АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-890/2024

г. Астрахань

26 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2025 года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Лаврентьевой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Псянчиной И.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным уведомление об изменении арендной платы от 15.12.2023 № 114-11-01/10586,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственное казенное учреждение Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса», Общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2, вице-президент, паспорт;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 26.12.2024,  диплом, паспорт; 

от Государственного казенного учреждения Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса»: ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2025 № 1, диплом, паспорт;

ФИО1: паспорт (до перерыва), (после перерыва) не явился, извещен;

от Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа»: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и градостроительных отношений Астраханской области о признании недействительным уведомление Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное казенное учреждение Астраханской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса», Общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», ФИО1.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания. 

В судебном заседании представитель истца отозвал ранее поданное им заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просил суд признать недействительным уведомление Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283, а также установить с 01.01.2024 величину ежемесячной арендной платы по договору от 10.08.2018 № 4/283 в размере 12 464 руб., без учета налогов по действующему законодательству, исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержали позицию ответчика, просили в удовлетворении иска отказать. 

В судебном заседании, открытом 06.03.2025, в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 12.03.2025 до 13 час. 20 мин.

            Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru).

После перерыва судебное заседание продолжено.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», ФИО1 после перерыва в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Альфа», ФИО1, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

            Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.   

            Как следует из материалов дела, 10.08.2018 между Некоммерческой организацией - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» (Арендатор) и Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (Арендодатель) заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области № 4/283, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество Астраханской области: причал, литер I, общей площадью 229,3 кв.м (далее - имущество), расположенный по адресу: 

<

...>.

Срок аренды установлен с 10.08.2018 по 29.07.2019 (пункт 1.3 договора).

После истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжил пользоваться имуществом.  

            В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы составил 4 642 руб. 78 коп. в месяц.

            Согласно пункту 3.2 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату в связи с изменением уровня инфляции, определяемого законом Астраханской области о бюджете Астраханской области на соответствующий период либо в связи с проведением новой оценки рыночной стоимости арендной платы (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет). Датой изменения арендной платы считается дата вступления в силу соответствующего закона Астраханской области, которым установлен         уровень инфляции на соответствующий год, а в случае изменения арендной платы в связи с проведением новой оценки 1 января соответствующего календарного года. Изменение размера арендной платы в связи с изменением уровня инфляции или в связи с проведением новой оценки является обязательным для Сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

При изменении арендной платы Арендодатель направляет Арендатору до 1 января календарного года письменное уведомление с приложением расчета.

Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области направило в адрес Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» уведомление от 15.12.2023 за исх. № 114-11-01/10586 об установлении с 01.01.2024 на основании отчёта об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользование недвижимым имуществом от 05.12.2023 № 14486.12.23 ставки арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283 в размере 788 383 руб. 62 коп.

Некоммерческая организация - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба», полагая, что определенный Министерством имущественных и градостроительных отношений Астраханской области на основании отчёта об оценке от 05.12.2023 № 14486.12.23 размер ежемесячной ставки арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283 в сумме 788 383 руб. 62 коп. не соответствует рыночной ежемесячной стоимости арендной платы, действия министерства свидетельствуют о злоупотреблении его правом на одностороннее изменение арендной платы, обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением о признании уведомления от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283 недействительным.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны

Заключенный между сторонами договор от 10.08.2018 № 4/283 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что оспариваемое направленное ответчиком истцу уведомление от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы на основании отчета оценщика, является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

Наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличие у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды.

В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, в связи с чем, в предмет исследования входит проверка достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

С учетом подлежащего применению к спорным правоотношениям нормативного регулирования, а также приведенных разъяснений, в связи с  имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы, суд определением от 28.06.2024 по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Аргумент – А» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 414016, 

<

...>), эксперту ФИО5. 

На разрешение эксперта судом был поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная ежемесячная стоимость арендной платы причала, литер I, общей площадью 229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, являющегося объектом аренды по договору от 10.08.2018 № 4/283, по состоянию на 01.01.2024? 

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение от 25.09.2024 № 051-09-2024, в соответствии с которым величина рыночной стоимости ежемесячной арендной платы причала, литер I, общей площадью 229,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2024 составляет 12 464 руб. 

            Эксперт ФИО5 был вызван в судебное заседание, поддержал данное им заключение, а также представил письменные пояснения по возникшим у сторон вопросам

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в судебное заседание в целях разъяснения выводов, содержащихся в заключении.

В соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза является одним из видов доказательств. Однако в отличие от других видов доказательств экспертиза в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является процессуальным действием, состоящим из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу. 

Таким образом, целью экспертного исследования является извлечение сведений об относящихся к делу фактах, с помощью заключения эксперта устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу. 

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

            Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. 

Представленное экспертное заключение по своему содержанию является полным, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ количественных и качественных характеристик объекта, мотивировку выбора применяемого подхода оценки, расчет, а также перечень нормативных актов, которыми руководствовался эксперт при производстве экспертизы, экспертом соблюдены Федеральные стандарты оценки, указаны ссылки на источники информации, приложены копии соответствующих материалов.

Суд установил, что судебная экспертиза выполненная экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Аргумент – А» ФИО5 по делу проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем, экспертное заключение является допустимым доказательством по делу,

Доказательств порочности выводов эксперта в материалы дела не представлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученное истцом уведомление от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Министерство имущественных и градостроительных отношений Астраханской области посредством направления Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору от 10.08.2018 № 4/283 в размере, превышающем рыночную стоимость, учитывая, что в основу уведомления положен недостоверный отчет об оценке суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

На основании вышеизложенного, иск Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины и на оплату экспертизы по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области от 15.12.2023 № 114-11-01/10586 об изменении арендной платы по договору аренды от 10.08.2018 № 4/283.

Взыскать с Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Некоммерческой организации - союз рыбодобывающих и рыбоперерабатывающих предприятий «Каспрыба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

Е.А. Лаврентьева