АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-38289/2023 

Дата принятия решения –  24 декабря 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  10 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Муллагуловой Э.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гариповой А.З., рассмотрев в  открытом судебном заседании дело А65-38289/2023 по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 10.11.2015 по 31.07.2023 за использование земельного участка по ул. Сибирский тракт в размере 3 546 845,76 руб.; процентов в размере 1 026 980,70 руб.,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Сервсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО1,

с участием: 

от истца - ФИО2, доверенность от 19.08.2024,

от ответчика - ФИО3, доверенность от 09.01.2024,

от третьих лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 10.11.2015 по 31.07.2023 за использование земельного участка по ул. Сибирский тракт в размере 3 546 845,76 руб.; процентов в размере 1 026 980,70 руб.

Определением от 09.01.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 05.02.2024, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Сервсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и ФИО1.

Определением от 25.07.2024 судебное заседание отложено на 17.09.2024.

В связи с представлением новых доказательств по делу судебное заседание отложено на 26.11.2024.

В судебное заседание явились представители сторон.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайства не заявлены.

На основании статьи 163, частей 3,5 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан вынес протокольное определение об объявлении перерыва в судебном заседании до 10 декабря 2024 года до 13 час. 50 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Состав суда не изменился. Представители сторон не явились.

До начала рассмотрения дела по существу ходатайства не заявлены.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Из искового заявления следует, что к Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости рентный «Казанский земельный инвестиционный фонд» под управлением ООО Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» перешло право общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050202:802, площадью 3146 кв.м, по адресу: 

<

...> дата государственной регистрации права от 10.11.2015 №16-16/001-16/097/010/2015-2543/2, от 10.11.2015 №16-16/001-16/097/010/2015-2545/2, от 27.12.2022 №16:50:050202:772- 16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:773-16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:774-16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:775-16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:776-16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:777- 16/203/2022-1, от 27.12.2022 №16:50:050202:778-16/203/2022-1.

Истец, полагая, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости у ответчика возникла обязанность оплаты за фактическое использование земельным участком с кадастровым номером 16:50:050202:802 направил в адрес ответчика претензию о необходимости внесения платы за пользование земельным участком.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 АПК РФ приходит к следующему.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Действующее законодательство предусматривает, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отсутствие договорных правоотношений не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36, 65 ЗК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, став собственником объекта недвижимости, ответчик должен был позаботиться о судьбе принадлежащего ему имущества и надлежаще исполнять обязанности по пользованию земельным участком, на котором это имущество находится. В частности, заключить договор аренды земельного участка с публичным собственником.

В нарушение требований статей 67, 68 АПК РФ, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих заключение договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Положения статьи 1102, части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.

Таким образом, в предмет доказывания по иску, заявленному на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: факт и период пользования ответчиком земельным участком, отсутствие у ответчика законных оснований для использования данного имущества, размер неосновательного обогащения.

Факт пользования ответчиком земельным участком в спорный период в отсутствие правовых оснований подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Истцом заявлено ко взысканию неосновательное обогащение за период пользования с 10.11.2015 по 31.07.2023.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Согласно статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действия, свидетельствующего о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. 

Согласно статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пунктом 4 статьи 5 АПК РФ срок для досудебного урегулирования спора установлен в тридцать дней.

С иском истец обратился 27.12.2023.

Истцом в материалы дела представлена претензия от 03.08.2023 №10967/КЗИО-ИСХ.

На основании изложенного, обоснованным периодом для взыскания неосновательного обогащения суд признает период с 27.11.2020 по 31.07.2023.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 "Об арендной плате за землю" (далее – Положение).

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Решением Верховного суда Республики Татарстан от 10 июня 2010 года по делу № 3-29/10, вступившим в законную силу 28 июня 2010 года установлено, что применение поправочных коэффициентов, установленных Кабинетом Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 "Об арендной плате за землю" при расчете арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости, не противоречит федеральному законодательству.

Поскольку в настоящем случае договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют, земельный налог последними также не уплачивался, суд приходит к выводу, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое подлежит взысканию с них.

Согласно положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная  собственность на которые не разграничена (утверждено постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 февраля 1995 года № 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А – размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс – размер ставки земельного налога;

Кф – поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к положению.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю» утвержден также перечень поправочных коэффициентов, учитывающий вид использования земельного участка.

При расчете неосновательного обогащения истцом применены коэффициент 4,5% и ставка земельного налога 1,3%.

В соответствии с выпиской их ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования «хранение автотранспорта, служебные гаражи, бытовое обслуживание, проведение научных исследований, деловое управление».

Возражая относительно исковых требований, ответчик указал, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:050202:802 поставлен на кадастровый учет лишь 06.04.2023, установление кадастровой стоимости осуществлено в тот же день. Поскольку в спорный период земельный участок не поставлен на кадастровый учет и определить его кадастровую стоимость на основании нормативных правовых актов невозможно, расчет платы за пользование землей (неосновательное обогащение) может быть произведено с использованием данных о рыночной стоимости земельного участка. Установленная кадастровая стоимость не подлежит применению при расчете неосновательного обогащения за период, предшествующий постановке земельного участка на кадастровый учет. Кроме того, ответчик считает, что истцом неверно применены поправочные коэффициенты. При расчете размера арендной платы определение поправочного коэффициента осуществляется на основании видов разрешенного использования, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и не может быть произвольно установлен исходя из фактического использования земельного участка. 

В соответствии с выписками из единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050202:802 расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами:

16:50:050202:333 площадью 542,7 кв.м., правообладатель с 10.11.2015 - Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:250 площадью 1449,2 кв.м., правообладатель с 10.11.2015 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:129 площадью 34,3 кв.м., правообладатель – ООО «Сервсервис»,

16:50:050202:131 площадью 631,6 кв.м., правообладатель – ООО «Сервсервис»,

16:50:050202:733 площадью 891,7 кв.м., правообладатель – ФИО1,

16:50:050202:734 площадью 1915,2 кв.м., правообладатель – ФИО1,

16:50:050202:772 площадью 457,3 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:773 площадью 279,5 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:774 площадью 363,9 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:775 площадью 143,3 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:776 площадью 12,2 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:777 площадью 10 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд»,

16:50:050202:778 площадью 83,4 кв.м., правообладатель с 27.12.2022 – Закрытый паевой инвестиционный рентный  фонд «Казанский земельный инвестиционный фонд».

Отсутствие договорных правоотношений между истцом и ответчиком не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности имуществом и, следовательно, не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельный кодекс Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, с учетом изложенных норм, на ответчика возлагается обязанность по оплате землепользования, и отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды не отменяет указанной обязанности фактического пользователя. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса). 

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшего в спорный период) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и  т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения размера арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Таким образом, с учетом перечисленных норм права арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 указанной статьи). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

До внесения в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка оснований для определения размера арендной платы в зависимости от рыночной стоимости земельного участка не имеется.

По правилам статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации при использовании земли без правовых оснований ответчик должен возместить размер сбереженной арендной платы, которая, в свою очередь, не может быть определена иначе, чем в порядке, установленном уполномоченным органом.

Тат факт, что спорный земельный участок в занимаемых границах не сформирован, в ЕГРН не учтен в период до 06.04.2023, сам по себе основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является, а кадастровая стоимость земельного участка в этом случае подлежит определению с учетом порядка, предусмотренного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", то есть путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

Поскольку иного порядка определения размера арендной платы в отношении спорного участка не установлено, суд признает расчет истца в зависимости от кадастровой стоимости внесенной 06.04.2023 правомерным.

По смыслу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка предполагается равной рыночной до тех пор, пока не установлено иное.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями.

Доказательства оспаривания кадастровой стоимости и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Пунктом 1.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 "Об арендной плате за землю", установлено, что в случае если в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не установлена либо указана в размере, равном 0 или 1 рублю, расчет арендной платы осуществляется на основании рыночной стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 16:50:050202:802 поставлен на кадастровый учет 06.04.2023, кадастровая стоимость определена в размере 25514437,52 руб.

Ответчик представил в материалы дела отчет № 187/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 34/14, кад.№16:50:050202:802, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> земельный участок 34/14, кад.№16:50:050202:802, по состоянию на 27.11.2020  составляет 23 501 000 руб.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование. 

Представленный ответчиком отчет определяет рыночную величину арендной платы на 27.11.2020. 

Однако стоимость пользования применительно к норме пункта 2 статьи 1105 ГК РФ должна определяться на июль 2023 года. Таким образом, данный отчет относимым доказательством по настоящему делу не является.

Рассматривая доводы ответчика о неправильном применении повышающих коэффициентов, суд приходит к следующему.

Поправочный коэффициент применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с приложением № 1 к указанному выше Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты розничной торговли (под объекты автосервиса и автозаправочные станции (включая период строительства) – 4,5%, под гаражи, крытые многоуровневые стоянки и подземные стоянки автомототранспорта – 1, под объекты производственной сферы (включая период строительства) - 1.

Согласно п. 2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения. Данная позиция подтверждена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 N 306-ЭС16-14540, от 18.05.2017 N 306-ЭС17-4516.

Судом установлено, что согласно акту выездного обследования земельного участка органа муниципального земельного контроля № 3880 от 29.06.2023 земельный участок площадью 3146 кв.м. расположенный по адресу: г.Казань, Советский район, ул.Сибирский тракт, земельный участок, 34/14, кад.№16:50:050202:802, относится к землям неразграниченной государственной собственности, ВРИ - хранение автотранспорта, служебные гаражи, бытовое обслуживание, проведение научных исследований, деловое управление, при обследовании установлено, что на данном земельном участке расположен капитальный объект, так же установлено, что на данном капитальном объекте имеется вывеска «Автосервис, Шиномонтаж, Автомойка» и информационная надпись «Ремонт вмятин» с указанием телефона.

Ответчик указал, что под автосервис использовалось помещение 144 площадью 99,49 кв.м. с 01.07.2022 после заключения договора субаренды нежилого помещения объекта недвижимости № ЕАС-ПИФ1-16/УП3900/22/УФ10233 (т.1 л.д.25-30), ранее услуг автосервиса в здании не оказывались.

Определением от 17.06.2024 суд предлагал представить истцу доказательства использования помещений ответчиком с 2020 по 2022 год под автосервис. Соответствующие доказательства в материалы дела не поступили.

Доказательств расположения автосервиса, гаражей в помещениях, принадлежащих ответчику, до 01.07.2022 материалы дела не содержат, истцом, применительно к ст.65 АПК РФ, такие доказательства не представлены.  

При изложенных обстоятельствах, поправочный коэффициент в размере 1 подлежит применению к ответчику до 01.07.2022, после указанной даты, принимая во внимание наличие доказательств расположения автосервиса, подлежит применению коэффициент в размере 4,5.

В соответствии с пунктом 1.9 Решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 N 5-26 "О земельном налоге" ставка земельного налога – 1,3% определена истцом правомерно.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из разъяснений, указанных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

При расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без его оплаты. (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2022 г. № Ф06-23055/2022 по делу № А55-3834/2021).

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 514 437,52 руб.

Площадь земельного участка составляет 3146 кв.м.

Общая площадь здания 6793,90 кв.м.

Площадь помещений ответчика до 26.12.2022 – 1991,9 кв.м., с 27.12.2022 – 3341,5 кв.м., в связи с чем доля земельного участка, приходящаяся на ответчика до 26.12.2022 – 919,61 кв.м., с 27.12.2022 – 1542,69 кв.м.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы составляет:

в период с 27.11.2020 по 30.06.2022 – 8079,65 руб. (8110,12*919,61*1,3%*1),

в период с 01.07.2022 по 26.12.2022 – 36358,47 руб. (8110,12*919,61*1,3%*4,5),

в период с 27.12.2022 по 31.07.2023 – 60993,08 руб. (8110,12*1542,69*1,3%*4,5).

Судом осуществлён расчет неосновательного обогащения: за период с 27.11.2020 по 31.07.2023 составляет 803 666,34 руб. исходя из расчета: 

за период с 27.11.2020 по 30.11.2020 – 1077,29 руб. (8079,65/30*4), 

за период с 01.12.2020 по 30.06.2022 – 153 513,35 руб. (8079,65*19 мес.), 

за период с 01.07.2022 по 30.11.2022 – 181 792,35 руб. (36 358,47*5 мес.), 

за период с 01.12.2022 по 26.12.2022 – 30 494,20 руб. (36 358,47/31*26), 

за период с 27.12.2022 по 31.12.2022 – 9837,59 руб. (60 993,08/31*5), 

за период с 01.01.2023 по 31.07.2023 – 426 951,56 руб. (60 993,08*7 мес.).

На основании вышеизложенного, требование о взыскании неосновательного обогащения подлежит частичному удовлетворению в размере 803 666,34 руб.

Разрешая требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 026 980,70 руб. за период с 30.11.2015 по 31.07.2023, суд пришел к следующему.

Согласно статье 1107 ГК РФ, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно, было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в п. 25 Постановления № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. 

Поскольку обязательство по оплате повременной неустойки как любого периодического платежа возникает по истечении каждого нового периода, с которым закон или договор связывают ее начисление, то общая сумма повременной неустойки, таким образом, представляет собой совокупность множества самостоятельных обязательств по оплате неустойки за каждый период просрочки (час, день, месяц и пр.), каждое из которых может быть задавнено по отдельности. 

Таким образом, если срок исковой давности по требованию о взыскании суммы основного долга не истек, и это требование было предъявлено кредитором в суд в пределах срока исковой давности, и удовлетворено судом, либо добровольно было исполнено должником с просрочкой, но в пределах срока исковой давности, то срок исковой давности по самостоятельному исковому требованию о взыскании повременной неустойки (пени, процентов) считается не истекшим в части начисления за период, предшествующий дате предъявления иска о взыскании такой санкции, равный сроку исковой давности для соответствующего вида обязательства, за нарушение которого начислены санкции.

Учитывая, что ответчик пользовался суммой неосновательного обогащения в соответствии с пунктом 2 ст.1107 ГК РФ, суд считает, что исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлены истцом правомерно.

Вместе с тем, согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

Постановлением № 497 на территории Российской Федерации сроком на шесть месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, по общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория.

Суд, ознакомившись со сведениями, размещенными в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (https://fedresurs.ru/), в отношении ответчика, установил, что сообщения об отказе от применения в отношении ответчика моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497, отсутствуют.

Учитывая мораторий, проценты на задолженность, возникшую до 31.03.2022, подлежит начислению до 31.03.2022, на текущую задолженность, образовавшуюся после введения моратория, неустойка за несвоевременную уплату спорной задолженности подлежит начислению в обычном порядке, без исключения мораторного периода.

Кроме того, согласно статье 193 ГК РФ в случае, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Учитывая срок исковой давности, мораторий, ст. 193 ГК РФ и начисление неосновательного обогащения по истечению месяца, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют: за период с 01.12.2020 по 31.03.2022 сумму 7 071,65 руб., за период с 01.04.2022 по 31.07.2023 – 32 021,37 руб., общий размер – 39 093,02 руб.

На основании изложенного, требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит частичному удовлетворению в размере 39 093,02 руб., в остальной части удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 803 666 (восемьсот три тысячи шестьсот шестьдесят шесть) руб. 34 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 093 (тридцать девять тысяч девяносто три) руб. 02 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Капитал-Траст-Инвест", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 452 (восемь тысяч четыреста пятьдесят два) руб. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

            Судья                                                                                      Муллагулова Э.Р.