Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-230511/23-17-1823

г. Москва

16 февраля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 16 февраля 2024 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Департамента городского имущества города Москвы к Управлению Росреестра по Москве третьи лица: 1) Правительство Москвы, 2) Акционерное общество "Московский индустриальный банк" о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-20920815/11 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052; о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191414:174 по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО2 (доверенность от 11.12.2023г. № ДГИ-Д-1667/23), от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 22.06.2023г. № Д-79/2023), от третьих лиц: 1) ФИО2 (доверенность от 29.11.2023г. № 4-47-2781/23), 2) не явилось (извещено).

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-20920815/11 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191414:174 по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191414:174 по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

В судебном заседании заявитель поддержал требования по доводам заявления.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо (Правительство Москвы) поддержало позицию заявителя.

Акционерное общество "Московский индустриальный банк" в судебное заседание не явилось, извещено судом надлежащим образом.

В силу ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что указанный выше срок обжалования уведомления заинтересованного лица заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Департамента подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра по Москве, Управление) с заявлением № КУВД-001/2023-20920815 об осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191414:174 по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

Уведомлением от 22.05.2023 № КУВД-001/2023-20920815/2 Управление Росреестра сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав в связи с наличием зарегистрированного ограничения в виде ипотеки в пользу иного лица. Данная запись не погашена.

Письмом от 09.06.2023 № ДГИ-И-37850/23 Департаментом в Управление Росреестра направлены разъяснения об отсутствии причин, препятствующих проведению государственной регистрации прекращения договора аренды.

Управление Росреестра уведомлением от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-20920815/11 отказало в государственной регистрации прекращения вышеназванного договора аренды.

Департамент считая, что уведомление Управления Росреестра по Москве от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-20920815/11 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 не соответствует закону, а также нарушает права города Москвы, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования Департамента, суд исходит из следующего.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав и их прекращения осуществляется посредством внесения в ЕГРН соответствующей записи в сведениях о недвижимом имуществе, внесенных в реестр.

Как следует из ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Между Департаментом и ООО «Альтервест-Нара» оформлен договор аренды земельного участка от 23.03.2011 № М-12-039052 под индивидуальное жилищное строительство сроком до 22.03.2048.

Предметом договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2012 является земельный участок под индивидуальное жилищное строительство общей площадью – 22 775 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково, с кадастровым номером 50:26:0191414:174.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:26:0191414:174 предоставлен ООО «НВП «ФИАНИТ» на основании договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 и договора о передаче прав и обязанностей по договору от 17.08.2016 (запись о государственной регистрации права от 31.08.2016 № 77-77/017-77/017/021/2016-1255/1).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 03.19.2022 по делу № А40-270307/2021-142-1974 договор аренды от 23.03.2011  № М-12-039052 расторгнут. Данный судебный акт представлен в Управление Росреестра по Москве и подтверждает правомерность заявления Департамента о погашении записи в ЕГРН.

При этом, вопреки позиции Управления Росреестра по городу Москве наличие в ЕГРН записи об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, заключенного с арендатором.

С учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды, как производное от него. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Земельный участок с кадастровым номером 50:26:0191414:174 обременен ипотекой права аренды в пользу ПАО «Московский Индустриальный банк».

Таким образом, оснований для отказа в регистрации прекращения договора аренды у регистрирующего органа не имелось.

При обращении с заявлением о государственной регистрации Договора аренды Департаментом представлены на регистрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством.

Кроме того, пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости».)

При таких обстоятельствах решение государственного регистратора нарушает положения ст. 26, 29 Закона № 218-ФЗ, что необоснованно препятствует Департаменту в исполнении возложенных на него функциональных обязанностей по учету и  распоряжению объектами недвижимости, находящимися в собственности города Москвы.

Следовательно, в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве на заявление, проверены судом и отклонены, как противоречащие материалам дела и не основанные на нормах действующего законодательства.

С учетом изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-20920815/11.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Департамента городского имущества города Москвы путем осуществления государственной регистрации прекращения договора аренды от 23.03.2011 № М-12-039052 земельного участка с кадастровым номером 50:26:0191414:174 по адресу: г. Москва, поселение Первомайское, у д. Пучково.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

А.Б. Полякова