АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-26225/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Севастьяновой М.А.,

судей                                                                    Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Клиника НМТ»                    на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.11.2022 (судья                    Айдарова А.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда                         от 14.03.2023 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу                            № А45-26225/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Клиника НМТ» (630102, 

<

...>,                        ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315547600076053, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств.

В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Клиника НМТ» - ФИО3 по доверенности от 09.01.2023, ФИО4 по доверенности от 14.12.2022; индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 04.07.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Клиника НМТ» (далее – ООО «Клиника НМТ», клиника) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском                     к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании 109 682 000 руб. 22 коп.,  неосновательного обогащения, составляющего стоимость работ по капитальному ремонту здания по адресу: 

<

...>, принадлежащего предпринимателю, 29 681 596 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами                     за период с 23.12.2018 по 30.09.2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.11.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда                         от 14.03.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, клиника обратилась с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов                   о применении к спорным правоотношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде не соответствуют фактическим обстоятельствам               и имеющимся в деле доказательствам, не учитывают, что отношения возникли не из арендных обязательств, поскольку ремонтные работы выполнены до заключения договора аренды от 27.12.2018, а именно в период с июня 2018 года по 23.12.2018; нежилое здание площадью 2 783 кв. м нуждалось в серьезном долгосрочном ремонте, не могло быть использовано под медицинский центр, на момент заключения договора аренды здание было отремонтировано силами и за счет истца и по акту приема-передачи от 27.12.2018 предоставлено в аренду уже в надлежащем состоянии; в результате проведенного истцом капитального ремонта здания его стоимость согласно представленным в дело заключениям значительно увеличилась с 76 085 000 руб. до 223 653 000 руб.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения, приводит в тексте отзыва выводы суда первой инстанции, с которыми выражает свое согласие.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, соответственно кассационной жалобы и отзыва на жалобу.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в обоснование искового заявления о приобретении ответчиком неосновательного обогащения истец указал на то, что между ООО «Клиника НМТ» (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель)  27.12.2018 был заключен договор аренды трехэтажного здания площадью 2 783 кв. м, кадастровый номер 54:35:074540:166, расположенного по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком на 10 лет с момента государственной регистрации. Поскольку здание 1977 года нуждалось в ремонте и не могло быть использовано под размещение медицинского центра, в период с июня и до заключения договора аренды клиника осуществила его капитальный ремонт согласно договору подряда от 25.06.2018 между ООО «Клиника НМТ» (заказчик) и ООО «Клиника НПЦ НМТ» (подрядчик): капитальный ремонт стен, в том числе демонтаж и монтаж новых; капитальный ремонт системы канализации, водоснабжения и сантехнического оборудования, системы вентиляции пожарной сигнализации и звукового оповещения, системы электроснабжения; капитальный ремонт (демонтаж и монтаж) лифтового оборудования на общую сумму 109 682 224 руб. 22 коп. После расторжения договора аренды на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2022                    по делу № А45-2207/2022 результат работ остался у арендодателя, их стоимость обществу не возмещена, следовательно, предприниматель без законных оснований приобрел имущественную выгоду за счет истца, поскольку рыночная стоимость здания значительно увеличилась, что подтверждается выполненными ООО «Первое Экспертное Бюро» заключениями от 12.05.2022 № 8204-О/2022, № 8304-О/2022 (с 76 085 000 руб.                     по состоянию на 01.07.2018 до 223 653 000 руб. по состоянию на 26.04.2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.08.2022 по делу                         № А45-2207/2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2023, удовлетворен иск ИП ФИО2 к ООО «Клиника НМТ», расторгнут договор аренды нежилого помещения от 27.12.2018 № 027/18/1, суд обязал клинику освободить нежилые помещения по адресу: 

<

...>, площадью 2 783 кв. м в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Основанием для расторжения договора аренды явилось неоднократное нарушение арендатором срока внесения арендной платы.

Указанным договором аренды предусматривалось следующее.

В разделе о предмете договора определено, что арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату: здание (далее по тексту договора - помещение, нежилое помещение), назначение: нежилое, площадью 2 783 кв. м, количество этажей: 3, кадастровый (или условный) номер 54:35:074540:166, расположенное по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Восход, д. 28                     (пункт 1.1).

Фактическая передача помещения в аренду и его возврат арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения (пункт 1.4).

Арендодатель обязуется за свой счет в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора установить и ввести в эксплуатацию Систему пожарной безопасности (пункт 1.5).

Арендатор обязуется произвести ремонтные работы в помещении своими силами и за свой счет. Понесенные расходы арендатором на ремонтные работы возмещению                        не подлежат, за исключением расходов, предусмотренных пунктом 3.3.2 настоящего договора (пункт 1.6).

При этом в пункте 3.3.2 договора приведены случаи, когда арендатору не возвращается уплаченный им авансовый платеж за первый месяц аренды и обеспечительный платеж, а именно, если договор расторгнут по инициативе арендатора по окончании срока, отведенного на проведение подготовительных мероприятий для использования помещений по целевому назначению (подпункт «а»).

Согласно пункту 3.5 договора арендодатель предоставил арендатору право произвести комплекс подготовительных мероприятий для использования помещений                   по целевому назначению в течение до 31.01.2019. Арендная плата в связи с этим начинает начисляться с 01.02.2019.

Подпунктом 1.6.1 раздела о предмете договора также предусмотрено следующее: по факту произведенных арендатором ремонтных работ стороны подписывают двусторонний акт технического состояния помещения, в котором указываются состояние и измененные характеристики помещения. В случае если производилась перепланировка или реконструкция арендуемого помещения и в результате проведения таких работ изменились площади, назначение или другие существенные характеристики помещения, стороны подписывают дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора с приложением соответствующих планов и экспликаций. Акт, фиксирующий состояние арендуемого помещения после производства работ по его улучшению, а также дополнительное соглашение, планы и экспликации об изменении характеристик помещения будут являться приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

Все произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя (пункт 1.7).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что по окончании срока его действия, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенного ремонта, перестройки и перепланировки помещения, а также всех произведенных за счет арендатора отделимых и неотделимых улучшений арендатору               не возмещается.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорные правоотношения, связанные с улучшениями имущества, произведенными арендатором за все время действия арендных отношений, регулируются положениями статьи 623 ГК РФ.

Проанализировав условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к заключению о том, что арендодатель исполнил условия договора в полном объеме, передал здание в пользование истцу, в связи с произведенным истцом ремонтом предоставил арендатору снижение стоимости по уплате арендной платы. Суд указал, что, поскольку вопрос о возмещении отделимых и неотделимых улучшений, произведенных     за счет арендатора, разрешен в договоре аренды, из которого следует, что отделимые и неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя и не возмещаются арендатору, то основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, истцом не представлено доказательств наличия у ответчика неосновательного обогащения.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отменяя обжалуемые судебные акты, суд округа исходит из того, что судом первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора.

Апелляционным судом недостатки рассмотрения дела судом первой инстанции не устранены.

Применив к спорным правоотношениям нормы ГК РФ по вопросу возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества, суды не учли, что понятие неотделимых улучшений используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды, тогда как истцом заявлено о возмещении стоимости капитального ремонта здания, осуществленного до заключения договора аренды.

При этом фактических и правовых оснований для применения положений договора о неотделимых улучшениях предмета аренды к тем улучшениям имущества, которые, как указывает в исковом заявлении истец, произведены до вступления в обязательственные отношения с ответчиком, судами первой и апелляционной инстанций не приведено.

Вместе с тем в самом договоре аренды от 27.12.2018 также не содержится условия о его распространении на период, предшествующий заключению договора, а распространив его условия на отношения до заключения договора, суды не привели соответствующих тому оснований.

Вопрос о наличии между сторонами иных соглашений относительно работ, выполненных клиникой до заключения указанного договора аренды, судами                               не исследовался и на обсуждение сторон не выносился.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Суд кассационной инстанции отмечает, что даже, сделав вывод о регулировании спорных правоотношений договором аренды от 27.12.2018, и отказав в иске по тому основанию, что согласно договору неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору, суд первой инстанции не учел что в договоре содержатся условия о ремонтных работах (пункт 1.6.1), о подготовительных мероприятиях для использования помещений по целевому назначению (пункты 1.6, 3.3.2, 3.5), о неотделимых улучшениях (пункт 1.7).

Смысл и содержание указанных положений договора судом не устанавливался, вопрос о том, охватываются ли определением неотделимых улучшений подготовительные мероприятия по подготовке здания к использованию по определенному его целевому назначению и/или результат ремонтных работ, выполненных истцом до заключения договора аренды, в случае если стороны определили считать такие работы в качестве неотделимых улучшений в целях договорных обязательств.

Также, применив к заявленным истцом расходам условия договора аренды, суд первой инстанции оставил без внимания условия пунктов 1.6, 3.3.2 договора, не выяснил является ли предусмотренное пунктом 1.6 договора исключение из общего правила                     не возмещения арендатору расходов по ремонтным работам, отсылающее к пункту 3.3.2, условием о том, что работы, отраженные в пункте 3.3.2 договора (подготовительные мероприятия для использования помещений по целевому назначению), относятся                           к возмещаемым расходам арендатора; суд также не исследовал вопросы о том, какие подготовительные работы стороны имели в виду: осуществленные до заключения договора или за период с момента его заключения и до 31.01.2019; о составе подготовительных ремонтных работ, о которых указывается в пункте 3.5 договора;                    не выяснил суд, относятся ли заявленные истцом к возмещению расходы полностью или частично к расходам, составляющим договорное исключение из общего правила не возмещения.

Таким образом, вывод судов о том, что спорные правоотношения регулируются нормами законодательства об аренде и договором аренды от 27.12.2018, не только                         не учитывает, что договор не предусматривает условия о распространении его условий               на предшествующее его заключению время, но и в рассматриваемом случае, когда суды пришли к заключению о применении договора к спорным правоотношениям, такой вывод они не обосновали соответствующими доказательствами и фактическими обстоятельствами; не применили предусмотренные положениями статьи 431 ГК РФ правила толкования договора; не выяснили действительную волю сторон в отношении заявленных истцом работ с учетом их поведения, переписки, переговоров, предшествующих заключению договора аренды и т.д.; не проверили, охватываются ли условиями договора о предусмотренном ремонте объекта аренды (пункт 1.6.1) и о проведении комплекса подготовительных мероприятий для использования здания по целевому назначению (пункты 3.3.2, 3.5), тем объемом работ, стоимость которых заявлена клиникой к возмещению в настоящем деле.

Поскольку соответствующие исковому требованию обстоятельства судами не устанавливались, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые и фактические основания для признания обоснованным вывода судов о регулировании спорных правоотношений договором аренды, в связи с чем такой вывод является преждевременным.

О преждевременности данного вывода свидетельствует и содержащиеся в пункте 1.2 договора аренды от 27.12.2018 № 027/18/1 сведения о том, что предприниматель является собственником здания только с 24.12.2018 (номер регистрации права 54:35:074540:166-54/001/2018-2), документом-основанием регистрации права является акт приема передачи объекта недвижимости от 18.12.2018, заявление единственного участника общества                                 с ограниченной ответственностью «КЕДР» от 26.11.2018 о выходе из общества, заверенное нотариусом в реестре нотариуса 54/10-н/54-2018-8-820, и решение единственного участника ООО «КЕДР» от 26.11.2018.

Указанное условие безосновательно судами обеих инстанций оставлено без внимания.

Вместе с тем вопросы о надлежащем ответчике по делу; определении круга заинтересованных лиц и привлечении их к участию в деле; о наличии или отсутствии фактической и правовой связи предыдущего собственника и нового собственника здания, в частности универсального или сингулярного правопреемства в отношении оплаты работ, что необходимо для проверки исковых требований истца, в том числе в целях установления конечного получателя работ, имеющих соответствующую потребительскую ценность, фактически получившего и использующего выгоду от результата ремонта здания, судом первой инстанции на обсуждение сторон не вынесены.

Между тем в случае, если спорные правоотношения не подлежат регулированию договором аренды от 27.12.2018, то следует установить основания проведения клиникой ремонтных работ в отношении чужого здания; наличие или отсутствие волеизъявления на то собственника здания; правовое регулирование правоотношений по ремонту здания.

При этом правоотношения по осуществлению строительных работ в отношении объекта недвижимости регулируется нормами ГК РФ о подряде.

Факт согласования проведения строительных работ между заказчиком и исполнителем, в том числе в отсутствие заключенного в установленном порядке письменного договора подряда, может свидетельствовать о наличии фактически сложившихся подрядных правоотношений.

При установлении таких обстоятельств арбитражному следует применять соответствующее правовое регулирование, рассматривать спор как вытекающий из указанных правоотношений с установлением всех необходимых для правильного рассмотрения таких споров элементов предмета доказывания: согласования заказчиком и подрядчиком предмета подряда (вида работ), состава, объема, стоимости выполненных работ, качества работ, наличия или отсутствия факта их оплаты заказчиком и т.д.

Для установления всех вышеперечисленных обстоятельств дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить приведенные выше недостатки и учесть следующее.

В случае, если при новом рассмотрении дела суд придет к выводу о том, что спорные правоотношения регулируются договором аренды от 27.12.2018, данный вывод следует обосновать ссылками на соответствующие доказательства, обстоятельства, которые надлежит установить при применении норм о толковании договора, анализе и оценке предшествующего заключению договора поведению сторон, привести мотивы, по которым суд отклонил или принял доводы и возражения сторон. В таком случае суду надлежит выяснить то, к каким работам из предусмотренных договором аренды, относятся выполненные истцом работы, каков характер таких работ: относятся ли они к капитальному ремонту имущества, осуществление которого, по общему правилу статьи 616 ГК РФ, является обязанностью арендодателя, или относятся к работам по приведению здания в состояние, соответствующее его назначению в тех целях, для которых оно передано в аренду истцу, учитывая, что, по общему правилу статьи 611 ГК РФ,  обеспечение соответствия предмета аренды его целевому использованию также является обязанностью арендодателя, или относятся к иным работам.

С учетом указанного, для оценки поведения сторон, установления характера выполненных истцом работ, в том числе относимости или не относимости их к работам по приведению здания в соответствие тому его целевому назначению, для которого оно предназначалось к использованию арендатором, может иметь значение то обстоятельство, что в рамках другого спора между сторонами (дело № А45-2206/2022) с предпринимателя в пользу клиники взысканы затраты, понесенные ею на установку и ввод в эксплуатацию системы пожарной безопасности, обязанность осуществления которых пунктом 1.5 возложена на арендодателя. Указанное определяет необходимость оценки взаимоотношений сторон в целом с учетом их поведения, предшествовавшего заключению договора, поведения при исполнении договора и после его расторжения, учитывая также, что в рамках другого дела № А45-25462/2022 в настоящее время рассматривается встречный иск клиники о взыскании расходов на проведение капитального ремонта спорного здания, выполненного клиникой.

Также при разрешении вопроса о наличии или отсутствии оснований для возмещения истцу стоимости неотделимых улучшений суду следует учитывать правовую позицию, выраженную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 305-ЭС20-10335, согласно которой неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем арендатору его использовать, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения.

Кроме того, в этом случае следует также учитывать правовую позицию, выраженную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2022                   № 305-ЭС22-7353, и приведенной в нем позиции Конституционного Суда Российской Федерации, следуя которой, независимо от оснований прекращения договора аренды, само по себе это обстоятельство не может создавать ситуации возникновения неосновательного обогащения одной стороны за счет другой.

В том случае, если при новом рассмотрении дела судом будет установлено отсутствие между клиникой и предпринимателем правоотношений по поводу осуществленных ремонтных работ, основанных на договоре аренды, суду следует разрешить вопрос о применении к спорным правоотношениям норм законодательства о подряде. Для этого необходимо установить, в интересах какого лица выполнялись ремонтные работы: предпринимателя или предыдущего собственника здания, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле соответствующих заинтересованных лиц с определением их процессуального статуса, выяснить имело ли место согласование перечня и видов ремонтных работ между клиникой и соответствующим собственником здания в целях установления наличия или отсутствия факта заключения договора подряда, согласования существенных его условий. При установлении судом факта заключения и исполнения договора подряда не с предпринимателем, а с иным лицом, суду необходимо включить в предмет исследования вопрос о наличии или отсутствии универсального или сингулярного правопреемства в отношении обязательства по оплате работ.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции не находит оснований для передачи спора иному составу суда, каких-либо причин к тому не приведено и заявителем кассационной жалобы.

По результату рассмотрения дела суду надлежит разрешить вопрос о распределении  судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при рассмотрении дела в суде апелляционной и кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.11.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2023 по делу № А45-26225/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

ФИО1