﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6770/2016

г. Краснодар

09 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 9 июля 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., в отсутствие в судебном заседании Шаркова А.А., должника – индивидуального предпринимателя Кима Александра Геннадьевича, финансового управляющего должника Огнетова В.В.,                         ПАО КБ «Центр-инвест», иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Шаркова А.А. на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу № А63-6770/2016, установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Кима А.Г. (далее – должник) должник обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже его имущества по лоту № 2 – земельный участок площадью 805 кв. м с кадастровым номером 26:33:340301:108, категория – земли населенных пунктов, назначение – под индивидуальное строительство жилых домов, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Свободы, ул. Константиногорская, д. 39 (далее – земельный участок), и договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1, заключенного с Шарковым А.А., а также об обязании финансового управляющего должника провести реализацию указанного лота в соответствии с действующим законодательством.

Определением суда от 19.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.03.2020, заявленные требования удовлетворены в части; признан недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимости от 27.04.2018 земельного участка, заключенный должником и Шарковым А.А.; применены последствия недействительности сделки в виде обязания Шаркова А.А. возвратить в конкурсную массу должника спорный земельный участок. В части требования о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже его имущества по лоту № 2 – земельный участок площадью 805 кв. м суды отказали в его удовлетворении, применив годичный срок исковой давности.  Судебные акты в части удовлетворения заявления мотивированы тем, что договор купли-продажи недвижимости от 27.04.2018 земельного участка является ничтожной сделкой, нарушающей пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Формирование отдельных лотов привело к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования земельным участком по причине возможной множественности собственников строений и сооружений, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества; реализация земельного участка отдельно от объектов недвижимости, размещенных на нем, препятствовала получению максимально возможной цены.

 В кассационной жалобе Шарков А.А. просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, должник не представил доказательства того, что проведенными торгами по реализации земельного участка нарушены его имущественные права и интересы, которые могут быть восстановлены в случае применения последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Кроме того, Шарков А.А. указывает, что обжалование должником результатов состоявшихся торгов свидетельствует о злоупотреблении процессуальными правами. Выводы судов о безусловной ничтожности договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1 являются необоснованными.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, должник обратился с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом) и введении процедуры реструктуризации долгов. Определением суда от 15.07.2016 заявление принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Определением суда от 13.10.2016 (резолютивная часть определения объявлена 06.10.2016) в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим должника утвержден Огнётов В.В. Решением суда от 29.03.2017 (резолютивная часть решения объявлена 23.03.2017) в отношении должника введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Огнётов В.В. Сведения о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина опубликованы в порядке, установленном статьей 213.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в официальном периодическом издании – газете «Коммерсантъ» от 01.04.2017 № 56.

Определением суда от 18.07.2017 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования ПАО КБ «Центр-инвест» (далее − банк) в размере 1 843 364 рублей 49 копеек, как требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 183,2 кв. м, инвентарный номер: 07:427:002:000031640:А:10000, литера: А, этажность: 2, кадастровый номер: 26:33:340301:355 (далее – жилой дом), и земельный участок, на котором находится жилой дом, по договору залога недвижимости от 18.11.2014 № 69140243-13).

Банк как залоговый кредитор разработал Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации залогового имущества должника (далее − положение), которым предусмотрена реализация предметов залога разными лотами: лот № 1 – жилой дом, начальная продажная цена – 4875 тыс. рублей; лот № 2 – земельный участок, начальная продажная цена – 823 тыс. рублей. Информация об определении начальной продажной цены, утверждении положения порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога размещена финансовым управляющим в ЕФРСБ 18.08.2017 № 2020728. В судебном порядке данное положение не проверялось.

В соответствии с положением 18.09.2017 проведены первые, а 06.12.2017 −  повторные торги, которые признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок.

При проведении торгов посредством публичного предложения в период с 07.03.2018 по 17.04.2018 победителем торгов по лоту № 2 признан Шарков А.А., который, при отсутствии предложений других участников торгов, представил заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 371 тыс. рублей. Результаты торгов оформлены протоколом от 18.04.2018 № 2454-ОТПП/2/2.

Торги по лоту № 1 – жилой дом признаны несостоявшимися, поскольку на участие в торгах не допущено ни одного участника. Результаты торгов оформлены протоколом от 18.04.2018 № 2454-ОТПП/2/1.

27 апреля 2018 года с Шарковым А.А. заключен договор купли-продажи № 1. Соответствующие сведения размещены в ЕФРСБ 27.04.2018 № 2661900.

При проведении торгов посредством публичного предложения в период с 19.03.2019 по 19.03.2019 победителем торгов по лоту № 1 – жилой дом признана Козека Е.В., которая, при отсутствии предложений других участников торгов, представила заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника в размере 1200 тыс. рублей. Результаты торгов оформлены протоколом от 01.04.2019 № 2662-ОТПП/2.

С победителем торгов 10.04.2019 заключен договор купли-продажи. Соответствующие сведения размещены в ЕФРСБ 12.04.2019 № сообщения 3668167.

Полагая, что договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1 не соответствует требованиям ЗК РФ, а торги проведены с нарушением действующего законодательства, должник обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды руководствовались статьями 65, 71 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 35 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», правовыми выводами, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 по делу № 309-ЭС15-6227, от 16.06.2016 № А41- 2099/2011.

Суды установили, что при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены. Это привело к тому, что земельный участок реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем. Реализация земельного участка и расположенного на нем жилого дома отдельными лотами препятствовала достижению цели выставления имущества на продажу – получению за него максимально возможной цены. Такой способ реализация имущества утратил его потребительскую привлекательность, поскольку жилой дом, расположенный на чужом земельном участке, не является привлекательным объектом для потенциальных покупателей. Реализация имущества данным образом повлияла на формирование цены реализации и не привела к выявлению экономически обоснованной цены имущества должника. Указанные обстоятельства непосредственно затрагивают интересы должника, заинтересованного в продаже имущества по наиболее высокой цене, выявленной в ходе представления конкурирующих заявок.

Финансовый управляющий, Шарков А.А. и банк заявили о пропуске должником срока давности для оспаривания торгов и совершенной по их результатам сделки. 

Суды установили, что сведения о результатах торгов, а также о заключенной по их результатам оспариваемой сделке опубликованы 19.04.2018 и 27.04.2018 соответственно. Должник с рассматриваемым заявлением обратился в суд с заявлением 08.05.2019, при указанных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что срок давности для оспаривания торгов на момент подачи должником рассматриваемого заявления является истекшим. 

Должник также оспорил договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1 как ничтожную сделку, сославшись на нарушение положений земельного законодательства, поскольку из буквального содержания указанного договора следует, что реализация Шаркову А.А. земельного участка произведена отдельно от жилого дома, на котором он находится.

Суды указали, что положение, включающее ничтожное условие о реализации земельного участка, находящегося в залоге, отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости, не подлежало исполнению независимо от того, что разработано залоговым кредитором. Формирование отдельных лотов привело к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования земельным участком по причине возможной множественности собственников строений и сооружений, необходимости межевания земельных участков под объектами недвижимого имущества. Выставляя на торги спорные объекты разными лотами, конкурсный управляющий не установил возможен ли раздел земельного участка, принадлежащего должнику, и возможно ли образование нескольких земельных участков в границах, допускающих нормальную эксплуатацию каждого из строений и участка.

При изложенных обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что  оспариваемый договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1 независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 – 5 статьи 71 Кодекса).

Довод Шаркова А.А. о необоснованности выводов судов о ничтожности договора купли-продажи от 27.04.2018 № 1 отклоняется судом кассационной инстанции. Как установили суды, на земельном участке расположен жилой дом. С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от 27.04.2018 № 1 нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, поэтому является ничтожным. Выводы судов согласуются правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 16.06.2016 № 305-ЭС15-6515, от 31.10.2017 № 308-ЭС15-6218(6,7) по делу № А32-25035/2009.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Определением окружного суда от 04.06.2020 заявителю кассационной жалобы предложено доплатить 2700 рублей государственной пошлины, представив соответствующие доказательства в суд кассационной инстанции (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Поскольку документальные доказательства, подтверждающие выполнение требований суда о доплате 2700 рублей государственной пошлины, заявителем жалобы не представлены, указанная сумма государственной пошлины подлежит взысканию с Шаркова А.А. в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по  делу                                № А63-6770/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

	Взыскать с Шаркова Алексея Анатольевича в доход федерального бюджета 2700 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Гиданкина

 

Судьи

М.Г. Калашникова

Ю.В. Мацко