АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-56865/23-150-301

г. Москва

13 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2023 года Полный текст решения изготовлен 13 июня 2023 года Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Михайловой А.Э., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску КОММАНДИТНОГО ТОВАРИЩЕСТВА «РЕСПЕКТ И КО» (445008,  САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТОЛЬЯТТИ ГОРОД, ЛИЗЫ ЧАЙКИНОЙ 

<

...> А, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 11.01.2017,  

ИНН: 

<

***>) 

к ООО Управляющая компания «Надежное управление», (Д.У.) Рентный ЗПИФ  «Рентный 2» (115432, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН:  24.08.2007, ИНН: 

<

***>)  

о снижении неустойки по договору от 24.01.2020 № Р2-ДКП-162,  в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,  

УСТАНОВИЛ:

КОММАНДИТНОЕ ТОВАРИЩЕСТВО «РЕСПЕКТ И КО» обратилось в  Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО Управляющая компания «Надежное  управление», (Д.У.) Рентный ЗПИФ «Рентный 2» о снижении неустойки по договору  

от 24.01.2020 № Р2-ДКП-162. 

Представитель истца в судебное заседание не явился, доказательства  надлежащего извещения о времени, дате и месте судебного заседания в материалах  дела имеются, в связи с чем дело рассмотрено без его участия в порядке ст.ст. 121, 123,  156 АПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам,  изложенным в отзыве на исковое заявление.  

В материалы дела 30.05.2023 в 12 час. 06 мин. в электронном виде поступило  ходатайство истца об отложении предварительного судебного заседания,  зарегистрировано в системе электронных дел в 14 час. 06 мин. При этом судебный акт  по настоящему делу принят судом 30.05.2023 в 12 час. 45 мин., что следует из сведений  официального сайта Арбитражного суда г. Москвы https://kad.arbitr.ru. Таким образом,  

на момент рассмотрения дела, сведения о поступлении в материалы дела ходатайства  истца об отложении предварительного судебного заседания отсутствовали.  

Учитывая отсутствие возражений сторон против продолжения рассмотрения  дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд в соответствии с  ч. 4 ст. 137 АПК РФ, п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному  разбирательству», завершил предварительное заседание и рассмотрел дело в судебном  заседании в суде первой инстанции.  

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию  представителя ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела  доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 24.01.2020 между Обществом с ограниченной  ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» (Д.У.),  действующим в качестве доверительного управляющего Закрытым паевым  инвестиционным рентным фондом «Рентный 2» (далее — ООО УК «Надежное  управление», истец, продавец) и Коммандитным товариществом «РЕСПЕТ и Ко»  (далее – КТ «РЕСПЕКТ и Ко», ответчик, покупатель) заключен договор купли-продажи  недвижимого имущества с рассрочкой платежа № Р2-ДКП-162 (далее – договор), по  условиям которого покупатель производит оплату приобретаемого объекта  недвижимости в рассрочку (согласно графика платежей), а продавец передает объект  недвижимости (земельный участок) в собственность покупателя после полной оплаты  его стоимости.  

Согласно п. 4.1 договора, при просрочке внесения покупателем оплаты в  порядке, установленном п. 2.3 договора, продавец вправе потребовать от него уплаты  пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае расторжения договора в  соответствии с п. 5.1 договора, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере  

3 000 000 руб. 

Пунктом 2.4 договора установлено, что покупатель в обеспечение исполнения  своего обязательства по оплате штрафа, которое может возникнуть в соответствии с п.  4.2 договора, в течение 5-ти рабочих дней со дня подписания договора (не считая дня  подписания договора) вносит на счет продавца обеспечительный платеж в размере  

3 000 000 руб. В случае расторжения договора в соответствии с п. 51 договора сумма  обеспечительного платежа направляется продавцом на погашение обязательств  покупателя по оплате штрафа, возникшего по условиям пункта 4.2 договора. В иных  случаях обеспечительный платеж в полном объеме зачисляется продавцом в счет  оплаты последнего платежа по договору в дату, установленную п. 2.3 для последнего  платежа (только при условии полной оплаты покупателем всех предшествующих  платежей по данному договору).  

Пунктом 5.1. договора установлено право продавца отказаться от исполнения  договора в одностороннем внесудебном порядке в случае однократного (полного или  частичного) нарушения покупателем срока платежей, установленных пунктами 2.3, 2.4  договора, более 30 календарных дней подряд, или в случае просрочки оплаты данных  платежей, допущенной покупателем 3 и более раза на протяжении срока действия  договора, при этом продавец возвращает покупателю денежные средства в сумме,  фактически уплаченной продавцом в счет стоимости недвижимости по договору  (указанным пунктом не предусмотрен зачет начисленных продавцом пеней за счет  платежей, уплаченных покупателем в счет стоимости объекта недвижимости).  

Стороны договора пришли к соглашению, что объект недвижимости (земельный  участок) будет передан покупателю по факту полной оплаты его стоимости, т.е. все  платежи в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, совершаемые покупателем  

по договору в период его действия, носили характер предварительных (авансовых)  платежей, при этом мера ответственности покупателя установлена разделом 4 договора.  

В период с 31.01.2020 по 03.09.2020 в рамках договора купли-продажи  недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.01.2020 № Р2-ДКП-162 КТ  «РЕСПЕКТ и Ко» перечислило на расчетный счет ООО УК «Надежное управление»  денежные средства в размере 4 180 000 руб., в том числе 3 000 000 руб. в качестве  обеспечительного платежа, 1 180 000 руб. в счет оплаты стоимости объекта  недвижимости, что подтверждается платежными поручениями от 31.01.2020 № 2 на  сумму 2 700 000 руб., от 04.02.2020 № 3 на сумму 300 000 руб., от 30.06.2020 № 10 на  сумму 320 000 руб., от 06.07.2020 № 13 на сумму 280 000 руб., от 28.07.2020 № 17 на  сумму 180 000 руб., от 03.09.2020 № 29 на сумму 400 000 руб. от ООО «АССИГНАТ»  (полный товарищ КТ «РЕСПЕКТ и Ко»).  

Согласно исковому заявлению, при формировании платежных поручений от  30.06.2020 № 10, от 06.07.2020 № 13, от 28.07.2020 № 17 в графе «назначение платежа»  была допущена техническая ошибка, а именно: указано «обеспечительный платеж по  договору...». КТ «РЕСПЕКТ и КО» произвело корректировку назначения платежа, а  именно: «платеж по договору.»  

Истец указывает, что земельный участок (единое землепользование), который в  соответствии с вышеуказанным договором являлся предметом продажи по договору,  согласно градостроительному плану сельского поселения Ягодное Ставропольского  района Самарской области отнесен к зоне Ж8 (комплексная жилая застройка).  

ООО УК «Надежное управление» Д.У. Рентным ЗПИФ «Рентный 2» 21.10.2020  направило в адрес КТ «РЕСПЕКТ и Ко» досудебную претензию с требованием об  оплате долга и пени в размере 5 185 000 руб.  

ООО УК «Надежное управление» 11.01.2021 направило в адрес КТ «РЕСПЕКТ и  Ко» уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли-продажи  недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.01.2020 № Р2-ДКП-16 (за исх.  

 № 1/21) в одностороннем внесудебном порядке, дата расторжения договора указана  15.01.2021, с удержанием штрафа в размере 3 000 000 руб. в счет суммы  обеспечительного платежа.  

На расчетный счет КТ «РЕСПЕКТ и Ко» 18.01.2021 от ООО УК «Надежное  управление» поступили денежные средства в сумме 317 980 руб. в качестве возврата  ранее уплаченных платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с  рассрочкой платежа от 28.01.2021 № Р2-ДКП-162, ответчик удержал 3 862 020 руб.  

Согласно исковому заявлению, сумма неустойки по договору в размере 3 862  020 руб., удержанная ответчиком зачетом за счет платежей, ранее оплаченных истцом  за земельный участок, и обеспечительной суммы, явно несоразмерна последствиям  нарушения истцом обязательств по договору.  

Истцом, в порядке досудебного урегулирования, ответчику направлена  претензия от 11.03.2021 с требованием о возврате денежных средств, которая оставлена  ответчиком без удовлетворения.  

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах  является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц,  осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.  Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих  нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном  Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).  

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными  способами, перечень которых не является исчерпывающим.  

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  

правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан  уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства  представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.  

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно  несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить  неустойку.  

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации,  содержащимся в определении от 21.12.2000 № 277-О, именно законодатель  устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод  конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3  статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора.  

В Определениях Конституционного суда Российской Федерации от 22.03.2012 

 № 497-О-О и от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что п. 1 ст. 333 ГК РФ закрепляет право  суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна  последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать  размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения  обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе,  которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера  неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3)  Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод  человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.  

Именно поэтому в статье 333 ГК РФ идет речь идет не о праве суда, а, по  существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю  мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба,  причиненного в результате конкретного правонарушения.  

Неустойка по своей природе является способом обеспечения исполнения  обязательства должником, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных  вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна  соответствовать последствиям нарушения.  

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 

от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее –  постановление Пленума № 7) даны разъяснения о том, что при оценке соразмерности  неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не  вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что  неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более  выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4  

статьи 1 ГК РФ). 

Условия о неустойке определены сторонами в договоре купли-продаже (п. 4.1,  4.2).  

Истец является коммерческой организацией, профессионально занимающейся  реализацией крупных проектов в сфере недвижимости.  

Согласно выписке ЕГРЮЛ, истец занимается следующими видами  экономической деятельности: покупка и продажа собственного недвижимого  имущества; деятельность по предоставлению денежных ссуд под залог недвижимого  имущества; аренда и управление собственным или арендованным недвижимым  имуществом; деятельность в области права.  

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом,  осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных  случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором  размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2  

ст. 333 ГК РФ). 

В соответствии с п. 73 постановления Пленума № 7 бремя доказывания  несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на  ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в  частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть  вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки  

(часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие  тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими  кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика,  отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами,  добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора,  выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника  обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на  основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут являться основанием  для снижения неустойки.  

При этом, в силу п. 74 постановления Пленума № 7, возражая против заявления  об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у  него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

Надлежащих доказательств несоразмерности неустойки истцом в материалы  дела не представлено.  

Предусмотренная договором мера ответственности в виде штрафа в размере  3 000 000 руб. является соразмерной и призвана сохранить баланс интересов сторон.  

Договором купли-продажи предусмотрена длительная рассрочка оплаты  недвижимости на 18 месяцев.  

Условиями договора согласовано, что удержание продавцом штрафа  предусмотрено только в случае, если отказ со стороны продавца от исполнения  договора произошел по вине покупателя – из-за невыполнения покупателем  обязательств по оплате. И наоборот, в случае отказа со стороны покупателя от  исполнения договора по основаниям, предусмотренным п. 5.2 договора,  обеспечительный платеж подлежал бы возврату покупателю.  

Включение в договор пункта об уплате штрафа, в случае одностороннего  расторжения договора продавцом из-за просрочки платежей покупателем, обусловлено  необходимостью соблюдения баланса интересов сторон договора:  

Ответчик отказался от исполнения договора спустя год после его заключения,  т.е. в течение данного периода ответчик был лишен возможности реализовать объект  другим покупателям. Штраф в размере 3 000 000 руб. за целый год является  соразмерным для обеих сторон, поскольку ответчик нес расходы по содержанию  объекта, после чего был вынужден заново искать покупателя.  

Следовательно, штраф, предусмотренный договором, является соразмерной  мерой ответственности, т.к. направлен на сохранение баланса интересов сторон и не  является завышенным.  

Предусмотренная договором мера ответственности в виде пени в размере 0,1 %  является соразмерной и призвана сохранить баланс интересов сторон.  

Указанный в договоре размер пени (0,1 % от суммы задолженности) является  самым распространенным во взаимоотношениях коммерческих организаций в РФ и  соответствует обычаям делового оборота. Истцом не представлено доказательств того,  что указанная ставка является завышенной.  

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований  и возражений.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2022 по делу 

 № А40-231132/2021, оставленным без изменения постановлением Девятого  арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022, отказано в удовлетворении исковых  требований Коммандитного товарищества «РЕСПЕКТ и Ко» о признании  недействительными и определении последствий недействительности пунктов 2.4, 4.1,  4.2, 5.1 договора купли-продажи от 24.01.2020 № Р2-ДКП-162.  

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в  законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не  доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором  участвуют те же лица.  

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь  при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

Следовательно, судом установлена действительность и соответствие нормам  действующего права условий договора купли-продажи, определяющих порядок  начисления и возможность зачета штрафа и пени за нарушение покупателем условий  соглашения, а также порядок одностороннего расторжения договора купли-продажи по  инициативе продавца при нарушении условий соглашения покупателем. Кроме того,  судом указано на признаки недобросовестного поведения Коммандитного  товарищества «РЕСПЕКТ и Ко».  

Судом установлено, что пункты 4.1 и 4.2, пункт 2.4, в части уплаты  обеспечительного платежа договора от 24.01.2020, оспариваемые истцом, представляют  собой предусмотренные сторонами способы обеспечения обязательства покупателя по  оплате договора. При этом истец не понуждался к заключению договора от 24.10.2020  

 № Р2-ДКП-162, был вправе отказаться от его подписания и активно участвовал в  обсуждении условий самого договора.  

Согласно пункту 5.1 договора продавец вправе отказаться от исполнения  договора в одностороннем внесудебном порядке в случае однократного (полного или  частичного) нарушения покупателем срока платежей, установленных пунктами 2.3, 2.4  договора, более 30 календарных дней подряд, или в случае просрочки оплаты  вышеназванных платежей, допущенной покупателем 3 (три) и более раза на  протяжении срока действия договора.  

Судом установлен факт нарушения покупателем условий договора купли-продажи от 24.10.2020 № Р2-ДКП-162 и наличие оснований для применения продавцом  п. 5.1 указанного договора.  

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению. Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307 – 310, 333 ГК РФ,  ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные  Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.  

Судья А.Э. Михайлова