АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-21016/2022

г. Краснодар

11 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Калуцких Р.Г. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Тедеевой В.Ф., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью фирма «Янтарь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 12.03.2024), в отсутствие ответчика – администрации города Ставрополя , третьих лиц: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Янтарь» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу № А63-21016/2022, установил следующее.

ООО «Янтарь» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Ставрополя о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: 

– нежилое здание, производственно-административное, общей площадью                           582,4 кв. м, инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:76, расположенное по адресу: 

<

...>; 

– нежилое здание производственная база, общей площадью 390,4 кв. м, инвентарный номер 29499, кадастровый номер 26:12:030831:75, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – спорные объекты).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Решением суда от 13.02.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.05.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить. По мнению заявителя, суды не учли, что общество является арендатором земельного участка, на котором расположены спорные объекты, разрешение на строительство выдано в 2021 году Государственным архитектурно-строительным надзором г. Ставрополя, Градостроительный кодекс Российской Федерации начал свое действие в 2004 году, объекты не создают угрозу жизни и здоровью третьим лицам.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации Ставропольского края от 07.02.1994 № 44 «О государственном земельном кадастре» из территории ЗАО АК «Кинотехника» по улице Серова, 444 в городе Ставрополе изъят земельный участок площадью 5180 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 26:12:030231:01 и почтовый адрес: ул. Осипенко, 154.

Указанный земельный участок передан обществу в аренду по договору                                   от 31.10.2000 № 1142 сроком на 10 лет под проектирование и строительство производственной базы. 

Общество в отношении данного земельного участка выполнило землеустроительные и кадастровые работы, в результате чего земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет.

Как указал истец, в 2002 году на арендованном земельном участке на основании разрешения на строительство № 1/08, выданного Государственным архитектурно-строительным надзором г. Ставрополя общество возвело спорные объекты.

Общество 01.06.2018 в целях реализации своего права на приобретение в пользование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1 в связи с нахождением на нем спорных объектов, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1.

29 июня 2018 года администрация, ссылаясь на наличие на земельном участке спорных объектов и отсутствия в ЕГРН сведений об их собственнике, отказало в предоставлении в аренду земельного участка.

Ссылаясь на то, что право собственности на спорные объекты не представляется возможным зарегистрировать в установленном порядке, общество обратилось с иском в суд.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015                        № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 по делу № А63-18015/2020).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд                          (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 40 постановления Пленума № 44).

Согласно пункту 41 постановления Пленума № 44 арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора, аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 постановления Пленума                                       № 44).

Согласно заключению судебной экспертизы, спорные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:030831:1, из земель населенных пунктов, ранее учтенный. Без координат границ (т. 3, л. д. 91).

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030831:1 (границы земельного участка не установлены), площадью 5189 кв. м, согласно выписке из ЕГРН (т. 1, л. д.80), виды разрешенного использования – проектирование и строительство производственной базы.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований общества со ссылкой только на отсутствия у истца разрешения на строительство спорных объектов, не приняли во внимание и не оценили его доводы о том, что земельный участок, на котором расположены спорые постройки, передан обществу в аренду по договору от 31.10.2000                № 1142 под проектирование и строительство производственной базы сроком до 20.10.2014 (т. 1, л. д. 65 – 71), спорные объекты возведены в 2012 году, администрация с иском о сносе спорных объектов к обществу не обращалась, также как и с требованием об освобождении земельного участка.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении                                    от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 для правильного разрешения спора о сносе самовольной постройки, возведенной на публичном земельном участке, при наличии воли лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на ее сохранение, ранее Верховным Судом в определении от 17.12.2019 № 306-ЭС19-15447 даны разъяснения, согласно которым при отсутствии разрешения на строительство, необходимо учитывать то обстоятельство, что постройка возведена лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Вопреки требованиям статьи 71 Кодекса, суды не установили и не исследовали в полном объеме обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания по настоящему спору, не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам и всем доводам сторон, не приняли мер к полному и всестороннему исследованию доказательств в совокупности и взаимосвязи, выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем, судебные акты подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении судам следует учесть изложенное, установить имеющие существенное значение для разрешения спора фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, приведенных доводов в их взаимной связи, дать этим доказательствам и доводам правовую оценку, при правильном применении норм материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2024 по делу                                             № А63-21016/2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   Е.Л. Коржинек 

Судьи                                                                                                                  Р.Г. Калуцких

                                                                                                                             А.А. Твердой