помещения арендодателем арендатору не возвращены, ключи от помещений не переданы, в связи с чем было составлено и направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение об уменьшении арендованных площадей, которое им не подписано. Заявитель считает, что оснований для внесения арендных платежей  за помещения, которые невозможно использовать, отсутствует.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Айбиэс-Урал» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

         Как следует из материалов дела, между обществом «ТД «Уралхозторг»  (арендатор) и обществом «Айбиэс-Урал»  (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № 1, в соответствии с которым ответчик передал во временное пользование за плату, а истец принял недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

...>: часть нежилых помещений - пристрой литера А1, этажность - 2 этажа, площадь передаваемых помещений 548,8 кв. м, часть нежилых помещений - пристрой литера А2, этажность - 2 этажа и антресоль, площадь передаваемых помещений 6020,00 кв. м, а также часть земельного участка площадью 705 кв. м.

Как указывает истец, 11.06.2021 от арендодателя получено письмо № 95-07 с предупреждением о начале работ по демонтажу кровли над офисными помещениями, используемыми арендатором по договору. 

По утверждению истца, в тот же день начался демонтаж кровли. 

Рабочий процесс сотрудников истца был вынужденно остановлен в связи с невозможностью работы из-за начала строительных работ сотрудниками арендодателя.

В связи с тем, что данными действиями ответчика, по мнению истца, нарушены п. 5.1.3, 5.1.7 договора, касающиеся сроков уведомления истца о начале строительных работ, 11.06.2021 в адрес ответчика направлено письменное требование № Ю-17 о прекращении работ, а также акт осмотра помещений, зафиксировавший невозможность работ в помещениях, над которыми был начат ремонт кровли.

23.06.2021 в результате прошедших на территории г. Екатеринбурга дождей, помещения, переданные истцу по договору аренды, были затоплены, повреждения самих помещений, а также имущества истца, находящегося в указанных помещениях, были зафиксированы в акте осмотра № 24.

Представители ответчика были приглашены для составления акта, однако не явились. В акте разногласий указали на действие форс-мажорных обстоятельств и наличия ущерба от них только для ответчика.

В адрес ответчика направлено требование от 29.06.2021 № Ю-23 о проведении ремонта в пострадавших от дождей помещениях и уменьшении размера арендной платы за указанные помещения на период невозможности их

использования.

Согласно п. 7.5. договора без ущемления каких либо других средств правовой защиты и/или прав арендатора в связи с каким либо нарушением арендодателем своих обязательств по настоящему договору, арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств при наличии вины арендодателя в случае, если объект стал непригодным для использования по назначению. При этом для целей настоящего договора непригодность объекта для использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцать) календарных дней подряд офисными помещениями - для обычных офисных целей.

06.07.2021 в адрес ответчика было направлено письмо № Ю-24 с требованием принять возврат офисных помещений, которые не могут быть использованы в связи со значительным ухудшением их состояний не по вине истца, и уменьшить размер арендной платы за июнь (период, когда помещения не могли быть использованы, и далее за период с даты возврата помещений по акту приема-передачи).

08.07.2021 также направлено письмо № Ю-25 с предложением направить представителя для подписания акта возврата арендованных помещений.

 Ответчиком письмо получено 07.07.2021, в указанное время ответчик  не явился, представителя не направил.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 12.07.2021 № 115-07 с указанием на то, что односторонний отказ от обязательств недопустим в связи с чем он отказывает в праве требования уменьшения арендной платы.

Как указывает истец, 15.07.2021 от ответчика также поступило требование № 117-07 о произведении доплаты аренды за возвращенные помещения в связи с тем, что, по мнению ответчика, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В соответствии с п. 2.3 договора объект (арендованные помещения) считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта приема передачи от арендатора к арендодателю, в порядке и на условиях, предусмотренных п. 2.4-2.6 договора.

Согласно п. 2.4 договора, при досрочном расторжении\прекращении Договора, или в случае уменьшения арендованной площади объекта, если такое уменьшение происходит в силу соглашения о досрочном возврате арендатором части объекта, арендатор обязан добровольно освободить объект и его соответствующую часть и передать их арендодателю на основании акта приема-передачи подписываемого сторонами.

В соответствии с п. 2.6 договора, акты приема-передачи должны быть подписаны арендодателем и один экземпляр возвращен арендатору не позднее 4 (четырех) рабочих дней со дня получения акта приема-передачи от арендатора. При наличии претензий к объектам со стороны арендодателя, он обязан их предоставить в письменном виде у указанный срок.

Истец указывает, что фактическая площадь арендованного объекта уменьшена на площадь переданных офисных помещений с 16.07.2021.

Дополнительным соглашением, не подписанным ответчиком, установлена арендная плата за возвращенные помещения в размере 198 543 руб. 80 коп. в месяц, рассчитанная путем деления общей площади арендованных помещений (6 568,8 кв. м) на сумму базовой ставки арендной платы (2 500 000 руб. в месяц) и умноженная на площадь возвращенных помещений (521,66 кв. м).

Истцом произведена оплата аренды за июль с учетом условий дополнительного соглашения (меньше на 198 543 руб. 80 коп.) - 2 301 456 руб. 20 коп.

Письмом от 15.07.2021 № 117-07 ответчик потребовал доплаты суммы аренды или в противном случае обращении в арбитражный суд с отнесением на истца всех сопутствующих расходов.

Арендатором во избежание возможного увеличения причиняемых ему  убытков в случае закрытия доступа к иным арендуемым помещениям принято решение об уплате арендных платежей в требуемом  арендодателем размере по платежному поручению от 15.07.2021 № 2921.

В последствии 06.08.2021 внесен очередной ежемесячный арендный платеж в размере 2 500 000 руб.

Как полагает истец, у ответчика отсутствовали правовые основания требования оплаты аренды в неизменной сумме, а также основания для удержания суммы в размере 397 087,6 руб. (стоимости аренды  возвращенных помещений за июль и август), так как действия истца по внесению арендной платы в неизменном размере, требуемом ответчиком, не  свидетельствуют о согласии с неизменностью условий договора, а являются вынужденной мерой и имеют целью лишь уменьшить размер причиняемых  убытков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество «ТД «Уралхозторг»   обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего. 

В соответствии с положениями п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора  другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или договором.

Фактически истцом заявлены требования об изменении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № 1 в части площади арендуемых помещений и размера арендной платы, а также возврате уплаченных  арендных платежей, мотивированные непригодностью помещения для целей его использования по назначению.

        Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не  определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В  этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной  срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на  неопределенный срок.

Договор аренды недвижимого имущества № 1 от 01.09.2020 заключен сторонами на неопределенный срок.

Пунктом 7.4. договора установлено, что арендатор вправе отказаться от  договора, направив письменное уведомление за 8 месяцев до даты расторжения.

Поскольку требование № Ю-24 о принятии арендованных помещений и перерасчете  арендной платы направлено истцом в адрес ответчика 07.07.2021, повторное уведомление № Ю-25 получено ответчиком 09.07.2021, суды верно установили, что  арендатором не соблюден предусмотренный п. 7.4 договора срок для  одностороннего отказа от договора.     По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

Таким образом, учитывая взаимный характер договора аренды, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).           

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из положений статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053). 

В соответствии с п. 7.5 договора без ущемления каких-либо других средств правовой защиты и/или прав арендатора в связи с каким-либо нарушением арендодателем своих обязательств по настоящему договору,  арендатор вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору при наличии вины арендодателя, если объект стал непригодным для использования по  назначению. 

Для целей настоящего договора непригодность объекта для  использования по назначению означает невозможность использования в течение 15 (пятнадцати) календарных дней подряд: складскими помещениями - для целей хранения товаров в таких помещениях, офисными помещениями - для обычных офисных целей.

Указанная в настоящем пункте выше невозможность использования помещений по их назначению может быть подтверждена заключением о состоянии помещений, выданным имеющей в соответствии с законодательством РФ все необходимые лицензии независимой экспертной организацией, либо иными компетентными органами с подтверждением соответствующих доказательствами. 

Подготовка вышеуказанного заключения осуществляется по инициативе и за счет арендатора. Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость экспертизы в том случае, если экспертиза подтвердит непригодность 

помещений для эксплуатации по назначению. 

В случае установления факта непригодности помещений объекта арендатор направляет арендодателю письменное требование о приведении объекта в пригодное состояние с приложением копии заключения независимой  экспертизы.

Арендодатель, получивший такое требование, обязан привести помещения объекта в пригодное состояние в указанный в требовании разумный 

технологический срок. 

Арендатор будет иметь право расторгнуть настоящий договор в связи с непригодностью объекта во внесудебном порядке лишь в случае, если арендодатель не исполнил своей обязанности но приведению объекта в пригодное состояние.

Судами установлено, что непригодность офисных помещений для целей их использования в соответствии с условиями договора истец связывает с фактом затопления в результате ремонтных работ по замене кровли.

Поскольку доказательств непригодности помещений  для целей их использования истцом не представлено, не представлено необходимое в этом случае в силу п. 7.5 договора заключение о непригодности помещений, при этом на время проведения работ истцу предоставлялись другие офисные помещения, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для изменения договора аренды.

Учитывая, что  соглашение об изменении договора сторонами не достигнуто, основания для его изменения в судебном порядке не  установлены, истцом не представлено доказательств отсутствия встречного представления со стороны арендодателя, во взыскании переплаты по арендным платежам отказано правомерно.

         Отклоняя доводы заявителя о непригодности помещения со ссылками на акты от  11.05.2021, №24 от 23.06.2021, № 29 от 28.06.2021, №30 от 02.07.2021, суды верно отметили, что вопреки доводам заявителя непригодность помещений подтверждается именно экспертным заключением, что прямо предусмотрено п. 7.5 договора.

Несоответствие площади арендуемого помещения площади подменного  помещения не свидетельствует об отсутствии равноценного встречного предоставления со стороны арендодателя, учитывая временный характер недостатков офисных помещений, отсутствие доказательств необходимости помещений большей площадью на период завершения ответчиком ремонтных  работ, о проведении которых истец был предупрежден заблаговременно.  

 Доводы  заявителя, изложенные в кассационной жалобе,  отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права.

          Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами  на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. 

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

 Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2021 по делу № А60-41805/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТД «Уралхозторг»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                        В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                              А.А.Столяров

 

                                                                                      М.В.Торопова