Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: i№fo@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-6028/2024

Дело № А33-27367/2023

30 января 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 30 января 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Яцкевич Ю.С. 

при ведении протокола и обеспечении использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Алеевым О.Н.

при участии в заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью «Эммет» ФИО1 (доверенность от 21.02.2024) и представителя прокуратуры Красноярского края Даценко О.А. (служебное удостоверение), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2024 года по делу № А33-27367/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2024 года по тому же делу,

установил:

прокурор Красноярского края, действующий в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района Красноярского края (далее также – прокурор), обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Емельяновского района Красноярского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пгт. Емельяново Красноярского края, далее также – администрация), муниципальному казенному учреждению «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пгт. Емельяново Красноярского края, далее также – управление), обществу с ограниченной ответственностью «Эммет» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Красноярск, далее также – ООО «Эммет») о признании недействительным (ничтожным) заключенного ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2022 № 80 и применении последствий его недействительности путем прекращения права собственности ООО «Эммет» на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0270004:285 площадью 40 000 кв. м, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 1300 м на юг от д. Минино, участок 1.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2024 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2024 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их изменить в части применения последствий недействительности договора.

В поданной жалобе управление сослалось на необоснованное применение судами последствий недействительности договора купли-продажи от 30.05.2022 № 80 в виде прекращения права собственности ООО «Эммет» на спорный земельный участок вместо погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности этого общества на земельный участок. По мнению управления, поскольку до заключения указанного договора купли-продажи земельный участок находился у ООО «Эммет» в аренде, применение последствия его недействительности в виде прекращения права собственности общества не обеспечит возврат сторон в арендные отношения, существовавшие до заключения этого договора.        

В судебном заседании представитель ООО «Эммет» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе управления. 

Представитель прокуратуры в представленном отзыве и устных пояснениях указал на несостоятельность доводов управления, в связи с чем просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 4 декабря 2024 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей администрации, управления и третьего лица.  

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация Емельяновского района Красноярского края (арендодатель) и ООО «Перспектива» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.05.2016 № 10, согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 24:11:0270004:285 площадью 40 000 кв. м, расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 1300 м на юг от д. Минино, участок 1, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание.

Впоследствии на основании договора передачи (уступки) права аренды от 27.01.2020 общество «Перспектива» передало права и обязанности арендатора по этому договору ООО «Эммет». 

Ссылаясь на то, что на указанном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости – трансформаторная подстанция площадью 18,2 кв. м и нежилой склад площадью 53,8 кв. м, ООО «Эммет» обратилось в администрацию Емельяновского района с заявлением от 09.02.2022 о предоставлении ему этого участка в собственность без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

По результатам рассмотрения поданного заявления постановлением исполняющего обязанности главы Емельяновского района Красноярского края от 16.05.2022 № 850 земельный участок с кадастровым номером 24:11:0270004:285 площадью 40 000 кв. м предоставлен ООО «Эммет» в собственность за плату для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Во исполнение названного постановления администрация Емельяновского района в лице управления (продавец) и ООО «Эммет» (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного выше земельного участка от 30.05.2022 № 80. По условиям договора цена участка составила 18 660 рублей.  

Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора купли-продажи требований земельного законодательства, а именно – на нарушение требования о соразмерности площади отчуждаемого земельного участка площади застройки объектов недвижимости, для эксплуатации которых этот участок предоставлен, и, как следствие, на продажу земельного участка по льготной цене в обход обязательной процедуры проведения торгов, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 153, 166, 167, 168, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пунктах 8, 74, 75, 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходил из наличия указанных прокурором оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий его недействительности путем прекращения права собственности ООО «Эммет» на земельный участок с кадастровым номером 24:11:0270004:285. 

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал. 

Так, в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, и о применении последствий недействительности таких сделок, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения. 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Как указано выше, в обоснование предъявленного требования прокурор сослался на то, что оспариваемый договор купли-продажи от 30.05.2022 № 80 заключен ответчиками с нарушением требований земельного законодательства, а именно – без проведения торгов в нарушение требований о соразмерности площади отчуждаемого земельного участка площади застройки расположенных на нем объектов недвижимости. 

Основания и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату регламентированы положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы в качестве основного способа приватизации земли предусматривают торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности. 

В частности, согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. 

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. 

Указанное исключительное право является проявлением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. 

В частности, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О также указано, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. 

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается именно на лицо, желающее его выкупить (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции. 

При этом согласно пункту 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 этого Кодекса. В частности, на основании пункта 5 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, к таким объектам (сооружениям) относятся линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Как установили суды, в рассматриваемом случае по условиям оспариваемого договора купли-продажи от 30.05.2022 № 80, заключенного без проведения торгов, ООО «Эммет» приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:11:0270004:285 площадью 40 000 кв. м в целях эксплуатации расположенных в пределах этого участка объектов недвижимости – трансформаторной подстанции площадью 18,2 кв. м нежилого склада площадью 53,8 кв. м. Таким образом, площадь предоставленного обществу земельного участка более чем в 555 раз превышает площадь указанных объектов. 

В обоснование соразмерности площади этого земельного участка площади расположенных в его пределах объектов недвижимости ответчики представили в материалы дела техническое заключение специалиста ООО «Кадастровый центр» ФИО2 от 17.01.2024, согласно которому спорный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе на части земельного участка площадью 4 628 кв. м (что составляет 12 % от общей площади земельного участка) строительство запрещено.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные заключения и иные представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к выводу о том, что площадь приобретенного обществом в обход установленной процедуры торгов земельного участка 40 000 кв. м существенно превышает суммарную площадь, необходимую для размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на этом участке и принадлежащих ответчику объектов недвижимости, при этом ООО «Эммет» не представлены надлежащие доказательства в подтверждение того, что для размещения и эксплуатации этих объектов необходим земельный участок именно такой площади. Установив указанные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу о том, что приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно – более чем в 555 раз – превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных в его пределах объектов недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур проведения торгов на право заключения договоров купли-продажи, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные прокурором требования. 

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Указанные выводы судов управление в поданной кассационной жалобе не оспаривает.

Доводы управления о неправильном применении судами последствий недействительности договора купли-продажи в виде прекращения права собственности ООО «Эммет» на спорный земельный участок ввиду того, что, по его мнению, такое последствие не приведет к возврату сторон в ранее существовавшие правоотношения из аренды, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права. 

В частности, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке. Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются помимо прочего вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Исходя из указанных разъяснений, при заключении арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного имущества арендные правоотношения между ними прекращаются в силу самого факта заключения такого договора (поскольку арендованное имущество находится во владении арендатора и заключение договора его купли-продажи изменяет правовое основание владения им). В этой связи согласно этим разъяснениям признание договора купли-продажи недействительным, которое в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означает отсутствие создания этим договором юридических последствий, само по себе влечет восстановление между сторонами арендных правоотношений (арендные правоотношения считаются не прекращавшимися). В данном случае указание в обжалуемом решении суда первой инстанции на применение последствий недействительности договора купли-продажи в виде прекращения права собственности покупателя на земельный участок вместо погашения в ЕГРН записи о его праве собственности, вопреки мнению управления, не является препятствием для возможности восстановления между сторонами арендных правоотношений.   

В судебном заседании суда округа представитель прокураторы сослался на невозможность восстановления между ответчиками арендных правоотношений в связи с недействительностью ранее заключенного ими договора аренды земельного участка. Между тем в рамках настоящего дела прокурором заявлены требования исключительно в отношении договора купли-продажи земельного участка от 30.05.2022 № 80, в связи с чем суды не исследовали договор аренды земельного участка от 30.05.2016 № 10 и не делали выводы относительно его действительности.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе ответчика, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационные жалобы ответчиков –без удовлетворения. 

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2024 года по делу № А33-27367/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2024 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                 С.Б. Качуков

Судьи                                                                                              Н.П. Кушнарева

                                                                                                          Ю.С. Яцкевич