ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33693/2021

19 июля 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Богдановской Г.Н.

судей Мельниковой Н.А., Савиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

 

при участии представителей:

истца – ФИО2 (доверенность от 01.07.2022), 

ответчика – ФИО3 (доверенность от 28.03.2022);

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19726/2022) общества с ограниченной ответственностью «Альфа» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 по делу № А56-33693/2021, принятое

 

по иску  общества с ограниченной ответственностью «Альфа»

к  обществу с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77»

третьи лица: 

1) Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга,

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – истец, ООО «Альфа») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость 77» (далее – ответчик, ООО «Недвижимость 77») задолженности в размере 962 285 руб. 30 коп. по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества нежилого здания (многоэтажной автостоянки), расположенной по адресу: 

<

...>, лит. А, в котором находится нежилое помещение ответчика – гаражный бокс № 133, за период с февраля 2020 года по февраль 2021 года на основании договора от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020, и неустойки в размере 326 438 рублей 91 копейки, начисленной с 11.03.2020 по 11.03.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, совместно – третьи лица).  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 246 руб. 90 коп. неустойки; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился истец (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе (с учетом дополнения) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованным отказ в удовлетворении требований о взыскании эксплуатационных расходов, поскольку обязанность оплачивать такие взносы по помещениям иного функционального назначения принята общим собранием собственников гаражных боксов. Отнесение помещения ответчика к помещениям иного функционального назначения подтверждено сведениями единого государственного реестра недвижимости, из которых следует площадь помещения в размере 1372,50 кв.м., что исключает использование помещения в качестве гаражного бокса, а с учетом положений СП 113.13330.2016 (пункты 3.19 и 3.20) помещение ответчика можно отнести к предназначенному для хранения автомобилей манежного типа.

Считает неправильным толкование судом пункта 4.4. договора управления как не предусматривающего  начисление пени за каждый день просрочки, поскольку условиями договора согласовано именно условие в виде пени, а не штрафа.

Соответствующие требованиям части 2 статьи 262  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание иные представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между ответчиком (далее – арендатор) и Санкт-Петербургом в лице Комитета (арендодатель) заключен договор аренды от 19.02.2020 № 02-А005154 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:36:0005365:1340, площадью 1372,5 кв.м. (расчетное число машино-мест: 42), расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом.133-Н, этаж 9 (далее – спорное помещение) на срок 10 лет; целевое назначение помещения – для размещения машино-мест. 

Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2020.

Исполняя обязательства, установленные пунктом 2.2.11 договора аренды, ответчик заключил договор управления многоэтажной автостоянкой от 19.02.2020 № 133/Ш9/2020 (далее – договор управления) с истцом как управляющей организацией нежилого здания, избранной на основании протокола № 1 общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга от 31.08.2013.

Предметом договора управления является выполнение управляющей организацией (истцом) по заданию собственников помещений в течение согласованного срока (договор управления заключен на пять лет, пункт 6.1 договора управления) за плату оказание услуг по управлению многоэтажной стоянкой (паркингом), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в паркинге, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в паркинге и пользующимся помещениями в паркинге лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоэтажной стоянкой (паркингом) деятельности (пункт 1.1 договора управления), для чего управляющая организация обязалась, в числе прочего, обеспечить санитарное и техническое состояние мест общего пользования паркинга, организовать пропускной режим на объекте, организовать проведение текущего ремонта общего имущества паркинга (за исключением оборудования гаражного бокса), замену основных конструкций здания, вызванных нормальным износом, обеспечить уборку мест общего пользования паркинга и прилегающей территории, своевременно осуществлять необходимые мероприятия по подготовке паркинга к эксплуатации в зимних условиях, с целью осуществления обеспечения собственниками помещений коммунальных услуг от своего имени, но за счёт собственников (правообладателей) заключить договоры на предоставление соответствующих ресурсов (электроснабжение, снабжение водой и водоотведение) с ресурснснабжающими организациями, осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых ресурсов, их исполнением; производить ответчику начисление платежей за услуги по содержанию, ремонту и управлению, а также расходу коммунальных ресурсов (пункт 2.1 договора управления).

Пунктом 2.2.4 договора на ответчика возложена обязанность оплачивать обязательные взносы за услуги по управлению, содержанию, ремонту и поставке коммунальных ресурсов в полном объеме, в соответствии с ежегодной сметой, утвержденной на общем собрании.

Разделом 4 договора управления установлено, что цена договора определяется как стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества паркинга, текущему ремонту и управлению, а также оплата коммунальных услуг на основании сметы доходов и расходов, утвержденной решением общего собрания собственников (владельцев) на текущий год; размер ежемесячного взноса за управление, содержание, текущий ремонт помещения утверждается на общем собрании собственников помещений; оплата по договору за услуги вносится собственником (ответчиком) ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный чет управляющей организации.

Протоколом годового заочного общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по  адресу: 

<

...>, от 27.12.2019 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 6 273 600 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1350 рублей, установленный равным для собственников гаражных боксов с учетом особенностей использования паркинга и одинаковой вместимости гаражных боксов.

Протоколом очередного годового  общего собрания собственников гаражных боксов многоэтажного паркинга по  адресу: 

<

...>, от 25.12.2019 утверждена смета доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества в паркинге на период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 6 799 200 рублей (в состав расходов включены коммунальные платежи, содержание паркинга, административно-управленческие расходы и текущий ремонт) и ежемесячный взнос с одного гаражного бокса 1450 рублей: исходя из технологических особенностей эксплуатации паркинга, определяющих объём использования общего имущества количеством хранящихся в помещениях автомобилей вне прямой зависимости от размеров однотипых помещений, с учетом единого класса габаритов машино-мест гаражных боксов и их одинаковой вместимости, размер платежей для собственников всех боксов усреднен, установлены равные доли участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества паркинга с единым размером обязательных ежемесячных взносов с одного гаражного бокса. 

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате ежемесячных взносов на содержание и ремонт общего имущества нежилого здания (многоэтажной автостоянки), расположенной по адресу: 

<

...>, лит. А, в котором также находится нежилое помещение ответчика – гаражный бокс № 133, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..., утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности.

Согласно норме, изложенной в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Согласно статьям 161, 162 ЖК РФ, пункту 13 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила № 354) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, должно обеспечиваться одним из способов управления таким домом. При выборе собственниками управляющей организации последняя несет ответственность перед ними за предоставление коммунальных услуг и должна заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.

Статья 210 ГК РФ на собственника имущества возложена обязанность по его содержанию.

 В пункте 7 статьи 155 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика как арендатора гаражного бокса в многоэтажном паркинге в силу пункта 2.2.11 заключенного с арендодателем договора аренды обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества здания, однако в силу исполнения ответчиком обязательства в данной части на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ не нашел оснований для удовлетворения требований истца о взыскании суммы основного долга. Требования о взыскании задолженности и начисленной на неё неустойки по иным эксплуатационным расходам, заявленным истцом в связи с отнесением помещения истца не к гаражным боксам, а к помещениям «другого функционального назначения» судом отклонены ввиду недоказанности истцом факта их оказания с учетом установленного судом факта отсутствия в помещении ответчика коммуникаций, наличие которых требует несения ответчиком соответствующих расходов, а также ввиду недоказанности отнесения помещения ответчика к помещениям «другого функционального назначения».

В апелляционной жалобе не приведено нормативно и фактически обоснованных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции о  недоказанности истцом отнесения помещения ответчика к помещениям «другого функционального назначения» с распространением на него обязанности нести иные расходы, кроме расходов на содержание общего имущества нежилого здания паркинга, утвержденные общим собранием собственником помещений в нежилом здании для гаражных боксов.

Из материалов дела следует, что помещение, находящееся в аренде у ответчика, расположено в нежилом здании, которое по своему функциональному назначению является многоэтажной автостоянкой, что истцом также не отрицается, что презюмирует использование спорного помещения в качесте гаражного бокса.

В договоре аренды от 19.02.2020 № 02-А005154, заключенному между ответчиком и арендодателем, указано целевое назначение помещения – для размещения машино-мест.

Иными доказательствами указанное функциональное назначение спорного помещения не опровергнуто.

Ссылки апеллянта в обоснование обратного обстоятельства на значительную, по мнению апеллянта, площадь помещения, которая согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости составляет 1372,50 кв.м., что, как полагает апеллянт исключает использование помещения в качестве гаражного бокса, являются его субъективными умозаключениями, не подтвержденными средствами объективного доказывания, ввиду чего не могут быть приняты во внимание.

Ссылки истца в апелляционной жалобы на положения СП 113.13330.2016 отклоняются, поскольку изложенные нормативные положения не могут быть соотнесены с фактическими обстоятельствами настоящего дела, которыми подтверждается факт отнесения спорного помещения к гаражным боксам.

Протоколом осмотра доказательств от 12.10.2021, составленным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО4, а именно протоколом осмотра помещения № 133-Н, с кадастровый номером № 78:36:0005365:1340, проведенного в целях обнаружения наличия всех коммуникаций, обеспечения инженерными сетями, санитарно-техническими устройствами, водопроводом, отоплением, подключением к сети электроснабжения, подтверждено отсутствие в спорном помещении всех перечисленных коммуникаций, в том числе отопительных батарей и выводов к ним, что свидетельствует об отсутствии фактического оказания заявленных истцом услуг в помещении как имеющем «иное функциональное назначение».

Протокол осмотра доказательств нотариусом в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 69 АПК РФ, не оспорен. 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционная коллегия полагает, что истцом не представлены доказательства того, что используемое ответчиком помещение относится к помещениям «другого функционального назначения», для которых в смете доходов на 2021 год стоимость эксплуатационных взносов определена в размере 4 746 000 рублей за год (за 14 штук, площадь не указана), тогда как расходы по боксам за месяц в той же смете определены исходя из стоимости эксплуатационных взносов по боксам за год (2 053 200 рублей) и количества боксов – 118 шт. В смете доходов и расходов на 2020 год иные помещения, кроме 132 гаражных боксов, не выделены.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении требований истца о взыскании суммы основного долга судом первой инстанции отказано обоснованно.

В силу статьи 330 ГК РФ за нарушение обязательства должник оплачивает кредитору неустойку.

Установив факт внесения платежей с просрочкой, что ответчиком не отрицается, суд признал право истца на начисление неустойки, однако удовлетворил требования в размере контррасчета ответчика с учетом положений статьи 431 ГК РФ и буквального толкования пункта 4.4. договора управления, не предусматривающего оплату неустойки за каждый день просрочки.

Доводы апелляционной жалобы о неверном толковании судом условия пункта 4.4. договора управления, поскольку, по мнению апеллянта, условиями договора согласовано именно условие в виде пени, а не штрафа, апелляционным судом отклоняются.

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из пункта 4.4. договора следует, что в случае неоплаты истец оставляет за собой право начислять пеню в размере 0,2% от неоплаченной, несвоевременно или не в полном объеме оплаченной услуги.

Буквальное содержание указанного договорного условия не позволяет прийти к выводу о том, что сторонами согласована неустойка за каждый день просрочки.

Воля сторон на согласование иной редакции договора из представленных доказательств не следует.

С учетом изложенного, требования истца в части пени подлежат частичному удовлетворению.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в ходе апелляционного обжалования, в силу чего, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.05.2022 по делу №  А56-33693/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Г.Н. Богдановская

 

Судьи

 

Н.А. Мельникова

 

 Е.В. Савина