/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-15711/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Сириной В.В.,

                                                             Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 18.10.2017 (судья Краецкая Е.Б.)и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 (Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Глухих А.Н.) по делу № А46-15711/2017по заявлению Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» (644116, город Омск, улица Северная 27-я, дом 42 А, ИНН 5503088339, ОГРН 1055504023651), общества с ограниченной ответственностью «Шоферская комиссия «МедЭкс» (644122, город Омск, улица Красный путь, дом 34, квартира 39; 644070, город Омск, улица Иркутская, 68, ОГРН 1145543006542,                   ИНН 5501255633) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск, улица Орджоникидзе, дом 56, ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391) об оспаривании решений государственного органа.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентствапо управлению государственным имуществом в Омской области, Меньков Вячеслав Викторович.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.)в заседании участвовали представители: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области –  Комиссаров Д.Н. по доверенности от 25.12.2017; Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» –  Иванилов В.И. по доверенности от 29.01.2018.

Суд установил:

федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиеныи эпидемиологии в Омской области» (далее – учреждение), обществос ограниченной ответственностью «Шоферская комиссия «МедЭкс» (далее - общество) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра):

- об отказе в государственной регистрации досрочного прекращения права аренды недвижимого имущества по адресу: город Омск, улица Иркутская, дом 68, корпус 1, лит. А по договору от 26.11.2013, заключенному между учреждением и индивидуальным предпринимателем Меньковым Вячеславом Викторовичем (далее – предприниматель), по заявлению                    от 28.04.2017;

- об отказе в государственной регистрации аренды недвижимого имущества по адресу: город Омск, улица Иркутская, дом 68, корпус 1, лит. Апо договору от 28.03.2017, заключенному между учреждением и обществом, по заявлению от 28.04.2017.

Заявители также просили обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Меньков Вячеслав Викторович.

Решением Арбитражного суда Омской области от 18.10.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017, заявленные требования удовлетворены. 

Признано незаконным решение государственного регистратора управления Росреестра от 15.08.2017 об отказе в государственной регистрации досрочного прекращения права аренды недвижимого имущества по договору от 26.11.2013, заключенному между учреждением                              и предпринимателем. Суд обязал управление Росреестра осуществить государственную регистрацию досрочного расторжения договора аренды                от 26.11.2013, заключенного между учреждением и предпринимателем.

Признано незаконным решение государственного регистратора Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды                   от 28.03.2017, заключенного между учреждением и обществом. Суд обязал управление Росреестра осуществить государственную регистрацию договора аренды от 28.03.2017, заключенного между учреждением и обществом.

С управления Росреестра в пользу учреждения взыскано 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель приводит доводы о том, что у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным решения об отказе в осуществлении регистрационных действий по заявлению общества № 55/205/001/2017-8778                   поскольку с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды обратилось общество, которое не является стороной договора аренды от 26.11.2013, тогда как в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) с заявлением                  о государственной регистрации прекращения обременения вправе обратиться правообладатель объекта недвижимости и (или) лицо, в пользу которого установлено обременение, а также в связи с тем, что для государственной регистрации не представлено соглашение о расторжении договора аренды. 

Управление Росреестра считает неправомерным вывод судов                            о незаконности требования государственного регистратора о предоставлении для государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, сославшихся при этом на наличие доказательств, свидетельствующих об одностороннем отказе от договора. При этом заявитель указывает, что на государственную регистрацию не представлено никаких документов, кроме решения единственного учредителя общества                  и из заявления общества не усматривается его воля на совершение регистрационных действий по прекращению аренды в связи с односторонним отказом от нее арендодателя.

 Заявитель жалобы не согласен с выводами судов о том, что для заключения договора аренды федерального недвижимого имуществаот 28.03.2017, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, не требовалось проведение конкурса или аукциона в порядке Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции); ссылается на то, что положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о праве субарендатора на заключение с ним договора аренды при досрочном расторжении договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды, не исключают применения части 3.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Управление Росреестра полагает, что судами первой и апелляционной инстанции не дано оценки его доводам о необходимости в силу требований статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) проведения оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Отзыв учреждения на кассационную жалобу на основании части 1 статьи 279 АПК РФ в связи с непредставлением доказательств направления его копии другим лицам, участвующим в деле, судом округа                            не принимается во внимание.

В судебном заседании управление Росреестра поддержало доводы жалобы, представитель учреждения просил оставить обжалуемые решениеи постановление без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение общества и третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                  и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу                           об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола об итогах открытого аукциона от 14.11.2013 между учреждением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением                 на праве оперативного управления от 26.11.2013 (далее – договор аренды),          по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду               по акту приема-передачи от 15.12.2013 недвижимое имущество, общей площадью 250,80 кв. м, расположенное по адресу: город Омск, улица Иркутская, дом 68, корпус 1, литера А. 

Договор аренды действует с 15.12.2013, сроком 5 лет (пункт 2.1 договора аренды). 

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, в том числе, в случае, если арендатор более двух раз подряд   по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 9.3.3 договора).  

Договор аренды зарегистрирован управлением Росреестра 18.02.2014.

В период действия договора аренды предприниматель (арендатор) заключил  с обществом (субарендатор) договор субаренды от 11.11.2015№ 11/11/15 (далее – договор субаренды), по которому арендатор передал,а субарендатор принял в аренду по акту приема-передачи от 11.11.2015 недвижимое имущество, общей площадью 250,80 кв. м, расположенноепо адресу: город Омск, улица Иркутская, дом 68, корпус 1, литера А.

В соответствии с пунктом 1.2 договора субаренды он действует до даты окончания срока действия договора аренды.

Договор субаренды зарегистрирован управлением Росреестра 21.03.2017.

Учреждение письмом от 28.03.2017 уведомило предпринимателяо досрочном расторжении договора аренды со ссылкой на пункты 9.3, 9.3.3 договора аренды в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы и признанием Менькова В.В. несостоятельным (банкротом)согласно решению Арбитражного суда Омской области от 19.07.2016 по делу № А46-9589/2015.

Уведомление возвращены учреждению без вручения адресату.

Между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключендоговор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленногона праве оперативного управления за учреждением от 28.03.2017 (далее – договор аренды от 28.03.2017), на условиях договора аренды, заключенного ранее с предпринимателем.

Договор действует с 28.03.2017 по 15.12.2018 (пункт 2.1 договора аренды от 28.03.2017).

Общество обратилось в управление Росреестра 28.04.2017 с заявлениями об осуществлении государственной регистрации расторжения договора аренды от 26.11.2013 и государственной регистрации договора аренды                   от 28.03.2017.

В уведомлении от 15.05.2017 № 55/205/001/2017-8778 управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права - соглашения о расторжении договора аренды.

В уведомлении от 15.05.2017 № 55/205/001/2017-8779 управление Росреестра сообщило о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды от 28.03.2017 в связи с наличием противоречий между заявленными и зарегистрированными правами; непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, подтверждающих: соблюдение установленного частью 3.1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядка заключения договора аренды федерального имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, и проведение оценки рыночной стоимости объекта федеральной собственности, а также в связи с наличием зарегистрированного договора аренды, сведения о расторжении которого, не представлены.

Общество обжаловало приостановление государственной регистрации             в апелляционную комиссию управления Росреестр, решением которой                 от 05.06.2017 № 8 отказано в принятии жалобы к рассмотрению по тому основанию, что она составлена с нарушением пункта 22 Положения                     о порядке формирования и работы апелляционной комиссии, созданной при органе регистрации прав, перечня и форм документов, необходимых для обращения в апелляционную комиссию, а также документов, подготавливаемых в результате ее работы, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 № 193.   

Поскольку в установленный срок обстоятельства, указанныев уведомлениях о приостановлении осуществления государственной регистрации, обществом не устранены, управление Росреестра приняло решения об отказе в государственной регистрации прав, выраженныев уведомлениях от 15.08.2017 № 55/205/001/2017-8778, 55/205/001/2017-8779.

Посчитав, что решения управления Росреестра об отказев государственной регистрации от 15.08.2017 № 55/205/001/2017-8778, 55/205/001/2017-8779 являются незаконными, учреждение и общество обжаловали их арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 450.1, пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, разъяснениями Федеральной антимонопольной службы России от 01.11.2011, данными по вопросу применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции                  и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования                             в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010                № 67), и исходил из того, что действия управления Росреестра                               по приостановлению и последующему отказу в осуществлении государственной регистрации аренды не соответствуют требованиям закона.

Апелляционной суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В соответствии со статьей 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а, соответственно, и для отказа в осуществлении таковой, приведенный в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости, является закрытым.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых                       в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное                                не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли               к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды между учреждением и Меньковым В.В., расторгнутого в установленном законом порядке, а также отказа в государственной регистрации договора аренды от 28.03.2017, заключенного между учреждением и обществом, для заключения которого не требуется повторного проведения конкурсных процедур, предусмотренных Законом о защите конкуренции, а также повторной оценки объекта аренды согласно Закону об оценочной деятельности.

Указанные выводы судов являются правильными.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). 

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании                 в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 ГК РФ).

Учитывая, что предусмотренный заключенным между учреждением                    и Меньковым В.В. договором аренды порядок его расторжения                            по инициативе арендодателя соблюден, судами установлено                                 и не оспаривается лицами, участвующими в деле, наличие условий                          для расторжения этого договора, суды пришли к правильному выводу                   об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа                                 в государственной регистрации прекращения аренды по тому основанию,          что не представлено соглашение о расторжении договора.

Доводам управления Росреестра о том, что общество обращалось                    за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора, которое им не было представлено вместе с заявлением, являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции. Апелляционный суд, оценивая указанный доводов, правильно указал, что непредставление документов, подтверждающих реализацию арендодателем права                             на расторжение договора в одностороннем порядке, не свидетельствует                   об обоснованности отказа, поскольку таковые не запрашивались, и их отсутствие не явилось основанием для приостановления регистрации. Кроме того, представленные в материалы дела доказательства подтверждают наличие оснований для государственной регистрации прекращения аренды. В связи с этим не могут быть приняты во внимание и доводы кассатора                 об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о том,                               что управлением Росреестра не устанавливалась действительная воля заявителя при обращении за государственной регистрацией.

Доводы управления Росреестра о том, что судами не учтены установленные частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции специальные положения об ограничениях в распоряжении государственным, муниципальным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления, правомерно признаны судами первой и апелляционной инстанции несостоятельными.

Указанные нормативные положения не устанавливают правил                           о заключении по результатам конкурса или аукциона с субарендатором договора аренды государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления, в случае досрочного прекращения (расторжения) основного договора аренды, заключенного обладателем права оперативного управления при соблюдении конкурентных процедур, и, если срок заключаемого с субарендатором договора аренды не превышает срока действия прекращенного (расторгнутого) договора.

В связи с указанным суды правомерно учитывали разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 01.11.2011 «По применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России № 67              от 10.02.2010», данные в пункте 12, согласно которым заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании              в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона                    о защите конкуренции.

При заключении договора аренды с лицом, ранее являвшимся субарендатором, в ситуации досрочного прекращения договора аренды                    с арендатором, но в пределах срока действия последнего, у правообладателя права оперативного управления не происходит нового распоряжения (отчуждения) свободным от обременения имуществом и на новый срок.                 На основании указанного, исходя из того, что право субаренды является производным от права аренды, полученного при соблюдении конкурентных процедур, учитывая наличие обременения права оперативного управления субарендными правами, вопреки доводам управления Росреестра, положения специального законодательства (Закона о защите конкуренции) судами при рассмотрении настоящего спора не нарушены.

По этим же основаниям суд округа считает несостоятельными доводы кассатора о необходимости проведения оценки имущества, передаваемого                в аренду лицу, являвшемуся субарендатором, поскольку оценка в целях распоряжения конкретным государственным имуществом и на определенный срок уже состоялась при передаче нежилого помещения в аренду                Менькову В.В.

Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации, как прекращения права аренды, так и регистрации аренды.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что отказ регистрирующего органа в прекращении права аренды, возникшего                       из договора, заключенного между учреждением и Меньковым В.В., по тому основанию, что за такой регистрацией мог обратиться только правообладатель или лицо, в пользу которого установлено обременение,                  к которым общество не относится, не принимаются судом округа                            во внимание.

Указанное основание не являлось причиной отказа в государственной регистрации, не заявлялось в качестве обоснования законности оспариваемого отказа и при рассмотрении дела.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ на управление Росреестра возлагается обязанность доказывания в суде соответствия принятого им                 и оспариваемого заявителями решения. Между тем, в обоснование соответствия оспариваемого заявителями отказа управление Росреестра                не приводило доводов об обращении ненадлежащего лица.

Кроме того, приведенное впервые в кассационной жалобе указанное обстоятельство не указывалось регистрирующим органом не только                        в решении об отказе в государственной регистрации, но и в решении                        о приостановлении государственной регистрации, а также в качестве основания для нерассмотрения апелляционной комиссией жалобы общества, как поданной ненадлежащим лицом. Решением апелляционной комиссии управления Росреестра апелляционная жалоба общества не принята                             к рассмотрению по иным формальным основаниям (несоответствия жалобы требованиям, предъявляемым к ее форме и содержанию). Указанное                      не подтверждает того, что управление Росреестра полагало общество ненадлежащим заявителем. Рассматриваемый довод кассатора не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов и по тому основанию, что в ходе рассмотрения дела установлена воля правообладателя оперативного управления на государственную регистрацию прекращения               и возникновения аренды. Само по себе обращение учреждения совместно                с обществом в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями и его процессуальное поведение подтверждают приведенное обстоятельство.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 18.10.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 по делу№ А46-15711/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобубез удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                            В.В. Тихомиров