ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-34175/2022

г. Новосибирск

22  мая  2023  года

Резолютивная часть  решения объявлена 16  мая 2023  года

Решение в полном  объеме  изготовлено 22  мая  2023  года     

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 318547600202520, ИНН 

<

***>) 

к мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирск, ул. Красный проспект, 34, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 468 433 рублей 70 копеек неосновательного обогащения,

по иску мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирск, ул. Красный проспект, 34, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 318547600202520, ИНН 

<

***>)

о взыскании 183 781 рубля 53 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>),

 

при участии представителя:

ИП ФИО1: ФИО2, доверенность от 01.02.2022, диплом, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском, впоследствии уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска о взыскании 468 433 рублей 70 копеек неосновательного обогащения в размере уплаченной арендной платы по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 019969-НП от 23.11.2021.

Определением арбитражного суда от 27.02.2023 дело № А45-34175/2022 объединено в одно производство с делом  № А45-36806/2022 по иску мэрии города Новосибирска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 174 835 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате, 8 946 рублей 27 копеек пени по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 019969-НП от 23.11.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Мэрия г. Новосибирска  и третье лицо надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Мэрия г. Новосибирска письменным отзывом по делу отклонила требования ИП ФИО1, просила в удовлетворении иска отказать  в полном объеме.

 

ИП ФИО1 письменным отзывом по делу и в судебном заседании отклонил заявленные требования мэрия г. Новосибирска, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы, изложенные в исках, сопоставив  их с  нормами  действующего законодательства, арбитражный суд находит требования мэрии г. Новосибирска  подлежащими удовлетворению в полном объеме, а требования ИП ФИО1  не подлежащими удовлетворению, ввиду нижеследующего.

По иску индивидуального предпринимателя ФИО1.

Как следует из материалов дела, 23.11.2021 между мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №019969-НП, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в отдельно стоящем здании, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей, 11.

Передача указанного имущества в аренду оформлена сторонами актом приема-передачи от 23.11.2021.

Пунктом  2.1.1  договора  установлена  обязанность  арендодателя передать объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования. 

Данную обязанность, как полагает ИП ФИО1, мэрия г. Новосибирска не исполнила.

В обоснование иска ИП ФИО1 указывает, что в ходе проведения подготовительных работ в целях его эксплуатации на объекте были выявлены скрытые существенные недостатки, исключающие использование переданных в аренду помещений в соответствии с целевым назначением, установленным договором (детский спортивный культурно-досуговый центр), в частности:

- в предоставленных в аренду помещениях полностью отсутствует электроснабжение;

- помещения, переданные в аренду, являются самовольно переустроенными;

- переданные в аренду помещения являются самовольно реконструированными, безопасная эксплуатация которых не обеспечена;

- фактическое состояние помещений с учетом физического износа жилого дома уже на момент передачи в аренду не обеспечивало их безопасную эксплуатацию.

Перечисленные недостатки, как ссылается ИП ФИО1,  препятствуют использованию арендованного помещения по назначению указанному в договоре, возникли до передачи помещений арендатору, были выявлены лишь в ходе проводимых арендатором работ по приспособлению помещения для использования в предусмотренных договором целях и их обнаружение в ходе непосредственного осмотра объекта аренды при подписании акта приема-передачи было невозможно. Данные недостатки носят капитальный характер, возникли до передачи имущества арендатору и обязанность их устранения лежит на собственнике имущества (арендодателе).

Поскольку арендодатель не исполнил надлежащим образом встречные обязательства по договору аренды, обязанность уплачивать арендную плату, как полагает ИП ФИО1, у арендатора отсутствовала. 

Дополнительным соглашением №10662 от 05.12.2022 договор аренды №019969-НП от 23.11.2021, заключенный между мэрией г. Новосибирска и индивидуальным предпринимателем ФИО1, расторгнут с 05.12.2022 по соглашению сторон.

За период аренды ФИО1 уплачена арендная плата в сумме 468 433 рублей 70 копеек, которая, по его мнению, является неосновательным обогащением мэрии г. Новосибирска.

Претензия ФИО1 с требованием возвратить уплаченные арендные платежи оставлена мэрией г. Новосибирска без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования ИП ФИО1 о неосновательном обогащении мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды в части передачи объекта с недостатками, препятствующими его использованию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды от 23.11.2021 N 019969-НП объекта муниципального нежилого фонда заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, проведенного 02.11.2021.

В пункте 2.9 раздела 2 Документации об аукционе указано, что победитель аукциона самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с ресурсоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсоснабжению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения и водоотведения к имуществу.

Пунктом 2.2.3. договора аренды установлено, что арендатор обязан напрямую заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, в частности электроснабжения, региональным оператором по обращению с ТКО и предоставить копии указанных договоров арендодателю в течение трех месяцев с момента заключения настоящего договора.

Судом установлено, что ИП ФИО1 обращался в АО «РЭС» для переоформления акта технологического присоединения, письмом от 29.09.2022 N 53-12-4074 АО «РЭС» пояснило истцу, что акт технологического присоединения отсутствует.

Впоследствии предпринимателем был заключён договор на разработку рабочей документации от 20.06.2022 с ИП ФИО3. Согласно письму ИП ФИО3 от 02.11.2022 для получения акта технологического присоединения необходимо выполнить электромонтажные работы по восстановлению питающего кабеля.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения заключен по результатам торгов, по условиям аукционной документации и договора аренды установлена обязанность арендатора самостоятельно осуществить технологическое присоединение и заключить договор энергоснабжения, подключить энергоносители к имуществу, до участия в аукционе и заключения договора аренды арендатор имел возможность произвести осмотр объекта и оценить техническое состояние объекта, подписав акт приема-передачи от 23.11.2021, согласился с состоянием принимаемого имущества.

По условиям аукциона, направив заявку на участие в аукционе в электронной форме заявитель подтверждает, что ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукциона объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта, и соглашается на участие в аукциона на указанных условиях.

Таким образом, то обстоятельство, что выставленное на аукцион нежилое помещение требовало проведения в нем ремонта для целей использования, подтверждается представленной ответчиком в материалы дела аукционной документацией и заранее были известны истцу. То, что после заключения договора арендатор намерен был проводить ремонт помещения, подтвердил и представитель ИП ФИО1 в ходе судебных заседаний.

Судом установлено, что на момент заключения спорного договора, все прописанные в нем условия, были приняты сторонами. Также, сторонами был подписан акт приема-передачи арендуемого имущества, согласно которому дана характеристика технического состояния передаваемого объекта недвижимости на момент сдачи в аренду. Акт подписан ответчиком без замечаний относительно фактического состояния помещения.

Принятые на себя по договору обязательства мэрией исполнены надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от 23.11.2021.

Доказательств, подтверждающих, что переданное истцу имущество, не соответствует условиям договора в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам ИП ФИО1, из экспертного заключения ООО “Мэлвуд” №6150/2022 от 22.11.2022 следует, что техническое состояние у несущих и ограждающих конструкций объекта в целом оценивается как работоспособное состояние.

Довод истца об отсутствии полного благоустройства помещения был предметом рассмотрения суда и отклонен.

Как указано выше, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ)

Суд отмечает, что в соответствии с документацией аукциона истец был заранее уведомлен ответчиком о необходимости самостоятельного заключения договора на присоединение объекта к электрическим сетям, отсутствие технической возможности подключения к сетям энергоснабжения из ответа АО «РЭС» не следует.

Поскольку договор заключен по результатам торгов, возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра могла быть реализовано стороной, последний не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно арендатору. Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). Согласно указанному подходу от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего. 

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом не установлено. Доказательств принятия должных мер к проверке фактического состояния объекта до заключения договора аренды либо существенного изменения этого состояния после заключения договора предпринимателем  не приведено.

Кроме того, согласно п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на воспрепятствование использованию арендатором имуществом, что может быть истолковано судом как злоупотребление правом, материалы дела также не содержат.

С учетом пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

ИП ФИО1 пользовался спорным помещением в период с 23.11.2021 по 05.12.2022. 

Фактически ИП ФИО1 просит взыскать с ответчика внесенную арендную плату в качестве неосновательного обогащения, что не соответствует смыслу правового регулирования спорных правоотношений. 

Наличие причин, препятствующих технологическому присоединению к сетям электроснабжения, на которые ссылается  предприниматель, не может являться основанием для возложения на добросовестного арендодателя, уведомившего арендатора о необходимости совершения таких действий при подписании договора, негативных последствий в виде неосновательного обогащения.

При указанных обстоятельствах исковые требования  ИП ФИО1 не подлежат удовлетворению, поскольку вносимая истцом по заключенному договору аренды арендная плата не является неосновательным обогащением.

По иску мэрии города Новосибирска.

В обоснование своих требований мэрии города Новосибирска ссылается на то, что ИП ФИО1 не исполнена обязанность по уплате арендной плате в размере 174 835 рублей 26 копеек  по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 019969-НП от 23.11.2021 за период с 15.08.2022 по 30.11.2022, а также в связи с несвоевременным внесением арендной платы мэрией города Новосибирска начислена ИП ФИО1 пеня в размере  8 946 рублей 27 копеек  за период с 16.07.2022 по 01.12.2022 на основании пункта 4.1 договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2.7 договора арендодатель обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора.

Согласно пункту 3.1 договора за пользование арендованным объектом недвижимости арендатор уплачивает арендодателю арендную плату.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата, установленная на основании рыночной оценки, произведенной ООО «Абсолют» (отчёт об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы №2165 от 29.07.2021), составляет за арендуемую площадь 545,50 кв. м сумму 126 375,99 рублей в месяц (без учета НДС).

Арендатор ежемесячно вносит на расчётный счёт арендодателя 126 375,99 рублей в месяц не позднее 15 числа текущего месяца: в период с 23.11.2021 до 23.11.2022 - 40% от размера арендной платы, что составляет сумму 50550,40 руб. в месяц (без учета НДС); в период с 23.11.2022 до 23.11.2023 - 60% от размера арендной платы, что составляет сумму 75825,59 руб. в месяц (без учета НДС); в период с 23.11.2023 до 23.11.2024 - 80%) от размера арендной платы, что составляет сумму 101100,79 руб. в месяц (без учета НДС); в период с 23.П.2024 до 23.11.2026 - 100%) от размера арендной платы, что составляет сумму 126375,99 руб. в месяц.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО1 не исполнил обязанность по уплате арендной плате по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 019969-НП от 23.11.2021 за период с 15.08.2022 по 30.11.2022, в связи с чем у него образовалась задолженность перед мэрией г. Новосибирска в размере 174 835 рублей 26 копеек.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Поскольку ИП ФИО1 несвоевременно вносил плату по договору аренды, истцом  начислены пени в размере  8 946 рублей 27 копеек  за период с 16.07.2022 по 01.12.2022.

Арифметически расчет пени судом проверен, признан соответствующим условиям договора о порядке и сроках расчетов, фактическим обстоятельствам дела, подтвержден надлежащими доказательствами, ответчиком не опровергнут.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, учитывая, что исковые требования мэрии г. Новосибирска подтверждены документально, ответчиком не оспорены, Арбитражный суд Новосибирской области считает их подлежащими удовлетворению.

Мэрия города Новосибирска  в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы по государственной пошлине подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,                                                                

                                                        Р Е Ш И Л:      

     в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

     Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 6 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

     Исковые требования Мэрии города Новосибирска удовлетворить.

     Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу мэрии города Новосибирска 174 835 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате, 8 946 рублей 27 копеек пени, всего 183 781 рубль 53 копейки.

     Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6 513 рублей государственной пошлины.         

            Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

    Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

     Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

    Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

    Судья                                                                                    М.И. Мартынова