АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

432017, г. Ульяновск, ул. Железнодорожная, 14

Тел. (8422)33-46-08 Факс (8422)32-54-54  E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru 

 Интернет: www.ulyanovsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                        Дело №А72- 13222/2016

«31» января  2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.01.2017. Решение в полном объеме изготовлено 31.01.2017.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Крамаренко Т.М., 

при ведении  протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  

Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город - курорт Сочи, г.Сочи, Краснодарский край

к Акционерному обществу «Ульяновсккурорт», Ульяновская обл., Ульяновский район, с.Ундоры

о взыскании 4 013 136  руб. 68 коп.,

третьи лица - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений  Краснодарского края,

при участии в заседании представителей:

от  истца  - до перерыва и после -  не явился, заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя;

от  ответчика – до перерыва – Т.И.Кацалап, доверенность от 17.12.2016, паспорт; после перерыва - ФИО2, доверенность  от 01.03.2016, паспорт; 

от третьих лиц - до перерыва и после -  не  явились, извещены; 

                                                 У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город - курорт Сочи обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Акционерному обществу «Ульяновсккурорт» о взыскании 3 834 360 руб.  74 коп. – задолженность по арендной плате за период с 14.07.2011 по 30.06.2016 за пользование  земельным участком с кадастровым номером 23:49:0120002:1557, общей площадью 7700 кв.м., распложенным  по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район ул.Ближняя, 36; 178 775 руб. 94 коп. – пени.

Определением от  22.11.2016 суд  принял к рассмотрению ходатайство ответчика о применении к  исковым требованиям о взыскании  с АО «Ульяновсккурорт»  задолженности по арендной плате срока исковой давности; возвратил встречное  исковое заявление АО «Ульяновсккурорт»  об  обязании  Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган Муниципального образования город-курорт Сочи произвести  перерасчет начислений оплаты за аренду АО «Ульяновсккурорт» по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900010104 от 27.10.2015 в соответствии с отчетами, выполненными ООО «Капитал+» об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за арендуемый земельный участок с кадастровым номером 23:49:0120002:1557, общей площадью 7700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, 36, за период с 27.10.2015 по 30.06.2016, определив ее в размере 89 326 руб. 21 коп.; зачет переплаты АО «Ульяновсккурорт» за аренду по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900010104 от 27.10.2015 в сумме 486 332 руб. 72 коп. в счет долга за период с 05.04.2013 по 27.10.2015 и последующих платежей.

Суд данным определением  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих исковых требований на предмет спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений  Краснодарского края.

Протокольным определением от  19.01.2017 в судебном заседании  судом объявлен перерыв до 26.01.2017.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ульяновской области в режиме Интернет.

Судебное заседание продолжено после перерыва 26.01.2017.

Истец, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела,  в судебное заседание не явились. Исковое заявление содержит ходатайство истца о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При данных обстоятельствах дело в судебном заседании рассматривается в отсутствие    указанных лиц по имеющимся в деле материалам в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

В судебное заседание от истца посредством web-сайта «Мой Арбитр» поступило ходатайство об увеличении исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика: 

3 625 291 руб. 40 коп. – задолженность по арендной плате за период с 14.07.2011 по 31.12.2016 за пользование  земельным участком с кадастровым номером 23:49:0120002:1557, общей площадью 7700 кв.м., распложенным  по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район ул.Ближняя, 36; 540 610 руб. 23 коп. – пени за период с  14.07.2011 по 31.12.2016.

Рассмотрев ходатайство истца об увеличении исковых требований,  суд считает его подлежащим удовлетворению в части увеличения и уточнения периода взыскания договорной неустойки. В остальной части ходатайство суд оставляет  без удовлетворения.

С учетом разъяснений данных Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 161/10 от 11.05.2010, а также в Определении ВАС-11924/13 от 10.10.2013 и Определении N ВАС-11925/13 от 10.10.2013, суд отказывает в принятии данного требования, поскольку после предъявления иска истец, заявляя указанную сумму, фактически заявляет новое требование, которое может быть рассмотрено судом в рамках самостоятельного искового производства.

Представитель  ответчика исковые требования не признает.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя ответчика, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Акционерному обществу «Ульяновсккурорт» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: 

летний домик № 14 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

летний домик № 15 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания, кадастровый номер объекта 23:49:0511001:928) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания кадастровый номер объекта 23:49:0511001:927) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальная палата спального корпуса № 16 (часть здания кадастровый номер объекта 23:49:0511001:924) (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальный корпус № 10 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальный корпус № 33 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальный корпус № 18 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011),

спальный корпус № 8 (свидетельство о праве собственности от 14.07.2011) (л.д. 24-34).

Вышеуказанные объекты недвижимого имущества  находятся по адресу:  г. Сочи, Лазаревский район, п. Якорная цель, 55 км.

В судебном заседании установлено, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества находятся на земельном участке с кадастровым номером  23:49:012002:1557, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: база отдыха, общей площадью 7 700 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, д. 36.

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (свидетельство о праве собственности  от 10.04.2015, л.д. 25).

27.10.2015 между Муниципальным образованием город-курорт Сочи (Арендодатель) и ОАО «Ульяновсккурорт» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4900010104, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7 700 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0120002:1557, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, д. 36, с видом разрешенного использования – «база отдыха», в территориальной зоне «ЖК». Категория земель  - земли населенных пунктов (п. 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2015, л.д. 16-23).

Согласно п.2.1 срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 29.09.2064.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, в настоящее время является действующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предметом спора является требование Арендодателя о взыскании с Арендатора задолженности по арендной плате в размере 3 834 360 руб. 74 коп. за период с 14.07.2011 по 30.06.2016, а также договорной неустойки в размере 540 610 руб. 23 коп. за период с 14.07.2011 по 31.12.2016.

В соответствии с п.3.1 договора аренды исчисление арендной платы устанавливается с момента возникновения права собственности на объект недвижимости до 29.09.2064.

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной  стоимости годовой арендной платы  от 07.10.2015 № 23/50-2015 и составляет 845 518 руб. 00 коп. (п. 3.2).

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется  по договору  отдельным платежным документом за каждый квартал  до истечения 10 числа  последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится  до 10 ноября текущего года (п. 3.3).

Размер  годовой арендной платы, установленной в п. 3.2 договора, может быть пересмотрен Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще, чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена  оценка,  осуществленная не более чем  за 6 месяцев  до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной  финансовый год  и плановый период, не применяется. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору  и подписывается сторонами. В случае уклонения Арендатора от его подписания, приложение подписывается только Арендодателем (п. 3.5)

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Исходя из положений ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п. 3.3 договора аренды внесение арендной платы осуществляется  за каждый квартал  до истечения  десятого числа  последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится  до 10 ноября текущего года. Соответственно, за 1 квартал года оплата арендных платежей должна быть внесена до 10 марта, за 2 квартал – до 10 июня, за 3 квартал – до 10 сентября, за 4 квартал – до 10 ноября.

Согласно абзацу второму пункта 17 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Истец обратился в Арбитражный суд Ульяновской области 02.09.2016, о чем свидетельствует штамп органов почтовой связи на конверте. 

Соответственно, истец в связи с пропуском срока исковой давности утратил возможность  взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2013 и за более ранние периоды.

Размер задолженности по арендной плате подлежит определению за период с 01.07.2013 (начиная с 3 квартала 2013 года со сроком внесения арендных платежей до 10.09.2013) по 30.06.2016.

Между истцом и ответчиком возник спор относительно порядка расчета и, соответственно, размера ежемесячной арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, действующего до 01.03.2015,  порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (вступил в действие с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Следовательно, одним из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично - правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В судебном заседании установлено,  что постановлением от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210, с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится (земельный участок Обществу предоставлен для размещения базы отдыха), арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Преамбулой к правилам, утвержденным постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением N 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С). При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Пунктом 9.2 Постановления N 210 закрепляется, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Правовая позиция относительно того, что к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210, изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

Пунктом 1 Правил, утвержденных постановлением N 50, утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением губернатора N 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления губернатора N 50.

Вывод, согласно которому Правила определения арендной платы на территории города Сочи и ставка в 1,5% от рыночной стоимости подлежат применению в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.09.2013 по делу N А32-40714/2011.

Как было указано выше, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

Из представленного истцом расчета (л.д. 9) следует, что задолженность по арендной плате за период с 14.07.2011 по 30.06.2016 определена исходя из размера арендной платы 845 518 руб. 00 коп. ежегодно.

Данный размер арендной платы определен истцом на основании отчета об определении размера рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, площадью 7 700 кв.м., кадастровый номер 23:49:0120002:1557, находящийся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, N 23/50-2015 от 07.10.2015, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10 248 700 руб.  00 коп., а рыночная стоимость годовой арендной платы в размере 845 518 руб. 00 коп. (приложение № 1). При этом из представленного расчета следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы определена путем умножения  рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, на ставку рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых (в соответствии с п. 6 Постановления  № 582).

Между тем, Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, их действие не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок не относится к землям федеральной собственности, расчет размера арендной платы  в соответствии с п. 6 Постановления № 582 является неправомерным.

Соответственно, с учетом вышеизложенного, размер арендных платежей, подлежащих взысканию за спорный земельный участок, подлежит исчислению на основании постановления № 210, подлежащего применению в совокупности с Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 № 50, а также Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061. 

Как было указано выше, расчет арендной платы  необходимо производить по формуле:

Ап = Р х С х Ки, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил.

Спорный договор аренды заключен сторонами 27.10.2015. 

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что исчисление арендной платы производится с момента установления права собственности на объект недвижимости.

Из толкования условия данного пункта  договора в совокупности с содержанием договора в целом следует, что стороны установили обязанность Арендатора по внесению арендных платежей с момента государственной регистрации права собственности Арендатора на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, то есть с 14.07.2011 года.

Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся до даты заключения договора аренды, являются правомерными.

При исчислении размера арендной платы суд руководствуется представленным в материалы дела Отчетом N 23/50-2015 от 07.10.2015 об определении размера рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 7 700 кв. м, кадастровый номер 23:49:0120002:1557, находящийся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, д. 36, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 10 248 700 руб.  00 коп.

Ответчик с указанным размером не согласился, представил в материалы дела Отчет № 036/2-2016 от 04.10.2016, выполненный ООО «Капитал+» по заказу ответчика, об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 7 915 600 руб. 00  коп., соответственно, годовая арендная плата – 118 734 руб. 00 коп. (приложение № 2).

Однако суд считает необходимым при расчете арендной платы  руководствоваться Отчетом N 23-50-2015 от 07.10.2015, подготовленным по заданию истца ООО "АМСО" в рамках муниципального контракта № 245947 от 22.07.2015, по следующим основаниям.

Прежде всего, достоверность данного отчета до обращения истца в арбитражный суд в рамках настоящего дела ответчиком не оспаривалась. Из материалов дела следует, что  с момента заключения договора аренды ответчиком оплачивались арендные платежи из расчета 845 518 руб. 00 коп. в год, то есть в размере, установленном данным отчетом. Ответчиком не приведены ссылки на нормы Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 и нормы стандартов оценки, которым бы не соответствовал отчет об оценке N 23-50-2015 от 07.10.2015, что, в свою очередь, могло бы свидетельствовать о его недостоверности.

Ответчиком не представлено также заключение СРО, которым бы подтверждалась достоверность отчета об оценке № 036/2-2016 от 04.10.2016, подготовленного ООО "Капитал+", его соответствия требованиям стандартов оценки.

Суд предлагал ответчику рассмотреть вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы (аудиопротокол судебного заседания от 19.01.2017), направленной на выяснение вопроса о размере рыночной стоимости спорного земельного участка, однако свое процессуальное право ответчик не пожелал реализовать, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявил.

Таким образом, за 2015 год (год заключения договора аренды) размер ежегодной арендной платы должен составлять  153 730 руб. 50 коп. исходя из следующего расчета:

10 248 700 руб. (рыночная стоимость земельного участка, установленная Отчетом N 23-50-2015 от 07.10.2015) х 1,5% (ставка арендной платы). При этом суд учитывает, что за первый год аренды в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение "Ки", равное "1").

Как было указано выше, для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления N 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

В соответствии с  пунктом 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" (в редакции ФЗ от 22.11.2016 № 397-ФЗ) размер уровня инфляции на 2016 год составил 5,8 процента.

Соответственно, общегодовой размер арендной платы в 2016 году подлежит исчислению по формуле  Ап = Р х С х Ки,  и составляет 162 646 руб. 87 коп.  исходя из следующего расчета:

10 248 700 руб. (рыночная стоимость земельного участка, установленная Отчетом N 23-50-2015 от 07.10.2015) х 1,5% (ставка арендной платы) х 5,8% (коэффициент инфляции).

Вместе с тем, суд не может не учитывать, что рыночная стоимость земельного участка определена независимым оценщиком по состоянию на 07.10.2015, в то время как задолженность по арендной плате подлежит исчислению с учетом заявленного ответчиком срока исковой давности  за период, начиная с июля 2013 года.

Принимая во внимание данное обстоятельство, суд для определения рыночной стоимости земельного участка на период 2013 и 2014 годы считает возможным по аналогии применить положения пункта 9.4 постановления N 210 и уменьшить величину рыночной стоимости земельного участка, определенную оценщиком, на коэффициенты инфляции, установленные законами о федеральном бюджете на 2013 и 2014 год соответственно.

Вышеуказанное не противоречит правоприменительной практике: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2016 N 15АП-13132/2016 по делу N А32-31840/2015 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2013 год, в том числе уровень инфляции, не превышающий 5,5%. Аналогично согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2014 год, в том числе уровень инфляции, не превышающий 5,0%.

В связи с этим, суд исходит из того, что в 2014 году рыночная стоимость спорного земельного участка составляла 146 043 руб. 98 коп. (153730,50х5/100), а в 2013 году – 138 011 руб. 56 коп. (146043,98х5,5/100).

При таких обстоятельствах, за период с 01.07.2013 по 30.06.2016 с учетом сведений о рыночной стоимости земельного участка, приведенных в Отчете об оценке № 23/50-2015  от 07.10.2015, с учетом произведенной корректировки рыночной стоимости земельного участка на 2013-2014 годы, а также с учетом инфляции на 2016 год, общий размер платы за использование спорного земельного участка составил 450 103 руб. 69 коп.

В судебном заседании установлено, что платежными поручениями № 5042 от 16.11.2015, № 998 от 21.03.2016, № 2690 от 11.07.2016 ответчиком в счет задолженности по арендной плате за спорный период времени  было оплачено 575 659 руб. 00 коп. (л.д. 95-97). 

В связи с наличием переплаты по договору аренды за спорный период времени, суд констатирует отсутствие задолженности по арендной плате в заявленном размере.

Предметом спора является также взыскание пеней за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 14.07.2013 по 31.12.2016 в сумме 540 610 руб. 23 коп. (ходатайство об увеличении исковых требований в указанной части представлено на л.д. 169, соответствующий расчет пеней суду не представлен).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

В соответствии с  п. 6.2 договора аренды за нарушение сроков внесения  арендной платы  по договору, установленных в  п. 3.3, арендатор выплачивает арендодателю  пени из расчета 0,05%  от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, вследствие чего ответчик не может отвечать по обязательствам, предшествующим заключению договора.

Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.11.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом такое соглашение не означает, что обязанность сторон по исполнению условий договора также возникла до его заключения. В связи с этим у суда нет оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за данный период.

Расчет неустойки суд производит самостоятельно следующим образом:

Суд исчисляет сумму задолженности по арендной плате  за период с 01.07.2013 по 27.10.2015 (дата заключения договора аренды). Данная сумма составляет 226 207 руб. 64 коп. На указанную сумму начисляются пени за период с 28.10.2015 по 10.11.2015 (дата платежа за 4 квартал 2015 года). В последующем суд производит начисление пеней на сумму задолженности с нарастающим итогом, при этом учитывает поступившую от ответчика оплату (16.11.2015 - 152 900 руб., 21.03.2016 – 211 379,50 руб.). По состоянию на указанную дату (21.03.2016) у ответчика перед истцом образовалась переплата. Соответственно, пени начисляются по состоянию на эту дату. Размер пеней составляет 8 904 руб. 24 коп. Из представленного истцом расчета следует, что по платежному поручению № 5043 от 16.11.2015 ответчиком в адрес истца были перечислены пени в сумме 600 руб. 00 коп. (л.д. 10). За минусом указанной суммы подлежащий взысканию размер пеней  будет составлять 8 304 руб. 24 коп.

Поскольку ответчик допустил просрочку в оплате арендных платежей, сумму неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в вышеуказанном размере.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная  пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ

                                              Р Е Ш И Л

Ходатайство  истца об увеличении исковых требований удовлетворить частично  в части увеличения и уточнения периода взыскания договорной неустойки. В остальной части ходатайство оставить без удовлетворения.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Ульяновсккурорт» в пользу Администрации города Сочи – исполнительно-распорядительный орган  муниципального образования город-курорт Сочи 8 304 руб. 24 коп. – пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Ульяновсккурорт» в доход федерального бюджета 2 000 руб. 00 коп. – государственную пошлину.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                               Т.М.Крамаренко