ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-24886/17

02 августа 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  31 июля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 августа 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 18.04.2017,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Коломенского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017, принятое судьей Уваровым А.О., по делу № А41-24886/17 по исковому заявлению Администрации Коломенского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Доломит» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерства имущественных отношений Московской области, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Доломит» о взыскании задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2015 года, 2016 года в сумме 733 471, 20 руб., пени в сумме 186 095, 33 руб., а также о расторжении договора аренды от 18.01.2008 № 436 (л.д. 4-6).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области  02.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Доломит» в пользу Администрации Коломенского муниципального района взыскана задолженность в сумме 52 235, 90 рублей, в том числе: 51 821, 33 рублей основного долга и 414, 57 рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 57-58).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Коломенского муниципального района подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и удовлетворить исковое заявление в полном объеме.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего шлица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 18.01.2008  между Администрацией Коломенского муниципального района (арендодатель) и ПСК ОАО «Щуровский комбинат» (арендатор) заключен договор № 436 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:34:0020101:0037, площадью 43200 кв. м, расположенного по адресу: участок находится примерно в 450 м по направлению на юго-запад от ориентира кладбище, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, сельское поселение Заруденское, с. Пирочи (л.д. 13-16). 

ПСК ОАО «Щуровский комбинат» передал права и обязанности по договору в полном объеме ООО ПСК «Подмосковье» по договору от 13.10.2011 (л.д. 27-29). 

По договору уступки 04.03.2016 № УП-49/16 ПСК «Подмосковье» передало права и обязанности по договору аренды Обществу с ограниченной ответственностью «ЦельСтрой» (л.д. 24-26). 

По договору уступки от 08.11.2016 № 50-16 ООО «Цельстрой» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка ответчику - ООО «Доломит» (л.д. 21-23).

 В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Истец указал, что ответчиком своевременно арендная плата не вносилась, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за 3, 4 кварталы 2015 г., 2016 г. в сумме 733471, 20 руб. 

На сумму задолженности начислены пени в сумме 186 095, 33 рублей. 

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично – в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 51 821, 33 рублей основного долга и 414, 57 рублей неустойки лишь за период, когда арендатором земельного участка являлся ответчик. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Договором аренды от 18.01.2008 № 436 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Как следует из материалов дела, ООО «Цельстрой» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка Обществу с ограниченной ответственностью «Доломит» по договору уступки прав и обязанностей от 08.11.2016 № 50/16 (л.д. 21-23). 

Исходя из содержания пункта 2.3 договора уступки от 08.11.2016 № 50/16 следует, что права и обязанности арендатора переходят к новому арендатору с момента регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Московской области (л.д.22). 

Согласно пункту 7 договора уступки он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами, принятых на себя обязательств по нему. 

Согласно выписке из ЕГРН от 27.02.2017 № 50-0-1-266/4007/2017-2109 договор уступки прав зарегистрирован 22.11.2016 запись № 50-50/057- 50/029/011/2016-2454/1.

Таким образом, с даты регистрации договора уступки новый арендатор обязан исполнять условия договора аренды земельного участка, в том числе, вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в порядке и сроки установленные условиями договора аренды. 

При этом договор уступки от 08.11.2016 № 50/16 прав и обязанностей не содержит условий о переходе новому арендатору (ООО «Доломит») обязанности по оплате арендной платы и пеней, возникших у прежнего арендатора (ООО «Цельстрой»).

Таким образом, оснований для отнесения на ответчика задолженности предыдущего арендатора по оплате арендной платы за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 и с 01.07.2016 по 21.11.2016 не имеется.

Как установлено судом, с 22.11.2016 по 31.12.2016 сумма задолженности ответчика по арендным платежам составила 51 821 руб. 33 коп. 

Доказательства оплаты долга ответчиком не представлены.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). 

Следовательно, задолженность за указанный период и в указанном размере правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца. 

Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка за несвоевременное внесение арендной платы начисляются пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки. 

Судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за период с 22.11.2016 по 31.12.2016, в связи с чем на сумму задолженности подлежат начислению пени за период с 15.12.2016 по 31.12.2016, сумма которых составила 414 руб. 57 коп. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 18.01.2008 № 436. 

Как следует из материалов дела, 29.12.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате. В претензии истцом предложено ответчику в порядке п. 7.2 договора расторгнуть договор аренды (л.д. 7-8).

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий. 

Согласно п. 5.3.3 договора арендодатель может требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды - невнесение арендной платы более двух сроков подряд, поскольку просрочка ответчика является незначительной.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды от 18.01.2008 № 436 не имеется. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации Коломенского муниципального района о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал во взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 18.01.2008 № 436 за период до государственной регистрации договора уступки права требования, отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения, следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена именно фактическим пользованием арендованным имуществом, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда пользователем являлся прежний арендатор, не соответствует нормам, регулирующим правоотношения сторон.

Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

Принимая во внимание, что договор от 08.11.2016 уступки прежним арендатором – ООО «ЦельСтрой» прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору - ООО «Доломит» зарегистрирован 22.11.2016, и принимая во внимание пункт 2.3 данного договора уступки, согласно которому права и обязанности арендатора переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 возникла у ответчика – ООО «Доломит» с даты государственной регистрации договора уступки, и, соответственно, отсутствуют основания для отнесения на ответчика задолженности предыдущего арендатора по оплате арендной платы за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 и с 01.07.2016 по 21.11.2016.

К указанному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за периоды, когда ответчик не являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:42 и не пользовался земельным участком, арбитражный апелляционный суд пришел на основании правовой позиции, сформулированной Верховным Судом РФ и изложенной в определении от 24.10.2016 № 309-ЭС16-13394 по делу № А07-24449/14, в котором рассматривался спор со схожими правоотношениями. 

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/10 также отклонена арбитражным апелляционным судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в указанном постановлении, если при рассмотрении дела судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих, что уступка ООО «ЦельСтрой» новому арендатору - ООО «Доломит» прав и обязанностей по договору аренды была осуществлена именно с целью избежать ответственности за несвоевременную уплату задолженности, а равно с целью предоставления ответчику необоснованных преимуществ.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены. 

При этом в силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба Администрации Коломенского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02.06.2017 по делу № А41-24886/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова

 С.А. Коновалов