ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-19802/2024

город Ростов-на-Дону

25 февраля 2025 года

15АП-18540/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Мельситовой И.Н., Украинцевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 02.09.2024;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Комитета по управлению имуществом города Батайска

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 07.11.2024 по делу № А53-19802/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Юг-Стройфорт»

к Комитету по управлению имуществом города Батайска,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ИРР-Консалтинг»,

о признании недействительным аукциона,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Юг-Стройфорт» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Батайска о признании недействительным открытого аукциона (торги № 22000083050000000033, дата опубликования 05.04.2024, ID лота 329520) на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: Российская Федерация, 

<

...> с кадастровым номером 61:46:0010601:5939.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ИРР-Консалтинг».

Решением суда от 07.11.2024 по делу № А53-19802/2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, КУИ г. Батайска обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд не оценил обстоятельства заключения договора, поскольку, принимая решения об участии в открытом аукционе, участник размещения заказа должен осознавать все риски, связанные с таким участием, и возможность наступления для него неблагоприятных последствий в случае признания последнего победителем и уклонения от заключения контракта в дальнейшем (истец, даже не попытавшись изначально исполнить свои обязательства по договору, изъявил намерение сразу его расторгнуть). За разъяснениями или обжалованием аукционной документации, технического задания истец не обращался, разногласий по составу исходных данных не имелось. Являясь профессиональным участником рынка строительных услуг, истец продолжил участие в аукционе на предложенных условиях. Кроме того, истец заранее знал о существовании объектов (скрытых сетей), но заявил о своей неосведомленности только после победы в аукционе в связи с нежеланием исполнять условия договора, что свидетельствует о его недобросовестности. Доказательств того, что наличие указанных объектов препятствует проектированию и строительству многоэтажной жилой застройки материалы дела не содержат.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО СЗ «Юг-Стройфорт» просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал свою правовую позицию по спору.

Законность и обоснованность решения от 07.11.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «Юг-Стройфорт» являлось участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, местоположение: 

<

...> с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, и согласно протоколу о результатах аукциона № U22000083050000000033-3 от 15.05.2024 (дата размещения 16.05.2024) признано победителем аукциона как предложившее в ходе торгов максимальную цену 38 423 770 руб.

После проведения аукциона и подведения итогов истцом заказан топографический план на земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5939.

Согласно топографическому плану, составленному по материалам изысканий, выполненных в мае 2024 года на основании заявки ООО СЗ «Юг-Стройфорт» на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 проходят:

- три подземные линии водоотведения (две СТ 300 и одна ПЭ 400),

- подземная линия водоснабжения (ПЭ 225),

- подземная линия энергоснабжения (6 кВ),

- воздушная линия энергоснабжения (6 кВ).

Организатором торгов – Комитетом по управлению имуществом города Батайска в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2024 в разделе 5 Извещения от 05.04.2024 «Обременения земельного участка и особые условия проведения аукциона» указана и размещена следующая информация: «Согласно топографической съемке, имеющейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, на земельном участке проходит подземная линия водоотведения. Информация о наличии/отсутствии иных обременений, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения отсутствует.

Информация о наличии на земельном участке указанных сетей инженерно-технического обеспечения в извещении о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 05.04.2024 не размещена. Фактически на участке имеется несколько сетей инженерно-технического обеспечения, включая иные обременения, помимо тех, что указаны в извещении о проведении аукциона.

Поскольку организатором торгов (Комитетом по управлению имуществом г. Батайска) размещена недостоверная информация о лоте – земельный участок, площадью 6 624 кв.м, из категории земель – «Земли населенных пунктов» с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, что является существенным нарушением порядка проведения аукциона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

На основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи (абзаца 6 пункта 1 названной статьи).

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 3 и 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее – информационное письмо № 101), отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты 1, 5 информационного письма № 101).

Из материалов дела следует, что 12.10.2023 ООО СЗ «Юг-Стройфорт» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Батайска с заявлением № 51.15/1517 об организации проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, площадью 6 624 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

27.03.2024 администрацией г. Батайска издано постановление № 849 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>», которым установлены условия заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности имущества.

Согласно данному постановлению Комитету по управлению имуществом г. Батайска поручено организовать и провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 6 624 кв.м, с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в выписке из ЕГРН.

05.04.2024 Комитетом по управлению имуществом г. Батайска опубликовано извещение № 22000083050000000033 о проведении 15.05.2024 открытого аукциона на право заключения аренды земельного участка сроком на 10 лет.

В извещении указано, что оператор проведения электронного аукциона – ООО «РТС-тендер», Лот № 1 имеет обременения и ограничения: земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий, земельный участок частично расположен в водоохранной и прибрежной защитной полосе, в охранной зоне воздушных линий электросети, указаны технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения относительно водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, технологического присоединения электропринимающих устройств, элементов благоустройства, связи. Согласно топографической съемке, имеющейся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, на земельном участке проходят подземная линия водоотведения. Информация о наличии иных обременении, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения отсутствует. Предельные параметры разрешенного строительства установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск», утвержденными решением Батайской городской Думы от 16.12.2020 № 91.

Согласно письма ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» от 10.11.2023 № 07-19/1152 по границе земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, расположенного по адресу: 

<

...> не проходят сети газораспределения.

Из письма Управления ЖКХ от 31.10.2023 № 51.10/5435 следует, что организованный водосток на земельном участке отсутствует.

13.05.2024 протоколом № U22000083050000000033-1 зафиксировано, что поданы 7 заявок, которые допущены к участию в процедуре аукциона.

15.05.2024 проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды указанного земельного участка из земель населенных пунктов для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), по результатам которого выявлен победитель ООО СЗ «Юг-Стройфорт», вторым участником аукциона стало ООО «ИРР-КОНСАЛТИНГ» с предложением о цене предмета аукциона 38 305 300 руб.

По результатам аукциона Комитетом по управлению имуществом г. Батайска в адрес ООО СЗ «Юг-Стройфорт» направлен для подписания проект договора аренды земельного участка, который победитель аукциона в установленный законом срок подписанным не вернул.

Возражая против исковых требований, комитет указал, что информация, выявленная при топографической съемке, не влияет и не могла повлиять на результаты публичных торгов, а также не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Также комитет полагает, что истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, как влияет данная информация на потребительские качества спорного земельного участка, его экономические характеристики, на возможность или невозможность технического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Аналогичные доводы приведены ответчиком в апелляционной жалобе, которые также подлежат отклонению на основании следующего.

Как пояснил истец, в составе конкурсной документации при описании предмета торгов и в выписке на участок, заключении о возможности предоставления земельного участка на торгах, приложенным ответчиком к отзыву (приложения 2, 3) указано на наличие обременений, связанных с наличием воздушной электросети и наличием подземной линии водоотведения.

При проведении топографической съемки (после проведения аукциона) выявлено фактически наличие:

- трех подземных линий водоотведения (две СТ 300 и одна ПЭ 400);

- подземной линии водоснабжения (ПЭ 225);

- подземной линии энергоснабжения (6 кВ);

- воздушной линии энергоснабжения (6 кВ), то есть о подземной линии энергоснабжения, подземной линии водоснабжения, и двух подземных линиях водоотведения в аукционной документации указано не было (на топографическом плане имеется штамп согласования АО «Ростовводоканал», рег. № 2388 от 25.05.2024).

Суд апелляционной инстанции в целях проверки доводов истца определением от 30.01.2024 запросил у АО «Ростовводоканал», ПАО «Россети Юг», ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону», АО «Донэнерго» соответствующие сведения относительно наличия/отсутствия объектов водоснабжения и канализации, а также электросетевых объектов, в том числе подземных, в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, расположенного по адресу: Ростовская область, 

<

...>.

Так, АО «Ростовводоканал» в ответе на судебный запрос (б/н от 13.02.2025) указало, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 проходят напорные линии КНС 21 (канализационная насосная станция), входящие в состав арендованного имущества АО «Ростовводоканал» в соответствии с договором аренды № 961 от 01.04.2010 объектов инженерных коммуникаций, расположенных в г. Батайске.

АО «Донэнерго» в ответе на запрос суда (б/н от 13.02.2025) сообщило, что в границах земельного участка, местоположение: 

<

...> с кадастровым номером 61:46:0010601:5939, расположены следующие объекты электросетевого хозяйства:

- сооружения, в виде опор ЛЭП;

- воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ от опоры № 6 Л-143 БТ-1 до проектируемой ТП-№ 262 (инвентарный № 02-0016009087);

- воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ Л-143 от опоры № 1 до ТП-0186 (инвентарный № 02-0000001409);

- воздушная линия электропередачи ВЛ-6 кВ Л-141/2 от опоры № 1 до опоры № 113 (инвентарный № 02-0000001074);

- подземная линия электропередачи – кабельная линия КЛ-6 кВ Л-124 от БТ-1 до ТП-286 /К-340/(инвентарный № 02-0016008064);

- подземная линия электропередачи – кабельная линия КЛ-6 кВ Л-118 от БТ-1 до ТП-286 /К-337/(инвентарный № 02-0016008063).

Указанные линии электропередач находятся на балансе АО «Донэнерго», что подтверждается инвентарными карточками учета объекта основных средств (ОС-6).

Из изложенного следует, что при выставлении Комитетом по управлению имуществом г. Батайска на торги права заключения договора аренды указанного земельного участка из земель населенных пунктов для многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), не были представлены полные сведения о наличии подземных электросетевых объектов, которые находятся на земельном участке. С учетом того, что указанные объекты являются подземными, истец не мог знать об их наличии. 

Довод апеллянта о том, что истец, как профессиональный участник рынка строительства услуг, должен был знать об этих обстоятельствах, основан на предположениях и не освобождает организатора торгов от обязанности предоставления участникам торгов полной и объективной информации об объекте. 

Вопреки доводам ответчика, наличие данной информации на момент осуществления ставок на аукционе имело существенное значение для определения размера предложения по цене аренды. Правомерность представленных в дело коммерческих предложений стоимости работ по выносу неуказанных коммуникаций ответчиком не оспорена.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности: публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

В рассматриваемом случае нарушения, допущенные организатором торгов, являются существенными, поскольку они повлияли на результаты торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Предмет торгов должен содержать подробное описание земельного участка с учетом всех его характеристик, особенностей и ограничений. Оснований предполагать, что истец обладал вышеуказанной информацией о наличии подземных линий энергоснабжения/водоснабжения на момент участия в спорных торгах, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апеллянта о том, что само по себе наличие указанных объектов не препятствует проектированию и строительству многоэтажной жилой застройки, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку необходимость выноса указанных объектов для использования участка по назначению существенно влияют на срок и стоимость освоения земельного участка, а значит экономического обоснования его использования и размера арендной платы.

В подтверждение своей позиции истцом в материалы дела представлены коммерческие предложения ООО «Гарантстройсервис», ООО «Энергия», ООО «Энергоспектр», ООО «Сам+», согласно которым стоимость работ по выносу выявленных коммуникаций составляет от 8 000 000 до 21 550 000 руб., срок выполнения работ – от 45 до 95 календарных дней.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств обратного ответчик не представил. 

Истец дополнительно указывает, что земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5939 расположен в территориальной зоне «Ж.3», в соответствии с основными видами разрешенного использования которой возможно строительство зданий, сооружений. Согласно извещению о проведении аукциона категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка).

Согласно статье 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» Ростовской области (утв. решением Батайской городской Думы от 16.12.2020 № 91) Зона «Ж.3» установлена для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов, а также сопутствующей инфраструктуры и объектов обслуживания населения. Зона «Ж.3» имеет несколько видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Пунктами 38 и 39 Порядка заполнения формы градостроительного плана земельного участка (утв. приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр) предусмотрено, что в градостроительном плане земельного участка указываются все установленные основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, а при наличии утвержденной документации по планировке территории, один или несколько основных и условно разрешенных видов использования земельного участка, предусмотренных правилами землепользования и застройки, соответствующих назначению зон планируемого размещения объектов капитального строительства, установленных проектом планировки территории. В извещении о проведении торгов необходимо указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые установлены Правилами землепользования и застройки, а также кадастровым паспортом такого участка.

В извещении о проведении аукциона указана категория земель – «земли населенных пунктов», при этом разрешенное использование – исключительно один вид такого использования, а не все виды разрешенного использования земельного участка, как требуют правила.

Оценив представленные доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал доказанным факт размещения организатором торгов недостоверной информации. В этой связи, поскольку представленные истцом доказательства ответчиком должным образом не опровергнуты, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иного вывода с учетом правовой оценки обстоятельств, установленных судом.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.11.2024 по делу № А53-19802/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                              Д.В. Емельянов

Судьи                                                                                                               И.Н. Мельситова

                                                                                                                           Ю.В. Украинцева