АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3530/2020

13 октября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Шведова А.А. 

при участии:

от ООО «Приморская строительная корпорация»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 28.01.2020

от администрации Арсеньевского городского округа: ФИО2, представитель по доверенности от 30.12.2019 № 0115/4042

от ООО «ДК-Строй»: представитель не явился 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДК-Строй»

на решение от 04.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020

по делу № А51-26314/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Приморская строительная корпорация»

к обществу с ограниченной ответственностью «ДК-Строй»

третье лицо: администрация Арсеньевского городского округа

о взыскании 342 730 483 руб. 54 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Приморская строительная корпорация» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690088, 

<

...>; далее – ООО «ПСК») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу                   с ограниченной ответственностью «ДК-Строй» (ОГРН 

<

***>,           ИНН  

<

***>, адрес: 692623, 

<

...> Октября, 193А; далее – ООО «ДК-Строй» ) о расторжении договора долевого участия от 10.06.2016 и взыскании 263 020 702 руб. основного долга,                     79 709 781 руб. 54 коп. процентов, а также об обращении взыскания                   на заложенное имущество – объект незавершенного строительства                         готовностью 72%, кадастровый номер 25:26:010307:6164, расположенный         по адресу: г. Арсеньев, площадь Комсомольская, путем его продажи с публичных торгов по начальной стоимости 160 000 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Арсеньевского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 692337, 

<

...>; далее – администрация). 

Решением суда от 04.03.2020 иск ООО «ПСК» удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                          от 27.07.2020 названное решение от 04.03.2020 в части обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной цены его продажи оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «ДК-Строй» –                       без удовлетворения. 

В кассационной жлобе ООО «ДК-Строй» выражает несогласие                       с принятыми по делу судебными актами и считает, что выводы судов                   не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и сделаны с неправильным применением норм права, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить с направлением дела на новое рассмотрение.  

В обоснование своей позиции ООО «ДК-Строй» приводит доводы                  о том, что судом первой инстанции в протоколе судебного заседания  неверно изложены обстоятельства, касающиеся рассмотрения заявленного ответчиком ходатайства о проведении оценочной экспертизы и возражений истца в этой части. Также судами не учтена позиция ответчика относительно недостоверности представленного истцом отчета от 27.12.2019 № 328                 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. При этом             в материалы другого дела № А51-19740/2019 администрацией представлен иной отчет от 14.08.2019 № 218-А, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта превышает установленную судами по настоящему делу          и составляет 221 397 000 руб. Более того, согласно имеющемуся заключению специалиста от 18.11.2019 № 4-2019 данная стоимость также является заниженной. В связи с этим заявитель настаивает на том, что при изложенных обстоятельствах суды обязаны были назначить судебную экспертизу для правильного и всестороннего рассмотрения спора. 

Администрация в отзыве на кассационную жалобу поддерживает требования заявителя и дополнительно указывает на то, что залог права аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, зарегистрирован без согласия публичного собственника этого участка, однако суды оставили данные обстоятельства  без внимания и должной оценки.

ООО «ПСК» в своем отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней ответчиком доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.   

 

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель администрации просил удовлетворить поданную               ООО «ДК-Строй» жалобу, в том числе с учетом доводов ее отзыва, против чего возражал представитель ООО «ПСК».

Заявитель жалобы – ООО «ДК-Строй» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет». 

Поступившее от ООО «ДК-Строй» ходатайство об отложении (переносе) судебного заседания в связи с нахождением директора ответчика  в г. Краснодаре и необходимостью подготовки к участию в другом судебном процессе по делу № А32-28008/2020, рассмотрено судом округа в соответствии со статьями 158, 159 АПК РФ и отклонено, поскольку приведенные в нем причины неявки представителя ответчика в суд                       не являются уважительными и не препятствуют рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).       

Проверив законность принятых по делу судебных актов в обжалуемой части в пределах доводов поданной жалобы и с учетом поступивших отзывов на нее, а также пояснений присутствовавших в судебном заседании представителей истца и третьего лица, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с ООО «Конак» договора долевого участия от 10.06.2016 ООО «ДК-Строй» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок (декабрь 2017 года) построить с привлечением других лиц  на земельном участке с кадастровым номером 25:26:010307:6158 торговый центр на площади Комсомольская в г. Арсеньеве.

Объектами долевого строительства по договору от 10.06.2016                        (в редакции дополнительных соглашений от 15.12.2017, от 11.12.2018) являются: объект № 1 – нежилые помещения № 100-102, 105, 108-115,           117-118, 120-177 площадью 4 227,14 кв.м на первом этаже торгового центра; объект  № 2 – нежилые помещения № 202, 205-242 площадью 1 776,76 кв.м на втором этаже торгового центра. Размер долевого взноса определен как произведение фиксированной стоимости 1 кв.м – 51 220 руб. на общую площадь объектов  №№ 1 и 2. Общий размер долевого взноса составил          307 397 120 руб. в том числе НДС (пункты 1.2, 3.1 договора).

Пунктом 3.2 договора от 10.06.2016 установлен порядок оплаты долевого взноса: 15% в течение 10 дней с момента государственной регистрации договора; 15% в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, готовностью не менее одного процента; 3% до 30.06.2016;         3% до 31.07.2016; 3% до 31.08.2016; 9% до 01.10.2016; 9% до 01.02.2017;  10% до 01.05.2017; 9% до 01.08.2017; 9% до 01.11.2017. Окончательный платеж в размере 15% – в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности дольщика.

Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательств по передаче объектов в установленный срок; существенного нарушения требований               к качеству объектов (пункт 7.5 договора от 10.06.2016). В случае одностороннего отказа договор считается расторгнутым со дня получения другой стороной соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 7.7 договора от 10.06.2016).

Договор от 10.06.2016 зарегистрирован в ЕГРН согласно записи               от 30.06.2016 № 25-25/003-25/012/301/2016-1940/1 с обременением объектов №№ 1 и 2 в виде ипотеки.

Впоследствии между ООО «Конак», ООО «ДК-Строй» и ООО «ПСК» заключен договор уступки прав требования (цессии) от 16.07.2018,                           в соответствии с которым все права и обязанности дольщика перешли                      к ООО «ПСК». Данный договор также зарегистрирован 21.11.2018 в ЕГРН           за № 25:26:010307:6158-25/003/2018-2.

Во исполнение условий договора на счет застройщика платежными поручениями в период с 07.04.2016 по 27.12.2018 перечислены денежные средства в общем размере 263 020 702 руб. в качестве долевого взноса. 

Вместе с тем, поскольку ответчик не закончил строительство торгового центра в установленный срок и ему было отказано в выдаче нового разрешения на строительство, ООО «ПСК» направило в его адрес претензию от 20.11.2019 с предложением расторгнуть договор от 10.06.2016 и вернуть все полученные денежные средства с начисленными процентами.

Поскольку указанная претензия оставлена ООО «ДК-Строй»                  без ответа и удовлетворения, ООО «ПСК» обратилось в арбитражный суд           с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования ООО «ПСК», суд первой инстанции руководствовался нормами статьи 450.1 ГК РФ и статей 4, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, и исходил из того, что: ответчиком существенно нарушено обязательство по завершению строительства торгового центра в срок до 31.12.2017; по состоянию               на 20.11.2019 объект дольщику не передан; возможность его дальнейшего возведения и сдачи в эксплуатацию отсутствует. 

С учетом установленного суд первой инстанции пришел к выводам              о том, что в сложившейся ситуации договор от 10.06.2016 подлежит расторжению по требованию истца с возвратом ему всех перечисленных застройщику денежных средств и начисленных на них процентов,               расчет которых проверен судом, признан нормативно обоснованным                       и арифметически верным. Оснований для применения статьи 333 ГК РФ                в отсутствие ходатайства ответчика судом не установлено. 

Данные обстоятельства и сделанные на их основе выводы ответчиком  в ходе рассмотрения спора не опровергались, в апелляционной жалобе в этой части возражений не приводилось, как и не содержится соответствующих доводов в кассационной жалобе, в связи с чем в указанной части принятые по делу судебные акты предметом проверки суда округа не являются с учетом положений статей 284, 286 АПК РФ и пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел                в арбитражном суде кассационной инстанции».

Рассматривая вопрос о наличии оснований для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на объект незавершенного строительства готовностью 72%, с кадастровым номером 25:26:010307:6164, по адресу: г. Арсеньев, площадь Комсомольская, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный           для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации        права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся                        в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости               при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В данном случае залог на спорный объект незавершенного строительства возник в пользу дольщика в силу прямого указания закона,              зарегистрирован в публичном реестре в установленном порядке и поскольку перечисленные в названной выше норме права обстоятельства наступили,              то суды признали требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Указанные выводы судов обеих инстанций заявителем жалобы также не опровергнуты. 

В соответствии с частью 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеки) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется            на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ          «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон                  № 135-ФЗ) и разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной          и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу требований статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия      спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.                  Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом                    по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих               в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). 

Истцом в обоснование начальной продажной цены заложенного имущества представлен отчет ООО «Краевой центр оценки» от 27.12.2019            № 328. 

Ответчик, возражая против иска в этой части, сослался на иной              отчет от 14.08.2019 № 218-А, подготовленный Краевым экспертно-оценочным бюро «Всероссийское общество автомобилистов»                               по запросу администрации и представленный в материалы другого дела                 № А51-19740/2019. 

Одновременно с этим ответчик представил заключение специалиста ООО «Краевой центр оценки» от 18.11.2019 № 4-2019, согласно которому указанный отчет от 14.08.2019 № 218-А не соответствует требованиям  Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и заданию заказчика, выводы о величине рыночной стоимости являются необоснованными.    

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в дело доказательства суды признали, что отчет истца              от 27.12.2019 № 328 в целом соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, подготовлен квалифицированным специалистом, не содержит неточностей и ошибок, в связи с чем установленная им рыночная стоимость спорного объекта недвижимости признана судами достоверной и подлежащей определению           в качестве начальной продажной цены реализации имущества на публичных торгах. 

Иной отчет от 14.08.2019 № 218-А КОЭБ «ВОА», подготовленный             по запросу администрации, напротив не признан судами надлежащим доказательством, в том числе с учетом представленного самим ответчиком заключения специалиста ООО «Краевой центр оценки» от 18.11.2019                 № 4-2019, в котором изложены обоснованные выводы о недостоверности указанного отчета. 

Других доказательств, прямо опровергающих содержание отчета истца              от 27.12.2019 № 328 и отраженных в нем выводов, ответчиком в материалы дела вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлено, иная рыночная стоимость спорного объекта не обоснована. 

С учетом изложенного формальное несогласие ответчика                              с отчетом истца, не опровергнутым иными относимыми и допустимыми доказательствами, не признано судами в качестве достаточного основания для проведения судебной экспертизы по делу, что соответствует положениям статьи 82 АПК РФ. При этом мотивы отклонения ходатайств ответчика            о назначении экспертиз подробно приведены в обжалуемых судебных актах. Оснований для иного вывода по данному вопросу у суда округа не имеется. 

Доводы заявителя жалобы, касающиеся результатов оценки судами имеющихся в деле отчетов, отклоняются как направленные на их переоценку, что на стадии кассационного производства не допускается. 

Судами должным образом исследован вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, поэтому в такой ситуации оснований для направления дела на новое рассмотрение лишь для повторного исследования уже установленных обстоятельств спора и сбора новых доказательств не имеется.

С учетом изложенного судом округа отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о недостоверности представленного истцом отчета от 27.12.2019 № 328 и о безусловной необходимости проведения судебной экспертизы. 

Ссылки заявителя на недостоверность письменного протокола судебного заседания  первой инстанции также не принимаются судом округа с учетом положений статьи 155 АПК РФ и пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ                  «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», согласно которым основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания является аудиопротокол.  

Кроме того, ответчик не воспользовался своим правом представить замечания относительно полноты и правильности составления письменного протокола в трехдневный срок после его подписания (часть 7 статьи 115 АПК РФ).

Других доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на законность принятых по нему судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Приведенные администрацией в отзыве на кассационную жалобу доводы не опровергают выводов судов в обжалуемой части и не учитывают положений статьи 13 Закона № 214-ФЗ, поэтому судом округа также отклоняются как несостоятельные.   

Учитывая, что нарушений норм материального и процессуального права, в том числе влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами не допущено, то правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства и с учетом положений части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых решения и апелляционного постановления, принятые на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2020, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020 по делу № А51-26314/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2020, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

          А.А. Шведов