219/2017-30724(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-23035/2017

Дело № А65-26454/2016

г. Казань

28 августа 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 25 августа 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен – 28 августа 2017 года. 

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:  председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,  

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А., при участии представителей: 

истца – общества с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» –  Галкиной Л.К., доверенность,  

ответчика – индивидуального предпринимателя Вахрамеевой Людмилы  Николаевны – Заделеновой Д.В., доверенность,  

третьего лица – Степанова Юрия Алексеевича, лично, паспорт, в отсутствие: 

муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и  имущественных отношений Исполкома г. Казани» – извещено  надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Вахрамеевой Людмилы Николаевны,  г. Казань,  

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 (судья  Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.05.2017 (председательствующий судья  Терентьев Е.А., судьи Николаев С.Ю., Пышкина Н.Ю.)  

по делу № А65-26454/2016 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань»,  г. Казань, к индивидуальному предпринимателю Вахрамеевой Людмиле  Николаевне, г. Казань, о взыскании 42 699 руб. 76 коп. неосновательного  обогащения, третьи лица: Степанов Юрий Алексеевича, г. Чебоксары,  муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и  имущественных отношений Исполкома г. Казани», г. Казань,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» (далее –  общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к  индивидуальному предпринимателю Вахрамеевой Людмиле Николаевне  (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в  размере 42 699,76 руб. за период с 01.01.2014 по 31.05.2015.  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 11.11.2016 исковое заявление принято к производству суда для  рассмотрения в порядке упрощенного производства, к участию в деле в  порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечен Степанов Ю.А.  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 09.12.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам  искового производства, к участию в деле в порядке статьи 51  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве  

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение  «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани».  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017,  оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 25.05.2017, требования удовлетворены. Суд  взыскал с предпринимателя в пользу общества 42 699,76 руб.  неосновательного обогащения.  

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в  кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый  судебный акт об отказе в удовлетворении требований.  

В отзыве общество просит в удовлетворении кассационной жалобы  отказать, полагая судебные акты правильными.  

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 11:00  на 25.05.2017.  

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке  статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене  по следующим основаниям.  

Между Комитетом земельных и имущественных отношений  «Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»  (далее – комитет) (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен  договор аренды земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017,  согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду  земельный участок общей площадью 1581 кв. м, кадастровый номер  16:50:110603:553, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу:  г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Сибгата Хакима, д. 60.  Разрешенное использование земельного участка для строительства  объектов жилья и соцкультбыта. Договор заключен сроком до 16.11.2015.  

Обществом на данном участке построено 2-этажное офисное здание,  что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию  от 13.08.2013 № RU16301000-91гр.  

Распоряжением комитета от 16.09.2013 № 2267р земельному участку  с кадастровым номером 16:50:110603:553 по вышеуказанному адресу  присвоен адресный номер «40а».  

25.12.2013 за предпринимателем зарегистрировано право общей  долевой собственности, доля в праве ½, на нежилое помещение площадью  139,7 кв. м, этаж 1 по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район,  ул. Сибгата Хакима, д. 40а, помещение 1401, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права.  

Общество письмом от 22.04.2014 уведомило предпринимателя, что  поскольку акт приема-передачи офиса подписан сторонами 15.09.2013, то с  этого числа у предпринимателя возникла обязанность по оплате арендных  платежей за земельный участок пропорционально площади офиса.  Просило компенсировать оплаченную обществом арендную плату по  состоянию на 22.04.2014.  

Соглашением о расторжении от 13.06.2015 договор аренды  земельного участка от 23.09.2011 № 15993/001-1017 расторгнут, согласно  пункту 4 уплата арендной платы за землю производится арендатором до  31.05.2015. Арендная плата оплачена обществом в полном объеме в  соответствии с договором и соглашением о расторжении. Претензией  от 21.09.2016 общество предложило предпринимателю произвести  выплату неосновательного обогащения в размере 42 699,76 руб. за период  с 01.01.2014 по 31.05.2015.  

Предпринимателем задолженность не погашена, претензия оставлена  без ответа, что послужило основанием для обращения общества в  арбитражный суд с настоящими требованиями.  

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования,  исходили из произведенных обществом арендных платежей за указанный  

земельный участок в отсутствии оплаты предпринимателем, при наличии у  последнего помещения в офисном здании.  

По мнению суда кассационной инстанции выводы судов являются  преждевременными.  

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской  Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также  в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67  постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010   № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского  кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента  регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в  многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном  доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании  статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от  того, в частной или в публичной собственности находился переданный в  аренду земельный участок.  

В отношении земельных участков, находящихся в публичной  собственности и предоставленных застройщику в аренду для  строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой  подход.  

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса  Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на  земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель  

приобретает право пользования соответствующим участком на тех же  условиях, что и отчуждатель.  

В пункте 25 постановления № 73 (в редакции постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13)  разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на  земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к  покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации  перехода права собственности на нее переходит то право на земельный  участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также  связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена  лица в договоре аренды).  

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды  земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением  ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь  построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации  права собственности на помещения на стороне арендатора возникает  множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих  между застройщиком и собственником земельного участка.  

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать  расторжения действующего договора аренды, по которому земельный  участок был предоставлен для строительства, и заключения нового  договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта  недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного  участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может  не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства  этого объекта недвижимости.  

Согласно материалам дела и пояснениям представителей сторон в  судебном заседании на вышеназванном земельном участке возведено  отдельно стоящее офисное здание.  

Как пояснили представители общества и предпринимателя в суде  кассационной инстанции все помещения в офисном здании реализованы и  права собственности зарегистрированы, кроме ответчика, и за иными  лицами.  

Если в офисном здании все помещения обществом реализованы и  новые собственники стали в силу закона арендаторами земельного участка,  в силу каких-норм права общество производило арендные платежи за  земельный участок, предоставляемый обществу исключительно для  строительства жилья и объектов соцкультбыта.  

По утверждению кассатора в обозначенную площадь в настоящее  время включена придомовая территория жилых домов, путем размещения  на названном земельном участке детской площадки и стоянки для  автомобилей. При этом по утверждению кассатора жилые дома сданы в  эксплуатацию ранее ввода в эксплуатацию офисного здания.  

Эти обстоятельства, имеющее существенное значение для  правильного разрешения спора, судами не исследовались, доводам  предпринимателя должной оценки не дано.  

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать в полной  мере правильными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело  направлению на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении суду необходимо предложить сторонам  предоставить дополнительные доказательства заявленных требований и  возражений, установить, когда в силу закона арендаторами земельного  участка стали собственники офисного здания, входит ли спорный участок  в придомовую территорию многоквартирных жилых домов, являлось ли  общество владельцем помещений в офисном здании во взыскиваемый  период, учесть подходы, изложенные в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 29.03.3016 № 305-ЭС15-16772, и с учетом  установленного разрешить спор.  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3  статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 и  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.05.2017 по делу № А65-26454/2016 отменить. Дело направить на  новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные  статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев Судьи В.А. Карпова 

 В.А. Петрушкин