ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-106725/2023

20 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 21.11.2023; 

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 31.05.2024; 

от третьих лиц: 1-4 – не явились, извещены; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-17025/2024) общества с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2024 по делу № А56-106725/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое 

по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, литер А А, помещ. 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н. ОГРН 

<

***>);

к Обществу с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» (адрес: 191040, Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, д. 87, Литера А, помещ. 9Н, офис 400, ОГРН 

<

***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества»; 2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;                         3) Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга; 

об обязании, 

 

установил:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее  – истец, Комитет, ККИ) обратился в Красносельский районный суд года Санкт-Петербург с иском к ФИО3, ФИО4 об обязании ответчиков снести за счет собственных средств самовольную постройку, а именно: объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28 по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18, литера А,  в течение 30 дней с даты вступления в законную силу, а в случае невыполнения указанных требований предоставить ККИ право силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» произвести снос указанного объекта.

Кроме того, Комитет просил установить размер судебной неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца в размере 1 000 руб. 00 коп. (по 500 руб. 00 коп. с каждого) за каждый день просрочки до момента фактического исполнения судебного акта.

Делу присвоен номер 2-5959/2023.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» (далее – Общество).

Впоследствии определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2023 по делу № 2-5959/2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Центр),  Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба) и Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация);

Кроме того, определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2023 производство по делу по иску Комитета к ответчикам ФИО3, ФИО4 прекращено в связи с принятием отказа истца от требований к указанным лицам, дело № 2-5959/2023 по иску ККИ к Обществу передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Делу присвоен номер А56-106725/2023.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2024 на Общество возложена обязанность в течение 30 дней с даты вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу А56-106725/2023 снести за счет собственных средств самовольную постройку, а именно: объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28 по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18, литера А, а также указано, что в случае невыполнения указанных требований в установленный срок, ККИ предоставляется право силами подведомственного Центра произвести снос указанного объекта с последующей компенсацией расходов за счет ответчика, кроме того, судом установлен размер судебной неустойки, равный 1 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки до даты фактического исполнения решения суда.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 02.04.2024 отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что оснований для удовлетворения иска не имелось, поскольку тот факт, что спорный объект является многоквартирным домом (далее – МКД) судом первой инстанции не устанавливался, при этом, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), на земельном участка расположен объект, наименование которого «пансионат». Кроме того, ответчик указал, что согласно сведениям ЕГРН, земельный участок имеет вид разрешенного использования «дома социального обслуживания». 

В отзыве на апелляционную жалобу ККИ просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца против удовлетворения жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.11.2022 ККИ проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, улица ФИО5, вблизи дома 18, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0863801:7, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, участок 2/6 (далее – земельный участок), размещено трехэтажное здание – объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28 (далее – объект).

Указанные обстоятельства отражены в акте обследования земельного участка от 03.11.2022.

При этом, как указал истец, объект капитального строительства состоит из двух и более квартир, имеет общие внеквартирные помещения и инженерные системы, то есть является МКД. 

Согласно сведениям ЕГРН в отношении участка и объекта было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО6 и ФИО4

Впоследствии вышеуказанный объект был передан в собственность Общества.

Ссылаясь на то, что объект имеет признаки самовольной постройки, а именно возведен без получения необходимых в силу закона разрешений, а также возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем МКД, ККИ обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3.1 названной статьи установлено, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Как разъяснено в пункте 23 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт того, что на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18, литера А, расположено здание с кадастровым номером 78:40:0863801:28, собственником которого является Общество, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. 

При этом, обращаясь с настоящим иском в суд, ККИ указывал, что фактически спорный объект является МКД, однако, разрешений на строительство такого объекта, а также ввода его в эксплуатацию получены не были. 

Доводы подателя жалобы об обратном со ссылкой на то, что спорный объект согласно сведениям ЕГРН является пансионатом, отклоняются апелляционным судом как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу пункта 3.4 СП 54.13330.2016 Свод правил. «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Кроме того, согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно представленному в материалы дела акту обследования земельного участка ККИ от 03.11.2022, а также приложенным к нему фотоматериалами (л.д. 12-16 тома 1) на земельном участке размещен трехэтажный объект.

При этом, как установлено судом и подтверждается материалами дела, в частности, сведениями содержащейся в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах «cian.ru», «onrealt.ru», «m2.ru» (л.д. 6-11 тома 1), в объекте осуществляется продажа квартир в строящемся здании кондоминиума по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18.

Исходя из описания объявлений по продаже однокомнатной квартиры в объекте, содержащихся в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах «cian.ru», «onrealt.ru», «m2.ru», продаваемое жилое помещение имеет санузел и кухню, то есть помещения вспомогательного значения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в связи с чем указанное жилое помещение является квартирой.

Кроме того, в объекте имеется помещение общего пользования для хранения колясок и велосипедов, а также к дому подключены индивидуальная артезианская скважина с системой очистки воды и автономное отопление, то есть объект имеет общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

На основании изложенного, поскольку объект состоит из двух и более квартир, имеет общие внеквартирные помещения и инженерные системы, указанный объект капитального строительства является МКД.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, в том числе, в соответствии с проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов.

Вместе с тем, согласно письму Службы от 22.09.2021 № 01-09-1269/21-0-0 разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта, как МКД, не выдавалось.

Объективных и допустимых доказательств обратного Обществом вопреки части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела представлено не было. 

При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, процедура получения необходимых в силу закона согласований и разрешений в отношении объекта индивидуального жилищного строительства и МКД различна, а именно с учетом положений 48-51.1 ГрК РФ перечень документов для строительства многоквартирного дома состоит из значительно большего количества документов, указанных в ГрК РФ, поскольку требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил более строгие при возведении многоквартирного дома в силу характера и особенностей указанного вида объекта капитального строительства.

В этой связи выдача Администрацией разрешения на строительство спорного объекта, как объекта индивидуального (одноквартирного) жилого дома, не имеет правового значения, поскольку фактически на участке возведен МКД, в связи с чем необходимо соблюдение процедуры получения требуемых в силу закона согласований и разрешений в отношении объекта, именно как МКД.

Кроме того, в обоснование заявленных требований Комитет указывал, что спорный объект возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем многоквартирных домов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 3 статья 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 (далее – Правила) участок находится в территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилой зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для указанной территориальной зоны не предполагают размещение МКД.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что объект возведен ответчиками на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, и без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Относительно доводов Общества о том, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования «дома социального обслуживания», апелляционный суд отмечает следующее. 

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН (л.д. 30-38 тома 1) на момент подачи Комитетом настоящего иска в суд в отношении участка и объекта было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО4, ФИО6, при этом участок имел вид разрешенного использования «для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов)», а объект - наименование «Жилой дом».

При этом в ходе судебного разбирательства сведения в ЕГРН в отношении Участка и Объекта изменились, а именно: в отношении Участка и Объекта зарегистрировано право собственности ООО ««Интерпроперти инвест», вид разрешенного использования Участка - «дома социального обслуживания», наименование Объекта - «Пансионат» (л.д. 106-107,110-112 тома 1)

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (далее – Постановление № 1860) пансионат – вид гостиниц, которые расположены в лечебно-оздоровительных местностях или на курортах, оказывающих помимо гостиничных услуг комплекс дополнительных услуг оздоровительного характера, в том числе с использованием лечебных природных ресурсов.

Предоставление гостиничных услуг допускается только при наличии свидетельства о присвоении гостинице определенной категории, предусмотренной положением о классификации гостиниц, утверждаемым в соответствии с частью седьмой статьи 5 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», в случае, если такое требование предусмотрено законодательством Российской Федерации (пункт  5).

Согласно пункту 20 Постановления № 1860 Федеральная служба по аккредитации в соответствии с порядком ведения единого перечня классифицированных гостиниц, горнолыжных трасс, пляжей, утверждаемым Министерством экономического развития Российской Федерации, вносит сведения в указанный перечень и размещает сведения о классифицированной гостинице на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Между тем, доказательств наличия указанных документов, а также соответствующих сведений ответчиком в материалы дела также не представлено. 

Кроме того, согласно статье 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) такие сведения вносятся в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления.

Таким образом, поскольку внесение в ЕГРН наименования объекта осуществляется собственником здания, сооружения в уведомительном порядке, наименование объекта «пансионат» в ЕГРН не может служить доказательством, безусловно свидетельствующим, что спорный объект является именно пансионатом. 

В ходе судебного разбирательства ходатайства о назначении судебной экспертизы для целей проверки соответствия спорного объекта предусмотренным законом требованиям ответчиком не заявлено (статьи 9, 41 АПК РФ). 

При этом использование участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, публичные интересы города Санкт-Петербурга в лице Комитета, уполномоченного на выявление и предотвращение деятельности по самовольному строительству, в части нахождения на территории города такого объекта, возведенного с нарушением градостроительных норм.

С учетом приведенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив отсутствие законных оснований как для использования земельного участка для строительства спорного объекта, так и законных оснований для его возведения без разрешительной документации, а также, приняв во внимание отсутствие доказательств возможности приведения спорного объекта в соответствие с действующим законодательством и отсутствие доказательств создания с его стороны угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лица, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о наличии оснований для признания спорной постройки самовольной и подлежащей сносу, а потому исковые требования ККИ обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Кроме того, суд первой инстанции, правильно применив часть 4 статьи 174 АПК РФ и статью 308.3 ГК РФ с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», присудил ответчику судебную неустойку на случай неисполнения решения суда по настоящему делу, исходя из принципов разумности и соразмерности, в размере 1 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки до даты фактического исполнения решения суда, так как исполнение решения суда должно быть более выгодным для должника, чем его неисполнение.

На основании изложенного при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального и процессуального права, в том числе являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, а потому у апелляционной коллегии не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы Общества и отменены или изменения принятого по делу решения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02.04.2024 по делу №  А56-106725/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

Н. С. Полубехина

В. В. Черемошкина