ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-139122/2020

23 июня 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кочергиной Е.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Ярцева Д.Г., 

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» - ФИО1, по доверенности от 02.08.2021г., ФИО2, по доверенности от 02.08.2021г.,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» - ФИО3, по доверенности от 27.09.2021г.,

рассмотрев 16 июня 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу жалобы общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи»

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 года по делу №А40-139122/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» 

к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» 

о расторжении договора аренды,

 

                                                   УСТАНОВИЛ: 

 

общество с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» (далее – ООО «Казань Реал Эстейт», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о расторжении с обществом с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» (далее – ООО «ТРК-Мытищи», ответчик) договоров аренды от 21.08.2014 №3К-82/14, от 21.08.2014 № 3С-06/14, а также о взыскании 3 429 808 руб. 92 коп. обеспечительного платежа, об уменьшении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 2 562 166 руб. 72 коп. до 0 руб. в связи с отсутствием встречного предоставления, и об уменьшении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3С-06/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 35 160 руб. 04 коп. до 0 руб. в связи с отсутствием встречного предоставления.

Протокольным определением от 19.11.2020 суд первой инстанции отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части признания уведомлений о зачете по договору аренды от 21.08.2014 № 3С06/14 о зачете из обеспечительного платежа суммы неисполненных обязательства от 12.05.2020 №190/20-07 недействительным, о признании уведомлений о зачете по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 о зачете из обеспечительного платежа суммы неисполненных обязательства от 12.05.2020 № 188/20-07 недействительным, поскольку истец заявил иные самостоятельные требования, которые возникли после подачи иска.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2021 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2021 отменено, исковые требования удовлетворены в части расторжения договора аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 и от 21.08.2014 № 3С-06/14, взыскания  3 429 808 руб. 92 коп. обеспечительного платежа, а также уменьшения арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 2 562 166 руб. 72 коп. до 1 281 083 руб. 36 коп.; по договору аренды от 21.08.2014 №3С-06/14 до 17 580 руб. 02 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2021 года указанное постановление отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Принятым при новом рассмотрении постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 года исковые требования удовлетворены в части расторжения договоров аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 и от 21.08.2014 №3С-06/14, уменьшения арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 2 562 166 руб. 72 коп. до 1 281 083 руб. 36 коп. и уменьшения арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 от 21.08.2014 № 3С-06/14 до 17 580 рублей 02 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми при новом рассмотрении дела судебным актом, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, применение норм права, не подлежащих применению, а также на не рассмотрение всех доводов ответчика, просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело в апелляционный суд на новое рассмотрение в ином составе суда.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции 16 июня 2022 года представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела отзыва, представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами при новом рассмотрении норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что 21.08.2014 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) были заключены договоры аренды №ЗК-82/14 и № 3С-06/14.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений от 21.08.2014 № ЗК-82/14 с учетом редакции дополнительного соглашения  от 25.12.2019 № 8 ответчик передал истцу помещения с условным № ЗК-82, площадью 386,4 кв. м. в здании многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра по адресу: 

<

...> стр. 51, сроком аренды по 07.09.2026.

Согласно пункту 2.1 договора аренды ответчик обязуется передать истцу помещение в аренду, а истец обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды истец обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, профиль которой указан в приложении 3 к договору аренды, а также обязуется использовать при осуществлении коммерческой деятельности в помещении только товары, соответствующие ассортиментному перечню и торговым маркам, указанным в приложении 3 к договору аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды срок аренды указан в приложении 2 к договору аренды и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Сторонами 08.09.2014 подписан акт приема-передачи помещения,  06.11.2014 подписан акт о начале коммерческой деятельности.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений от 21.08.2014 № ЗС-06/14 с учетом редакции дополнительного соглашения от 25.12.2019 № 6 ответчик передал истцу помещения с условным № ЗС-05, общей площадью 121,9 кв. м., сроком по 08.09.2026.

Согласно пункту 2.1 договора аренды склада ответчик обязуется передать истцу помещение в аренду, а истец обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды склада истец обязуется принять помещение по акту приема-передачи помещения с 21.08.2014 и использовать только как подсобное помещение.

Согласно пункту 3.1 договора аренды склада срок аренды указан в приложении 2 к договору аренды склада и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Сторонами 08.09.2014 подписан акт приема-передачи помещения.

По договору аренды № 3-К82/14 истец перечислил ответчику 3 000 500 руб. 21 коп., что подтверждается платежными поручениями от 28.08.2014 № 1497 и от 20.09.2018 № 5629.    

По договору аренды склада № 3С-06/14 истец перечислил ответчику 429 308 руб. 71 коп., что подтверждается платежными поручениями от 28.08.2014 № 1498 и от 06.12.2018 № 7380.

В соответствии с пунктом 4.6. договоров аренды обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 5 банковских дней после возврата помещений истцом ответчику и подписания сторонами актов сдачи-приемки помещений.

Впоследствии 21.05.2020 истец уведомил ответчика о расторжении указанных договоров в связи с существенным изменением обстоятельств по сравнению с моментом заключения договоров, указав, что был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом и осуществлять коммерческую деятельность с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно. Кроме того, в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19) осуществление коммерческой деятельности в ожидаемых масштабах в арендованных у ответчика помещениях не представляется возможным.

Истец 03.06.2020 также направил ответчику требование о снижении арендной платы по договорам аренды от 21.08.2014 № ЗК-82/14 и 21.08.2014  №ЗК-82, указав, что был лишен возможности использовать арендуемые объекты по вине ответчика.

Кроме того, истец 02.07.2020 направил ответчику уведомление об отказе оплачивать арендную плату по договорам аренды в связи с отсутствием предоставления со стороны ответчика арендуемых помещений в пользование истцу.

Поскольку претензионные требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное здание, в котором расположены арендуемые истцом помещения, не закрывалось; что ответчик не препятствовал истцу в пользовании арендуемыми помещениями в течение всего срока действия договоров аренды; что при ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по  договору аренды, арендодатель вправе вычесть (удержать) из обеспечительного платежа суммы  ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя.  

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части, суд апелляционной инстанции указал на то, что отрасль истца включена в перечень отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от распространения коронавирусной инфекции, что коммерческая деятельность истца, целью которой было заключение договоров аренды, была невозможна с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно, что стороны не достигли соглашения в вопросе об уменьшении размера арендной платы, тогда как обстоятельства, существенным образом нарушают имущественные интересы истца, в частности наличием препятствий в осуществлении коммерческой деятельности, связанных как с закрытием арендованных помещений, так и с иными причинами, что при расторжении договоров аренды ответчик должен вернуть истцу обеспечительные платежи в размере 3 429 808 руб. 92 коп. Принимая во внимание наличие предусмотренных статьей 19 Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) условий для снижения ставки арендной платы за период действия ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о снижении арендной платы по спорным договорам.

Направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Московского округа указал на отсутствие надлежащей оценки доводам ответчика, содержащимся в отзыве на исковое заявление.

Частично удовлетворяя заваленные истцом требования при новом рассмотрении, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 393.1 405, 406, 450, 606, 610, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053, статей Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ), исходил из того, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 08.06.2002 года № 166-ФЗ статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении требования о взыскании обеспечительного платежа.

Также суд апелляционной инстанции, установив, что истец осуществляет в арендуемом помещении деятельность, относящуюся к виду «Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах», то есть деятельность в одной из отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и при этом стороны не достигли соглашения в вопросе об уменьшении размера арендной платы, тогда как обстоятельства, существенными образом нарушающие имущественные интересы истца, в частности наличием препятствий в осуществлении коммерческой деятельности, связанных как с закрытием арендованных помещений, так и с иными причинами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что рассматриваемые договоры аренды подлежат расторжению.

Кроме того, принимая во внимание наличие предусмотренных статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ условий для снижения ставки арендной платы за период действия ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о снижении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 до 1 281 083 руб. 36 коп., и  о снижении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3С-06/14 с 35 160 руб.04 коп. до 17 580 руб. 02 коп.

Судебная коллегия окружного суда, соглашаясь с такими выводами суда апелляционной инстанций, исходит из соответствия установленных судом фактических обстоятельств имеющимся в деле доказательствам и правильного применения относительно установленных обстоятельств норм материального и процессуального прав, отмечая при этом, что суд кассационной инстанции не вправе в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций.

Довод ответчика о невозможности одновременного уменьшения арендной платы и расторжения договора аренды является несостоятельным, поскольку противоречит положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020).

Возражения относительно расторжения договоров на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречат содержанию судебного акта, поскольку указанная норма права упоминалась с целью раскрытия значения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки ответчика на то, что суд апелляционной инстанции ссылается на практику, не относящуюся к настоящему спору несостоятельна, поскольку в определении Верховного суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 (далее – определение) разъяснено, что исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 №305-ЭС21-12558  отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании положений законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора, кроме того, в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

С учетом изложенного доводы жалобы вопреки представленным в материалы дела документам и результатам их оценки судами нижестоящих инстанций по существу сводятся к требованию о переоценке обстоятельств дела, что выходит за установленные положениями статей 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы компетенции суда кассационной инстанции.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении, исполнив указания суда кассационной инстанции, правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу и с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное толкование заявителем норм материального и процессуального права, а равно иная оценка представленных в материалы дела документов не является предусмотренным положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлены, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2022 года по делу №А40-139122/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                             Е.В. Кочергина 

 

Судьи:                                                                                                         Н.Н. Колмакова  

 

                                                                                                                      Д.Г. Ярцев